Как мы инвестируем в недвижимость

Как мы инвестируем в недвижимость?

1. Мы не инвестируем и не рекомендуем инвестиции в арабские или пост-социалистические государства. Если вы там не живете и не занимаетесь недвижимостью профессионально это очень рискованно. Особенно издалека.

2. Мы вкладываем в готовые и сданные многоквартирные дома в республиканском Скрентоне, Пенсильвания, США.

3. Наша цель и модель не дальнейшая продажа объектов, а рефинансирование чтобы оставались нам и приносили доход.

4. В наших домах 2-3 комнатные пользующиеся спросом квартиры предназначенные для «синих воротничков», пенсионеров и госпрограмм (по 1/3 на каждую группу) . На данный момент 95% заполняемость 3 квартиры ремонтируем. И на них уже очередь.

5. Основная масса (24 из 27) наших инвесторов это израильтяне. Израиль это наш с Максим Максимов центр жизни. Было бы глупо нарушать законы государства в котором живем.

6. С 2019 мы с инвесторами приобрели 6 домов (53 квартиры, 7 магазинов) ежемесячно или ежеквартально (в зависимости от суммы инвестиции) исправно выплачиваем проценты инвесторам. (12% годовых)

7. На данный момент наш портфель многоквартирных оценивается банком в 1.6М$. В течении полугода рефинансируемся под 3.75-4.25% по этой цене.

8. Наша цель это 1000 единиц в управлении в США за ближайшие 5 лет. Полная прозрачность в отчётности, личный кабинет для инвесторов, трастовый адвокатский счёт, страховка, все гарантии в договоре.

9. В каждый дом который мы покупаем мы вкладываем как минимум 10% своих денег. Это намного больше чем вкладывает средний инвестор.

10. Мы не лезем в стройку, землю, коммерцию, офисы, отдельные квартиры и дома, флипы, холселлинг, краткосрочную аренду, курортную недвижимость, пустые здания, трущобы, капитальные долгосрочные ремонты с выселением, сомнительные партнерства, места где у нас нет структуры (управляющая компания, риэлторы, ремонтники, адвокат).

11. Мы покупаем только дома на 10 квартир и больше с минимумом 70% заполняемости. Приводим их в порядок и сдаем оставшиеся квартиры. На данный момент ещё два таких дома у нас находятся на предварительном контракте и в течении 3х месяцев мы их купим.

До конца января мы понизили минимальный вход для инвесторов с 30.000$ до 15.000$. Это, пожалуй, единственная возможность, которую я знаю, зайти в недвижимость с 15К$ под 12% годовых. Воспользуйтесь низким долларом и присоединяйтесь к нам. Пишите в личку.

Стоит ли инвестировать в периферию Израиля

Стоит ли инвестировать в периферию Израиля?

Недавно обсуждали с Эли Шавитом, стоит ли израильским инвесторам обратить внимание на частные дома. Сошлись на том, что стоит. Особенно сейчас, в посткарантинный период. Люди наконец-то поняли и увидели, что можно жить не в центре и оценили эту инвестиционную возможность. Поэтому спрос на частные дома будет расти.

Можно хорошо жить в загородном доме: интернет всюду прекрасного качества, все автоматизировано. Можно, не выходя из дома, зарабатывать, так как почти весь бизнес ушел в онлайн, обучать детей онлайн, развлекаться онлайн и заказывать еду из доставки.

Тренд уже был, но корона ускорила его многократно. Люди не хотят платить огромные ссуды за аренду или покупку квартир в том же Тель-Авиве, Москве или Лондоне. Предпочитают более чистый воздух, более спокойную и уютную жизнь, широкие и просторные дома тесным квартирам. И да, этот тренд не только в Израиле, а набирает обороты по всему миру. Порядка 40% обеспеченных людей за время пандемии и погромов покинули Нью-Йорк и не собираются возвращаться

Поэтому я считаю, что в Израиле частные дома на периферии тоже будут востребованы, и покупателям стоит делать ставку не только на большие города. Причем, набирает обороты еще один тренд, когда семья покупает дом себе с отдельным блоком для родителей.

Интересно было бы услышать ваш опыт, случалось ли вам жить за городом? Или хотелось бы? Или ваш выбор, несмотря на ограничения — все же большие города и их преимущества?
___________
Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

Предложений, куда вложить деньги, сейчас много

Предложений, куда вложить деньги, сейчас много. Инвестировать в акции, в новостройки, в драгметаллы, криптовалюты, куда-нибудь ещё… Выбрать есть из чего. И прежде чем выбрать нас, вы, скорее всего, думаете — почему я должен доверять именно вам?

Откуда у вас вообще эти знания? Почему многоквартирные дома в США?

Израильской недвижимостью я занимаюсь с 2005 года. Недвижимостью в США я стал заниматься в конце 2017 года, сделал 18 своих сделок и участвовал более чем в 500 сделках клиентов. Изначально в Штатах я работал по модели: покупка дома на одну семью, ремонт и продажа с выгодой.

Но в частных домах оказалось очень много рисков и возни. Из 4 сделок которые я провел, две были прибыльные, одна нулевая и последняя убыточная. Ошибся с местоположением, буквально на одну улицу и вместо среднего спального района попал практически в трущобы, поменял три ремонтные бригады

Тогда я понял, что надо менять объект инвестиций и нашел партнера, с которым мы решили инвестировать в многоквартирные дома. Мой партнер — Максим Максимов занимается контролем управляющей компании, поиском и проверкой объектов в США. Он нью-йоркский адвокат и знает все входы и выходы в недвижимости, налогообложении и ремонтах.

Я занимаюсь привлечением инвесторов, маркетингом и продвижением проектов. В итоге сейчас у нашей компании есть шесть объектов — 53 квартиры и 7 магазинов — и еще два сейчас на стадии переговоров.
Мы планируем купить еще несколько домов. Наша цель в этом году дойти до 200 квартир и через 5 лет иметь портфолио в 1000 квартир в управлении. Это амбициозная цель, когда я ее озвучиваю, немножко страшно.

Что еще хотите узнать о том, как мы работаем, об инвестициях, о рисках? Готов ответить на любые вопросы, даже каверзные.

#инвестиции #недвижимость
________
© Миха Нешер. Помогаю создать 12% годовых дохода с недвижимости

Вот как, объясните мне как

Вот как, объясните мне как? Есть больше 150 тендеров в мехир Ле миштакен в которых каблан не выбран. Ну там такие прекрасные места как Тель-Авив, Ашдод и Ор Йеуда например.

А тут в Мехир Муфхат фокус-покус магическим образом и тендер утвердили и провели и кабланов выбрали в кратчайшие так сказать сроки. 5200 квартир.

Учитесь детишки.

Кстати обратите внимание Ришон и Рамат-Ган там конечно меньше в процентном отношении для участвующих в программе чем в Бней Браке и подороже. Но вам же никто не запрещает записываться, когда программу откроют. Более того я вам помогу.

Хотя есть у меня подозрение в какой части Рамат-Гана будут строить по программе Мехир Муфхат.

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле www.isra-dom.ru/e

Красота

Красота! Я считаю, таки, нужно брать. Бляць, ну нельзя же так внаглую! 287 квартир в Бней Браке из 413 + коммерция по 12,150 за метр. Да там старье продается за 25-30.000 шекелей метр и то для своих.

В Тель Авиве по #мехир_ле_миштакен цена- минимум 18,980 за метр 😂 умножьте количество метров в проекте в Бней-Браке на недополученную государством прибыль.

Весь цимес новой программы «уменьшенная цена» #мехир_муфхат Дона нашего Рэбе в одном месте.

Говорил же он — на периферии по существенным скидкам, в центре по тендеру кто больше даст. Нет? Ну ладно!

Никто не может запретить нам участвовать в этой лотерее. Конечно же гоп-компания будет ставить перепоны и делать различные проблемы «неправильным» участникам. Но мы всех победим.

Господа, инвестора, это и вправду хорошая инвестиция как минимум со 100% прибылью а при 10% своего капитал вообще х10 и гарантированными съемщиками. Готов сопроводить любого кто запишется в этот цирк.

Пишите мне, вытащим право на участие в программе и делитесь постом. Делитесь! Общественность должна знать. Ничего личного, только бизнес.

©Миха Нешер помогаю купить квартиру на 10-15% за 3 месяца.

אלי שביט мой бизнес-ментор сказал довести количество клиентов котором я помог за последнее время куп

אלי שביט
мой бизнес-ментор сказал довести количество клиентов котором я помог за последнее время купить квартиру на бизнес странице до 50. У меня 48 из них один я (кстати спросите есть ли у вашего риэлтора или ипотечного брокера своя квартира в мехир ле миштакен) так что мне не хватает 3 человек, которым я за этот год помог купить квартиру.

У меня к вам 3 просьбы:

1. Если вы видете себя в этом списке и какие-то из данных неправильные или вы не хотите там быть напишите мне и я тут же исправлю.

2. Если себя не видите и я вам помог, напишите мне и я вас добавлю.

3. Первого января я повышаю цены на свои услуги по сопровождению покупки квартиры на 20%. Если вы хотите успеть воспользоваться ими по ценам 2020 напишите мне и мы договоримся. Порекомендуйте меня своим друзьям, чтобы они тоже могли воспользоваться оставшейся неделей и заказать услуги по прежним ценам.

Ссылка на страничку в комментариях.

О целях

О целях. Прочтите до конца и возможно я помогу вам исполнить ваши мечты в недвижимости.

Начинал я в Израиле с сохнутовской кровати на закрытой мансандре двухкомнатной родительской квартиры. Летом было жарко, зимой — холодно. Район так себе.

Отдельные две комнаты из пяти у родителей Лены были существенным апгрейдом, хотя бандитский район тоже сказывался. Выглядывая из окон в пору выборов, мы точно знали против кого надо голосовать.

Потом была первая вилла в Нетании, которую мы снимали вместе с Леной, её сестрой и племянницей. Вернее треть виллы. Хозяин жил на первом этаже, его сын и мы в дуплексах на втором и третьем. Район был лучше и жить веселее. Сестра Лены уехала и хозяину понадобилась квартира для второго сына. Так что съехали.

После этого на короткие пол-года мы переехали в нашу старую двушку в центре. Это был единственный раз когда мы жили в своей квартире. Зареклись на будущее жить в многоквартирных домах.

Потом был трехкомнатный домик в Авихаиле, и теперь пятикомнатный в Кфар Виткине. Совершенно другая жизнь. Тишина, благодать, 15 минут до Нетании, прекрасные соседи и школа. Наши доходы увеличились и мы можем себе позволить жить намного лучше. Без суеты.

Моя цель на ближайшие 3 года:

Участок на 5-10 соток сад с фруктовыми

Дом в посёлке в центре Израиля возле Нетании 4 спальни для спиногрызов и угол для игр на втором этаже, родительская, гостиная и 2 отдельные единицы на две комнаты для гостей/обслуги/бабушек-дедушек

Винный погреб, кинозал , библиотека в подвале.

Деревянная баня с джакузи и открытый вид на лес/море.

Своя берлога — отдельный двухкомнатный домик кабинет, с терасой, спальня с джакузи.

Прелесть заключается в том, что достичь этой цели я могу лишь помогая вам достичь ваших целей в недвижимости.

Какие ваши цели в недвижимости? Какую квартиру или дом вы хотите? Напишите и возможно я смогу вам помочь.

P. S.: Цели это чуть большая реальность, чем вы можете позволить себе на данный момент. Важно! Не бесполезные мечты, а именно цели, что-то, чего вы понимаете как достичь и двигаетесь в этом направлении со мной или без меня.

_______
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Вынесу ответ в отдельный пост

Вынесу ответ в отдельный пост. Не проподать же добру.

Каждый раз, когда я читаю подобные комментарии у меня есть два варианта:

1. Тихонько забанить комментатора.
2. Внятно и по пунктам повторно объяснить свою правду.

И как всегда я выбираю более сложный путь.

Меня зовут Миха Нешер. Моя цель чтобы у каждого еврея была своя квартира в Израиле. Я помогаю людям купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле. Я не могу помочь всем, а только тем, кто готов помочь себе. За эти 15 лет я участвовал в более чем 500-ах сделках и помог тысячам человек словом и делом купить свою квартиру в Израиле. Этим и собираюсь заниматься дальше находить хорошие возможности, проверять их, торговаться с продавцами и банками, закрывать сделки, улучшать условия ипотек и строить сильный Израиль.

И, да, достойно зарабатывать на том, что помогаю людям. Амен. Ам Исраэль хай.

Как смотреть квартиру За время осмотра вам нужно принять ровно одно решение — подходит вам эта кварт

Как смотреть квартиру

За время осмотра вам нужно принять ровно одно решение — подходит вам эта квартира или нет. Если да — имеет смысл приступать к следующему этапу.

Выяснить, что с документами, почему квартиру продают и как срочно, есть ли шансы сбить цену. Если нет — поблагодарите за уделенное время, извинитесь, и спокойно уходите. Если вы ищете квартиру на инвестицию, вы покупаете не недвижимость, а доходность и проблемы, которые можете решить, поэтому единственное, что вас будет не устраивать это цена.

Что может помешать принять правильное решение?

Жадность.

От возможности купить жилье дешевле дешевого, зашкаливает дыхание, и вы ввязываетесь в сделку, не оценив всех проблем и сложностей.

Влюбленность.

Очаровательный вид из окна, идеальное расположение комнат, уютный маленький садик, симпатичная светлая кухня — в точности как вы хотели… Эмоции не лучший советчик, руководствуясь ими вы рискуете хорошо переплатить или не разглядеть всех недостатков недвижимости.

Страх.

Вы опасаетесь, что более подходящего варианта не встретится, таких дешевых, больших, просторных квартир больше не предложат.

Спешка.

Вы ограничены временем предварительного разрешения по ипотеке, срока аренды и т.д. и не можете тратить на поиски слишком много времени.
Сразу после просмотра сядьте на 5 минут, нарисуйте план квартиры, запишите что вы видели, все плюсы и минусы, настрой хозяев и ваши ощущения. Насколько квартира близка к тому, что вы ищете?

Дома, уберите все эмоции, воспользуйтесь калькулятором и вашими записями.
Укладывается ли квартира в те критерии, которые вы задали?
Подходит ли она вам по соотношению цена\качество?
Можете ли вы позволить себе такую покупку?
Хватит ли средств на ремонт и налоги?

Если по большинству пунктов ответ скорее «нет», чем «да» — ищите другую квартиру. Если проблема только в деньгах, а по остальным пунктам квартира подходит — 100-200.000 реально собрать «с миру по нитке», и правильно проведя процесс существенно сбросить на торге.

В любом случае посоветуйтесь с независимым и беспристрастным профессиональным консультантом. Если вы берете квартиру для себя и семьи — стоит показать квартиру и тем, кто будет в ней жить.

#продам_квартиру
___________
Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

Шалом

Шалом! Снова беседуем о переговорах. Как и обещал, рассказываю, что делать, если хотите дать второй стороне ощущение, что сила на ее стороне.

Дайте оппоненту бороться за мелочи, которые вам не важны. Уступите в том, что для вас несущественно. Пусть продавец почувствует, что победил, выиграл или даже обхитрил вас. Ваша задача держаться за один пункт — цену. А в остальном — идите на компромиссы везде, где это возможно.

Согласитесь, что хозяин освободит жилье через полгода или оплатите ему съем на это время. Разрешите вывезти всю мебель или оставить всю мебель или даже пообещайте приобрести ее. Если вы купили за 200.000$ квартиру, стоящую 250.000$, можно позволить себе переплатить несколько тысяч за шкафы и стулья или подождать месяц-другой со вселением. Поищите другие важные для продавца вещи.

Один мой коллега покупал квартиру у одинокого старика, переезжающего в дом престарелых. Тот назначил очень умеренную цену, но уперся в одну деталь. В молодости он был капитаном, объездил много стран и из каждой привозил пивные кружки. Он соглашался продать квартиру лишь тому, кто сохранит в целости его коллекцию.

Мой коллега обратился к адвокату. И составил договор, в котором отдельным пунктом оговаривалось, что квартира переходит из рук в руки только вместе с коллекцией кружек, и покупатель обязуется беречь и сохранять это сокровище. Счастливый старик уехал на новое место жительства, а коллега потом выгодно перепродал квартиру, сделав коллекцию кружек дизайнерской «фишкой», повышающей цену.

Красивая история, правда? До встречи в следующую пятницу — расскажу еще что-нибудь интересное из своей практики.

#переговоры_в_недвижимости

________
©Миха Нешер. Помогаю сторговать 5-25% от стоимости квартиры на переговорах. 50.000 и больше. Вознаграждение по результату. www.isra-dom.ru/e

Шалом

Шалом! Продолжаем наши пятничные беседы о переговорах.

Поступил вопрос: всегда ли нужно называть свою цену? Рассказываю: нет, не всегда.

Если продавец вам уступил, но этого недостаточно, дайте ему поторговаться с самим собой. Не называйте свою цену. Скажите: «Мне все подходит, что можно сделать с ценой?».

Он скидывает еще на интервал, вы продолжаете спрашивать «А что с ценой?». Многие люди на тот же вопрос дают другой ответ, это свойство человеческой психологии. Он скидывает еще на интервал — вы снова задаете ему тот же вопрос. Продавец начинает раздражаться, а вы — бац — и достаете чековую книжечку и предварительный договор!

Заполняете все данные свои, хозяина и квартиры. Заполняете чек на 1.000$ или кладете их на стол наличкой (под расписку). И только в конце пишите цену после того как все заполнено. На полтора интервала меньше чем последняя цена, озвученная собственником недвижимости.

У продавца шок, он уже чувствует себя виноватым за то, что едва не упустил реального покупателя. И с вероятностью готов согласиться на ваше предложение, даже себе в убыток. Скорее всего он озвучит разницу в интервал ниже его последнего предложения. Вы его продавили, но сделали это красиво и незаметно.

В таких переговорах нужно то, о чем я часто напоминаю — ваша эмоциональная невовлеченность. Иначе колебания и неуверенность покупатель легко считает и рулить торгом начнет уже он, а не вы.

Но порой и из этого можно извлечь пользу. Хотите узнать, как убедить вторую сторону в том, что условия выставляет она? Ждите следующей пятницы. Всё расскажу.

#переговоры_в_недвижимости

________
©Миха Нешер. Помогаю сторговать 5-25% от стоимости квартиры на переговорах. 50.000 и больше. Вознаграждение по результату.

Продолжу о ценном опыте, которому учишься на своих ошибках

Продолжу о ценном опыте, которому учишься на своих ошибках. Была еще и такая ситуация:

Супруги не могли договориться о продаже общей квартиры и выставили ее на банковские торги. Я пришел на квартиру и сказал: я готов ее купить за 200.000$. Рыночная цена была 250.000$.

Хозяин пришел в восторг. «Ты очень серьезный человек, я больше никого в эту квартиру не пущу» сказал он. Мы пожали руки и вроде бы все решили.

На торги, как оказалось, пришел один я. 50.000$ чистой прибыли уже почти лежали в кармане. Я назначил цену в 200.000$… и тут хозяин объявил, что он передумал и покупает квартиру сам. Он заплатил 100.000$ жене и остался в хорошем плюсе. А я остался ни с чем. Зато получил ценный опыт.

Каких еще кейсов рассказать? Об удачных инвестициях и покупках или о неудачных? Хотите пост о том, чего точно не надо делать, чтобы удачно вложить деньги?

#недвижимость #кейсы

________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Послушай

Послушай! Я знаю, что ты меня давно читаешь, возможно несколько месяцев или лет, и примеряешь на себя ботинки инвестора в недвижимость. Чего тебе не хватает, чтобы сделать первый шаг?

Вот, что, в качестве квартирного инвестора, должно тебя интересовать:

1. Покупка квартиры ниже рыночной стоимости. Выигрывают при покупке!

2. Сдача квартиры нормальным съемщикам по цене, которая будет выше ежемесячных выплат по ипотеке.

3. Потенциал роста цены на конкретный объект, после его приобретения и улучшения.

4. Полное сопровождение процесса: покупки/аренды/ продажи: подготовка, поиск, проверка, переговоры, ипотека, ремонт, управление объектом.

5. Человек, а лучше команда, которая возьмет на себя ответственность за весь процесс.

За это год я отсмотрел более 100 квартир на инвестицию и взял в работу только одну. Да, это моя инвесторская дисциплина смотреть минимум две квартиры на продажу в неделю, понимая, что из всего этого мусора и шлака, который предлагают в Израиле под видом инвестиций будет только одна достойная возможность.

Это при том что я достаточно сильно загружен по остальным направлениям бизнеса и основной мою фокус — привлечения инвестиций в Америку и сопровождение покупки и #мехир_ле_миштакен.

Вы хочите возможности? Их есть у меня.

1. Рыночная стоимость на 13,9% выше. Такая же квартира напротив продалась за 900.000 без ремонта. У той, которую мы нашли цена 790.000 включая риэлторские. Квартира 3 комнаты в Хайфе, Кирьят Элиэзер, дом с лифтом. Это вторичка и она требует ремонта!

2. Съемщики — семейная пара репатриантов с двумя детьми. Въедут после ремонта за 3.900. В этом районе очень трудно найти достойную четырех комнатную.

3. После ремонта на 70.000 рыночная стоимость квартиры — 950-970 тысяч. 6,13% годовых можно оставить, а можно продать через 1.5 года с отличной прибылью. Математика простая. 210К своих в квартиру + 70К ремонт + 10К дополнительные расходы + 570К ипотеки. Аренда 70К за 18 месяцев, выплаты по ипотеке 45К, из них тело ссуды 27К продажа 950К. Итого 90К прибыли +27К капитализации +25К со съема. 142К на 290К вложенных это 48.9% за 18 месяцев или 32,6% годовых

4. и 5. Мы полностью сопровождаем в покупке, ипотеке, ремонте, сдаче, управлении.

Если, таки да, готовы сделать шаг пишите в личку прямо сейчас.

P. S.: На картинке визуализация квартиры после ремонта. Усе сделаем в лучшем виде.

Шалом

Шалом! Снова говорим о переговорах. Сразу продолжу ответом на вопрос, когда же напомнить о себе, если вы ушли, не желая уступать цену.

Если вы не достигли успеха на переговорах, перезвоните через неделю-другую. Возможно вас примут куда лучше. У каждой квартиры есть только один покупатель. Что ваше, то будет ваше. Не соглашайтесь на невыгодные сделки. Ищите следующую возможность. Чем меньше эмоций, тем лучше. Лучше всего поставить между собой и хозяином переговорщика, который не покупает квартиру для себя.

Особенно эффективно этот прием работает на квартирах, которые долго не продаются и не пользуются популярностью при просмотрах. Человек, который в первый раз продает жилье, начинает внутренне паниковать, опасаться, что вообще не найдет покупателей.

Я очень хорошо помню двух весьма габаритных товарищей, которые осадили одну старую румынку и битый час убеждали ее продать хорошую квартиру за 75.000$, при рыночной цене в 115.000$. Они убеждали, что квартира никудышная, место скверное, дом скоро снесут… «Нет и нет» твердила упрямая бабушка и наконец отправила покупателей восвояси.

И тут, как водится, возник я весь в белом. «За 75.000$ не продам» — заявила бабуля. «И не надо. Какая ваша цена?» «80.000$» — ответила румынка. Я приобрел ликвидную недвижимость за весьма приличную цену, а два жадных громилы остались ни с чем. Они сделали за меня работу — мне оставалось только оформить документы.

До встречи в следующую пятницу. Расскажу, как дать продавцу возможность поторговаться с самим собой.

#переговоры_в_недвижимости

________
©Миха Нешер. Помогаю сторговать 5-25% от стоимости квартиры на переговорах. 50.000 и больше. Вознаграждение по результату.

Пиу-пиу ✌уже завтра 20

Пиу-пиу ✌уже завтра 20.11 в 9:00 утра мастер-класс «Где взять денег на покупку недвижимости?» с אלי שביט

💪 Эли Шавит мультимиллионер, владелец многих бизнесов, своей деревни в Грузии и ментор десятков тысяч человек по бизнесу и жизни. С Эли мы знакомы с 2007 и он много раз помогал мне в разы увеличить доходы с моих бизнесов. На большинство вопросов он ответил в своей книге www.bible77.ru

👉 Завтра 20.11 в 9 утра вы можете задать ему пару вопросов в прямом эфире на всех моих площадках, группах, итд.

🚩 Вот список вопросов которые я для него подготовил.

🤑 Вопросы по недвижимости

Так как я помогаю людям купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца первый сет вопросов по недвижимости.

С чего стоит начинать в недвижимости?
Стоит ли покупать квартиру или жить на съеме?
Стоит ли покупать недвижимость как жилье или инвестицию
Где взять денег на покупку квартиры?
Недвижимость это бизнес?

🥊 Вопросы по бизнесу

Курс “Как создать бизнес с нулевым вложением?” который мне уже окупился в сотни раз я взял у Эли в далеком 2007 году за это время курс улучшился в сотни раз www.start-up.co.il

Как бы ты прошел путь с нуля сегодня?
Какие три главных выбора ты сделал, которые сделали тебя тем, кто ты сейчас?
В деньгах ли счастье?
На какие бизнесы стоит обратить внимание сегодня?
У тебя есть программа сопровождения позволяющая существенно увеличить доходы с бизнеса?

🤸‍♀️ Вопросы о жизни.

У Эли есть замечательный сериал обучающих видео в которых затронуты самые важные жизненные вопросы www.nekuda.me

Какое самое важное качество для достижения успеха?
Чему считаешь нужным обучить детей?
Какой вопрос ты бы задал миллиардеру?
Как вставать после падения?
Кто были самые значимые люди в твоей жизни?

Четвертая секретная часть будет для нашего маленького клуба миллионеров. Спрашиваете как в него попасть? 1.000.000$ в активах и 5.000$ пассивного дохода в месяц & Welcome

🎯 Завтра в 9:00 утра зажигаем в профиле и группах.

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Шалом

Шалом! Снова пятница и снова о переговорах. Обещал рассказать, что объединяет торг и поединок.

Задача торга — понять продавца, поймать момент, надавить на нужные точки и прогнуть настолько, насколько он готов гнуться. Если недожать — цена почти не изменится, если пережать — обозленный хозяин наотрез откажется продавать. То есть вся фишка в том, чтобы найти золотую середину.

Видели когда-нибудь схватку рыцарей? Думаю, все наблюдали в кино, как они стоят на арене и ни один не уступит другому. А если кому-то и удается сдвинуть соперника, то ненадолго.

В торге тоже существует прием сродни рыцарскому поединку — вы обозначили свои позиции и условия, и раз за разом возвращаетесь к ним. Спокойно, без нервов, долбите как дятел.

Да, квартира интересна, метраж хороший, вид чудный. Но больше чем за Х тысяч долларов я ее не куплю. Да, я очень заинтересован, я серьезный покупатель и ипотеку мне дадут. Но Х — моя последняя цена. Да, я понимаю, что покупатели стоят в очередь, тем не менее Х и ни копейки больше. Меньше — пожалуйста! И продавец тоже опускается потихонечку — до той суммы, ниже которой он продавать не готов.

Если переговоры заходят в тупик, вы поворачиваетесь и уходите. Медленно, неторопливо, уверенно — скорее всего вас вернут. Если не возвращают — лучше не возвращаться, по крайней мере сразу. У продавца еще остались иллюзии насчет миллиона покупателей, которые осыплют его деньгами. Дайте ему время, пусть убедится, что остальные покупатели еще жаднее. И вот теперь возвращайтесь. С тем же предложением, да.

Как видите, иногда особых ухищрений и не нужно. Терпеливо ждём.

Как часто напоминать о себе во время ожидания? Расскажу в следующую пятницу. А пока готов слушать ваши варианты ответов. Вы не согласились с ценой и ушли. Когда напомните о себе в следующий раз?

#переговоры_в_недвижимости

________
©Миха Нешер. Помогаю сторговать 5-25% от стоимости квартиры на переговорах. 50.000 и больше. Вознаграждение по результату.

Всегда ли можно сэкономить на покупке

Всегда ли можно сэкономить на покупке? Чаще всего да, вы можете что-то сторговать на этапе переговоров. А еще — пересмотреть все документы и убедиться, что не теряете возможности сэкономить.

Турист из России, назовем его Виктор, отдыхал в одной из моих квартир в течении 10 дней и обмолвился о своем желании приобрести новостройку. Я сказал, что помогу ему с переговорами. Виктор позвонил мне через 7 дней и сказал, что переговоры состоятся завтра. Пришлось подстраиваться к обстоятельствам.

С 555.000$. Виктор опустил цену на 540.000$, и тут пришел я весь в белом. С человеком в вагончике мы торговались по-еврейски приходили, уходили, звонили начальнику, просили, ругались. Я рассказывал о том, что у меня еще много клиентов на такие квартиры и что мы будем долго и продуктивно работать вместе.

В итоге Виктор получил отличную 5ти комнатную квартиру с видом на море и парк на 14 этаже за 515.000$. На 35.000$ меньше чем уже был готов заплатить. Более того я спас его от уплаты налога на покупку в размере 8% от стоимости квартиры. Просто рассказав ему, что прежде чем заключать сделку стоит оформить репатриацию.

Так что если вы уже решили, что это всё, нижний порог, меньше не выпросить, убедитесь, что это на 100% так. Можете сделать это сами, а можете — быстрее и эффективнее с моей помощью.

#недвижимость #кейсы

________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Шалом

Шалом! Пришло время неформальных бесед о переговорах в недвижимости. Тема сегодняшнего дня — торг.

Николай должен был уезжать в Белоруссию и выставил на продажу хорошую квартиру в Петах-Тикве за 215.000$ при рыночной цене в 225.000$. Одним из первых на квартиру пришел очаровательный риелтор. Он сказал, что квартира на самом деле стоит 250.000$ и что он продаст ее за эту цену, а может и больше. Николай согласился подписать договор на эксклюзивную продажу квартиры. Полгода риелтор мариновал его и ничего не продал, время начало поджимать. И тут как всегда пришел я с клиентом Валей.

Сперва Валя скинул цену до с 250.000 до 208.000$, потом я дожал до 197.500$ и закрыл сделку. За две встречи я сэкономил клиенту 27.500$ от рыночной цены и 52.500$ от оценки риелтора.

Как? Просто поставил продавцу жесткий ультиматум — или мы закрываем сделку сейчас, или ты остаешься без реальных покупателей. Так я подписал его на предварительный договор. И все сработало. С нерадивым риелтором за эксклюзив рассчитывался хозяин. Дополнительная прелесть квартиры заключалась в том, что можно было достроить еще 25 метров на крыше, что повышало ее рыночную стоимость на дополнительные 50.000$.

Я считаю, что торговаться можно всегда и всюду, в любой ситуации. Продавец нередко назначает цену «с потолка», ориентируясь на услышанную или увиденную где-то стоимость недвижимости, на свои потребности в деньгах, на фантазии риелторов или жадность жены, на что угодно… Поэтому и торговаться имеет смысл всегда — человек, который хочет продать и не продал быстро, всегда готов хоть немного уступить цену.

Согласны? Не согласны? Давайте обсудим.
А в следующую пятницу расскажу о том, что общего между торгом и рыцарским поединком.

#переговоры_в_недвижимости

________
©Миха Нешер. Помогаю сторговать 5-25% от стоимости квартиры на переговорах. 50.000 и больше. Вознаграждение по результату.

По следам недавнего поста создал тайное общество миллионеров

По следам недавнего поста создал тайное общество миллионеров. Будем тихо ̶п̶р̶а̶в̶и̶т̶ь̶ ̶м̶и̶р̶о̶м̶ общаться раз в месяц и выезжать вместе раз в квартал. Иногда приглашать мультимиллионеров на лекции.

Критерии входа простые суммарно больше миллиона долларов в активах и минимальный доход с них 5.000$ в месяц:

Активы (один или несколько из списка) :
— фондовый рынок (500К$)
— доходная недвижимость которая сдается в аренду(1М$).
— бизнес (годовой оборот 500К$)
— прибыльные инвестиции (500К$)

Может быть некий микс. Например 500К$ в доходной недвижимости, 250К$ в фондовом рынке, 150К$ годовой оборот с бизнеса, 100К$ прибыльных инвестиций.

Все доходы должны быть подтвержденными

Если вам интересно подобное тайное общество и вы подходите по критериям можете отметиться в комментариях или тихо написать в личку.

С января 2021 только по рекомендации члена клуба. Больше рекламы не будет.

Upd.: из 8 присоеденившихся 6 женщин 🙂

Как вложить деньги в дом, которого не видел и который находится неизвестно где

Как вложить деньги в дом, которого не видел и который находится неизвестно где?

Инвестиции в жилье часто представляют так: вот я выберу квартиру в Турции, Грузии или еще в какой-нибудь стране, поеду посмотрю, что там и как, потом куплю и сделаю ремонт. На худой конец, буду сдавать или продам повыгоднее…

Звучит не очень убедительно даже на словах. А уж на деле: сколько раз вы планируете ездить в нужную страну и сколько квартир там посмотрите? Откуда вы знаете реалии рынка в этой стране и как будете выбирать подходящий район? Не получится ли так, что вам продадут квартиру в трущобах, которую никакой ремонт не спасет?

Мой собственный опыт покупки отдельных квартир заграницей под ремонт и продажу был не очень удачным. Из 4-х переделок, 2 были прибыльными, одна ушла в ноль и еще одна была убыточной настолько, что съела прибыль с двух первых.

Мы с партнером научились на своих ошибках и перешли к модели с более высокой точкой входа и большим количеством квартир. Сумма сделки при покупке многоквартирного дома для нас — от 250 тысяч долларов и выше. И если вы инвестируете вместе с нами, то вкладываете деньги в жилье, на котором зарабатываем мы сами. Нам выгодно зарабатывать и выгодно, чтобы соответственно заработали и вы.

Что важно для нас? Смотрим только районы без безработных, криминала и с постоянным приростом населения. Лично осматриваем объекты, причем из 10 домов после осмотра может остаться только один. Нашу недвижимость обслуживает управляющая компания и ремонтные бригады. То есть вам не нужно думать о ремонте, о состоянии жилья, решать проблемы с жильцами или искать жильцов. Благодаря всем этим вводным мы серьезно снизили инвестиционные риски и повысили доходность.

Что думаете? Какая модель инвестирования — самостоятельная или с нами — выглядит для вас более привлекательной?

#инвестиции_недвижимость

© Миха Нешер. Помогаю создать доход 12% годовых с недвижимости.

“Здесь явно должен быть подвох

“Здесь явно должен быть подвох. Миха, ты хочешь на мне заработать?”

Вряд ли вы хоть когда-то представляли, как вкладываете деньги в недвижимость в Штатах. Если, конечно, вы не профессиональный инвестор. Инвестиции в недвижимость в другой стране могут казаться вам чем-то эфемерным. Особенно, если вы только-только накопили капитал и начинаете инвестировать.

Вот сейф или наличка под матрасом — это понятно.
Накопительный счет в банке — тоже уже привычно.
Портфель акций — не все разбираются в этом, но многие смотрят в эту сторону.
А тут возьми и отдай свои кровно заработанные за какие-то квартиры, которых ты может и не увидишь никогда. А вернутся ли назад?

Модель такая. Мы находим объект, многоквартирный дом, и привлекаем на его покупку и содержание рефинансирование от банка. Но банк требует отчета за год на коммерческую недвижимость и еще примерно полгода уходит на оформление. В итоге, на получение денег от банка уйдет года полтора, а у нас на подписание документов есть всего месяц. Поэтому мы создаем пул соинвесторов и с его помощью собираем первичный капитал для сделки. Через полтора года, получив деньги от банка, мы можем вернуть вам пай, а можем вложить его в новый объект и продолжить платить проценты.

Мы заинтересованы, как можно быстрее с вами рассчитаться: так как вам мы предлагаем 12% дохода на ваши деньги, а банковские деньги можем получить под 3,5-4.25% годовых. Чем быстрее мы выплатим вам вашу долю, тем быстрее сможем получить более “выгодные” деньги от банка и оставить себе объекты, начав с них зарабатывать.

Есть что-то, что смущает вас в сфере инвестиции? Почему наличка в сейфе, которая не работает — это надежно, а инвестиции в недвижимость — не для всех привычно? Задавайте вопросы, я готов ответить.

#инвестиции_недвижимость

© Миха Нешер. Помогаю создать доход 12% годовых с недвижимости.

Denis Plus задал хороший вопрос о законности деления квартир

Denis Plus задал хороший вопрос о законности деления квартир.

Если не вытаскивать разрешений это незаконно. Но здесь есть нюансы. Первый вопрос города. Скажем в Тель-Авиве с большой вероятностью придут, и вкатают штраф, потребовав вернуть в предыдущее состояние. В Хайфе, Нетании, Бэр шеве с этим полегче. Но от рисков банального стукачества никто не застрахован.

Второй вопрос это внешние изменения. Если например сделаете дополнительную входную дверь снаружи или окно на фасаде гарантированно придут. Если «предбанник» внутри то меньше шансов.

Третий на сколько комнат делить. Если 120 метров на 5 квартир по 20 метров (я такое тоже видел) то опять же гарантированно придут, штраф и возврат к предыдущему состоянию. Если 80 метров на 2 квартиры то меньше шансов.

Четверое: район и дом. Если старые дома без лифта меньше шансов, что придут. В Нетании, Бат Яме 30-40% старого центра поделено. В домах с лифтом и новых районах намного больше риска.

В любом случае деление без разрешения это как пороховая бочка. Не знаешь когда и где рванет. Например при продаже к тебе может прийти налоговая и сказать что ты продаёшь не одну квартиру а две. И соответственно нужно платить налог на прибыль и покупателю дополнительный налог на покупку. Или при взятии ипотеки оценщик укажет о незаконности деления и банк не даст ипотеки, либо даст меньше на сумму которая потребуется на взгляд оценщика для того, чтобы вернуть в предыдущее состояние. Или, та же, налоговая гарантированно потребует налоги за сдачу на короткие сроки. Особенно опасны «деленки» для госслужащих и публичных фигур.

С разрешением если дадут надо делать квартиры по 45 метров и платить итель ашбаха. делением считается наличие больше одной входной дверей, кухонь, электрических счётчиков.

Кстати любой телефонный или интернет техник, электрик, водная или газ компания, оценщик, риэлтор, полицейский, муниципальный работник и адвокат обязан донести о наличии деления так как нарушение закона. Соседи по желанию 🙂 Ключевой вопрос здесь позиция муниципалитета. В некоторых прокатывает, в некоторых могут послать проверяющего, могут внести отметку в табу или красный флаг на продажу в муниципалитете. В общем будьте осторжней.

Адвокаты вас будут отговаривать от покупки таких квартир (и возьмут с вас подписку об отказе от претензий) , риэлторы уговаривать. Я обычно рассказываю о возможностях и предупреждаю о рисках.

P.S.: На картинке квартиры клиентки. Которую она купила в 2015, поделила и сдавала на короткие сроки. Продала в 2018. Из 3х комнат 75 м было сделано две квартирки: 2 комнаты 30 м. И 3 комнаты -45м. Две кухни: «молочная» и «мясная» и сквозная дверь между квартирами подпертая холодильником с одной стороны давали некую отмазку для муниципалов если придут. По факту не пришли и удалось избежать последствий. Когда продавали, в муниципалите была запись о делений квартире в этом доме на том же этаже. Сказали что соседская, что правда. Прокатило.

P. P. S.: Если вы дочитали до сюда и вам интересно как находить квартиры ниже рыночной стоимости готовлю инструкцию : «17 способов найти квартиру не по yad2». Поделитесь постом, отметьтесь в комментариях и я вам вышлю ссылку.

_______

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Как помочь клиенту не тупить

Как помочь клиенту не тупить. Вспомнил еще один случай из практики.

Я вел сделку Николь, репатриантки из Франции. Она планировала в 11:30 утра подписать договор и была настроена весьма решительно. И вдруг, в 8:30 утра решила отказаться. Я попытался спасти ее от серьезных убытков. Договор мы перенесли на воскресенье, у нас было 48 часов.

Квартиру она подобрала хорошую: 3,5 комнаты, 105 метров, центр Нетании, дом с лифтом. Третья улица от моря. Спокойно делится на две двухкомнатных квартиры, которые сдаются по 900-1.000$ а в месяц каждая на длинный срок или за 50-70$ долларов в сутки с гарантированным годовым доходом свыше 35.000$ в год. Ремонт и меблировка 20-25.000$.

Рыночная цена такой квартиры начинается с 340.000$. Мы ее выторговали за 295.000$ На 55.000$ ниже рынка. Я потратил почти два дня, чтобы успокоить покупательницу и убедить ее не действовать себе во вред. В итоге квартиру она купила, и как я наблюдал впоследствии, удачно ею распорядилась.

Не волнуйтесь и не берите на себя всё. В одиночку легко запутаться в документах и условиях. Соберите себе хорошую команду — и она поможет вам победить!

#недвижимость_израиль
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

http://bit.ly/3dLrhlq

Как и обещал, покажу примеры удачного и неудачного вложения в жилье

Как и обещал, покажу примеры удачного и неудачного вложения в жилье. Имена изменены, но контекст сохранил.

Йоси купил «убитую» квартиру за 195.000$, чтобы привести ее в порядок и продать с выгодой для себя. Он сделал там полный ремонт, поменял сантехнику, плитку, и в числе прочего отгрохал шикарную кухню красного дерева за 35.000$.

Мой столяр делает кухню за 4.000$, простенько, но со вкусом. Я спросил Йоси, зачем ему такой дорогой ремонт. Он сказал, что я ничего не понимаю в недвижимости. И полгода пытался продать квартиру — отделанная бронзой и инкрустациями кухня в стиле цыганских баронов только отпугивала покупателей.

А вот моя клиентка Елена купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Рыночная цена квартиры была 212.000$, она взяла ее за 182.000$. Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще 25.000$ вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом 75.000$.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Елена выяснила, что там будет колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, поселится 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы. Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за 453.000$.

Новым владельцам объяснила, что они только выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. Итог: 321.000$ дохода за 3 года от аренды и продажи!

Зачем нужен консультант? Затем, чтобы было как во втором случае и не было — как в первом. Прежде чем купить свою первую квартиру, я отсмотрел более 150. Прежде чем приобрести вторую — около 100 вариантов. Многие квартиры я смотрел по 3-4-5 раз, прежде чем принять окончательное решение. И я продолжаю проверять десятки квартир и проектов в месяц для себя и клиентов.

Сделка с недвижимостью, это не поход в супермаркет, а рыбалка с удочкой — никогда не знаешь, в какой момент клюнет хорошая рыба, но если будешь спешить ничего не поймаешь.

#недвижимость_израиль
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

www.isra-dom.ru/e

Купить квартиру в Хайфе: зачем

Купить квартиру в Хайфе: зачем?

Показывали хайфскую квартиру двум потенциальным клиенткам. Говорят “вид из окна во двор, не берем”! И подумал, зачем вообще люди покупают квартиры.

Для меня это всегда инвестиция. Я думаю о том, как, кому и когда я смогу продать ее после. Сколько я заработаю на аренде? Как отреагирует на квартиру рынок? Кому ее можно сдать и за сколько?

Та квартира в Хайфе, которую я предлагаю сейчас, по моему пониманию отлично подходит инвестору. Ее легко можно будет сдать и получать регулярный доход. Потому что для нового репатрианта куда важнее будет общение с адекватным хозяином, свежий ремонт и расположение рядом с ульпаном и хорошей школой, чем вид из окна. В этом доме нормальные соседи и хорошая инфраструктура, а значит, если вы будете нормальным хозяином, то квартира будет отлично сдаваться.

Что такое квартира под сдачу?

Четырехкомнатная квартира в доме с лифтом, в нормальном районе Хайфы пусть и под ремонт, мне кажется для Израиля, это стоящая инвестиция. 5% годовых, не считая капитализации ипотеки и прибыли с продажи. 42.000 шекелей в год входящего дохода с аренды. Цена на 12% ниже рынка. 795.000 вместо 900.000 шкл.

А на что смотрите вы, выбирая квартиру? Первостепенен ли для вас вид из окна?

P. S.: На картинке визуализация ремонта. Сделаем как надо!

_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

Как найти толкового риелтора Пишу для вас серию постов о сопровождении сделок при покупке жилья

Как найти толкового риелтора

Пишу для вас серию постов о сопровождении сделок при покупке жилья. Как всегда, буду рад рассказам о вашем опыте и вопросам по теме.

Зачем нужен риелтор? Тут, пожалуй, всё очевидно: он явно знает больше квартир и продавцов, чем найдете вы сами. А может быть, сходу посоветует вам то самое нужное жилье. Риэлтор знает рынок намного лучше вас. И самое главное профессиональный риэлтор знает сделки которых на рынке нет. Иногда у риэлторов есть договоренности о существенных скидках от застройщиков потому что они приносят им много сделок.

Но надо понимать, что риелтор действует в своих интересах и хочет на вас заработать побольше. Ваша задача — договориться с риелтором так, чтобы он показал вам квартиры, которые вам подходят, свел с хозяевами, довел сделку до конца и не снял с вас больше, чем вы готовы ему заплатить.

Как понять, стоит ли иметь дело с риелтором? Спросите его, есть ли у него своя квартира — если человек не заработал на собственное жилье, вряд ли он сможет хорошо продавать чужое. И уточните, сколько лет он на рынке.

Если риелтор на рынке больше пяти лет, он может продавать, иначе бы не удержался на плаву. Ваша задача — убедить его направить свои таланты вам на пользу. Просто учитывайте, что уровень цинизма зашкаливает и его цель больше денег и побыстрей.

Первое впечатление очень важно — постарайтесь подружиться с риелтором. Будьте доброжелательны, угостите его чашечкой кофе, подъедьте на встречу вовремя, говорите коротко. Имейте при себе список с перечнем параметров квартиры — что именно вы хотите, в каком состоянии, в каком районе и за какую цену.

И выбирайте того, с кем вам будет комфортно сотрудничать, кто не давит психологически. Риелторов едва ли не больше, чем выставленных на продажу квартир — пусть ваши деньги получит человек, который хочет их заработать с уважением и пользой для вас.

Дальше расскажу, зачем нужен консультант по недвижимости, если риелтор и так всё знает и покажет. Комментируйте, задавайте вопросы — это лучшая мотивация для меня писать чаще.

#недвижимость_израиль
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

Как зарабатывать больше денег, чтобы инвестировать

Как зарабатывать больше денег, чтобы инвестировать? Один из вариантов — повысить вашу ценность.

Есть несколько способов:

— Работайте только с теми людьми, кому вы реально сможете помочь. Я не беру клиентов, если вижу, что сэкономлю им меньше денег, чем на них заработаю. Это плохая сделка. Хорошая сделка — это когда я приношу или экономлю заработок в десять раз больше, чем беру. Человек с радостью идет на подобные условия. И я всегда стараюсь дать больше, помочь выиграть в деньгах

— Доходы — признак пользы. Есть ли кто-то, кто получает за то, что вы делаете, тысячу долларов в день или в час? Наверняка, есть. Есть хирург, который 30 лет в профессии и получает сотни тысяч шекелей в месяц. И есть, например, начинающий стажер, который только делает первые шаги. Их разница в доходах будет велика. Но и пользу они приносят разную.

— Соблюдайте закон сильной стороны. Школа не учит вас развивать ваши сильные стороны. Она критикует слабые. Но львы и дельфины не умеют летать и им это не помешало выжить. У них другие навыки, которыми природа их наградила. Найдите ваши сильные стороны и развивайте их.

В следующем посте расскажу о том, что поможет вам найти сильные стороны в своей деятельности.

#инвестиции #недвижимость

________________

© Миха Нешер. Помогаю создать доход 12% годовых с недвижимости. http://bit.ly/2GRpjDY

мехир_ле_миштакен Сколько придется платить по ипотеке в процессе строительства

#мехир_ле_миштакен

Сколько придется платить по ипотеке в процессе строительства?

3 варианта

1. Платить в соответствии с платежами застройщика и тогда через 3 месяца после подписания договора начинаете с ~500 за каждые 100.000 взятых ипотеки и каждые 3 месяца добавляется еще 500 к платежу. То есть через полгода после договора это 1.000 через 9 мсц. 1500 в месяц итд. Если к концу строительства будет тяжко то можно взять отсрочку до полугода.

2. Взять полную отсрочку и платить по возрастающей. Тогда это ~250 на каждые 100.000 и соответственно через 6 месяцев 500, 9 месяцев 750 итд.

3. Идти с опережением графика застройщика например взяв все постоянные части ипотеки и тогда проценты не изменятся и экономится строительный индекс. Но ежемесячные выплаты идут в соответствии со взятой частью ипотеки. ~500 на каждые 100.000 то есть если вы взяли сразу 400.000 то выплата начнется с 2000 шекелей.

Можно попробовать попросить дополнительную отсрочку у застройщика на платеж ипотеки. Даже если идет небольшая просрочка по платежам застройщики в основном не делают с этим проблем.
_______________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Кто НЕ научит вас инвестировать в недвижимость Учат многие

Кто НЕ научит вас инвестировать в недвижимость

Учат многие. И это хорошо: я только за то, чтобы было больше финансово грамотных людей. Но давайте поговорим о том, к кому идти учиться инвестициям не стоит.

Я бы сам не стал учиться:

— У людей, у которых нет своей недвижимости. Спросите у гуру сколько сделок со СВОЕЙ недвижимостью он провел за прошлый год и сколько вообще? Сколько лет он в профессии?

— У ангажированных риэлторов, особенно представителей больших компаний. Они будут предлагать вам квартиры в том районе, в котором работают, называя их лучшей инвестицией. Будут рассказывать вам сказки, что 3% годовых — это нормально и врать, что цены обязательно вырастут. Проверьте есть ли у риэлтора лицензия!

А у кого учитесь вы?

#инвестиции #недвижимость

________________

© Миха Нешер. Помогаю создать доход 12% годовых с недвижимости. http://bit.ly/3nEhLoE

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Обсуждать ли инвестиции с близкими

Обсуждать ли инвестиции с близкими?

Представьте, что у вас есть некая сумма которую вы готовы инвестировать. И тут появляется ваш двоюродный брат или другой родственник и говорит, что знает, как приумножить ваши деньги в два или даже три раза. Вы доверяете ему, закрепляете всё рукопожатием, вкладываетесь, а через некоторое время оказывается, что денег нет. А так как договора нет, то и претензии предъявить некому.

Из-за таких случаев люди порой скептически относятся к инвестициям и к рассказам близких о желании вложить деньги.

Но значит ли это, что надо инвестировать втайне? Конечно, нет. Я за то, чтобы делиться с близкими своими планами. Но при этом и к инвестициям подходить разумно. Вы сами должны четко понимать, что и куда вы вкладываете. Какими документами это регулируется, какие гарантии существуют. Тогда и семье вы сможете рассказать о своих планах, не вызвав скепсиса.

Расскажите, как обстоит дело в вашей семье? Вы обсуждаете со всеми свои вложения? Или до последнего держите в секрете?

#инвестиции #недвижимость
________________

© Миха Нешер. Помогаю создать доход 12% годовых с недвижимости. http://bit.ly/34ANPB1

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Как правильно инвестировать в недвижимость Если вы никогда не инвестировали, то первым делом важно н

Как правильно инвестировать в недвижимость

Если вы никогда не инвестировали, то первым делом важно не найти деньги, а приучить себя к другому образу мышления.

— Начните с подсчета своего бюджета. И это не только явные источники: накопления и ипотека. А десятки скрытых путей получения денег, о которых вы можете просто не догадываться.

— Возможности важнее всего. Приучите себя мгновенно проверять любую возможность, какой бы хорошей она ни казалась. Всегда найдется кто-то с деньгами, кому ее можно предложить.

— Сформулируйте для себя бизнес-план, модель действий по которой вы будете, покупать, продавать или сдавать недвижимость. Сфокусируйтесь на одном районе. Очень сложно одновременно заниматься недвижимостью в Эйлате, в Нагарии и заграницей. А возможности есть везде.

— Не идите на поводу у СМИ и у разного рода компаний, обещающих вам золотые горы. Проверяйте все досконально, не вкладывайте денег и не подписывайте ни одной бумаги без своего специалиста по недвижимости. Как всегда, лучше десять раз проверить и найти ошибку на этом этапе, чем тогда, когда деньги уже куда-то вложены.

Жду ваших вопросов по теме инвестиций. Чем больше отклик — тем больше мотивации у меня для новых постов и эфиров.

#инвестиции #недвижимость
________________

© Миха Нешер. Помогаю создать доход 12% годовых с недвижимости. http://bit.ly/3noGahE

85 000 шекелей чистой экономии

85 000 шекелей чистой экономии. Вам надо, нет?!

Я нашел квартиру, которую можно купить на 85К шекелей дешевле рынка. Потому что у хозяина есть личные обстоятельства, а я люблю зарабатывать на таких историях.

Поскольку мои деньги сейчас вложены в другое, то я хочу предложить ее вам. Более того, я готов взять на себя полное сопровождение сделки, помочь в организации ремонта, если нужно и т.д. Разумеется, это будет стоить немножко денег. По моим прикидкам ремонт обойдется в сумму от 15 до 70К. Квартиру можно отдать в управление нам же и только зарабатывать

Кому интересны подробности, кратко. Квартира в Хайфе. Три комнаты — 70 м, на Аленби. Есть возможность сделать из них все 4, площадь позволяет, а стоимость аренды вырастет с 3000 до 3500 шекелей. Парковка общая, принадлежит зданию, дом с лифтом.

Такая же соседняя квартира продалась со свистом за 900К, у вас есть шанс приобрести эту за 815К с моим полным сопровождением и сделки, и ипотеки. На вход в сделку вам нужно своих 250К, остальное можно взять в ипотеку.

Ну что, есть ли среди вас люди, которым нужны деньги?))

#инвеcтиции #недвижимость

________________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Что такое опцион на покупку квартиры

Что такое опцион на покупку квартиры?

Оказалось, что на русском «опция» — Опцио́н. Зачем это вам? В чем выгода? Вы получаете возможность купить проверенную квартиру на 10-15% дешевле рыночной стоимости, а самое главное полный процесс сопровождения покупки.

Опцион, что за зверь такой? Для начала дам определение из Википедии. А потом вместо этого кровавого месива из букв разъясню как пятилетнему ребенку. Дочитайте!

Опцион это договор, по которому потенциальный покупатель базового актива получает право, но не обязательство, совершить покупку данного актива по заранее оговоренной цене в определённый договором момент в будущем или на протяжении определённого отрезка времени при условии наступления оговоренного события или без такового; количество платежей и периодичность тоже могут устанавливаться условиями договора. При этом продавец опциона несёт обязательство продать актив покупателю в соответствии с условиями договора.

Это половина из того что написано в Вики, остальное выпилил трехмерной бензопилой. Объясняю для людей.

Покупатель опциона покупает НЕ недвижимость, а право на покупку недвижимости. По нему он может приобрести эту недвижимость самостоятельно на условиях договора или уступить / продать это право другому (инвестору). Например вам.

Зачем покупателю опцион? Он хочет продать инвестору право на покупку базового актива дороже чем купил.

Зачем продавцу опцион? Он хочет быть уверен, что его актив продастся за определенное время по определенной цене или он как минимум получит цену опциона в качестве компенсации.

Зачем это вам, помните? Полный процесс покупки проверенной квартиры, дешевле рыночной стоимости. ВОЗМОЖНОСТЬ.

Законно ли это? Да. В израильской недвижимости законны договора подписанные на бумаге. Устные — не имеют силы.

Я работаю с опционами на недвижимость с 2012 года. И провел несколько десятков сделок по этой системе. Для того чтобы этим заниматься нужно иметь крепкую команду:
— скауты (это не обязательно риэлторы), которые находят хорошие возможности в определенном районе
— адвокат и оценщик который проверяет недвижимость
— переговорщик, выбивающий лучшие условия сделки
— ипотечный брокер
— ремонтная бригада, которая приведет квартиру в порядок и улучшит ее в соответствии с требованиями рынка.

Можно ли все эти функции выполнять самостоятельно? В принципе да, но это требует знаний рынка, соответствующего образования и подготовки. Конвейер из нескольких профессионалов намного эффективней. Такую команду я создал в Хайфе.

Если вам интересны отличные возможность для инвестиции, на 10-15% дешевле рынка ставьте «+» в комментариях и задавайте вопросы. Не стройка, не земля, тем более сельскохозяйственная, а вторичка по модели полного сопровождения покупки «от А до Я». Готовая квартира, которая принадлежит исключительно вам.

________________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

Как банк считает доходы заемщиков Максимальные выплаты по ипотеке не могут превышать 1/3 от чистых д

Как банк считает доходы заемщиков

Максимальные выплаты по ипотеке не могут превышать 1/3 от чистых доходов. Кстати регуляция Центробанка говорит о 50%, но это при высоких доходах. При этом банк будет сверять документы. Если есть расхождения между платежными ведомостями (тлуши) или доходами бизнеса и распечатками со счета, есть вероятность, что банк не засчитает доходы.

Для выплат по ипотеке вы можете использовать:

— Чистую зарплату, которая поступает на счет. У банка могут быть требования к стажу.
— Чистая прибыль от ИП и ЧП, если компания существует больше года. Прибыль делится на 12 месяцев.
— Пособие от Института Национального Страхования — сюда входит только пенсия, если она навсегда.
— Постоянная стипендия на вторую степень и докторскую диссертацию.
— Поступления на счет от аренды другой недвижимости
— Алименты, подвержденные договором и гражданским или раввинатским судом

А вот помощь от родственников доходом не считается. Но есть лайфхак, который поможет засчитать эти выплаты. Расскажу о нем в следующем посте.

Готовлю для вас инструкцию по взятию ипотеки. Интересно ставьте + и комментируйте?

#недвижимость_израиль #ипотека
________________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

http://amp.gs/LmEq

Три рекомендации, которые помогут уменьшить процент по ипотеке На ставку и условия по ипотеке влияют

Три рекомендации, которые помогут уменьшить процент по ипотеке

На ставку и условия по ипотеке влияют немало факторов — от банка и даже филиала, где вы оформляете ипотеку , до уровня на котором ваша ипотека рассматривается в банке . Так как Центробанк накладывает на банки ограничения и обязывает держать денежные резервы на любую выдаваемую сумму есть три градации ипотек. До 45% от стоимости квартиры, от 45% до 60%, свыше 60%. На часть превышающую 70% есть особый резерв, которые банки вынуждены держать. Чем меньше процент ипотеки от стоимости квартиры тем выгоднее условия. Разница может доходить до 1.5%

Что поможет вам получить лучшие условия?:

1. Нормальный кредитный рейтинг. С 10 апреля 2019 года проверка рейтинга перед получением любой ссуды и ипотеки обязательна. Вернувшиеся чеки, непогашенные ссуды, штрафы, просрочки по платежам и прочие долги — всё это отображается в системе и работает против вас. Кредитный рейтинг можно проверить на Captaincredit.

2. Умение торговаться. Банк предложит вам худшую структуру и проценты. Без вашего запроса никто не станет думать о ваших интересах. Торгуйтесь сначала за структуру, потом за способ возврата и лишь в итоге — за процент. Если вы не знаете чего просить, банк вам даст то что ему выгодно.

3. Умение держать себя в руках и вести переговоры. Банковский клерк видит вас впервые и будет оценивать вас всё то количество времени, пока вы общаетесь. Если вы будете путаться в документах, «плавать» в ответах на вопросы по поводу работы, семейного положения, образования — это все работает в минус. А вот спокойствие и четкая аргументация — ваши друзья. И ещё помогают связи и личное знакомство с клерком.

И небольшая задачка на подумать. Как считаете, где лучше оформлять ипотеку? В банке в центре города или на периферии?

#недвижимость_израиль #ипотека
________________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

http://amp.gs/Lj08

Вот как выглядит правильная ссуда под керен ишталмут

Вот как выглядит правильная ссуда под керен ишталмут. На 32.000 шкл. выплата только процентов прайм -0.25 = 36 шкл. в месяц.

Порекомендовал клиенту взять на 7 лет и попросить прайм -0.6%. Керен ишталмут меняти в среднем приносит 7-10% годовых.

А теперь представьте, что в керене у вас 250.000. Вы берете ссуду 100.000 шкл. и вкладываете с нами в многоквартирные доходные дома в США под 1% в месяц со всеми гарантиями и помесячными выплатами. То есть платите 100 шкл. в месяц а получаете 1000 шкл.

Итого ваша прибыль составляет в среднем 18-22% годовых. Вот такая занимательная математика. Деньги должны работать. А если есть возможность чтоб работали дважды это браха.

______

© Миха Нешер. Помогаю создать пассивный доход 1% в месяц с многоквартирных домов в США

Мехир_лемиштакен — ваш вариант если: Как я уже писал, Мехир лемиштакен — выход, если у вас есть мини

#Мехир_лемиштакен — ваш вариант если:

Как я уже писал, Мехир лемиштакен — выход, если у вас есть минимальный стартовый капитал в 100.000 шекелей (60.000 шкл. на периферии). При правильном подходе от банка можно добиться до 90% ипотеки.

Но надо разобраться, подходят ли вам условия:

У вас есть средства на выплату ипотеки. Платежи за квартиру начинаются с момента начала строительства и равномерно распределяются по мере продвижения. Пока квартира строится, вам нужно где-то жить, а значит, сюда добавляем еще и платежи за арендованную квартиру. Конечно можно взять частичную или полную отсрочку платежей по ипотеке, но у этого есть своя цена — переплата процентов.

Вы готовы участвовать в лотерее. Вы не сможете выбрать любую квартиру в любом проекте, который понравился. При регистрации вы выбираете город и проект из существующих в программе. Квартиры от застройщиков разыгрываются между всеми записавшимися на конкретный проект . Каждому участнику присваивается порядковый номер. В соответствии с ним вы имеете право выбрать квартиру в этом проекте. Если кто-то из участников отказывается от выигрыша, ваш номер поднимается выше.

Вас устроит малогабаритное жилье. 25% квартир в проекте — это трёхкомнатные квартиры.

Вам подойдет квартира на периферии. Государство дает дополнительную субсидию 40-60 тысяч шекелей при покупке жилья в районах развития. Эти субсидии учитываются как часть стартового капитала, и своих денег надо внести еще меньше.

Вы покупаете квартиру для жилья, или для инвестиций. После окончания стройки квартиру можно сдавать, Важно просчитать выгодность сдачи. До подачи заявки, определитесь, хотите ли вы жить в выбранном городе или покупаете на инвестицию и в соответствии с эти выбирайте размеры квартиры.

Вы покупаете жилье надолго. Важно знать, что вы не можете продать квартиру в течение 7 лет с момента лотереи или 5 лет с окончания строительства. Поэтому такое решение надо принимать, если вы готовы играть в долгую.

Если вы меня читаете и участвуете в лотерее Мехир лемиштакен, ставьте плюс в комментариях. Хочу узнать, сколько вас. Если желающих будет много, подготовлю подробную инструкцию по проекту.
________________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

http://amp.gs/XDr3

Как торговаться, чтобы получилось

Как торговаться, чтобы получилось. История из практики

Моя клиентка Инга однажды покупала магазин. Все варианты были выше 150.000$. Три сделки сорвались по разным причинам, потом она мне позвонила: «Миха, я нашла то, что нужно, магазин за 125.000$».

Инга готова была покупать за эти деньги прямо на месте. Я приехал, посмотрел — все хорошо. Продавала молодая женщина.

Я задал ей один простой вопрос: «Если вы выставили магазин за 125.000$, за сколько вы на самом деле хотели его продать? Будь передо мной старый еврей он бы глазом не моргнул: и сказал бы «за 125.000$». А женщина стушевалась: «за 100.000$».

Как думаете, какая фраза мне помогла закрыть сделку в этот же день на моих условиях? Ответ ждите завтра, а пока — ваши варианты?

#переговоры_в_недвижимости
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Как вернуть инициативу при торге на #недвижимость

Как вернуть инициативу при торге на #недвижимость?

Во-первых, смотрите квартиру несколько раз, чем больше, тем лучше. В разное время суток и в разную погоду, с разными людьми: сами, с женой, с другом, с оценщиком, с ремонтниками.

Во-вторых, магическая фраза: «Это именно то, что я искал. Что с ценой?». Не «Мне нравится квартира» или того хуже: «Я влюбился!». Зачем раздувать мнение хозяина. Нейтральное «Это именно то, что я искал», показывает вашу серьезность и заинтересованность.

Несколько раз спросите о цене. 200.000$ — хорошо. А для меня? А если подумать? А какая настоящая цена? А при таких-то условиях? Раз за разом возвращайте продавца к этой теме и смотрите — сколько и как он скидывает. Вопрос: «А можно дешевле?» плохой, он слишком показывает вашу заинтересованность и на него слишком легко ответить «Нет!»

А каких скидок получалось добиться при покупках у вас? Какие методы для этого использовали?

#переговоры_в_недвижимости
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Два простых вопроса для начала успешного торга в недвижимости

Два простых вопроса для начала успешного торга в недвижимости.

С чего начинается торг в недвижимости? Продавец называет свою цену. Покупатель называет свою — никакой высшей математики. Но у продавца в голове есть нижний порог цены и проблемы, которые он хочет решить через продажу.

Поймите, в чем проблема продавца и предложите ему то, чего не предложили другие покупатели. Но об истинной причине если задать прямой вопрос: «Почему вам не скажут.

На помощь приходят два простых вопроса:

1. Куда и когда вы собираетесь переезжать?

Если продавец переезжает в другой город/страну или из четырехкомнатной квартиры хочет переселиться в «двушку» с ним будет проще договориться. Если же хозяин улучшает условия, то будет захочет за «двушку» в трущобе столько же, сколько за «трешку» в новостройке. Инвесторы тоже не спешат продавать и могут долго ждать своего покупателя.

2. Когда вы начали продавать свою квартиру?

В среднем продажа занимает от трех месяцев до полугода. Если квартира продается не так долго, продавец, возможно, еще не созрел или не устал достаточно для того чтобы скидывать. Если значительно больше, то проблема которую продавец хотел решить продажей, по-прежнему существует.
Если вы поймете, в чем потребность продавца, сможете контролировать процесс торга. Многие начинают восточный базар и суетливую торговлю за каждый шекель с первых минут — и выторговывают сущие мелочи.

Как поступать правильно? Расскажу дальше. А вы пока ответьте: как вообще относитесь к торгу? Умеете торговаться и договариваться? Если нет, то почему, что мешает?

#переговоры_в_недвижимости
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Посмотрел Академию Umbrella 1-ю часть

Посмотрел Академию Umbrella 1-ю часть. Ну что я вам скажу: многоцветные супергерои, перемещения во времени и пространстве, управление голосом, говорящая обезьяна, робоняня , надвигающийся Апокалипсис, рассовая толерантность и над всем этим родительский и внутрисемейный абьюз. Банальный сюжет, шаблоны, штампы в общем всё как полагается.

Вспомнилась мне одна замечательная сделка по недвижимости, которую вместе с адвокатом Dmitri Ordelov помогал сделать для клиентов.

Там было 9 наследников. Вернее 6 наследников и 3-ое наследников наследников. Братья и сестры и соответственно племянники одного из братьев, который умер. Та еще семейка.

Квартира была убитая в хлам, стояла на рынке больше полу-года Торговались мы долго. И после того как сторговали 70.000 начался цирк. Двое из трех племянников ни в какую не соглашались на сделку. Типа «мало, можно продать за больше». Вели себя как двое удолбанных агентов из Амбреллы — зайчег и медведик.

Четыре месяца переговоров, десятки телефонных звонков, общение вместе и по отдельности, 3 отмененных договора, 150 правок, 9 счетов на которые нужно было переводить деньги, потому что никто никому не доверял. Но мы сделали это, ребята.

Знайте, большинство квартир передавемыех по наследству продается через год после передачи. И квартирный вопрос изрядно портит людей. Подумайте как вы можете научить своих потомков инвестировать и вкладывать деньги так, чтобы во втором, третьем или четвертом поколении не просрали нажитое.

Мой ответ пока этому один — портфельная недвижимость, многоквартирные доходные дома, в надëжной стране в аренду.

А что вы оставите в наследство своей семье и как они это будут делить?

#инвестиции #недвижимость_сша
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

Продолжаем мини-марафон оценки недвижимости для инвестиций

Продолжаем мини-марафон оценки недвижимости для инвестиций.

Шаг 3. Оцените состояние квартиры

Если вы покупаете квартиру под ремонт, надеетесь, что сделаете его удаленно и квартира будет стоить дороже, то снова рискуете. Непонятно, какого качества будут материалы и работы, как контролировать строителей, когда и как всё закончится. В любой момент могут вылезти сложности — некачественная отделка, неудобства для жильцов. Важно полностью понимать, как вы будете вести и контролировать процесс.

А вы уже делали ремонт в собственной квартире? Получилось быстрее или дольше, чем планировали?

#инвестиции #недвижимость_сша
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Продолжаем говорить об инвестициях в недвижимость и сегодня переходим на следующий шаг в нашем мараф

Продолжаем говорить об инвестициях в недвижимость и сегодня переходим на следующий шаг в нашем марафоне.

Шаг 2. Выбор региона, города и района для инвестиций

На расстоянии 500 метров друг от друга могут находиться престижные районы и трущобы. И если вы не знаете расстановку сил в городе, можете легко попасть в район где опасно не только жить, но и просто находиться. Как следствие, жилье будет сложно сдавать и продавать. И контингент соответствующий. Тут лучше собрать больше информации от местных жителей.

Знаете ли вы такие районы в своем городе? Когда условный Гарлем или фавелы соседствуют с условной Денией или Рублевкой? Расскажите?

#инвестиции #недвижимость_сша
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Выбираем жилье для инвестирования Инвестиция — вложение долгосрочное, поэтому и выбирать объект для

Выбираем жилье для инвестирования

Инвестиция — вложение долгосрочное, поэтому и выбирать объект для вложений вы, скорее всего, будете неспеша. Но такой выбор может затянуться на годы. Как сократить путь? Предлагаю оценить жилье по нескольким критериям и, как по ступеням, пройтись по ним и посмотреть, какие риски существуют:

Шаг 1. Выбор страны инвестирования

Если страна с нестабильной экономикой и там сильно наследие социалистической эпохи, инвестиции вряд ли будут выгодными и безопасными. В краткосрочной перспективе вы можете заработать, но такие вложения на долгий срок — рулетка. Если же экономика сильная и развивающаяся, вы можете серьезно выиграть в долгосрочной перспективе.

Какую страну выбрали бы вы? Напишите страну, а я расскажу вам о ее плюсах и минусах.

#инвестиции #недвижимость_сша
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Представьте, что вы без денег и без работы оказались в другой стране

Представьте, что вы без денег и без работы оказались в другой стране? Что будете делать, как начинать с нуля?
Ответьте на вопрос, прежде чем читать дальше.

Говорят, что модель ваших действий в такой ситуации определяет ваше мышление. Если вы по типу «работник», то пойдете рассылать резюме, искать работу и начнете как-то реализовываться в этом направлении. Это то, что вы умеете делать, то чему вас научила жизнь — продавать себя.

«Нищий» в такой ситуации станет на паперти — на условной «паперти», конечно — и начнет просить милостыню. В современном мире это может быть крик о помощи в соцсетях, поход в благотворительный фонд или по друзьям.

«Предприниматель» же начнет создавать бизнес. Я — предприниматель. Меня можно выкинуть с парашютом в любом государстве, в любом городе и через неделю у меня будет примерно то же, что и сейчас. Дом в престижном месте, хорошая машина, место для образования детей и работающий бизнес.

В течение недели в любом городе в любой стране я точно знаю, как это организовать с нуля. Мне не нужно рассылать резюме или идти на паперть. Я знаю, как создать работающий актив. Это не путь каждого, это достаточно сложный путь. Но если ты выбираешь его — он меняет тебя в ответ. Я с 2001 года в бизнесе и не вижу другого пути зарабатывания денег. Из меня очень плохой наемный работник, из меня очень плохой нищий. Но предприниматель отличный.

Какой путь выбираете вы? И какие выводы сделали из своего ответа в начале поста?

#инвестиции #недвижимость_сша
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Семь ошибок с ипотекой, которые лишат вас квартиры

Семь ошибок с ипотекой, которые лишат вас квартиры.

Вчера мы с вами обсуждали Мариану, которая так и не купила квартиру в Хайфе. Могу сказать, что ее ошибки довольно типичны. Сейчас мы разберем их максимально подробно.

1. Заключила предварительный договор без адвоката и денежного покрытия, внесла залог и отправилась в банк после подписания договора, а не до него.

2. Не согласовала сумму ипотеки заранее и не подыскала квартиру, которую одобрил бы банк.

3. Подписала обязывающий договор на вторичку без предварительной оценки и предварительного разрешения на ипотеку.

4. Не заложила страховочные варианты нахождения денег.

5. Согласилась на сделку с горящими сроками, не имея гарантий и обеспечения под свой залог.

6. Не сопоставила займ со своим актуальным бюджетом. Имейте в виду, что более 30% семейного дохода выплачивать ежемесячно за ипотеку затруднительно и рискованно. И банк этого не разрешит.

7. Не заложила дополнительные сопутствующие расходы.

Анализируя эти ошибки, мы понимаем: не мудрено, что сделка сорвалась. Что делать вам, если вы не хотите действовать в спешке как Мариана, а планируете заранее?

Об этом — в следующем посте.

#недвижимость #ипотека

__________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Как упустить выгодный вариант и не купить квартиру

Как упустить выгодный вариант и не купить квартиру?

История 2010 года. Мариана (имя изменено) за несколько лет упорного труда скопила 100.000 шкл. и решила, что пора обзавестись своим жильем в Хайфе. Она посчитала свою зарплату, посоветовалась с подругой, работающей в банке, и предположила, что сможет получить ипотеку в 75%, а остальное добрать ссудой. После нескольких недель поисков она нашла достойный вариант. Трехкомнатная квартира хороший вид из окон, нормальный ремонт, мебель в придачу, и самое приятное — цена в 700.000 шкл.

Ипотека по подсчетам Марианы перекрывала 525.000 шкл. 100.000 шкл. у нее были отложены. Оставшиеся 75.000 шкл. Мариана рассчитывала взять в потребительский кредит. У квартиры было только два недостатка — последний этаж и срочная продажа — хозяева уезжали за границу и не могли ждать. Мариана подписала предварительное соглашение на две недели, оставила 35.000 шкл. залога и поспешила в банк, чтобы как можно скорее оформить ипотеку. И… получила отказ.

В банке посчитали, что старый дом и последний этаж существенно удешевляют недвижимость, и согласились лишь на 60% ипотеки от стоимости. Пока Мариана лихорадочно искала кредит на 180.000 шкл., вышли сроки, залог пропал, а квартиру тут же перехватили более денежные покупатели.

А теперь небольшая задачка. Какие ошибки допустила Мариана? Что нужно было сделать, чтобы получить-таки квартиру и ипотеку на нее?

#недвижимость #ипотека

_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Самая важная вещь для заемщика Мы с вами продолжаем тему ипотеки

Самая важная вещь для заемщика

Мы с вами продолжаем тему ипотеки. И сегодня я хочу спросить вас: что самое важное во время оформления кредита? Нет, не сумма на счету и не родственники, которые могут помочь с деньгами. Важно уметь договариваться.

Ваша задача — получить принципиальное согласие банка на взятие ипотеки. Иногда банк принимает решение по итогам телефонного разговора — сам анализирует ваши счета, кредитную историю, и соглашается или не соглашается дать ипотеку. Но скорее всего вас попросят прийти в филиал банка.

С собой надо взять теудат зеут, зарплатные листы и ведомости, распечатки с банковских счетов и прочие документы, подтверждающие ваше финансовое состояние и возможности. И… да, навыки переговорщика.

Чтобы провести переговоры удачно, попробуйте думать, как другой человек. Встаньте на его сторону. Поймите его интересы и опасения, посмотрите его глазами. Взгляните, как вы выглядите со стороны собеседника.

С вами будет разговаривать клерк, который заинтересован в одном — не потерять деньги банка и продать их подороже. Его задача спрашивать вас и отвечать на ваши вопросы. Не факт, что он принимает решение, но от того впечатления, которое вы произведете, ваша ипотека тоже зависит.

Главное не наговорить глупостей и не сказать лишнего.
Банковский служащий хочет меньше работать и меньше рисковать. И чем меньше времени вы у него отнимете, тем лучше он к вам отнесется.

Возможно, вы почувствуете психологическое давление — это часть работы клерков. Задача банковского служащего заставить вас согласиться на те условия, которые выгодны банку. Если вы возражаете — возражайте! Спокойно, аргументированно, не спеша.

Постарайтесь произвести приятное впечатление, подружиться с банкиром. Не тот этап, на котором нужно торговаться — ваша задача получить разрешение на максимально возможную сумму ипотеки и дать понять, что вы серьезный клиент, которому можно доверять. Если вы умеете говорить комплименты, не скупитесь на них. Если не умеете — возьмите человека, который умеет.

Хотите чек-лист по основным вопросам, которые задают банковские служащие? Поставьте плюс и я пришлю его вам в личных сообщениях.

_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

5 причин взять ипотеку в этом году Стоит ли связываться с ипотекой

5 причин взять ипотеку в этом году

Стоит ли связываться с ипотекой? Даже если вы в состоянии купить квартиру за наличные, стоит подумать об ипотеке. А если вы выбираете между бесконечным съемом квартир, ожиданием и покупкой, тем более ипотека может быть хорошим выходом. И вот почему:

Банковская проверка. Банковский оценщик проверит недвижимость и все документы так тщательно, как вы никогда не сумеете. Когда результаты его анализа будут у вас на руках, появится и реальное понимание, что происходит с квартирой. И стоит ли она тех денег, которые за нее запрашивает продавец.

1. Снижение рисков. Покупая за наличные, вы рискуете, что потом квартиру будет сложно продать. Большинство покупает квартиру с ипотекой и если ее невозможно взять на эту квартиру вы лишаетесь большей части рынка.

2. Льготные условия. У многих людей есть дополнительные деньги для покупки недвижимости, просто не все об этом знают. В городах развития в Израиле дают безвозвратные подарки, новым репатриантам положена льготная ипотека.

3. Знания брокера. На ипотеке можно существенно сэкономить, если знать как и у кого брать. Ипотечный брокер сбережет вам сотни тысяч шекелей, особенно если ипотека долгосрочная, на 20 лет и больше.

4. Удачный момент. В этом году люди боятся строить долгосрочные планы. Но если вы точно знаете, как будете жить дальше и на вашу нишу кризис не повлиял, то вы желанный клиент для банка.

5. Для того, чтобы получить ипотеку, вам достаточно иметь 25-30% от стоимости жилья и стабильную зарплату за полгода. Существенную часть стоимости, 50% или даже 75% платит банк. Важный момент здесь — правильно выбрать жилье, чтобы банк одобрил платеж в полном объеме. Хотите знать, как это сделать? Рассказать в следующих постах?

И как вы в целом относитесь к ипотеке? Буду рад это обсудить.
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

недвижимость горячая история прямиком из ада веры людям

#недвижимость горячая история прямиком из ада веры людям. Сочинение на тему «как вы купили свою первую квартиру».

Молодая пара покупала вторичку на периферии. К риэлтору обратились по рекомендации. Он показал 4 квартиры. Остановились на одной. Риэлтор сказал, что цена квартиры была 880К, но он ее уже сбил на 840К и » ни копейкой меньше». На том же этаже, такая же квартира, продалась за 790K. Риэлтор и хозяйка квартиры утверждали, что это было год назад и соседская квартира была убитая. Договор на вопрос: «Стоит ли привести предварительного оценщика»? Риэлтор и ипотечный брокер в один голос ответили, что не стоит, мол квартира стандартная и так все понятно. Договор подписали на 840К. Адвокату 0,5% +ндс, маклеру 2% +ндс. Оценщик (сюрприз, сюрприз) оценил ее в 790К. Хорошо хоть своих денег хватало на повышенный первый взнос.

Освобождение было назначено на январь (4 месяца) и после окончания ремонта (еще 30К) в феврале (сюрприз, сюрприз) сдать квартиру в течении 3х месяцев не могли, потому что на периферии квартиры зимой сдаются хуже. Итого выплаты ипотеки без получения аренды.

За ремонт солнечного бойлера взяли 2500. Потом оказалось, что на него есть гарантия, но просто не посмотрели в бумагах денег естественно не вернули.

Когда сейчас, через 3 года, выставили квартиру на продажу, просто прибавив к ней сумму расходов оказалось, что цена настолько выше рыночной, что продать квартиру не потеряв невозможно. Квартира соседей продавалась по пиковой цене, а квартира молодой пары далеко за пиковой ценой.

Что по вашему можно было сделать по другому? Расскажите о вашем опыте покупки первой квартиры.

#чтотопошлонетак

Igor Pery задал хороший вопрос: «А вот интересен такой сценарий

Igor Pery задал хороший вопрос:

«А вот интересен такой сценарий… цена на квартиры в проекте фиксированная, То есть каждый кто берёт квартиру знает сколько она сегодня стоит на бумаге. Что будет если через пару-тройку лет цены на квартиры поползут вниз, скажем на процентов 15, большего вряд ли случится. A а это означает что-то скидка которую выиграли люди в проекте сама по себе отменяется. то есть Люди купили квартиру не в том месте где может бы хотели не той конфигурации которую хотели да еще и за рыночную цену! А вы как думаете Такой сценарий реальный?»

Отвечаю:

При приливе все лодки в гавани поднимаются. При отливе опускаются, а некоторые садятся на мель. Квартиры по программе идут с 20-40%. Даже если рынок просядет на 15%, это будет весь рынок. То есть все квартиры подешевеют на 15%.

Предположим вы купили трёхкомнатную квартиру в #мехир_ле_миштакен за 700.000 шкл. Рыночная цена по оценке оценщика — миллион. Четырёхкомнатная в том же доме стоит 1.3М на свободном рынке. Рынок пошел вниз на 15%. Вы продали 3х комнатную за 850К тем самым выиграли 150К от уплоченного (хотя трешки ликвидней) и можете купить 4-х комнатную за 1.1М. Если бы вы покупали по программе это те же 250К разницы. Только сопутствующие расходы сократились.

Учитывая, что #мехир_ле_миштакен сворачивают, квартиры купленные в центре по программе, будут продаваться через 5 лет по рыночным ценам. Так, что я не вижу причин беспокоится. Вы заработаете. В крайнем случае подождите пока цены вырастут. За отливом всегда приходит прилив.

P. S.: Будьте как Игорь. Задавайте хорошие вопросы по #недвижимость. За сопровождением покупки недвижимости пишите в личку.

Написал вчера пост о том что в людях вызывает доверие

Написал вчера пост о том что в людях вызывает доверие. И проанализировал почему наши инвесторы в доходные дома в США нам с Максим Максимов доверяют. Внимание! Дочитайте до конца. Там про деньги.

1. Выполнение обязательств
Мы платим точно по договору. Если вы с нами вы можете быть уверены, что до первого числа каждого квартала 2% от вашей инвестиции будут на вашем счету. Как это было последние несколько лет. И в течение 18-24 месяцев вы получите свою инвестицию обратно с обещанной прибылью. Проверьте нас 1.09.20 на следующей выплате.

2. Опыт и профессионализм
На двоих у нас суммарно более 30 лет опыта в недвижимости. У меня 15 лет в Израиле и 3 года в США, у Макса кроме того, что он адвокат, 17 лет опыта в недвижимости США в качестве девелопера. С опытом приходит профессионализм. Мы умеем находить объекты намного дешевле рыночной стоимости, проверять их, проводить переговоры, бюджетно отремонтировать, эффективно управлять ими, привлекать инвестиции в последствии банковское рефинансирование под них.

3. Точность
Мы точны в представлении отчетов и выплатах инвесторам, в расчетах с поставщиками и документации, контроле над управляющей компанией. Точность вежливость королей.

4. Результаты
За два года мы приобрели 5 многоквартирных домов с общим количеством 53 квартиры и 7 магазинов. всё это управляется компанией и приносит прибыль.

5. Рекомендации
Половина наших инвесторов пришла по личной рекомендации других инвесторов или партнеров. Нас часто и положительно упоминают в соцсетях ссылаясь на нас как на экспертов. Главное что мы умеем решать возникающие вопросы и не прячем голову в песок.

6. Семья

У каждого из нас по четверо детей и достаточно много активов помимо многоквартирных домов в США. У Максима — адвокатский офис в нью-йорке, у меня — офис по недвижимости в Тель-Авиве. Мы стабильные и достаточно предсказуемые. Четко выполняем обязательства. Нам не нужные судебные и прочие разбирательства.

7. Последовательность
Зарубежом мы занимаемся исключительно многоквартирными домами в Америке по модели «купить и сдавать». Там где у нас выстроена структура. И не занимаемся никакими другими моделями. Мы получаем порядка 300 предложений об инвестициях в год и 99% из них отметаем как не подходящие по цифрам или модели.

8. Наличие цели
Наша цель довести количество квартир в доходных домах в нашем управлении до 1.000 единиц к 2025 году и под это мы выстраиваем структуру в США.

9. Порядок в финансах
Все финансовые документы компании доступны инвесторам. Каждый месяц вы получаете отчётность от управляющей компании.

10. Порядочность
На этой ниве мы с Максимом и сошлись. Кроме того что он адвокат с многолетней практикой, он был посланником Хабада в Риге. А бывших посланников не бывает. На меня в недвижимости за последние 15 лет обвинений в непорядочности тоже не поступало.

Думаете нам можно доверять?

P. S.: Ситуация такая: Макс вылетел в Америку. У нас на контракте 3 высоко-прибыльных сделки ниже рынка, общей суммой на 600К$ . Одну за 175К$ мы точно забираем. 6 сданных квартир, без ремонта и приключений. Порядка 30К$ чистой прибыли в год после всех расходов.

Осталось еще собрать 420К$ на остальные два объекта до сентября. Инвестиции начинаются с 20К$, доллар рекордно низкий. Это еще 14 квартир и 2 магазина. Инвесторам это 12% годовых. Кто с нами?

*На видео наш отчет за первое полугодие 2020. Выделите час времени. Посмотрите как мы работаем.

Что такое риелтор онлайн и как это экономит вам деньги

Что такое риелтор онлайн и как это экономит вам деньги.

Я спрашивал вас о том, как вы относитесь к идее риелтора в зуме — новинке эпохи пандемии, и вы сказали, что это может быть интересная и своевременная тема.

Вот как я себе это представляю. Серия записанных коротких уроков по 5-10 минут — подробная инструкция по продаже квартиры. После каждого урока — практический шаг, ваше домашнее задание. У вас есть возможность задавать мне любые вопросы в чате курса и оперативно получать мои ответы. Мы проходим по всему процессу от А до Я.

Что на выходе? Вы продаете вашу квартиру выше рыночной стоимости или по ней, вообще без риелтора, или наняв его на своих условиях. Даже в этом случае вы все равно заплатите ему намного меньше, чем обычно. А квартира продастся быстрее и дороже.

Ваши затраты на меня 2,500 шекелей против обычных 15_
-100К шекелей.
Что думаете? Интересно? Пишите плюсики если да, обсудим в личке.

Что вы делаете, когда на счету 30, 40, 50 или 100 тысяч долларов, а мир непредсказуем

Что вы делаете, когда на счету 30, 40, 50 или 100 тысяч долларов, а мир непредсказуем?

Вы тратите деньги.

Тратите на поддержание привычного уровня жизни.

Тратите на продукты, окружение, хобби и на все остальное, что привыкли.

Что при этом происходит? Ваши запасы тают и уровень жизни неукротимо снижается. Не потому, что вы не можете себе позволить то, что раньше. А потому что подсознательно начинаете себя ограничивать.
Хорошим решением в этой ситуации будет… начать инвестировать. Да-да, не важно, что вы не знаете, когда придут и как придут следующие деньги — эти должны работать на вас, а не быть частью бытового расходника.

Я считаю, что деньги всегда должны работать, а не лежать на «черный день». Иначе он непременно настанет.
И если вы откладываете разруливание финансов на «когда-нибудь», то чаще всего с ними приходится разбираться уже в кризис. Когда оказывается, что большая часть возможностей уплыла из под носа.

Поэтому начинать лучше раньше, чем позже.
И начинать с разговора с грамотным консультантом.

Напоминаю о том, что у меня еще остались слоты на составление индивидуального инвест. плана. Могу не продавать вам недвижимость в США, а просто подумать с вами о том, как жить дальше. Если мы пока не обсуждали тему инвестиций, я буду рад помочь.

Пишите в ЛС или куда удобно.

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Утренние уроки о деньгах

Утренние уроки о деньгах.

— Папа, вот вы все время говорите о недвижимости. Миллион шекелей нужно туда, два сюда, земля, квартиры, дома в Америке. Откуда у вас на все это деньги?

— Хороший вопрос. #Недвижимость не обязательно покупать за свои деньги. Можно за чужие. Предположим дом стоит 1 миллион и приносит 10 тысяч шекелей в месяц. Сколько это в год? Правильно! 120.000 шекелей. Или 12% годовых. Под такой дом банк легко одолжит 700.000 шекелей. Это называется ипотекой. Банк хочет заработать, скажем 4% в год это 28.000.

— А где взять остальные 300.000?

— Правильный вопрос не «где?», а «сколько это будет стоить?» Например если у тебя есть 400.000 в фонде образования (керен ишталмут) то за 300.000 ты заплатишь 1-2% в год , если одалживаешь в банке, страховой компании или пенсионном фонде то 5-7% в год, если у частных лиц то 8-10% в год. Здесь главное, чтобы выплаты и расходы по дому не превышали доходы с аренды.

— То есть если я беру 300.000 в керен ишталмут, я заплачу за год 28.000 + 3.000 = 31.000? А заработаю 120.000 шекелей? Прибыль 90.000 шекелей на чужих деньгах? Так просто?

— Тсс … Это — секрет. Никому не говори. Если б было так просто, все б так делали. Но главная прибыль в недвижимости не с этого. Поговорим об этом завтра утром.

P. S.: Кстати 10-12% прибыли с наших многоквартирных домах в Америке это вполне себе реальность. Пишите в личку:) #инвестици

Послушайте, дорогие друзья Я уже давно говорю о том, что инвестировать нужно

Послушайте, дорогие друзья

Я уже давно говорю о том, что инвестировать нужно. Раз за разом ко мне приходят люди, которые уже оказались в жутком состоянии, потеряв работу. Потеряв здоровье. Потеряв то, что казалось им незыблемым.

И мне хотелось бы им помочь, и я помогаю, но по хорошему им стоило прийти ко мне несколько месяцев или лет назад, чтобы сейчас иметь достойный уровень жизни, несмотря ни на что.

Постоянно возвращая вас к разговору об инвестициях, я может кажусь вам нудником. Но я уверен, что делаю то, что меняет ваши жизни к лучшему. То, что делает их предсказуемыми и более надежными.

Вы смотрите и читаете новости, где то и дело компании объявляют о банкротстве и не знаете, когда ситуация хотя бы стабилизируется, не говоря об улучшениях. Вы не знаете, не окажется ли ваша компания следующей в этом списке. И в этой ситуации нужно и разумно создавать активы, которые будут котироваться и приносить вам доход, чтобы ни произошло. Которые, в конце концов, могут вас прокормить.

Вкладывать в акции в этой ситуации рискованно — тут должна быть надежда, что они вырастут. Но что если нет? В сегодняшнем мире мы не можем это предсказать. Прибыль с продажи это спекуляция.

Вкладывать в драгоценные металлы или товары — опять таки это игра на повышение. Выиграть вы можете только при продаже на подъеме.
И только если вы инвестируете в недвижимость вы получаете доход постоянно, а не при продаже.

И это то, что я пытаюсь объяснить.

Открываю очередные слоты на короткие бесплатные консультации и честно считаю, что предлагаю вам на них лучшее будущее и надежду в подарок. Если у вас есть свободные 100.000 шекелей и мы еще не общались, а вы готовы обсудить тему инвестиций и надежного будущего — пишите в личку или по любым известным вам контактам

Б

Б., таки, купил квартиру!

Эта история начиналась в далëком 2014. Б. участвовал в одном из моих курсов по покупке квартиры. Из 12 человек — 7 купили за 6 месяцев курса, остальные, кроме Б. в течении двух лет. А он не успевал за ценами в Иерусалиме. 3-х комнатная в старом доме доросла до 1,6М+ :(.

Год проходил за годом. Мы продолжали общаться, а я советовать ему по недвижимости. С 2016 я рекомендовал ему записаться на #мехир_ле_миштакен. И в 2018 он выиграл в Иерусалиме. Почти 2 года ушло на подготовку. И сегодня Б. подписал 4 комнаты за 1.5 млн. А я зажëг очередную звëздочку. Вот такое длинное сопровождение получилось. А вам посодействовать с покупкой недвижимости?

В какую недвижимость стоит вкладывать

В какую недвижимость стоит вкладывать. Часть вторая.

1. Логистические и складские центры. С переходом на заказ продуктов и товаров по Интернету они будут особенно востребованы если находятся в зоне доступности от больших городов и центров проживания.

2. Бюджетные квартиры для жилья — одно-двух-трёхкомнатные квартиры всегда будут востребованы из-за понижения уровня жизни. Главное здесь чтоб прибыль с аренды превышала расходы на содержание и выплат по ипотеке. И давала двухзначную прибыль в процентах на вложенные деньги. То есть 10% и выше ROI. Важно чтобы эта недвижимость была рассчитана на местное население и долгосрочную сдачу, а не на туристов.

3. Земля под строительство частных домов. Наблюдается повышение спроса на участки под застройку за пределами больших городов. Здесь тоже важны центр, доступность и возможность мгновенно начать строительство. Короткие проекты на 8-12 месяцев обречены на успех.

4. Квартиры по различным программам типа #мехир_ле_миштакен которые идут с изначальной 20-40% скидкой от рыночной стоимости. Периферию надо внимательно проверять , а в центре особенно малогабаритные квартиры можно покупать на инвестицию и для жилья практически не задумываясь.

5. Многоквартирные доходные дома. Про это я много пишу и писал на сайте и в блоге. И если вам это актуально, то вы знаете к кому обращаться.

P. S. : 10.07 В 10:00 утра в своем профиле и группах я проведу открытую трансляцию по тому, что еще будет разыгрывать в программе мехир лемиштакен. Присоединяйтесь.

В какую недвижимость сейчас стоит инвестировать и в какую не стоит

В какую недвижимость сейчас стоит инвестировать и в какую не стоит?

Первая часть куда не стоит инвестировать:

1. В туристическую недвижимость — ближайший год пройдет под эгидой короны. Квартиры на короткие сроки, гостиницы, рестораны, магазины в туристических местах почти гарантированно убыточная инвестиция. Так, недавно, владельцы AirBnb признали, что потеряли за время короны все, что заработали в предыдущие годы.

2. В офисную недвижимость — многие компании переходят на удаленку и будут сокращать офисные площади как ненужный расход. По данным СМИ уже к апрелю 12% мировых компаний перешли на удаленку и это число постоянно растет.

3. В квартиру на «инвестицию» по модели «купить — отремонтировать — продать», если цель продать в течение ближайших нескольких лет и вы покупайте её по рыночной стоимости. Не рассчитывайте на прибыль с продажи. Рынок изменился. Новостройки и вторичка сейчас под большим вопросом. За март-апрель во всем Израиле было продано 2100 квартир, из них 1700 в мехир ле миштакен. При обычном раскладе в 10-12 тысяч проданных квартир в месяц.

4. Торговые центры, центры развлечений, коворкинги и прочие места оффлайнового присутствия. Их будут открывать и закрывать, открывать и закрывать пока не выпустят вакцину и не закончат с карантинами. За время пандемии посещаемость ТРЦ упала до 70%, некоторым из них вообще пришлось закрыться. И я не вижу причин, по которым ситуация может измениться.

5. Объекты па периферии. В эти времена наличие работы и надëжность арендаторов становится особенно важным фактором, а при этом предсказать его устойчивость невозможно.

6. В зарубежную недвижимость если вам нужно ею заниматься и управлять если вы не являетесь профессиональным девелоппером. Даже в хорошие времена это достаточно рисково, а в тяжёлые тем более.

Согласны/не согласны? Что думаете?

P. S. Вторая часть. «В какую недвижимость стоит инвестировать» и лайв по #мехир_ле_миштакен завтра в 10:00 в профиле и на страницах.

Переговоры по двум сделкам зашли в тупик

Переговоры по двум сделкам зашли в тупик. Проблема даже не в риэлторах, эти бы рады сдыхаться. Закрыть и забыть. Проблема в продавцах. Они готовы оставаться по пол-года, девять месяцев, году на рынке. Но не хотят снижать цену. Их квартира конечно же уникальная и единственная.

На достойное письменное предложение они гордо отвечают: «НЕТ» или оставляют без ответа. На предложение привести банковского оценщика и закрыть цену по его оценке смеются и утверждают, что оценщик ничего не понимает . Они никуда не спешат, им не нужно срочно переезжать, (это хороший вопрос продавцу «Куда и когда вы собираетесь переезжать».) особых материальных трудностей они не испытывают и в продаваемой недвижимости живут.

Стратегия с такими продавцами — ждать и раз в несколько недель напоминать о себе и своем предложении и продолжать смотреть варианты. Нет это не последняя и не единственная квартира на рынке. Нет, большинство шансов, что она не уйдет. Да, нужно терпеливо ждать пока продавца примет или появится другая сделка.

Для решения покупать выше цены оценщика нужна особая мотивация. В недвижимости на инвестицию — это только то, чего не видит или не знает продавец. В квартире «для себя» — эмоциональная составляющая. Продолжайте ждать пока продавец спустится с высокой пальмы и искать. Если, раньше, рынок очень быстро дорастал до запросов продавца, то теперь такого скорее всего не случится. Особенно на дорогие квартиры.

Кстати, вы удивитесь, больше 80% сделок в которых я сопровождаю покупателей присутствуют риэлторы или продавцы застройщика. И нет, они, не представляют покупателя, в лучшем случае себя, в худшем продавца. Риэлтор с радостью возьмёт с вас комиссию за, то что показал вам квартиру, но не будет убиваться ради того чтобы снизить цену. Наоборот, будет давить на вас «ни копейки меньше», «самая лучшая сделка», «вы потеряете квартиру», » у меня на эту квартиру очередь из». Поверьте, я в этой жизни уже все это слышал по многу раз. Если вам нужен, человек который будет представлять исключительно ваши интересы и проведет весь процесс покупки «от А до Я» вы знаете к кому обращаться. Micha Nesher посодействует.

Дорогие мои друзья из хайтека

Дорогие мои друзья из хайтека. Те, кому уже за 40 особенно. Вот и настал тот счастливый момент, когда вам нужно подумать о себе.

Если вы считаете, что ваша высокооплачиваемая работа навечно — статистика против вас. Некоторым из вас предстоит уменьшение зарплат, некоторым увольнение. На ваше место возьмут молодых и дешёвых, а вам предстоят долгие поиски работы. Сначала вы будете требовать больше чем на вашей предыдущей должности, потом будете соглашаться на столько же, потом на худшую должность. Но вас все равно не будут брать из-за переизбытка квалификации.

Если вы думаете, что ваши доходы будут расти или останутся такими же и под это набираете ипотек на 25-30 лет — статистика против вас. Мир изменился и никогда не будет прежним для вас. К пенсии и гарантированно после её наступления ваши доходы будут неуклонно падать.

Если вы думаете, что ваше здоровье навечно — статистика против вас. Только за последние несколько недель от ровесников которых я консультирую по ипотекам и инвестициям слышу о разных неприятных заболеваниях с краткосрочным и долгосрочным лишением трудоспособности, а в некоторых случаях и смертельным исходом близких. И корона-вирус здесь только добавляет. Последствия у переболевших очень неприятные. Пожалуйста не говорите, что с вами этот не может случится.

Если вы думаете, что семья навечно — статистика против вас. Больше 30% разводятся и риск смерти одного из супругов тоже присутствует. Финансовое положение от этого не улучшается.

Если вы думаете, что я преувеличиваю статистика против вас. Все это уже было в 2001, 2008 просто вам тогда было не за 40. Поговорите со своими родителями.

Как увеличить ваши шансы на выживание? Два варианта: бизнес и инвестиции. Чем раньше начнёте, тем больше шансов выжить. И в том и в другом случае не стоит ориентироваться на потенциальный экзит. Он может произойти, а может и нет. И тогда вы потеряете время. Статистика против вас. Стоит смотреть исключительно на долгосрочный, постоянный, предсказуемый доход от бизнеса и инвестиций. И если этого нет — не заходите. Ищите то, что принесет долгосрочный, постоянный, предсказуемый доход.

И ещё раз повторю бизнес или инвестиции с долгосрочным, постоянным и предсказуемым доходом. И желательно, чтобы он поступал вне зависимости от того работаете вы или не.

P. S.: Вы можете инвестировать и создать бизнес сами, взяв все риски на себя. Или инвестировать с нами…

Карантин возвращается

Карантин возвращается. 5 вещей которые вам надо сделать по недвижимости пока не началось:

1. Если вам необходимо продать свою недвижимость сделайте это сейчас. Пока что, ее можно показывать и покупатели отдохнувшие за март-апрель готовы её брать. При карантине это будет сделать намного сложнее.

2. Если вам необходимо взять или пересчитать ипотеку сделайте это сейчас. В марте-апреле банки подняли ставки на 1-1.5% процента и не было физической возможности её подписать. Только один банк работает в онлайне, остальные приглашают в филиалы. На данный момент ставки вернулись на докризисный уровень. Но это может быстро измениться. Очень быстро. Можете послать отчет по остаткам ипотеки мне и я скажу стоит ли вам делать пересчет.

3. Если вы предполагаете что ваши доходы уменьшатся вследствии неоплачиваемого отпуска, увольнения или прекращение работы бизнеса позаботьтесь о альтернативных источниках доходов, уменьшении расходов или взятие суды прямо сейчас. В карантине это будет намного сложнее и дороже сделать. Платежи за съем или ипотеку это самая значительная часть семейного бюджета. Отложите на них деньги, чтобы в карантине не возникло необходимости решать этот вопрос в экстренном порядке.

4. Если вы арендуете бизнес-недвижимость и она в карантин не может быть задействована попытайтесь договорится с арендодателем об уменьшении или отмене платы за месяца карантина или отменить договор. Если вы владеете коммерческой недвижимостью продавайте сейчас. Мир изменился и никогда не будет прежним. Целые индустрии переводят своих работников на удаленку. Если вы планировали инвестировать в коммерческую недвижимость не делайте этого. Лучше вложить в жилую. Спрос на аренду жилья увеличится. Кстати на большие квартиры тоже, людям необходим кабинет для работы.

5. Если вы до сих пор не записались на программу #мехир_ле_миштакен сделайте это прямо сейчас. Программу закрывают и вместо неё будет продажа жилья на периферии. Основная проблема периферии — это отсутствие работы. В кризис центр жизни находится там где есть работа. По программе ещё будет несколько розыгрышей, а те проекты на которые застройщики выиграли тендер. Можете написать мне, и я вам помогу записаться, выбрать квартиру и взять ипотеку.

Сегодня в 10:00 утра я проведу онлайн интервью с Борис Кунин коллегой и профессионалом израильской недвижимости. Поговорим о перспективах рынка ценах и прочем. Присоединяйтесь и задавайте вопросы.

История с клиентом и тремя банками: Клиент купил квартиру в программе #мехир_ле_миштакен

История с клиентом и тремя банками:

Клиент купил квартиру в программе #мехир_ле_миштакен. На первый взнос взял денег у тёщи. Подписали ссуду у адвоката, всё как полагается.

Зеленый банк отказался переводить деньги со счёта тёщи напрямую застройщику. Пришлось перевести деньги на счёт гражданской супруги. Так как супруга гражданская и в договоре о покупке квартиры не записана, фиолетовый банк отказался переводить деньги на счет застройщика и вернул их на счет тещи.

Тёща перевела деньги на счёт в красном банке клиента.В красном банке клиент просидел три дня по два часа, деньги заморозили потом отморозили в общем трэш, угар и рок-н-ролл. Красный банк отказался переводить деньги застройщику, потому что на счете клиента последние три месяца не было активности, и ВНИМАНИЕ! договор между тёщей и клиентом о ссуде его не устраивал и вернул их обратно на счет тёщи.

В оранжевом банке у клиента был бизнес счёт с оборотом 40000 шекелей в месяц. Он показал документы о покупке квартиры, за пять минут открыли личный счёт. В тот же день тёща перевела на него деньги и на следующий день оранжевый банк оплатил застройщику за 2 минуты. Фокус заключается в том что оранжевый банк находится в промзоне и обслуживаются нём в основном бизнес клиенты и является сопровождающим банком на проекте застройщика. Очередей не было.

Каждый перевод с зелёного банка сопровождался предоставлением всех документов сделки и часовым ожидание в очереди на улице с пожилой тещей. Несмотря на то, что зарегистрировались по записи. Потому что находится в центре города и обслуживает огромное количество людей.

Естественно, что во все банки предоставлялся полный пакет документов о покупке квартиры для перевода средств заранее. И все банки однозначно говорили что никакой проблемы перевести деньги нет.

Э = эффективность

В группе ПАССИВНЫЙ ДОХОД спросили о практическом опыте создания активов: Вот мой топ 3 (позже будет

В группе ПАССИВНЫЙ ДОХОД спросили о практическом опыте создания активов:

Вот мой топ 3 (позже будет еще)
Олег Пригожин спасибо хороший вопрос

1. Недвижимость в Израиле — вторичка. Аренда. Точка входа в 2005 году была 50.000 шекелей заемных из Керен ишталмут денег. Ежегодная доходность на свои деньги 7-15%. Сдаем на длинные сроки, до этого на короткие в управлении риэлторов и там доходность выше но работы дофига. На продаже зарабатывали 100-400 тысяч. На свои деньги это 100-300% В среднем продавали раз в 2 года. Рынок рос. Новостройки тоже покупали. Своих 18 сделок в Израиле, 7 в США

Сейчас нужно минимум 200.000 своих, доходность низкая скорее убыточная. Да на #мехир_ле_миштакен нужно своих 110.000 но там первые несколько лет ПД нет только расходы.

2. Доходные дома в США. Для инвесторов это 12-15% годовых. Вход 15.000$ (Мы там тоже инвестируем свои деньги минимум 10-20% от проекта). Кроме этого это девелоперство: я привлекаю инвесторов, адвокат Максим Максимов занимается операционной частью. После 18-24 месяцев рефинансирование от банка, рассчитываемся с инвесторами и объекты остаются нам. Там вообще пассивный доход измеряется в сотнях процентов для нас. Но нужно управлять операцией и это бизнес.

3. Фондовый рынок все через фонды : керен ишталмут, пенсия, купот гемель леашкаа. В среднем выходит ~8% годовых и наращивается автоматом за счет ежемесячных отчислений работодателей супруги и моего бизнеса. Это деньги которых мы не трогаем и используем как рычаг для покупки недвижимости.

Самое частое предложение, которое я слышу от инвесторов это «Хотим вложить деньги так, чтобы капало

Самое частое предложение, которое я слышу от инвесторов это «Хотим вложить деньги так, чтобы капало и голова не болела». Знаете, это правильный подход. Иначе инвестирование превращается в работу, бизнес или хуже того в игру или хобби.

Чем из перечисленного инвестиции являются для вас? Только честно, сколько времени вы уделяете управлению своими деньгами и какую прибыль в процентной и абсолютной величине получаете? Больше или меньше чем на основной работе? Какой риск потери вы закладываете? И главное если вы прекратите «работать» или «играть на бирже и с криптовалютами» продолжите ли вы получать прибыль? А может ваши деньги просто лежат в банке и каждый день теряют на инфляции?

Для нас с адвокатом Максим Максимов инвестиции это бизнес. Каждодневная кропотливая работа приносящая прибыль исключительно в долгосрочной перспективе. Многоквартирный дом в США с прибыльностью выше 15% годовых нужно найти, просчитать, посмотреть, сторговать, подписать предварительный контракт, проверить, утвердить смету на ремонт, собрать инвесторов, перепроверить, поторговаться, заключить договор, поставить управляющую компанию, выселить плохих жильцов, отремонтировать, заселить хороших жильцов, контролировать весь процесс.

Что нужно сделать нашим инвесторам для того чтобы получать 12-15% годовых с доходных домов в США?

1. Проверить нас. Как говорится: «Доверяй, и проверяй». У нас больше 30 лет положительного опыта в недвижимости на двоих. И поверьте, кроме хорошего имени и репутации нам есть, что терять. В любой проект первые деньги, которые мы вкладываем это наши. Любой объект перед покупкой мы обязательно проверяем и контролируемых лично весь процесс. Это уже 7-ой подобный проект, который мы запускаем вместе с инвесторами в США. И исправно выплачиваем точно в срок по взятым на себя обязательствам. Инвестируют не в бизнес, а в людей которым доверяют.

2. Проверить и подписать договор. С нами уже 21 инвестора на суммы от 15 до 110 тысяч долларов. Все работает как часы. И мы достаточно гибкие в условиях обеспечивающих безопасность инвестиций.

3. Получать ежеквартальные выплаты и отчёты. Автоматически на счёт. Получить полную сумму инвестиции с дополнительными процентами через 18-24 месяца или реинвестировать их в наши следующие проекты.

Завтра 26.06 в 12:00 мы проведем открытый отчёт в лайв трансляции в ФБ, расскажем о наших текущих проектах и проектах которые рассматриваем сейчас. У нас прибыльных возможностей больше чем мы можем самостоятельно осилить. Мы всегда ищем новых партнёров. Присоединяйтесь.

Несколько мифов о #мехир_ле_миштакен 1

Несколько мифов о #мехир_ле_миштакен

1. В лотереях могут участвовать только люди не имеющие квартиры.

Это не так. В розыгрышах могут участвовать и те, кто уже имеют одну квартиру и улучшают жилищные условия. Они могут выбирать из остатков проектов, но обязаны продать свою квартиру в течение 18 месяцев.

2. Ограничение по возрасту.

На самом деле в лотереях можно участвовать одиночкам с 25 лет, выбирая квартиры из остатков. Верхнего предела по возрасту не существует. Только ограничения по взятию ипотеки. Право на участие в программе одноразовое и лишает всех остальных прав на социальное жильё. В программе не могут участвовать те, кто уже получил социальное жилье.

3. В квартире полученной по программе обязательно жить.

Нет. Квартиру можно сдавать. В течение 7 лет после розыгрыша лотереи или 5 лет после окончания строительства нельзя продать. Вернее можно заплатив штраф 450.000 шекелей.

4. Отделка и материалы на проектах дешевые, а застройщики плохие.

Нет. Застройщики в проекте разные от элитных и самых лучших, до плохих и никому неизвестных. Участие в тендерах застройщиками предполагает наличие соответствующей лицензии и определенный уровень финансовой стабильности. Отделка и материалы типовые и соответствуют всем стандартам. 20% квартир продающихся на свободном рынке могут иметь дополнения к спецификации, каркас дома и внешняя отделка те же для всех жильцов.

Надо внимательно проверять застройщика и проект.

5. Нужно одновременно платить за мехир ле миштакен и за съем квартиры.

Если вы покупаете квартиру в новостройке в начале или в процессе строительства конечно вам нужно платить за новую квартиру в соответствии с графиком платежей, пока вашу недвижимость не достроят . Вы можете взять отсрочку на выплаты, но учтите, что любая отсрочка за ваш счёт.

6. Мехир ле миштакен это только проекты на периферии и в плохих районах.

Это не так. Огромное количество розыгрышей проводилось и будет проводиться в центре страны в хороших городах с построенной инфраструктурой.

7. Со сменой министра строительства проект закроют.

Возможно через год. По тендерам на которые застройщики уже выиграли розыгрыши обязательно проведут. Но возможно изменят критерии на право участия в программе. Пока министр строительства продвигает отмена налога на покупку второй квартиры на периферии.

8. Договор по мехир ле миштакен нельзя менять.

В трех случаях из нескольких десятков сделок по программе в которых я участвовал, я просил внести изменения в договор. Это достаточно долгий процесс завязанный на проверяющий компанию. Но если изменения критичны, то за них нужно бороться.

9. Проекты и планировки стандартные как в хрущевках.

Нет. Каждый проект и застройщик отличаются друг от друга и их нужно внимательно проверять и смотреть.

10. Ипотеку можно взять самостоятельно в банке сопровождающем проект на льготных условиях.

Нет. Банки дают условия выгодные им. И если не знать что и как, а главное у кого просить, вы переплатите на ипотеке сотни тысяч шекелей.

Мой хороший друг и ментор Лев покупает многоквартирные дома в США

Мой хороший друг и ментор Лев покупает многоквартирные дома в США. Да, мы с адвокатом **Максим Максимов** тоже покупаем, но Лев делает это **по-другому**. Прочтите внимательно и почувствуйте разницу.

Наши проекты от **100K$ до 500K$.** Его проекты от **1.5М$ и выше.**

Мы покупаем дома** на 6 квартир** и больше. Лев рассматривает дома на **минимум 30 квартир.**

У нас минимальный вход для инвесторов** 15К$.** У Льва **- 100К$**. Нам важно дать людям со **свободными 100.000 шкл.** возможность начать инвестировать.* «Не надо вкладывать всех денег, можно половину*. Только начните.*» (с) Micha Nesher* Лев работает исключительно с теми людьми у которых есть **500.000 шкл**. или возможность их мобилизовать/ одолжить в нужный момент.

Лев берет за вход в сделку **5% developer fee** **НЕ считая расходов на оформление**. Это его заработок за предоставленную инвесторам возможность заработать. Мы берем** 2%,** которые еле покрывают нам оформление, и готовы делиться с партнерами за привлечение инвесторов.

Лев **ничего не гарантирует** инвесторам, Первые** 6% **годовой прибыли идут им, все что сверху делится пополам между ним и инвесторами. Расчет с инвесторами **раз в год** по итогам. Мы выплачиваем **минимум 8% годовых (2% в квартал)** и дополнительные **8-14%** на рефинансировании** через 18-24** месяца в зависимости от суммы вклада.

Мы **берём на себя все риски** связанные с простоем недвижимости во время ремонтов и кризисов и платим инвесторам с первой минуты. Лев подписывает инвесторов на то, что **все неприятности за их счет** и **первые пол-года прибыли с объектов ждать не стоит**.

Лев **совладелец на 50%** компании управляющей объектами и получает ежемесячный доход от содержания объектов, риэлторства (продажи и аренды) , ремонтов и прочего. Мы, во избежание противоречия интересов, все это аутсорсим и жестко контролируем управляющую компанию.

Лев — бывший комбат цанханим, привлекает исключительно армейских. Своих друзей, и друзей их друзей. Мы открыты для всех инвесторов и 80% наших инвесторов это **женщины**. Очень много **хайтекистов**.

Лев **ориентирует сделки на продажу **и делит прибыль с инвесторами пополам (если и когда она есть). Продажа может состоятся через 3-5 лет, а может и через 10. Мы** ориентируем сделки на рефинансирование** в течение 18-24 месяцев. И потом предлагаем инвесторам возврат с 8-14% прибыли, либо переход на другой объект с инвестированием под сложный процент.

Лев **НЕ вкладывает** ни копейки своих денег в приобретаемые объекты. Только инвесторские. На наших проектах все первичные расходы по поиску, проверкам (инспектор, оценщика, адвокат), подписанию договора и как минимум 10-15% от стоимости — «первый взнос»** это наши деньги. **

И модель Льва и наша модель имеют право на жизнь. Только мы рискуем больше и зарабатываем меньше и иногда я думаю, что мы что-то делаем не так. Не будьте Михой Орлом, будьте Львом. Что скажите, дорогие мои?
# **P.S.: Два новых проекта в США на 30% дешевле рыночной стоимости зашли к нам в мае. Инвестируйте минимум 15К$ под 12-15% годовых и «голова болеть не будет». Обращайтесь. **

Любимая группа «Совет другу» отжигает

Любимая группа «Совет другу» отжигает. Отвечаю.

Процесс покупки квартиры следующий:

1. Понять цель покупки. Для жилья или на инвестицию. Это две разные цели. И подход разный.

2. Определиться с бюджетом на покупку. Минимум 100.000 шекелей #мехир_ле_миштакен или 30% на вторичку (25% на первый взнос + 5% на дополнительные расходы) можно все конечно набрать ссудами но вы задолбаетесь выплачивать. Получить предварительное разрешение на ипотеку.

3. Определится с городом, районом. Лучше всего покупать там где знаете.

4. Найти квартиру самому или с риэлторами. Есть большой шанс, что риэлторы вас сделают.

5. Проверить квартиру, если умеете.

6. Провести переговоры и сторговать максимум, если знаете как.

7. Убедить оценщика оценить правильно.

8. Согласовать условия покупки.

9. Проверить договор и подписать.

10.Взять выгодную ипотеку. Банки вас точно сделают.

Вы можете сделать это сами и потерять несколько десятков или сот тысяч шекелей. Или с нами 🙂

В честь пятнадцати (15

В честь пятнадцати (15!) лет в инвестировании и выхода из карантина, на июнь открываю марафон безвозмездных консультаций по инвестициям 15 созвонов в скайпе по 15 минут.

Что будем делать?

1. Проведем диагностику вашего текущего состояния.
2. Составим ваш инвест-план.
3. Создадим вашу модель инвестирования. (И нет, не только в недвижимости)
4. Найдем скрытые и неиспользуемые ресурсы
5. Раставим приоритеты и четкие задачи.

Чего не будет?

— Я не буду предлагать свои услуги в недвижимости и инвестиции в доходные домов в США. Вернее, если увижу в этом целесообразность предложу назначить другую консультацию.
— Я не буду размазывать манную кашу по чистому столу. Только конкретика по вашей ситуации.
— Я не буду давать названия проектов и волшебных кнопок заработка. Только стратегия.

Три условия (прочтите внимательно и выполните) :

1. Перепост ЭТОГО поста на вашей страничке и отзыв в Инвестиции в Недвижимость после консультации. В комментария напишите зачем вам это нужно. Без отзыва дальнейшего сотрудничества не будет.

2. Наличие минимум 50.000 шекелей на инвестиции или понимания где их можно достать. Без этого вам еще рано в инвестиции.

3. Запись на точное время по ссылке в коментариях со СВОИМ именем и прихождение точно вовремя. Нет опозданий, переносов и отмен. Безвозмездная консультация одноразовая.

P. S.: За 15 лет мы увеличили свой капитал на фондовом рынке в 16 раз, в недвижимости более чем в 90 + 2 работающих и прибыльных бизнеса и инвестиции в стартапы. За последние годы провел несколько сотен подобных консультацийконсультаций. Думаю мне есть, что вам рассказать. На видео младший. Понеслись!

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Как правильно взять ипотеку на #мехир_ле_миштакен

Как правильно взять ипотеку на #мехир_ле_миштакен?

В программу можно входить с 10% собственного капитала. Но лучше иметь 40% от оценки оценщика. Тогда банковская ставка на ипотеку существенно дешевле. Первый взнос обычно составляет 7% от стоимости квартиры. Для того чтобы получить ипотеку нужно довести его до минимум 10%.

Цена квартиры привязана к строительному и потребительскому индексу. Отсчет начинается с момента выигрыша тендера застройщиком и продолжается до сдачи проекта. Стандартные платежи каждые 5-6 месяцев 10-14% и последний платёж 10% при сдаче объекта.

Чем раньше вы выплатите всю сумму тем меньше переплатите по индексам. Поэтому если у вас есть какие-либо свои дополнительные средства заплатите их сразу. Инфляция и строительный индекс в этом году могут подпрыгнуть.

Проблема в ипотеке заключается в том, что вы ее начинаете выплачивать через месяц после взятия в соответствии с полученной суммой. То есть на каждые 100.000 шкл. выплата составляет 450-600 в зависимости от количества лет. В идеале если у вас есть возможность выплачивать большие суммы ежемесячно взять всю ипотеку или ее большую часть сразу. Если выплачивать по платежам банковские ставки могут изменится к следующей выплате.

Если положение плохое и у вас нет возможности оплачивать одновременно и ипотеку и съем квартиры можно двигаться по договору в соответствии с платежами и взять отсрочку (грейс) тогда выплата будет порядка 200-300 шекелей в месяц на каждые взятые 100.000 шкл. Проблема отсрочки заключается в том что вы выплачиваете только проценты, а не тело ссуды, которая продолжает накапливать индексы за это время и потом делится на меньшее количество лет.

Предположим ипотека 1 млн. на 25 лет (300 месяцев) под средние 2.5% годовых . Если вы взяли отсрочку на выплату на 36 месяца, каждые 6 месяцев ваш платёж будет расти на ~250 шкл. И по завершению проекта ежемесячная выплата составит >5.000 шкл., вместо ~4.500 шкл. при отсутствии отсрочки. И это не считая привязок к индексу которые набегут на тело ссуды пока она не выплачивается.

Нужно посоветоваться по ипотеке или покупке недвижимости? Обращайтесь!

Пост «Чтоб вы делали если бы пришлось начинать с нуля в чужой стране

Пост «Чтоб вы делали если бы пришлось начинать с нуля в чужой стране?» вызвал шквал ответов. У меня это случалось трижды. Может ли случится с вами? Смотрите картинку. Отвечу планом. На сей раз без рекламы. Чую достал вас своими инвестициям в доходные дома в США.

1. Безопасность — многие участники реалити шоу на выживание после приземления сразу начинают метаться в поисках еды и жрут улиток и прочую фигню. Это не верно. Если вы не привыкли жить на улице, вы не продержитесь и недели. Прежде всего нужно искать воду и жильё. Еда подождёт. Жильё в городе можно найти проще простого заброшенные дома, офисные здания, подземные парковки, лестничные здания, бомбоубежища, ночлежки это самый низкий уровень. Ниже этого тюрьма, психушка и полицейский участок. Но если ничего нет и это подойдёт на первое время.

Лучше конечно поискать «своих людей». Израильтянам в этом отношении проще: Хабад, консульство, вообщем евреи помогут. Можно попробовать найти койку на couchserfing или жильё и еду за работу пройдясь по кафешкам и барам или людей по интересам, религии и прочему. Кстати именно жильё, а не прочие атрибуты на мой взгляд первый признак успешности или ее отсутствия. Скажем так жить в Гарлеме и Манхетэне это две большие разницы.

2. Смартфон с интернетом — я б поставил это в первую очередь. Но безопасность важнее, хотя если интернет решает вам проблему с жильем можно озаботится им сначала. Попросить у кого-то телефон или засесть за интернет в лобби какой-то гостиницы совсем не проблема.

— Проверка активов, подушки безопасности и накоплений и возможности перевести средства по месту вашего нахождения. Лучше конечно прибыль с активов, чтоб не проедать подушку Если ничего нет, вопрос почему?

— Связь с семьей и составление плана действий. Почему проверка семьи после проверки активов? Чтобы понимать расклад и выработать совместное решение. Проверка обязательств в предыдущей стране и их закрытие это часть плана. Сразу это возможно не ударит, но семья может пострадать.

— Список контактов. Если в вашей телефонной книжке нет никого кто может помочь, вопрос почему? Обращение через соцсети это более простая опция, потому что массово и быстро. Вам нужен кто-то или кто-то кто знает кого-то. Не стесняйтесь просить о помощи или содействии.

— Работа/Бизнес. Если вы до сих пор не зарабатываете в онлайне, вопрос почему? Корона вас ничему не научила? У меня все бизнесы управляются со смартфона.

3. Если нет пунктов 1 и 2 проведите ревизию своих навыков и способностей. Как-то же вы жили до сих пор. Деньги зарабатывали. Поиск работы может занять время. По специальности много времени. В некоторых специальностях бесконечно.

Неквалифицированные работники всегда нужны. И работу за жильё и еду никто не отменял, но это низшая ступенька. Проще тем кто в продажах или бизнесе. В любом обществе есть свои нужды и если вы сможете решить чью-то проблему достаточно назначить за неё цену. Работа обеспечит вас едой. Урок в том, что без активов в какую страну вы бы не попали все придётся начинать с нуля. Создавайте активы!

4. И только после этого ждите помощи от государства, учите язык и решайте хотите ли вы вернуться к тому, что было или начать с чистого листа. Рыба ищет где глубже, человек где лучше.

* Если вы проснулись уж совсем в отсталой стране с вашим навыками вы можете стать там Богом если вас до этого не съедят.

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

Вчерашний пост «Куда бы вы инвестировали свободные 100К

Вчерашний пост «Куда бы вы инвестировали свободные 100К?» ожидаемо набрал кучу комментариев. И вот вам на волне парочку вопросов:

1. Если вы его видели и не ответили, то почему?
2. Если у вас нет свободных 100.000 шкл. ну хотяб 50.000 шкл., на случай если прижмёт, то почему?
3. Если у вас есть свободные 100.000 шкл. и они не инвестированы, то почему? Хотяб 50.000 шкл.?
4. Если у вас нет плана на случай когда у вас появятся свободные 100.000 шкл., то почему?
5. Если у вас есть план и вы ему не следуете, то почему?
6. Если ваш план включает только рисковые и спекулятивные активы, то почему?
7. Если ваш план включает только консервативные активы, то почему?
8. Если вы выбрали недвижимость в качестве инвестиции, то почему не проверять возможности вне зависимости от того есть у вас деньги или нет?

Что касается нас. Освободившиеся 100.000 шкл. мы с Максим Максимов положили на «горящий контракт» доходного дома на 6 квартир в США и там нужно ещё 350.000 инвесторских шекелей для полного счастья. 12-15% годовых и сделки на 30% дешевле рыночной стоимости на дороге не валяются. У нас есть четкая цель, план и модель по которым мы работаем. Если вам интересно напишите в личку, вышлю данные. Инвестировать можно начиная с 50.000 шкл. В комментариях поставлю ссылочку на нашу козырную страницу инвестиций в недвижимость. Клацайте.

И ответьте пожалуйста на вопросы в начале поста. Хотя бы себе.

Всем привет, меня зовут Миха Нешер

Всем привет, меня зовут Миха Нешер.

Занимаюсь недвижимостью в Израиле и привлечением инвесторов в доходные дома в США. Пишу вторую книгу по инвестициям в недвижимость и по этому поводу провожу исследование рынка. Несколько вопросов:

— Как вы относитесь к инвестициям в недвижимость?
— Что для вас является инвестицией в недвижимость?
— Инвестируете ли вы в недвижимость?
— Какой годовой процент вас бы устроил? (числом пожалуйста а не «как можно больше)
— Какая прибыль при продаже в процентах вас устроила
— Готовы ли вы заниматься поиском, проверкой, ремонтом и управлением актива или только получать прибыль?
— На что вы обращаете особое внимание при выборе объекта?
— Готовы ли вы рассматривать недвижимость зарубежом или только в стране вашего проживания?
— Какую недвижимость вы рассматриваете в качестве инвестиции? (жилую: квартиры, дома итд, коммерческую: офисы, магазины, доходные дома, итд)

Можно письменно ответить здесь или просто и анонимно поговорить со мной 10 минут. Заранее благодарю за ответы.

Провёл с десяток интервью для книги по инвестициям в недвижимость

Провёл с десяток интервью для книги по инвестициям в недвижимость.

У женщин доходность вторична. Им важны расположение объекта, его красота 😍 и надежность инвестиции. Также женщины склонны инвестировать на более длительные сроки и им интересна жилая недвижимость.

У мужиков главное не место, вид или тип недвижимости, а «сколько я заработаю на продаже?» Модель ежемесячного или ежеквартального дохода им менее интересна.

На продаже иногда зарабатывают в разы больше чем на аренде, но на мой взгляд недвижимость с отрицательной или низкой доходностью — плохая инвестиция. Мы выстраиваем модель при которой доходные дома не продаются, а рефинасируются от банка под более низкий процент а инвестора реинвестируют под сложный процент.

Все интервьюированные были готовы получать до 10% годовых, начинать инвестировать с 15.000$ и НЕ хотели заниматься управлением, поиском или проверкой объектов. Может 12-15% годовых которые мы даём это действительно много? 🧐

А какие у вас предпочтения по инвестициям в недвижимость? Что ищете? на что смотрите? Сколько готовы получать? Сколько времени готовы тратить на процесс? Может опросничек замутим или поговорим?

Самое важное в переговорах по недвижимости — это количество времени которое у вас есть

Самое важное в переговорах по недвижимости — это количество времени которое у вас есть. Чем больше времени на торг, тем больше можно снизить цену. Продавец не просто так выставил недвижимость на продажу. Он решает свои задачи. На первом просмотре владелец будет утверждать, что на его недвижимость стоит очередь из покупателей. Но если объект не продаётся несколько месяцев и у продавца «горит» он становится все более и более уступчивым.

Либо рыночная цена дойдёт до цены продавца, либо продавец опустится до рынка. Ожидание оправдывается. Важно сделать правильное письменное предложение и держать руку на пульсе. Звонить продавцу каждую неделю, подтверждая серьезность намерений покупки. У продавца бывают моменты паники, усталости или ухудшения обстоятельств и если вы поймаете его в такие моменты скидка может быть существенной. У меня одна сделка по новостройке продолжалась девять месяцев и удалось сторговать цену с 4.000.000 шкл. до 3.400.000 шкл. и внести огромное количество изменений и добавок в спецификацию.

Процесс переговоров сильно усложняется наличием риэлтора. Его задача закончить сделку как можно быстрее. И давить он будет на более слабую сторону. Не сдавайтесь! Если вам нужна помощь в переговорах напишите мне и договоримся. Я занимаюсь этим постоянно и сторговываю минимум 5-7% дополнительно к тому что сторгуете вы. Вознаграждение исключительно по результату.

Продолжаю постить в телеграмме #совет_дня ссылка в комментариях

Продолжаю постить в телеграмме #совет_дня ссылка в комментариях.

С чего начинать торг?

Продавец называет свою цену. Покупатель называет свою — никакой высшей математики, казалось бы. Однако у продавца в голове уже есть цена, за которую он готов уступить квартиру в самом крайнем случае. Есть интервал — сумма, на которую он будет двигаться вниз как по ступенькам — пять тысяч долларов, две, тысяча. Есть некие причины и условия, по которым он не готов опускаться ниже. Проблемы, которые он хочет решить через продажу. И так далее — может быть у него этажом выше поселился сумасшедший барабанщик и хозяин надеется поскорее избавиться от соседа… И дешево продаст квартиру сумасшедшему трубачу.

Поняв, в чем проблема продавца, вы сможете предложить ему то, что не смогут дать другие покупатели. И выиграете на цене и условиях сделки. Продавец никогда вам не скажет истинной причины продажи. И вы можете задать ему два простых вопроса:

Куда собирается переезжать? Если продавец переезжает в другой город/страну или ухудшает свои жилищные условия, то есть из четырехкомнатной переезжает в двухкомнатную с ним будет легче договориться. Если наоборот улучшает условия он будет пытаться получить за «двушку» в трущобе столько же, сколько за «трешку» в новостройке. И будет ждать «своего покупателя» пока петух не клюнет. Инвесторы же руководствуются жадностью и хотят получить за свою квартиру как можно больше. Их особо не парит, что квартиру не купят прямо сейчас.

Когда начал продавать свою квартиру? В среднем процесс продажи занимает от трех месяцев до полугода. Если квартира продается меньше этого времени, вполне возможно, что продавец еще не созрел или не устал достаточно для того чтобы скидывать. Если значительно больше, то проблема которую продавец хотел решить продажей, по-прежнему существует.

А как вы ведёте переговоры?

Как вы купили свою первую квартиру

Как вы купили свою первую квартиру?

В 2005 денег было мало от слова совсем, но прочитанная книга Киойсаки и твёрдое решение поменять бизнес на недвижимость взяли своё. Сфокусировались на центре Нетании там где жили родители и мы. За 9 месяцев я отсмотрел порядка 100 квартир, Лена -20, вместе ещё 30.

Риэлторы, объявления в местном еженедельнике, на досках объявлений и на домах, толковых сайтов тогда почти не существовало. Пять раз были близки к подписанию договора, но не срасталось. Лена проходила мимо знакомых маклеров и увидела как крепят бумажку с описанием свежей квартиры и послала меня. На квартире я был вторым человеком который ее посмотрел. Убитая двушка, но на хорошей и тихой улице в самом центре Нетании. Позвонил Лене и сразу сказал, что берём.

Первый этаж, не нулевой а именно первый. Открытый балкон, один из двух на всей улице, подходящая цена. Риэлторы нас долго мурыжили. Их там было трое — один привёл нас, другой продавца, третий тот кто этих риэлторов между собой познакомил. Переговоры длились три месяца. В определенный момент послали риэлторов и общались напрямую с продавцом. У него сложилось мнение, что мы не серьезные. Купили за 350.000 при рыночной цене в 410.000. Но это было наследство двух братьев. Деньги взяли в фонде образования и ипотеку 95%. Ремонт на 70.000 делали через год когда накопили с аренды. Квартира до сих пор у нас, мы ее между собой несколько раз продавали-покупали. Подросла в цена раза в 4. Теща живет. Фотография сегодняшняя.

В процессе договора участвовали в аукционе на квартиру. Двушку на улице похуже, совсем убитую и на последнем этаже. Не решились Ушла за 100.000 шкл. До сих пор жалеем. С тех пор сделали 18 своих сделок в Израиле, 5 сделок в Америке и я помог в сотнях сделок клиентов. Недвижимость форева.

Расскажите о том как вы покупали свою первую квартиру?

Торг с риэлтором (суммы в миллионах) — 2

Торг с риэлтором (суммы в миллионах)

— 2.850 и ни копейки ниже.
— А если подумать?
— 2.850 и ни копейки ниже.
— А если серьезно?
— 2.850 и ни копейки ниже.
— Кого ты представляешь в сделке?
— Вас конечно. 2.850 и ни копейки ниже.
— То есть мы платим тебе 2% + ндс. и ты не готов работать?
— Раньше было 2.900. Теперь 2.850 и ни копейки ниже.
— Мы подготовим письменное предложение
— Я не передам. 2.850 и ни копейки ниже.
— Письменное предложение ты обязан передать. Выслал на 2.690
— У меня есть ещё два клиента. 2.850 и ни копейки ниже.
— Мы с тобой уже три недели переговариваемся. Были бы другие покупатели — давно бы продал.
— 2.850 и ни копейки ниже.
— Верни мне письменный отказ от продавца.
— 2.800 и ни копейки ниже.
— Переслал предложение на 2.730
— 2.830 и ни копейки ниже.
— Ты же говорил 2.800?
— Не говорил. 2.830 и ни копейки ниже.
— Давай ты скинешь 30.000 с комисси за свои неоказанные нам услуги. Выслал предложение на 2.750.
— Моя комиссия не обсуждается. Я для вас работаю. 2.830 и ни копейки ниже.
— Ладно вот тебе наше последнее предложение. 2.790 и 40.000 комиссии тебе. Больше нет.
— 2.830 и ни копейки ниже.
— Не звони нам больше.
— Я поговорил с продавцом. Он согласен на 2.820 и 60.000 моей комиссии за проделанную работу.
— Это намного больше чем мы можем заплатить. Мы зависим от ипотеки. 50.000 тебе и загоняем оценщика чтоб дал банковскую оценку.

И вот так вот несколько раз в месяц. #трудовые_будни

Интересно сколько бы людей слилось после того как риэлтор в двадцатый раз сказал что «ниже не будет».

Песах закончился

Песах закончился. Чем я могу быть полезен вам в недвижимости на ближайшую неделю?

1. Банки вернулись к работе в минимальном режиме и начали принимать новые ипотеки от ипотечных брокеров. Если вам нужно взять или пересчитать ипотеку обращайтесь.

2. Сопровождение покупки квартиры стоит начинать сейчас. На рынке уже появляются хорошие возможности, главное не затягивать. Карантин не вечен. Две недели нужно на подготовку. Несколько недель или месяцев на поиск. Как раз можно будет проверять. Переговоры и ипотека проводятся по телефону. Во всем остальном — физических контактов минимум.

3. По #мехир_ле_миштакен вышли остатки старых проектов. Запись до 26.04. Разберу в прямом эфире 19.04 в 17:00

4. Zoom игру “REInvestor” на 4-8 человек прокачивающую навыки переговоров и инвестирования в недвижимости для всех записавшихся проведу 19.04 в 18:00 и 24.04 в 10:00 утра. Или если у вас есть группа на 4-8 человек заинтересованная в проведении игры в удобное для вас время по договоренности пишите.

5. Инвестиции в многоквартирные дома в США под 12-15% идут полностью в онлайновом режиме. Если готовы назначить разговор в скайпе пишите.

6. Ближайшие мастер-классы:

Запись мастер класса «Как покупать недвижимость без своих денег?» доступна в личном кабинете. Интерфейсы кривые ищу рабочую альтернативу платформы.

Как получать доход с чужой недвижимости? 20.04 в 19:00

Четко построенная структура получения дохода с чужой недвижимости.

Как находить объекты дешевле рыночной стоимости? 23.04 в 19:00

Пошаговое объяснение способов нахождения недооценённых возможностей.

Как ограбить банк и не попасться? 27.04 в 19:00

Все об ипотеках и ссудах. Как взять на лучших условиях и сэкономить сотни тысяч на выплатах.

Внимание! Если вы не сможете присутствовать в онлайне, запись мастер-классов будет доступна в личном кабинете.

Все ссылки в комментариях.

Тут несколько деятелей по поводу США запостилось: «Ааа #все_пропало, #всех_уволят, #все_умрут»

Тут несколько деятелей по поводу США запостилось: «Ааа #все_пропало, #всех_уволят, #все_умрут». Меня даже тегнули, типа все, «писец, Миха, твоей Америке». И дальше они, так скромно, пишут «только мы, переход в онлайн и криптовалюты могут спасти человечество».

Узбагойтесь. У нас с многоквартирными домами все хорошо и будет ещё лучше. Людям же нужно где-то жить. Мы сейчас получаем предложения объектов на покупку с 30-40% дискаунтом от тех, кто запаниковал и будем покупать. Недвижимость — это навечно.

Специально для вас нарезал 23 минуты из эфира с Максимом Максимовым об экономической ситуации в США и возможностях, которые там открываются. В отличии от «деятелей» Макс прожил в США большую часть жизни, у него там несколько работающих бизнесов, куча недвижимости и он практикующий адвокат по банкротствам с 5 наемными адвокатами в офисе.
Нет времени смотреть все интервью, посмотрите хотя бы этот кусочек.

В комментариях ссылка на мой телеграмм канал. Можете подписаться.

Как изменилась жизнь в карантине⁉️ У нас все дома

Как изменилась жизнь в карантине⁉️

У нас все дома. Тещу окончательно уматерели пока все не закончится. Судя по количеству часов проведённых в настолке «Катан» мы готовы к любому соревнованию. Перестали питаться в ресторанах и кафешках, зато жрем дома. Оказалось, что я хорошо готовлю. Пешие походы до кладбища и телят спецсредств не требуют, зато выход в супер это операция на несколько часов. Дамы и старики-соседи у меня в группе риска, поэтому в магазин посылают самого ненужного — меня: одеваюсь и всё дезинфицирую. Доставки раз в две недели чёта не хватает.

Покоя не дают 3 застрявшие ипотеки. С остальными успел до карантина. А эти продвигаются с черепашьей скоростью. Банки загружены и то работают то не работают. Некоторые банки новых ипотек в работу не запускают, приходится проталкивать по старым связям. У тех людей, которые берут самостоятельно сейчас очень мало шансов продвинуться. Пересчитывать сейчас нет смысла. Все ставки космически выросли.

В сопровождение по покупке квартиры взял двоих и готов взять ещё троих на условиях описанных на телеграм канале. Эта услуга — сердце моего бизнеса. Людям, которые покупают квартиру впервые страшно, непонятно и рисково. А главное по итогам выйдет намного дороже и дольше. Лучше воспользоваться моей экспертизой сотен сделок. Возможности начинают появляться.

#мехир_ле_миштакен пока стоит и новых лотерей не выходило. Многие отказываются, но вы мои читатели, оставайтесь. Через месяц-два все вернётся на круги свои.

По инвестициям в США мы продолжаем собирать инвесторский пул на 1.5 млн долларов. Модель многоквартирных домов с ликвидными 2-3 комнатными квартирами показала себя как работающая. И судя по тому, что сейчас делается в Америке будет массовый сброс. Для наших инвесторов это 12-15% годовых гарантированных недвижимостью. Сегодня у меня день обзвона инвесторов. Можно со мной поговорить.

Есть идея провести трансляцию мозгового штурм «Как зарабатывать в кризис» с теми, кто зарабатывает. Интересно?

Как инвестировать в недвижимость в кризис

Как инвестировать в недвижимость в кризис?

У человека в экстренной ситуации есть три варианта действий: бежать, замереть и атаковать.

Если ваши инвестиции в недвижимости в квартирах на короткие сроки, туристической недвижимости, офисах, коммерческой недвижимости, развлекательных центрах и прочих требующих физического присутствия объектах вам необходимо бежать. Хотя бежать уже поздно. Консервировать недвижимость, сокращать расходы и смотреть как можно получить хоть какую-то помощь от государства. На последнее особо рассчитывать не стоит. Арендодатели если это не туристический бизнес вообще не в списке.

Если вы инвестировали в недвижимость с долгосрочной арендой убедитесь, что ваши арендаторы платёжеспособны. Процесс выселения сейчас очень усложнится, а другие механизмы на съёмщиков не очень то и действуют. Идеальные арендаторы сейчас по государственным программам, пенсионеры и получающие постоянное пособие. Если ваши арендаторы такие замрите. Не повышайте аренды и не выселяйте, наоборот поддерживайте. Насчёт тех кто был «проблемным» до кризиса действуйте незамедлительно. В тяжелой ситуации они покажут себя с худшей стороны. Лучше пускай квартира стоит пустая чем набирает долгов, хотя сейчас ещё вполне реально сдать.

Студенческая недвижимость возможно восстановится к октябрю. Краткосрочки можно сдавать на долгий срок либо переделать в карантинные квартиры. Сдача квартир для иностранных рабочих напрямую зависит от их работы. Есть работа — будут платить.

Если у вас есть свободные деньги, кроме подушки безопасности (6 месяцев семейных расходов), атакуйте! Будте готовы покупать хорошие возможности и инвестировать. #кризис это лучшее время, которое не скоро вернётся.

Во что сейчас стоит вкладывать?

Это отличная возможность найти квартиру для себя существенно дешевле рыночной стоимости.

— 4-5 комнатные «семейные» квартиры сейчас будут выходить в распродажу из-за разводов и невозможности людей за них платить.
— «элитная» недвижимость будет продаваться теми кто не способен ее содержать. Проблема в том, что очень немногие подобную недвижимость способны купить

В инвесторской недвижимости особое внимание нужно обращать на положительный месячный доход.

— многоквартирные жилые дома с ликвидными, малогабаритными 2-3 комнатными квартирами, рассчитанные на одиночек и семейные пары.

— объекты которые скидывают существенно (больше 30%) ниже рыночной цены. И здесь нужно быть готовым к долгосрочным вложениям. Если вы готовы держать это недвижимость 5-10 лет — покупайте!

Самое главное — у вас должна быть экспертиза в том чем занимаетесь. Цена ошибки сейчас очень велика. Не понимаете? Сотрудничайте с профессиональными инвесторами!

Опубликовано Рубрики Без рубрикиКомментариев нет

По следам вчерашнего поста о переговорах в личку свалилось 150 вопросов

По следам вчерашнего поста о переговорах в личку свалилось 150 вопросов. Итак, что в сделках по недвижимости у меня зажигает красные лампочки при которых профессиональный переговорщик необходим:

1. Наличие риэлтора в сделке особенно если он представляет две стороны: продавцов и покупателей. В большинстве случаев риэлтор будет заботится только о своих интересах и давить на более слабую сторону, чтобы побыстрее закрыть сделку. И ещё торговаться с риэлтором о его комиссии нужно до того как подписали риэлторское соглашение. После подписания съехать со стандартных 2%+ ндс будет очень сложно, только под угрозой срыва сделки.

2. Две стороны в сделке представляет один адвокат. Если вы покупатель, приходите со своим. Если у вас нет своего напишите мне я порекомендую хорошего.

3. Не проведена предварительная оценка. Для меня это предпоследний инструмент в переговорах. После оглашения цены банковским оценщиком, которая как правило ниже цены договора, есть ещё возможность торговаться о сроках и условиях выселения, мебели и прочих мелочах.

4. Не проведена оценка ремонта и недвижимость вы видели только один раз. Квартиру нужно смотреть как минимум три раза в разное время суток с разными людьми. Обязательно с теми, с которыми вы там будете жить и с профессионалом способным оценить масштабы бедствия.

5. У вас нет принципиального разрешения на ипотеку. В эти тяжелые времена ставки на ипотеку растут не по дням, а по часам. У разрешения продолжительность месяц. Потом все надо подавать по новой и скорее всего условия ухудшаться.

6. Если вам нужны деньги с продажи квартиры для покупки. Сначала продайте, потом покупайте. Во время карантина просмотров и банков нет. Государственные организации работают в ограниченном и непостоянном графике. Вы можете попасть на санкции из-за просрочки платежей. То же самое касается переводов из-за границы. Утром деньги, вечером стулья. Также в договоре стоит оговорить форс-мажоры связанные с положением.

7. Если вас слишком подгоняют предложениями типа: «У нас есть другие клиенты», «Сделка уйдёт», «Хозяин повысит цену», «Это последняя квартира». #карантин он для всех.

8. Если вам не соглашаются скинуть ни копейки или повышают цену. Такого не бывает. Ни у застройщиков ни на вторичке. Не сейчас. Никогда!

Проще отложить подписание договора и привлечь профессионального переговорщика, чем переплачивать и попадать на санкции. Шакшуки вам в ленту.

Одна из самых востребованных, полезных и любимых моих услуг это переговоры

Одна из самых востребованных, полезных и любимых моих услуг это переговоры. Я торгуюсь с банками, хозяевамик, риэлторами, представляя только ваши интересы. Кто заказывает?

1. Те, кто не хочет, не любит или не умеет торговаться. Только главное себе в этом признаться.

2. Те, кто понимают, что в недвижимости это работает по другому.

3. Те, кто понимает, что в тяжелые времена можно выторговать больше.

4. Те, кто понимает, что профессионал может выторговать больше.

5. Те, кто понимает, что эмоциональная привязка к сделке уменьшает шансы на удачный торг.

6. Те, кто готовы заплатить процент за результат, а не за «процесс».

7. Те, кто понимает, что можно улучшить не только цену, но и сопутствующие условия сделки.

8. Те, кому приходится торговаться с родственниками, друзьями или с неприятными людьми

9. Те кому приходится взаимодействовать с риеэлторами

Что я делаю?

Выстраиваю чёткий процесс переговоров, подготавливаю письменные предложения, привлекаю оценщиков, жестко давлю и выбиваю дополнительные «плюшки».

Какой результат?

В среднем я сторговываю 5-8% от стоимости сделки. В #кризис это может быть намного больше. Мой личный рекорд 25% от первоначальной стоимости и 47% от рыночной. Самая большая скидка которую мне удалось выбить — 500.000 шкл.

Если вы НЕ ведёте переговоры на постоянной, каждодневной основе напишите мне и я выбью для вас лучшие условия. Оплата исключительно ПО РЕЗУЛЬТАТУ. Сторговал — заработал, не сторговал не заработал.

Бонус к удачным переговорам безвозмездная помощь во взятии ипотеки. Обращайтесь!

совет_дня 4 Если вы уже подписали договор на покупку новостройки в Израиле и находитесь в процессе в

#совет_дня 4

Если вы уже подписали договор на покупку новостройки в Израиле и находитесь в процессе взятия #ипотека не беспокойтесь о просрочке связанной с карантином. Это форс-мажор, который никто не мог предсказать.

Для застройщиков, особенно в проекте #мехир_ле_миштакен отмена договора связана с большими трудностями. Они предпочтут подождать пока ситуация устаканится. Этот #кризис на несколько месяцев, но последствия мы будем расхлебывать несколько лет.

Ваша задача максимально быстро получить ипотеку. Банки уже подняли ставки на 1-1.5% и поднимут ещё. Кроме этого они перешли на укорочённый или посменный рабочий день и некоторые не открывают новых запросов. Сейчас особенно важно пользоваться услугами ипотечных брокеров. Мы выруливаем на наработанных связях и отношениях.

Это совет дня из моего канала по недвижимости в Телеграмме порекомендуйте своим друзьям. Ссылка в комментариях.

Хорошо жить в деревне

Хорошо жить в деревне. В 200 метрах от дома кладбище, но нас туда нельзя 😂

Думал, чем бы вас порадовать в эти непростые дни. На рынке сейчас начнут выходить хорошие возможности, которыми мне с вами хочется поделиться. Платные курсы по недвижимости мне сейчас видятся кощунством и мародерством. ФБ посты прячет и уносит в прошлое. Вообщем решил я создать канал в Telegram. Именно канал, а не группу общения.

Что в нем будет?

👉 Ежедневный совет по недвижимости
👉 Ссылки на все интервью и посты по недвижимости которые я делаю
👉 Аналитика и прогнозы
👉 Материалы с моих платных курсов
👉 Чеклисты и четкие инструкции о том как выиграть при покупке недвижимости
👉 Полезные статьи которые выходят по недвижимости
👉 Самое главное — хорошие возможности ниже рыночной стоимости, которые я нахожу и проверяю.

Канал анонимный в нем не светится ваше имя или номер телефона. Все вопросы приходят мне лично и не видны другим участникам.

Если вам интересна недвижимость и вы хотите получать доступ к хорошим возможностям и проверенной информации присоединяйтесь по ссылке в комментариях.

Сегодня 25

Сегодня 25.03 в 18:00 интервью Авиэль Станкевич с Micha Nesher на тему «Что делать с недвижимостью во время кризиса?»

Миха с 2005 занимается недвижимостью. Провел 18 своих сделок в Израиле, 7 сделок в США и участвовал в сотнях сделок для клиентов. Помогает «от А до Я» во всем процессе покупки недвижимости : консультации, поиск, проверка, переговоры, ипотека, инвестиции.

Поговорим о том:
— Что сейчас делать с выплатами по ипотеке и съёму?
— Что делать предпринимателям с бизнес-недвижимостью?
— Стоит ли пересчитывать или брать ипотеку сейчас?
— Стоит ли переносить выплаты по ипотеке?
— Что произойдёт с рынком недвижимости?
— Куда, как и в какую недвижимость стоит инвестировать во время кризиса?
— Упадут ли цены на недвижимость?
— Как инвестировать в недвижимость не вставая с дивана?

Страницы Своя квартира в Израиле. и Инвестиции в Недвижимость

Просто поделиться

Просто поделиться. Мы дома всей бригадой. И, судя по карте передвижений, заразится у нас были достаточно низкие шансы. Школа у Лены отменилась, университет тоже. Вечерняя настолка со старшими вошла в привычку. Я и так большинство вещей делал по удаленке. Аусвайса о том, что я «необходимый работник» мне никто не предоставил, потому что сам себе хозяин. Зато появилось время посидеть и проанализировать как повысить свою эффективность.

Инвестиции я в расчёт не беру. Наши квартиры в Израиле как сдавались, так и будут сдаваться. Это позволяет нам не переживать за текущие расходы. Продавать не будем. Скорее, если найдём недооценку будем покупать.

Биржа в которой у нас вложено порядка 20% от общего финансового портфеля через фонды, пенсию и кассы просела и делать нам там сейчас особенно нечего.

Все равно эти вложения долгосрочные, их никто вытаскивать не собирался, подушка безопасности есть. Через несколько лет все вернётся на круги своя.

Мой бизнес состоит из трёх частей:

1. Обучение недвижимости и пассивному доходу.
2. Сопровождение покупки недвижимости в Израиле.
3. Многоквартирные дома в США

1. Обучение в офлайне пострадает, там делать нечего. Планировал на апрель запуск курса «Как инвестировать в недвижимость?» в онлайне, но не уверен, что сейчас тема актуальна. Что скажете друзья мои? Что по недвижимости сейчас вам было бы интересно послушать?

2. Сопровождение сделок недвижимости сейчас особенно важно. Это тот самый, интересный момент, которого я жду с 2017 — движение рынка, и скорее всего вниз. Так что консультации, а особенно переговоры и ипотеки сейчас будут супер востребованы, #мехир_ле_миштакен тоже. Те у кого пришёл пушной зверёк будут скидывать, те у кого есть ресурсы покупать. Сейчас я отрабатываю сопровождения которые зашли в начале года и мы хорошо двигаем продавцов по цене.

Единственная проблема с банками — увеличили проценты и очень трудно назначить встречу. С оформлением пока проблем нет, госструктуры работают. В этом бизнесе я готов наращивать обороты и брать дополнительных людей на сопровождение покупки недвижимости. Пришло время хороших возможностей.

3. С моделью многоквартирных домов в США мы очень хорошо придумали. Для инвесторов это якорь. Получать стабильные 12-15% годовых с минимальным входом в 15.000$, в то время как все остальное падает — это просто отлично. Для жильцов это очень хорошо — бюджетные двух-трёх комнатные квартиры, удаленные от крупных городов и источников заражения рассчитанные на средний класс. Людям же нужно где-то жить.

Это не «одна квартира», краткосрочки, офисы и прочая падающая недвижимость, а остров стабильности в нашем неспокойном мире. И мы выстраиваем нашу стратегию не на продаже, а на рефинансировании от банков. Кстати американские банки наоборот понижают процентные ставки и нам это на руку.

На данный момент у нас в портфеле 45 квартиры в многоквартирных домах в Скрентоне, Пенсильвания, США. Цель за 2020 увеличить количество до 100 покупая на минимум 20% ниже рыночной стоимости с минимумом 15% чистого дохода годовых. Для этого мы организовываем инвесторский пул на 1.5 млн. долларов. Можете присоединиться начиная с 15К$ написав в личку. Для вас это 12-15% годовых гарантированных недвижимостью.

Вообщем у нас business as usual. Мы находимся в отличном покупательном состоянии и открыты для возможностей. Пишите свои соображения в коментариях. Берегите себя и окружающих.

P.S. На фото Captain America с труселями на голове, наш ответ «короне» и чёрный юмор. И еще классно жить в домике в деревне. У нас здесь тихо.

Что происходит с недвижимостью в эти веселые дни

Что происходит с недвижимостью в эти веселые дни?

Хорошая новость: скорее всего вы выживите. Плохая новость: зима пришла и возможно она будет долгой от нескольких месяцев до года-двух. За первой волной пандемии (да пандемии по определению ВОЗ) придёт вторая и третья, налоги увеличат, инфляция и массовые увольнения будут, проценты на кредиты вырастут.

Если вы вошли в этот кризис неготовым: у вас нет сбережений, вас уволили или отправили в неоплачиваемый отпуск, у вас долги и месячные расходы превышают доходы — ваша задача выжить. Сократите траты, отодвиньте платежи, переезжайте на более дешёвый съем, посчитайте свой бюджет и будьте готовы брать кредит, удлинять и увеличивать ипотеку. Чем раньше вы это сделаете, тем больше у вас шансов не испортить кредитный рейтинг и дождаться пока все нормализуется. Если у вас есть активы приносящие вам деньги, НЕ продавайте их. Посмотрите какие професси и работа оказались жизненно-важными, возможно там вы найдёте своё призвание. Это прекрасный урок того, что просто необходимо создавать активы приносящие постоянный доход, вне зависимости от того работаете вы или нет.

Если ваши доходы не пострадали и у вас есть подушка безопасности НЕ вытаскивайте деньги из фондов и пенсии. Все, что падает рано или поздно поднимется. Надеюсь не слишком поздно. Посчитайте бюджет и уменьшите расходы. НЕ берите кредитов и НЕ переносите выплаты по ипотеке без особой необходимости. Заплатите дороже. Может быть это прекрасная возможность для вас запустить бизнес в онлайне или начать работать удаленно.

Если вы «в деньгах» самое время скупать активы . Есть огромное количество индустрий которые уже поднялись и ещё поднимутся. Все что касается онлайна, фармацевтических компаний, ритейл, логистика, удаленной работы стоит рассматривать. Если вы разбираетесь в бирже, криптовалютах, бизнесе это ваше время. Если нет — проконсультируйтесь со специалистами.

По поводу недвижимости. Не рассчитывайте на индустрию развлечений и туризма. Все связанное с краткосрочным съёмом, хостелы, гостиницы, рестораны, офисы и коммерческая недвижимость, развлекательные центры в ближайшее время подвиснут. Через 3-6 месяцев начнутся распродажи. На рынке жилой недвижимости падение спроса и как следствие падение цен тоже будет. Часть людей не сможет выплачивать ипотеки из-за понизившихся доходов и возросших расходов и ставок по кредитам, часть просто запаникует. Тем не менее покупка одной квартиры за границей на данный момент видится очень рисковой затеей.

Если вам нужно срочно продать недвижимость делайте это сейчас. Не ждите! Через ближайшие несколько месяцев количество предложений увеличится, а спрос и цены снизятся. Если вы готовы покупать, переходите в стадию активного поиска и делайте самые абсурдные и низкие предложения. Помните, на рынке сейчас очень мало серьезных покупателей и если продавцу действительно нужно продать он пойдёт на серьёзные уступки. Можете взять меня в качестве переговорщика.

Сейчас самое надёжная инвестиция — это многоквартирные, доходные дома с ликвидными 2-3 комнатными квартирами, которые СДАНЫ В ДОЛГОСРОЧНУЮ аренду и самый важный параметр — месячная прибыльность. Это та модель по которой мы работаем в США предлагая инвесторам 12-15% годовых гарантированных недвижимостью с четкой точкой выхода через 18-24 месяца. Мы рассматриваем и покупаем объекты исключительно на 20% ниже банковской оценки с 6-20 квартирами, доходностью выше 15% годовых и минимальным ремонтом. Сейчас мы собираем инвесторский пул в 1,5 млн. долларов на приобретение недооценённых объектов соответствующих нашим критериям. Начать инвестировать можно с 15.000$. На данный момент у нас 7 таких объектов и 45 квартир в управлении. Наш план дойти до 100 квартир за этот год. Кризис это время возможностей если иметь долгосрочную стратегию.

Мир изменился и больше не будет прежним. Берегите себя и своих близких. Оставайтесь по возможности дома. Шалом.

Активы нужно покупать когда на улицах льётся кровь 🩸 Ротшильд, Баффет и Micha Nesher Медведь пришёл

Активы нужно покупать когда на улицах льётся кровь 🩸 Ротшильд, Баффет и Micha Nesher

Медведь пришёл. Крипта и биржи обвалились. Коронавирус объявлен пандемией. Что произойдёт и куда бежать?

Хорошие новости, статистически вы выживете. Плохие — веселье займёт от полу-года до года. Надеюсь, что в Израиле пик отболевших будет летом и к осени успеют с вакциной и лекарством иначе наложится на сезонное ОРЗ и будет совсем колбасно.

К #Недвижимость добавилось рисков

1. Отрицательный сантимент ведёт к падению спроса. Падение спроса к падению цен. Учитывая, что доходы населения тоже уменьшатся, а риски невыплаты ипотеки увеличатся предполагаю в течении полу-года просадку цен 5–10%. Так что если нужно продавать делайте это сейчас. С покупкой можно повременить — несерьезные продавцы сольются, а тем кому действительно нужно продать будут спускать цены. За сопровождением покупки и переговорами пишите в личку. Ближайшие несколько месяцев время для хороших возможностей.

2. #Мехир_ле_миштакен на 20-40% ниже рыночной цене по прежнему рекомендован к покупке. На столько недвижимость не упадёт. Кстати сегодня последний день записи на лотерии на севере. На Хайфу и Ноф Агалиль (Нацрат Илит) можно смело записываться на инвестицию и на жильё тем кто там живет. Тивон более проблематичен. Безработица, переферия и низкий спрос на аренду и низкие цены.

3. #Ипотека — берите сейчас (можете воспользоваться моей помощью). Банки уже начали повышать ставки. Дальше будет хуже

4. #Инфляция. Не сомневайтесь, в случае длительного карантина и стопорения рынка инфляция и рост цен на потребительскую корзину будут. Все ипотеки привязанные к мададу в зоне риска. На 2020 вполне возможны 3-5% инфляции. Что существенно поднимет выплаты на любимую схему банков в которой привязка к инфляции может составлять до 2/3 от ипотеки. Вышлите мне свой дох итрот ле силук и я скажу вам нужно пересчитывать или нет.

5. Перебои с поставками строительных материалов и отсутствие строительных рабочих из Китая и с территорий может привести к значительному росту строительного индекса. Обычный прогноз в районе 2% годовых, в нынешних реалиях может дойти до 3-4% годовых. Если ваш объект находитесь в процессе строительства может быть затяжка по времени сдачи от нескольких месяцев до полугода.

6. #Инвестиции:

— биржа подвержена колебаниям и заходить сейчас без знаний и навыков гарантированный рецепт потерять деньги, особенно на «дневной трейдинг». Пенсионные накопления, фонды образования и прочие долгосрочные вложения лучше не трогать. Для тех, кто знает что делать — это отличное время и риск потерять сравним только с возможностью выиграть.

— #Недвижимость_в_Израиле — низкая прибыль (если вообще есть). В других странах к рискам валют добавляется риски вируса и кризиса.

Пена сойдёт быстро, вагончик уже тронулся. Хранить деньги в банке в такое время это плохая идея. Поговорите со мной.

Посмотрел риалити-шоу «миллиардер под прикрытием»

Посмотрел риалити-шоу «миллиардер под прикрытием». История в которой миллиардер Глен Штерн ставит лям долларов на то, что поднимет компанию оцениваемую в миллион долларов за 90 дней, имея 100$ в кармане, джип и мобильник. Естественно под чужим именем Глен Брайан, чтобы его не узнали.

Идея классная, исполнение не очень. Многое притянуто за уши. Но все равно рекомендую посмотреть сериал. Исполнение американской мечты в короткие сроки. Дальше будут спойлеры и обсуждение тактик старичка Глена поэтому не читайте, прежде чем посмотрите. Стратегию тоже обсудим. Будет много мата. Если вы к этому чувствительны, лучше не продолжайте дальше.

Первое что понравилось: Глен рассчитал свой минимальный бюджет сразу на 3 месяца. Жильё + еда + бензин. 1.100$ х 3 и решил это заработать за неделю. Желание похвально выбранные способы странные.

Десять дней он питается дошираками, спит в траке и ищет шины для грузовиков и работу. Плохой способ начинать миллионный бизнес. Реали? Идти на работу за 10$ в час, или на уборку дома за 80$? Таким странным образом он сливает большую часть своего бюджета.

Дальше попытка торговать мячиками для собак зарабатывая по доллару на штуке в качестве комиссии. Отвратительная идея, если вы не производитель этих самых мячиков и не продаёте их по тысяче штук в день.

Только на пятый или шестой день он вспоминает о торговле и вбухивает остатки своих денег в мерчандайз для дня святого Патрика. Ходит по городу и продаёт унылые шарики с десятикратной маржой. Под конец дня втуливая остатки пьяницам. Итого 400$ с копейками прибыли.

Обзавестись локальным контактом татуированным с ног до головы RJ это была правильная идея. Правда не понятно почему RJ с ним так носится. Старпер Глен пришёл устраиваться на чёрную работу по наклеиванию наклеек на футболки, а RJ в течении 3 месяцев ходит за ним в качестве цепного пса, забив на свой бизнес.

Десять дней спанья Глена в траке приводят к счету на 250$ за проверки в больнице. И о чудо он наконец находит шины от грузовиков на продажу. Бум-трах, переговоры и +700$ на счету.

Параллельно, Глен начинает ходить в центр по развитию бизнеса. Обитатели которого преданно работают на него, выделяют ему бесплатно помещение и смотрят как на Бога снизошедшего до их скромного городка на 95.000 человек. Да и вообще все впахивают на Глена безвозмездно в надежде на светлое будущее. Может потому, что за ним ходят 5 камер по пятам и понятно, что это не простой перец который приперся потусить.

Результатом мозгового штурма становится идея создания своего бренда крафтового пива. И Глен под это начинает сбивать бригаду. Как ни странно нужны деньги, но у Глена есть план он решает приторговывать юзаными автомобилями. Находит машину у хозяина агентства за 500$ и продаёт за 4.500 и вторую за 1.200$ и продаёт за 7.600$. Магия скажете вы? Это все из-за волшебного угла на котором он ставит машины на продажу. Если вы знаете где купить таких машин и так их продать напишите мне, озолотимся.

Страсти накаляются Глен решает вложить образовавшийся капитал в покупку-ремонт-продажу дома. Это пиздец какое хуевое решение учитывая сроки и риски подобного действа. Нет он не посылает инспектора, чтобы проверить дом и не торгуется с банком. А просто покупает в надежде, что денег с машин хватит на аванс, а денег банка на ремонт. Под ремонт он безвозмездно подряжает дизайнера мать-одиночку Дону и загоняет на субботник всю бригаду с крафтового пива их друзей и знакомых. Коммунизм в США. Станиславский во мне давно умер.

Все гавнище которое может произойти с недопроверенным домом происходит. Находится плесень, (то что инспектор бы обнаружил за пять минут до покупки) стоимость и сроки ремонта растут и Дона заебавшаяся впахивать в одиночку психует. Глену адвокат по патентам обьясняет, что вытащить лицензию на разлив пива займёт минимум 100 дней. И это тоже можно было проверить раньше не влезая в расходы. Короче депресняк и тоска, но Глен вспоминает проверить че есть у конкурентов.

И перевоплощает идею в проект BBQ + пиво. Случайным образом в том же городе и в то же время проводится фестиваль BBQ и Глен решает воспользоваться этой платформой для того чтобы согнать людей к себе в новый ресторан. Ему нужны деньги на ресторан и на фестиваль , а гребанный ремонт дома все не заканчивается.

Конечно американская мечта побеждает. В дом загоняются профессиональные ремонтники, и продается за меньше чем планировалось. Денег с переделки хватает на ресторан и фестиваль, на котором они занимают первое место. Главного повара увольняют, все остальные получают чеки по 5-25К$ и должности в новой корпорации. Образуется новый прикольный бренд ”UnderDog” который оценивают в 750.000$ вместо миллиона Глен проигрывает в пари и вкидывает в городок ещё лям своих денег. Конечно получает работающий бизнес и Всемирную славу. Хеппи энд.

У нас с Максим Максимов возникла идея по съемке такого сериала «Как построить свой дом за 90 дней» с нашей технологией. Это 100% реально. Если интересно поучаствовать пишите в комментариях.

Дорогой инвестор

Дорогой инвестор. Ловите ушами моих слов. Волшебная кнопка «Пассивный Доход» существует. 12-15% годовых можно делать на наших проектах многоквартирных домов в США не вставая с тёплого и насиженного. Самое интересное, что из 13 инвесторов вложивших больше 300.000$ в прошлые объекты. Два мы сами, а с 4-мя мы общались, подписывали договора, получали инвестицию и переводили им ренту исключительно в электронном виде. То есть, даже, ни на секунду не встречались.

Что мы делаем?

Находим сданные объекты в Пенсильвании с прибылью выше 15% годовых на 20% ниже рыночной цены. Внимательно их проверяем: посылаем оценщика, инспектора, ремонтников и управляющую компанию.

На гранд-финале приезжаем сами, отбираем лучшие объекты, согласовываем смету ремонта, торгуемся, даём письменное предложение, подписываем договор, даём задок. Весь этот банкет за наш счёт. Кордебалет начинается после. У нас есть примерно месяц для того, чтобы закрыть финансирование.

В этот раз привезли 3 объекта по 6+ квартир. И нет, у нас нет 600.000$ для того чтобы их купить. Своих мы готовы вложить 100.000$. Остальное, казалось бы можно взять в банке. Но банка быстро денег не даёт (минимум 3 месяца), к тому же требует 95% заполнения объекта в течении последних полу-года и все равно максимум 75% от суммы. А ремонт и накладные расходы? Страховка, адвокаты?

Короче, половину мы можем взять у грабителей-заёмщиков (их называют hard money loan) а остальное либо сами, либо с вами. Нам лучше платить вам чем им, потому что вы возможно захотите с нами остаться и получите сложный процент на свои инвестиции.

Нам это зачем?

Через 18-24 месяца ежеквартальных выплат 2% вам, вы получаете свои деньги с прибылью (ну или рефинансируете их в другие наши проекты) а мы получаем объекты с пассивным доходом. Understand?

Что вам делать?

Нажмите на волшебную кнопку чата и таки поговорите со мной. Для этого, даже, не надо вставать с дивана. Минимальные вклады пока начинаются с 15.000$ в середине марта наверное поднимем на 20.000$

Скажите, что вы меня внимательно поняли.

Притча о Девочке и Морской звезде Был шторм и море выбросило на берег много морских звезд

Притча о Девочке и Морской звезде

Был шторм и море выбросило на берег много морских звезд. Они беспомощно лежали на песке и медленно умирали.

По пляжу шла маленькая Девочка и бросала морские звезды обратно в море, стараясь не пропустить ни одной.

На встречу ей шел Мужчина, и заговорил с Девочкой: «Что ты делаешь? Зачем? Ведь ты ничего не изменишь, всех не спасешь все равно! Их тысячи!»

Девочка как раз держала в руке одну Звезду, и ответила Мужчине: «Всех я может и не спасу, но конкретно для этой — я меняю ВСЕ!!!»

И выпустила ее в море…

Сегодня у меня такой день. Моя цель чтобы у каждого еврея была своя квартира в Израиле. Всех я может не спасу. Но конкретно для этой — я поменял все. Спасибо Цукербергу и Кахлону за эту возможность. #мехир_ле_миштакен — новый розыгрыш на севере уже сейчас.

Поговорите со мной об «инвесторах» в недвижимость в Израиле

Поговорите со мной об «инвесторах» в недвижимость в Израиле.

Я понимаю покупающих квартиру «для себя», эмоциональный фактор, плюс свободные деньги плюс то, что при хорошем раскладе за ипотеку нужно платить столько же сколько за аренду. Среди моих клиентов таких большинство. Одобряю и поддерживаю.

Я понимаю тех кто покупает квартиру через мехир ле миштакен. 10% или 100.000 шекелей стартового взноса, 20-40% скидки от рыночной цены, новая квартира. Это хорошая сделка. Одобряю и поддерживаю.

Я не понимаю тех, кто покупает вторую квартиру на «инвестицию». Убейте меня!

Давайте возьмём стандартный расклад: квартира за 1.000.000. В случае покупки для себя 250.000 своих, 750.000 ипотеки. Да, ещё есть накладные расходы на покупку-продажу (адвокаты, риэлтор, ипотечный брокер, оформление, косметический ремонт итд) я б закладывал ещё минимум 10% от стоимости квартиры — 100.000.

Выплата по ипотеке составит примерно 3.500 это цена аренды подобной квартиры. Половина из этой выплаты — проценты по ипотеке, половина — выплаты тела ссуды (капитализация). И это в худшем раскладе, когда ипотека взята у банка напрямую без ипотечного брокера (например меня). То есть каждый месяц выплачивается 1.750 шкл. В среднем квартиру для жилья держат 10 лет. Итого 210.000 выплаченного тела ссуды на 350.000 вложенных. Или 60% на 10 лет. 6% годовых.

Даже если вы продали за ту же цену, и ничего не покупаете, при отсутствии форс-мажоров и непредвиденных трат, вы в прибыли. Маленькой но прибыли. Если рынок пошел вверх прибыль увеличилась. Рынок пошел вниз — НЕ ПРОДАЁМ!

В табличке возврат 3.8% потому что добавил страховку — разница в 250 шекелей в месяц между выплатой ипотеки убивает доходность.

Та же математика, только лучше, получается в #мехир_ле_миштакен. 1.000.000 за квартиру, своих 100.000. Накладных расходов 100.000 (адвокат, строительный индекс, ипотечный брокер). 4.500 выплаты по ипотеке (аналогично съему новой подобной квартиры). 3 года строительство. И если продажа через 10 лет капитализация ипотеки за 7 лет составит 2.250 х 18 месяцев = 189.000 шкл. + изначальная разница от рыночной стоимости в мехир ле миштакен. При продаже по рыночной цене (1.200.000-1.400.000, а возможно и больше) прибыль на вложенные 100.000 шекелей вы сами можете посчитать 289.000-489.000 шекелей (41-69% годовых!!!)

Теперь берём вторую квартиру на инвестицию:
На 1.000.000 нужно 500.000 (50%) своих. Засада правда? Конечно можно добрать ссуд в банке, взять дополнительную ипотеку на первую квартиру, но это все ухудшает cashflow (доходность). Каждые 100.000 ссуды на 10 лет — плюс ~ 1.000 шекелей к месячному возврату, каждые 100.000 шекелей ипотеки .

Короче, при тех же тратах как и в первом случае доход составит 1.8% годовых. А ещё 8% налог на покупку. И я не считал простоев, и ремонтов квартиры во время эксплуатации арендаторами. Обычно на это закладывают 1 месяц в год. При продаже вам надо будет заплатить налог 25% на прибыль.

Если сравнить с инвестициями в наши проекты в Америку вложив 100.000 вы получите 15.000 в год, а при сложном проценте реинвестирования каждый два года за 10 лет вы удвоите прибыль и учетверите начальный фонд. Понимаете разницу?

И ещё, «капитализация» это отсроченная прибыль при ПРОДАЖЕ, в то время как прибыльный денежный поток создаёт возможность реинвестировать.

Если интересно поиграться с табличкой и проверить является ли ваша недвижимость инвестицией я дам ссылку в группе Инвестиции в Недвижимость. Там есть несколько допущений но она вполне функциональна для первичных прикидок.

P.S.: Потихоньку буду переводить всю активность связанную с инвестициями в недвижимость на новую страницу. Подпишитесь на неё.

Дорогие друзья, если ваши деньги не работают они нужны нам, больше чем вам

Дорогие друзья, если ваши деньги не работают они нужны нам, больше чем вам. У нас с адв. Максим Максимов, таки, есть куда их пристроить под 12-15% годовых в многоквартирных домах в Пенсельвании США. Доллар сейчас рекордно низкий, израильский рынок недвижимости умирает в стагнациях, биржу атакует коронавирус.

В дополнению к тому экономическому чуду, которое мы вам несём, эти три прискорбных факта лягут как масло, мёд и икра на ваш скромный бутерброд пассивного дохода. Альтернатива этому — ленивое обесценивание ваших денег на банковских счетах и в матрасах и израильская политическая нестабильность, которая гарантированно не может ничего гарантировать.

Итак у нас есть 3 объекта которые мы будем брать строго в порядке приоритета: 1,2,3. Что успеем, то возьмём.

Uno

6 квартирный отремонтированный дом в спальном районе Scranton. Одна квартира не сдана. Пока 210.000$, но торгуемся. При всех сданных квартирах выходит 16% чистыми

Due

3 этажный дом в Downtown Scranton. Хотят 225.000$ На первом — ресторан, два других нужно ремонтировать: 3 месяца + 50К$ наших нэрвов. Будем прессовать как на Привозе. По скромному 54.000$ в год грязными, 32.400$ чистым. Место — козырное.

Tres

6 квартир, 3 этажа в том же Scranton, Пенсильвания, США. Начальная цена 245.000$. Ну, они немножко офигели, хотя из ремонта там только косметика. Если собьём до 215.000$ будут магические 15% годовых. Ура-ура.

Игого ~500.000 вечнозелёных американских долларов, а СВОИХ у нас соточка. Пичаль-тоска болотная. Мы конечно можем одолжить hard money loan, но зачем нам делиться с ними, когда можно с вами. Габиш? И понятно, что СВОИ мы тоже вкладываем.

Лучшее время создать ваше светлое финансовое будущее и сделать так чтоб ваш гелт работал тяжелее чем вы, реализуя вам безбедную старость — это чичас. Можно начать со скромных 20.000$, но лучше с 50.000$. Там прОценты больше. Время проходит, деньги уходят.

Клацните два раза на моем улыбающееся лицо и напишите в личном сообщении сколько денег вы хотите инвестировать для полного счастья. Ну где вам ещё дадут гарантированные 12-15% годовых? Кстати, если вы согласны на 8%, для вас есть особые супер-пупер гарантии.

А, знаете почему мы заинтересованы платить вас постоянно, долгосрочно и вовремя? Потому что начинаем зарабатывать только после того как получили ипотеку в банке через 18-24 месяца и вернули Ваши денежки. А, если, сейчас начнём возиться с банком шикарный возможность уйдёт. Мы на контракте месяц. Так что «ин а гройсен мишпуха клювен нихт клац-клац». Жмите на меня и пишите прямо сейчас. Уже можно заносить. Часики тик-так. Выплаты каждый квартал. Go!

P.S.: Дабы не слишком третировать вас своими слюнями и сентенциями по поводу «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ» я открою ФБ страничку с этим названием и буду изливаться туда. Следите за рекламой.

P.P.S.: И мы с Максом готовим для вас один ошень интересный проект. Готовьтесь.

Ночью вылетаю в Нью-Йорк

Ночью вылетаю в Нью-Йорк. За 3 дня нужно принять ремонт в наших 3 объектах и отсмотреть 5 новых. Из них, два ну очень хороших. 120.000$ за 6 квартирный дом который сдаётся за ~3.000$ до расходов это зачётно. Один точно возьмём. Второй зависит от вас.

Вы не поверите, но, таки, опять нужны ваши инвестиции гарантированные недвижимостью и нашей репутацией. Для вас это хороший способ безопасно вложить достаточно низкую сумму денег под 12-15% годовых. Для нас прекрасная возможность увеличить портфель прибыльной недвижимости. Итак условия простые

15.000$ — 12% годовых
30.000$ -14% годовых
45.000$ и выше -15% годовых

Часть выплачивается ежеквартально, часть по завершении рефинансирования от банка.

Напишите мне в ближайшие 4 дня, и получите дополнительный 1% годовых при заключении договора на инвестицию в наши проекты в Америке. И мы возможно сможем приобрести еще один домик

Провели мини опрос среди наших инвесторов.

1. Почему вы выбрали именно этот проект для инвестиций и почему считаете, что это правильно?

2. На основании чего вы нам доверились и как мы можем повысить уровень доверия к нам?

Вот какие ответы пока что получили: (анонимно)

N1

1. Выбрала из-за хорошего процента и также потому что верю что Америка стабильна и прозрачна в смысле отчётов и недвижимости. В сочетании с твоим опытом в недвижимости в Израиле мне думается что риск оправдан.

2. Тот кто вкладывает в проект свои собственные деньги вызывает больше доверия. К тому же тебя рекомендовали мои друзья.

N2

1. Была возможность инвестировать относительно небольшую сумму на хороших условиях
2. Я давно наблюдаю за твоей деятельностью и лично тебя знаю — может я и наивная, но ты вызвал моё доверие

1.03 очередной ежеквартальный перевод инвесторам. Радуемся вместе с ними и четко стоим в своих обязательствах.

*Пишите.

А стоит ли вам покупать квартиру

А стоит ли вам покупать квартиру?

— Вашему бизнесу меньше года?
— Суммарный чистый доход на семью меньше 8.000 шекелей?
— Своих накоплений включая фонды меньше 100.000 шекелей?
— Серьезные проблемы со здоровьем из-за которых могут не сделать страховки?
— Возраст старше 55 лет?
— Нет кого-то из первой линии родственников (родители, братья-сёстры, дети) кто имеет доходы выше 6.000 и свою квартиру и может пойти к вам дополнительным заёмщиком?
— Цена съема ниже той которую вы будете платить по ипотеке?
— Нет никаких дополнительных активов которые приносят доход или можно продать, чтобы получить деньги?
— Вы одиночка с несовершеннолетними детьми?
— У вас за последние 5 лет были проблемы с возвратом чеков, платежей, коллекторами, невыплатой ссуд, банкротством?

Если ответ на один или несколько из этих вопросов «да» вам стоит посоветоваться со мной, ПРЕЖДЕ чем начинать процесс покупки квартиры.

Вы хочите цифер

Вы хочите цифер? Их есть у меня.

По данным министерства финансов за 2019 было продано ~40.000 новых квартир это на 31% больше чем в 2018 и абсолютный рекорд по продажам с 2002 года (начала ведения подсчета) из них 17.000 квартир продано через #мехир_ле_миштакен

Оставшиеся 23.000 новых проданных на свободном рынке квартир это больше чем в 2017 и 2018, но меньше чем в 2016 на 23% (до начала программы)

Вторички продано ~70.000 единиц столько же сколько в 2018

Кстати обратите внимание на красный график. Помеченные точки падения продаж новых квартир: социальные протесты осени 2011 (Став Шапир и Ицик Шмули) программа НДС весна 2014 (Лапид). На мехир ле миштакен общее количество новых проданных квартир не менялось.

Выводы по поводу «жилищного кризиса» который собираются решить с помощью комиссаров делайте сами.

Вкратце расскажите пожалуйста суть ваших инвестиций в проекты в США»

«Вкратце расскажите пожалуйста суть ваших инвестиций в проекты в США»?

Вкратце мы с Максим Максимов инвестируем в многоквартирные дома в США, покупаем по следующим критериям:
— 10 и больше квартир. Сумма сделки от 500К$ до 2М$
— ниже оценки оценщика на 20%
— минимум 15% годовых
— минимум 70% заполняемость
— район с низкой безработицей и постоянным приростом населения
— минимум ремонта и возможность как-то улучшить недвижимость
— наличие нашей структуры в этом районе: управляющая компания, несколько риэлторов,
две ремонтные бригады
— объекты проверяем и отбираем сами. В проверки, договор и первый взнос инвестируем минимум 10% своих денег
— принципиальное разрешение от банка на рефинансирование

У нас есть компания валидатор через которую осуществляются все денежные переводы. Она проверила нас и проверяет все проекты в которые мы привлекаем инвестиции. Инвестиции от 15.000$

На 15К$ -12% годовых
На 30К$ — 14% годовых
Выше 45К$ — 16% годовых

После подписания договора вы переводите деньги в шекелях компании валидатору, а она переводит их нам в США. 2% заходят на счёт ежеквартально. Остальные проценты вместе с инвестицией при получении рефинансирования от американского банка в течении двух лет.

Сказка о старце и жене его — овце

Сказка о старце и жене его — овце.

Жил был старик со своим стариком у самого синего моря. Старик ловил неводом мюсли, а второй подрабатывал ишаком на Флорентине. И возжелали деды поменять свои ссаные хоромы барские, те которые по 3, на хоромы царские, те которые по 5.

Долго ли сказка сказывается, дело быстро делается. Купить слона оказалось проще чем продать. То, что по 5, но большое, было в рассрочку куплено. А вот с продажей того, что по 3 проблема возникла немалая. Ибо это вчера оно было по 3, а сегодня нафиг никому не нужно. И платили они за ссуду взятую каждый месяц по десять рубликов.

А надобно сказать, что вместе со стариками жаба жила, и была она больше их обоих. «Как же так, — жаба думала, — все с таким трудом нажитое, своими руками сделанное, достанется басурманам проклятым подешевочке». Год прошёл, второй пошёл тут и покупатель пришёл. Даже у жабы кислород уже начал заканчиваться, но на адвокате решила сэкономить. Взяла Ваньку писца криворукого опцаца. Тот все испортить норовил, но богатырь покупателя его победил и забрал хоромы по цене бросовой.

Старики же, когда съезжали, все вплоть до лампочки забрали и гвозди из стен повыдёргивали. Но и жаба с ними свалила ибо с людьми нормальными ей не ужиться. На этом сказке конец, а кто слушал холодец.

Мораль: Приходите за недвижимостью со своим кузнецом. Ибо какая же без кузнеца любовь.