Рубрика: Недвижимость Израиля

Большинство покупателей приходят ко мне уже после того как наломали дров. Яков из Петах-Тиквы подписал договор и только потом пошёл в банк. Банк отказал. Задаток — 50 000 шекелей — остался у продавца. Это была не хохма. Это был кошмар. Чтобы такого не случилось с вами — вот весь процесс, шаг за шагом.

Шаг 1. Сначала банк, потом всё остальное

Я вас умоляю, не идите смотреть квартиры пока не знаете свой бюджет точно. Идите в два-три банка, получите предварительное одобрение машканты. Узнайте сумму, процент, условия. И — это важно — проверьте возможность застраховать себя. У Марины была операция три года назад. Страховая отказала. Банк без страховки машканту не дал. Договор уже был подписан.

Шаг 2. Ищем квартиру с головой

Не влюбляйтесь в первую квартиру. Посмотрите минимум десять. Проверьте район — ваад байт, соседей, парковку, планы муниципалитета на застройку рядом. Таки да, бывает что человек покупает квартиру с видом на море а через год там строят башню.

Шаг 3. Нашли — проверяем документы

Это не то место где надо экономить на адвокате. Проверяем табу — нет ли на квартире мишкана, арестов, долгов. Давид купил квартиру в Хайфе. Продавец не закрыл старый мишкан перед сделкой. Три месяца разбирались. Гевалт что это было за приключение.

Шаг 4. Договор — каждое слово имеет цену

В договоре должны быть прописаны условия расторжения. Что происходит если банк отказал. Что происходит если продавец не освобождает квартиру в срок. Без этих пунктов вы — фраер. Адвокат на этом этапе стоит 5 000-10 000 шекелей. Потерянный задаток стоит больше.

Договор без условий расторжения — это не договор. Это лотерейный билет.

Шаг 5. Машканта — читайте что подписываете

Плавающий процент — мсулахель — звучит привлекательно когда ставки низкие. Семья из Ришон ле-Циона взяла машканту с плавающим треком. Через год платёж вырос на 3 200 шекелей в месяц. Каждый месяц. Спрашивайте про фиксированный процент. Это цимес а не риск.

Шаг 6. Мехир ле миштакен и налоги

Если это ваша первая квартира — вы платите меньше налога. Если вторая — считайте мас рехиша заранее. Это иногда 200 000-300 000 шекелей которые люди не закладывают в бюджет. Потом балаган.

Шаг 7. Передача квартиры и табу на ваше имя

Подписали, заплатили — теперь регистрируем квартиру в табу на ваше имя. Пока этого нет — квартира юридически не ваша. Не затягивайте. И проверьте счётчики, долги по арнона, долги по ваад байт — всё до подписания акта передачи.

Двадцать лет и шотысяч сделок научили меня одному: каждый шаг пропущенный в начале стоит денег в конце. Если хотите пройти этот путь без сюрпризов — пишите мне в WhatsApp, разберём вашу ситуацию конкретно.

Большинство людей считают доходность аренды неправильно. Приходит ко мне Яков, три месяца назад купил квартиру в Петах-Тикве за 1,650,000 шекелей. Говорит: «Миха, я получаю 4,800 в месяц, это же почти 3.5% годовых, отличная инвестиция». Я говорю: Яков, садись, будем считать честно.

Что Яков забыл включить в расчёт

Во-первых, арнона. Яков платит сам, пока квартира пустая — а она пустая два месяца в год в среднем, я не выдумываю, это статистика. Это минус 9,600 шекелей сразу. Потом ваад байт — 300 шекелей в месяц которые никуда не деваются. Ремонт между жильцами — раз в три года минимум 8,000-15,000 шекелей. Побелить, починить кран, поменять бойлер. Это что-то с чем-то, я вас умоляю.

Дальше — налог. Если квартира вторая, и аренда больше 5,654 шекелей в месяц (порог на 2024 год), платишь государству. Яков немного не дотягивает, ему повезло. Но Марина из моей практики — она сдаёт в Гиватаим за 6,200 — отдаёт 10% с суммы сверх порога каждый месяц. Незаметно, пока не считаешь.

Реальная цифра которую мало кто называет

Я посчитал Якову честно. Берём 4,800 умножить на 10 месяцев (два месяца простой). Минус ваад байт за год. Минус амортизация ремонта. Минус страховка квартиры. Получается чистыми около 38,000-40,000 шекелей в год. Это 2.3-2.4% годовых от стоимости квартиры. Не 3.5%.

Гевалт, скажете вы. Зачем тогда вообще покупать? Я отвечу: потому что есть ещё рост стоимости самой квартиры. За десять лет квартира Якова может вырасти на 40-60%. Это другая история и другой разговор. Но аренда сама по себе — это не тот золотой цимес, который рисуют в рекламе новостроек.

Аренда — это не пассивный доход. Это маленький бизнес с головной болью, арноной и звонками в субботу вечером про сломанный кран.

Три вещи которые реально влияют на доходность

• Цена покупки — купил дёшево, доходность выше. Звучит как хохма но это математика.
• Качество арендатора — хороший жилец сидит три-четыре года, ты не тратишь на смену и ремонт.
• Правильный договор — без него ты фраер который ждёт оплаты и не может выселить.

Что делать перед покупкой инвестиционной квартиры

Считай не валовую доходность а чистую. Учитывай простой минимум 1.5 месяца в год. Проверь налоговый статус — первая квартира или вторая, это меняет всю картину. И не верь цифрам застройщика — они таки умеют считать только то что выгодно им.

Если хочешь посчитать реальную доходность конкретной квартиры которую смотришь — напиши мне в WhatsApp, разберём вместе за 20 минут. Без балагана и без розовых очков.

В январе я сел и написал на бумаге одну цифру — 10. Не сто. Не двести. Именно десять семей, которым я хочу помочь купить квартиру в этом году по-настоящему — от первого разговора до момента когда они держат ключи и не понимают почему вообще боялись.

Это не акция. Не маркетинг. Просто в декабре я закрыл сделку с Яковом и его женой Ириной — они три года откладывали покупку потому что «не время», «цены упадут», «надо ещё подумать». Таки дождались — ничего не упало, зато они три года платили аренду. Я посчитал: больше 140 000 шекелей выброшено на ветер. Гевалт.

Почему большинство людей застревают

Марина писала мне полгода — «скоро созреем». Потом пришла и говорит: банк одобрил машканту, нашли квартиру, уже почти договорились — но продавец не закрыл старый мишкан. Чуть не влетели в чужой долг. Это что-то с чем-то. Хорошо что успели остановиться и проверить табу.

Таких историй у меня за двадцать лет — на отдельную книгу. Люди не знают что проверять. Не понимают как работает мехир ле миштакен. Боятся ваад байт с долгами. И в итоге либо покупают наугад либо не покупают вообще.

Что я реально делаю для этих десяти семей

• Первый разговор — бесплатно, без обязательств, просто понять вашу ситуацию
• Проверяю табу и мишкан до того как вы подписали хоть что-то
• Сижу рядом когда вы разговариваете с банком про машканту — не делайте мне нервы, это важно
• Вписываю в договор все условия которые вас защищают — Давид потерял задаток именно потому что поленился это сделать

Кому это подойдёт

Если вы снимаете и думаете «может пора» — вам сюда. Если уже смотрите квартиры но немного страшно — вам сюда. Если вы новый репатриант и вообще не понимаете как тут всё устроено — тем более.

Купить квартиру в Израиле страшно ровно до того момента пока рядом нет человека который делал это сотни раз и знает где яма.

Шо дальше

Семь мест уже заняты. Осталось три. Я не шучу про цифру — больше десяти я физически не смогу вести как следует.

Напишите мне в WhatsApp прямо сейчас — просто «хочу купить квартиру» и немного о своей ситуации. Поговорим. Без балагана и без спешки.

За 20 лет я видел три кризиса — и ни разу рынок не упал так как все пророчили. Люди звонили мне в 2008-м, в 2020-м, прямо сейчас звонят — и говорят одно и то же: вот сейчас упадёт, подожду, куплю дёшево. Яков из Ришон-ле-Циона ждал с 2015 года. Таки дождался — квартира которую он смотрел стоила 1.2 миллиона, сегодня она стоит 2.1. Вот такая хохма.

Земли нет. Буквально нет.

Израиль — это маленькая страна с огромным аппетитом. Земля в основном государственная, через решут мекаркеин, и новые участки под застройку выдают как будто это государственная тайна. Пока согласование, пока тендер, пока начнут строить — проходит 7-10 лет. Спрос растёт каждый год на 50-60 тысяч новых домохозяйств. Предложение не успевает. Это не рынок акций где можно напечатать новые бумаги.

Алия не останавливается

Марина приехала из Москвы в октябре 2022-го. Пришла ко мне через три месяца после приезда — уже с первоначальным взносом и чётким запросом. Таких Марин в тот год было тысячи. Каждая волна алии давит на рынок снизу. Люди приезжают с деньгами, с детьми, им нужна квартира — не через год, сейчас. Это живой постоянный спрос который не зависит от ставок машканты.

Банки не дают рухнуть

Гевалт, как я устал объяснять это клиентам. В Израиле машканта — это не американская история где дали кредит всем подряд и потом удивились. Банк Израиля жёстко регулирует выдачу. Максимум 75% от стоимости для первой квартиры, серьёзная проверка доходов, обязательное страхование. Когда человек теряет работу — он продаёт квартиру. Он не сдаёт ключи банку и не уходит. Потому что ему есть что терять — свой взнос, свои деньги. Массового дампинга нет.

Рынок недвижимости в Израиле не падает потому что ему некуда падать — земли меньше, людей больше, и это не изменится.

Что это значит для тебя сейчас

Давид — мой клиент — спросил меня в прошлом году: Миха, может подождать пока ставки снизят? Я говорю: Давид, пока ты ждёшь снижения ставки на 1% — квартира подорожает на 200 тысяч. Что дороже? Мы посчитали. Он купил. Ставки потом немного упали — но мехир ле миштакен на его район вырос ещё на 8%.

Я не говорю что нужно покупать в панике. Я говорю — не делайте мне нервы разговорами про обвал. Его ждут уже 30 лет. Лучше позвоните мне и поговорим что реально можно найти под ваш бюджет прямо сейчас.

Напишите мне в WhatsApp — разберём вашу ситуацию без обязательств и без воды.

Мои клиенты купили квартиру на 20% дешевле рынка

Такое бывает. Но только если знаешь где смотреть и не ведёшь себя как фраер. Саша позвонил мне в среду вечером. Говорит — Миха, я нашёл квартиру в Ашкелоне, три комнаты, пятый этаж, просят 1 600 000. Сосед продаёт. Брать?

Почему хозяин продаёт дешевле — это главный вопрос

Я говорю Саша — стоп. Сначала не «брать или не брать». Сначала — почему он продаёт. Оказалось: хозяин уже купил другую квартиру, уже подписал договор, уже взял машканту. И ему нужны деньги через сорок дней. Не через три месяца. Через сорок дней — или он теряет свой задаток на новой квартире. Гевалт, это уже совсем другой разговор.

Я проверил табу. Квартира чистая — нет мишкана, нет ареста, нет долгов. Ваад байт в порядке.

Как мы вышли на цену 1 350 000

Рынок в том квартале — 1 600 000 минимум. Похожие квартиры уходят за 1 580 000-1 640 000. Мы предложили 1 350 000 и быстрое закрытие — тридцать пять дней. Хозяин поторговался немного. Сошлись на 1 470 000 шекелей. Это минус 110 000 от нижней границы рынка. Почти 10 процентов.

Саша спрашивает — Миха, это хохма какая-то, так не бывает. Бывает. Когда у продавца горят сроки, когда ты готов закрыть быстро, когда у тебя уже одобрена машканта — ты не покупатель, ты решение его проблемы. Это цимес всей сделки.

Лучшая скидка на квартиру — это не торг. Это правильный момент и продавец у которого нет выбора.

Что нужно было сделать до этого

Саша смог закрыть так быстро потому что сделал три вещи заранее:

• Получил одобрение банка на машканту — за месяц до этого звонка
• Проверил страховку — никаких сюрпризов со здоровьем, страховая компания готова была дать полис
• Имел живые деньги на первый взнос — не «надо спросить у родителей», а деньги на счету

Я вас умоляю — не делайте мне нервы и не приходите смотреть квартиры без одобренной машканты. Таки именно в этот момент появится такой Саша который всё купит у вас перед носом.

Где искать такие квартиры

Не на Яд2. Точнее — не только там. Нотариусы, адвокаты по наследствам, риэлторы которые работают с застройщиками — вот где появляется мехир ле миштакен раньше чем он попадает в интернет. Это отдельный разговор — но именно за это платят за хорошего риэлтора.

Если хотите разобрать вашу ситуацию — напишите мне в WhatsApp. Посмотрим что реально возможно в вашем бюджете и где сейчас есть такие истории.

Вчера постоял на ринге «Только без рук» на Девятом канале вместе с Eli Nacht • אלי נכט и Liora Shvarts . Передача вернулась в эфир — скоро увидите меня на экране. Спорили по поводу недвижимости. Для меня это как психотерапия — прихожу поругаться. В жизни я очень неконфликтный человек, а там — самое то. Общую фотографию сделать не успели, все разбежались по делам. Зато заскочил в Элвис — съел лучший бургер. Соскучился и по Элвису, и по рингу на девятке.

Сегодня офисный день. Доделываю программу, которая собирает данные со всех аукционов и коллекторов (конес нехасим) в одну таблицу. Это только для подписчиков моей рассылки — если интересно, напишите +, добавлю вас. Кстати порекомендуйте меня поделитесь постом или просто лайкните это важно. Тогда ещё больше людей смогут купить себе квартиру в Израиле.

Сегодня прикрутил возможность просчитывать цену через Yad2 — теперь даёт примерный диапазон цен с точностью до 5% на квартиру.

Клиенты на сопровождении получают полный доступ. Присоединяйтесь.

Если есть вопросы по недвижимости — пишите здесь, в комментариях или в рассылке.

Стоит продублировать рассылку в Telegram? У меня там канал есть, могу настроить, чтобы все сообщения репостились автоматически?

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Как и обещал, покажу примеры удачного и неудачного вложения в жилье. Имена изменены, но контекст сохранил.

Йоси купил «убитую» квартиру за 195.000$, чтобы привести ее в порядок и продать с выгодой для себя. Он сделал там полный ремонт, поменял сантехнику, плитку, и в числе прочего отгрохал шикарную кухню красного дерева за 35.000$.

Мой столяр делает кухню за 4.000$, простенько, но со вкусом. Я спросил Йоси, зачем ему такой дорогой ремонт. Он сказал, что я ничего не понимаю в недвижимости. И полгода пытался продать квартиру — отделанная бронзой и инкрустациями кухня в стиле цыганских баронов только отпугивала покупателей.

А вот моя клиентка Елена купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Рыночная цена квартиры была 212.000$, она взяла ее за 182.000$. Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще 25.000$ вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом 75.000$.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Елена выяснила, что там будет колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, поселится 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы. Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за 453.000$.

Новым владельцам объяснила, что они только выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. Итог: 321.000$ дохода за 3 года от аренды и продажи!

Зачем нужен консультант? Затем, чтобы было как во втором случае и не было — как в первом. Прежде чем купить свою первую квартиру, я отсмотрел более 150. Прежде чем приобрести вторую — около 100 вариантов. Многие квартиры я смотрел по 3-4-5 раз, прежде чем принять окончательное решение. И я продолжаю проверять десятки квартир и проектов в месяц для себя и клиентов.

Сделка с недвижимостью, это не поход в супермаркет, а рыбалка с удочкой — никогда не знаешь, в какой момент клюнет хорошая рыба, но если будешь спешить ничего не поймаешь.

#недвижимость_израиль
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

www.isra-dom.ru/e

Что такое риелтор онлайн и как это экономит вам деньги.

Я спрашивал вас о том, как вы относитесь к идее риелтора в зуме — новинке эпохи пандемии, и вы сказали, что это может быть интересная и своевременная тема.

Вот как я себе это представляю. Серия записанных коротких уроков по 5-10 минут — подробная инструкция по продаже квартиры. После каждого урока — практический шаг, ваше домашнее задание. У вас есть возможность задавать мне любые вопросы в чате курса и оперативно получать мои ответы. Мы проходим по всему процессу от А до Я.

Что на выходе? Вы продаете вашу квартиру выше рыночной стоимости или по ней, вообще без риелтора, или наняв его на своих условиях. Даже в этом случае вы все равно заплатите ему намного меньше, чем обычно. А квартира продастся быстрее и дороже.

Ваши затраты на меня 2,500 шекелей против обычных 15_
-100К шекелей.
Что думаете? Интересно? Пишите плюсики если да, обсудим в личке.