Рубрика: Недвижимость Израиля

За 70 тысяч долларов в Батуми вы покупаете квартиру целиком, а в Израиле на эти деньги вы покупаете разве что ханаю и махсан. Ко мне пришёл Давид из Хайфы, инженер, 54 года. Говорит: Миха, у меня лежит 250 тысяч шекелей, в Израиле с этим я никто. Что делать. Мы посмотрели Батуми. И вот что там реально за эти деньги.

Что физически можно купить

На 70 тысяч долларов в Батуми выбор такой:

• Студия 30-35 метров в новом доме у моря, с ремонтом и мебелью — примерно в этот бюджет и укладывается, иногда чуть выше
• Однушка 45 метров во второй линии, 10-15 минут пешком до пляжа — тоже сюда, но ремонт уже за ваш счёт
• Что-то на котловане у застройщика — дешевле на 20-30 процентов, но ждать два года и молиться на застройщика

Давид взял готовую студию с ремонтом. Я его от котлована отговорил. Проверить грузинского застройщика из Хайфы — это вам не мехир ле миштакен с гарантиями банка. Там нет ни хок мехер, ни арвут банкаит в том виде как мы привыкли. Я вас умоляю, не надо на первой сделке героизма.

Сколько это приносит по-честному

Сезон в Батуми — июнь-сентябрь. Плюс хвостик весной и осенью. Реальная загрузка по году в посуточной аренде — процентов 50-60, если объект хороший и им кто-то занимается.

Валовая доходность на такой студии выходит около 9-11 процентов годовых. Красиво звучит? Теперь минусуем. Управляющая компания забирает 20-25 процентов с оборота. Коммуналка, интернет, бельё, амортизация мебели. Налог. И вот ваши красивые 10 превращаются в 6-7 процентов чистыми.

Всё равно много. В Израиле квартира под аренду даёт 2.5-3 процента брутто и вы ещё за неё платите машканту. Вот и весь цимес.

Доходность в Батуми делает не квартира. Её делает управляющая компания. Плохая контора — и ваши 10 процентов превращаются в 3, а вы из Хайфы даже не поймёте почему.

Где тут шухер

Первое — управляющие. Их там сотни и половина это балаган. Договор, отчётность помесячно, доступ к календарю бронирований. Без этого не подписывайте.

Второе — апарт-отели с обещанной гарантированной доходностью 12 процентов на 10 лет. Таки хохма. Гарантия стоит ровно столько сколько стоит компания которая её дала.

Третье — удалённая покупка. Доверенность, проверка выписки из реестра, деньги через банк с нормальным назначением платежа. Из Израиля перевод на 70 тысяч долларов без внятного основания — это разговор с вашим банком на два часа.

Чем закончилось у Давида

Купил студию 33 метра, вторая линия, новый дом. Отдал 68 тысяч плюс 4 на мебель. Первый полный год — 4 900 долларов чистыми на руки. Это 6.8 процента. Он доволен. Через год думает брать вторую.

Собираетесь в Батуми и хотите чтобы кто-то посчитал вместе с вами реальные цифры, а не картинки от продавца — напишите мне в WhatsApp. Разберём ваш бюджет за полчаса.

Покупатель, который сам ведёт переговоры о своей будущей квартире — это как хирург, который сам себе делает операцию. Руки трясутся, а больно потом. Давид нашёл четырёхкомнатную в Рамат-Гане, влюбился в балкон с видом на парк и уже мысленно расставлял мебель. Просили 2,850,000. Он был готов дать 2,800,000 и радоваться.

Почему я забрал у него телефон

Давид позвонил мне в среду вечером: «Миха, я нашёл, завтра иду торговаться, дай пару советов». Я говорю — никуда ты не идёшь. Ты уже три раза за разговор сказал «это моя квартира». Продавец это услышит через трубку, я вас умоляю. Человек, который влюбился, не торгуется. Он выпрашивает скидку.

Дал ему неделю. За эту неделю мы сделали то, что делается ДО разговора о цене, а не после.

Что было в моей папке к моменту звонка

• Три реальные сделки в том же доме за последние 14 месяцев. Не объявления — закрытые сделки. Соседний подъезд, та же площадь, ушла на 2,690,000
• Отчёт инженера. Влага в стене санузла со стороны стояка, электрика не менялась с девяностых — это не косметика, это 60-70 тысяч работы
• Шамай — оценка под банк, чтобы понимать сколько реально даст машканта, а не сколько мы надеемся
• История цены объявления. Квартира висела пять с половиной месяцев и уже один раз падала. Значит продавец давно живёт в режиме ожидания

И главное — я выяснил, что продавец уже подписал на квартиру в Модиине. У человека дедлайн. Это не хохма, это рычаг.

Сам разговор занял 20 минут

Я не давил и не устраивал балаган. Сказал так: мой клиент серьёзный, деньги есть, ишур экрони на руках, готов подписать в течение трёх недель. Вот сделки в вашем доме. Вот отчёт инженера. Мы предлагаем 2,700,000.

Продавец начал про «у соседей ушло за 2,8». Я спросил — за какую именно квартиру и в каком месяце. Он замолчал. Потому что цифры были у меня, а у него — слухи с ваад байт.

Торгуется не тот, кто громче спорит. Торгуется тот, у кого на столе бумаги, а не эмоции.

Сошлись на 2,700,000. Плюс продавец согласился оставить кухню и закрыть влагу за свой счёт. Итого Давид сэкономил 150,000 шекелей против того, что готов был отдать сам. Это, таки, цимес — при его машканте на 25 лет разница в платеже вышла около 800 шекелей в месяц.

Где обычно теряют эти деньги

Адвокат проверит табу, мишкан и напишет договор — это его работа и он её сделает. Но адвокат не скажет вам: вы переплатили 150 тысяч. Он не знает рынок этого дома. Шамай не поедет за вас торговаться. А риэлтор получает процент от цены — угадайте, кому выгодно чтобы вы дали больше.

Гевалт начинается когда покупатель сам звонит, сам влюбляется и сам себе сбивает переговорную позицию за первые тридцать секунд разговора.

Если вы сейчас на стадии «нашёл квартиру, иду торговаться» — остановитесь и напишите мне в WhatsApp до звонка продавцу. Разберём объект, цены района и вашу позицию. Один разговор часто стоит дороже, чем всё сопровождение.

Объявление на Yad2 — это не описание квартиры. Это маркетинг, написанный человеком которому надо продать. Марина прислала мне ссылку в час ночи: «Миха, смотри какая красота, 3 комнаты в Рамат-Гане, цена ниже рынка на 200 тысяч». Я посмотрел фото, посмотрел адрес, и написал ей: там дом без ваад байт уже четыре года и лифта нет, а квартира на четвёртом. Отсюда и цена ниже рынка. Не бывает подарков на Yad2, бывают невнимательные читатели.

Словарь продавца — переводим на русский

За двадцать лет я выучил этот язык лучше чем иврит в ульпане. Вот честный перевод:

• «Требует косметического ремонта» — готовьте от 80 до 150 тысяч. Косметика в Израиле начинается там где у вас заканчивается бюджет.
• «Возможность расширения» — иногда таки правда, а иногда сосед уже расширился без разрешения и вам оставили сюрприз в стене.
• «Тихая улица» — зайдите на сайт ирии и посмотрите план застройки. Тишина имеет свойство заканчиваться.
• «Гибкий по цене» — висит третий месяц, и продавец уже нервничает больше вас.
• «Инвестиционная возможность» — сдаётся плохо или вообще пустует.

И моё любимое: «без посредников». Это не значит что вам дешевле. Это значит что торговаться будет сам хозяин, а он уверен что его квартира золотая.

Что в объявлении не пишут никогда

Ни одно объявление не расскажет вам главное. Сколько реально стоили похожие сделки в этом же доме за последний год. Есть ли утверждённый проект в двухсот метрах. Что скажет шамай банка. Не появится ли пристройка соседа в отчёте инженера.

Давид полгода назад нашёл квартиру сам, влюбился в вид на море из салона. Всё чисто, адвокаты подписали, табу без вопросов. А через год напротив начали строить восемь этажей по проекту утверждённому за два года до сделки. Вид ушёл. Цена ушла вместе с видом. Гевалт был не в юридике — юридика была идеальная.

Адвокат скажет вам что квартира чистая. Он не скажет что вы за неё переплатили сто пятьдесят тысяч. Это два разных вопроса и второй стоит дороже.

Как я читаю Yad2 на самом деле

Первым делом смотрю не текст, а дату публикации и историю цены. Висит долго и цену уже снижали? Цимес, есть с чем работать. Потом сравнимые сделки в том же доме и на той же улице. Потом фотографии — на них видно окна, влажность, соседний дом в отражении. Потом иду смотреть живьём в разное время суток.

С Мариной так и вышло. Ту красоту мы не взяли, взяли соседний дом на два месяца позже. Я поднял реальные сделки, добавил находки инженера по трубам, и продавец опустился на 130 тысяч от объявления. Плюс собрали машканту с нормальной долей фикса, чтобы через год не было нервов.

Так что не делайте мне нервы фразой «я сам нашёл на Yad2». Найти — это пятнадцать процентов работы. Напишите мне в WhatsApp, скиньте ссылку — я скажу что в этом объявлении не написано.

Моя работа — это не только найти квартиру. Иногда самое ценное шо я делаю — это сказать «нет». За двадцать лет я отговорил клиентов от покупки раз двести. Пять случаев расскажу подробно. Каждый из них сэкономил человеку от ста тысяч до половины жизни в нервах.

Первая. Красивая, ремонт, пристройка без разрешения

Яков нашёл четвёрку в Петах-Тикве. Влюбился. Ремонт свежий, кухня остров, балкон закрыт в комнату — шикарно же. Отправил инженера. Балкон закрыт без היתר. В табу этого нет, в тик а-бинъян нет, оценка банка упала на 190 тысяч. То есть банк даёт машканту от той суммы где балкона просто не существует. Плюс когда-нибудь придёт ирия и скажет ломать. Яков сказал: «давай торговаться». Продавец не двинулся ни на шекель. Ушли. Через два месяца купили в соседнем доме, чисто, без хохм.

Вторая. Вид на море, который прожил ещё год

Марина смотрела квартиру в Бат-Яме. Вид — это что-то с чем-то. Цена соответственно. Я полез в тохнит бинуй пинуй по району. В 180 метрах утверждён проект на 22 этажа. То есть через три года вид будет на чужую стену, а премия за море в цене испарится. Я вас умоляю, за такой вид платить полмиллиона сверху? Не покупаем.

Третья. Застройщик, который «вот-вот начнёт»

Котлован, цена на 12% ниже рынка, и таки понятно почему. Смотрю на застройщика: два проекта, один сдан с опозданием на два года, ליווי бנקאי на объект ещё не закрыт. Гевалт. Скидка в 12% против риска зависнуть на пять лет со съёмом параллельно с платежами? Давид согласился со мной за десять минут.

Хорошая сделка — это не та где дёшево. Это та где ты знаешь за что платишь и что будет с этим через семь лет.

Четвёртая. Переплата в 180 тысяч на ровном месте

Тот же дом, тот же подъезд. Продавец просил 2.35 миллиона. Поднял реальные закрытые сделки: три квартиры в этом доме за полтора года, средняя 2.17. Он просто хотел на 180 больше «потому что ремонт». Ремонт стоил тысяч шестьдесят. Мы предложили честную цену — отказ. Ушли. Он продал через семь месяцев за 2.19. Кто был фраер?

Пятая. Страховка, которой не будет

Клиент 58 лет, операция на сердце три года назад. Прежде чем идти на договор я отправил его на проверку в страховую. Отказ. Без битуах хаим банк машканту не даёт, точка. Мы пересобрали всю схему: другая сумма, другой первый взнос, другая квартира. Если бы подписал договор до этого — потерял бы задаток и получил бы такой балаган что мама не горюй.

Проверка перед сделкой стоит копейки против того что она ловит. Хотите пройти квартиру по всем пяти этапам до подписи — напишите мне в WhatsApp, разберём ваш вариант конкретно.

Половина людей, которые говорят мне «у меня всё чисто, квартира в табу», в табу никогда не заглядывали. Они видели ишур зхуйот от какой-то конторы, где написано их имя, и решили что это оно самое. А это не оно. И вот тут начинается цимес — потому что от статуса регистрации зависит и машканта, и сроки денег, и таки цена.

Табу, хеврат мешакен и минхаль — это три разные истории

Коротко, без лекции. Права на квартиру в Израиле могут быть записаны в трёх местах. В табу (лишкат ришум мекаркеин) — это классика, есть несах табу, там видно всё: собственник, мишкан, ирвуйот, что цамуд к квартире. Второй вариант — права сидят в хеврат мешакен, потому что дом так и не зарегистрировали как байт мешутаф. Третий — земля у РАМИ, у вас хахира, и при продаже всплывают дмей хаскама или дмей хевитер.

Ни один из вариантов не страшный. Страшно когда покупатель узнаёт об этом за неделю до подписания и весь график платежей летит в балаган.

Марина и квартира в Бат-Яме

Марина нашла три комнаты возле моря. Цена нормальная, продавец приятный, все улыбаются. Достаём документы — а дом 1978 года, ришум байт мешутаф не завершён, права в хеврат мешакен, которая, скажем мягко, работает не быстро.

Адвокат её это увидел бы и сам, он для того и есть. Но адвокат не скажет вам главного: такая квартира стоит на 3-5% дешевле сравнимой в соседнем доме, где табу чистое. Продавец про это молчал. Я поднял реальные сделки по району за девять месяцев, показал разницу, добавил заключение инженера по влаге в мамаде — и мы сбили 118 тысяч шекелей. Плюс переписали график: большая часть денег уходит после того, как хеврат мешакен выдаёт ишур зхуйот и hитхайвут ле-ришум мишкан для банка.

Банк, кстати, такие сделки финансирует спокойно. Просто бумаг больше и времени больше. Кто не заложил это в сроки — тот потом бегает и делает всем нервы.

Отсутствие табу — это не дефект. Это скидка. Вопрос только в том, получите её вы или продавец сделает вид, что её нет.

Ханая, которой нет на бумаге

Давид покупал в Петах-Тикве. Продавец показывает: вот моё место на парковке, вот махсан. Смотрим документы — махсан не цамуд к квартире, он в общей собственности дома, и в несах табу его нет. Я вас умоляю, шо это за подарок такой. Шамай оценил объект без махсана, оценка банка просела, и разговор с продавцом пошёл совсем в другом тоне.

Что я проверяю до того, как кто-то что-то подписал

• Где реально сидят права — табу, хеврат мешакен или РАМИ, и сколько времени займёт переоформление
• Что цамуд к квартире: ханая, махсан, гаг, хацер — и совпадает ли это с тем, что вам показали ногой
• Есть ли расхождение между планом в табу и реальными стенами — привет незаконным пристройкам и просевшей оценке
• Мас рехиша и мас шевах — посчитаны до, а не после
• Страховка жизни под машканту — одобрение получаем ДО договора, а не когда деньги уже назначены

И только потом мы говорим о цене. Потому что торговаться, не зная всего этого — это шухер, а не переговоры.

Собираетесь покупать и не понимаете, что вам показали в документах — напишите мне в WhatsApp. Разберём вашу конкретную квартиру: где сидят права, чем это грозит по срокам и сколько за это можно снять с цены.

Люди месяц торгуются за 20 тысяч в цене квартиры и не спрашивают сколько стоит ваад байт. А потом платят 1800 шекелей в месяц. Это 21 600 в год. За десять лет — 216 тысяч. Тот самый торг, только наизнанку и в минус. Я вас умоляю, спросите цифру до подписания.

Как Марина познакомилась с башней

Марина искала трёхкомнатную в новой башне в Гиватаиме. Красиво, лобби с консьержем, бассейн, тренажёрка. Влюбилась. Цену мы сбили нормально, тут вопросов нет. А потом я попросил у продавца квитанции за ваад байт за последний год. Продавец замялся. Пришли бумажки: 1750 шекелей в месяц, и это без арноны.

Считаем. Машканта у неё выходила около 7400. Плюс ваад, плюс арнона, плюс ваад миуцаг на лифты — и её «комфортный» платёж превратился в почти 10 тысяч. Банк тоже считает: hachnasa pnuya падает, и вместо запрошенной суммы дают меньше. Гевалт на этапе аушара — это самый неприятный гевалт.

Мы не отказались от башни. Мы отказались от этой башни и взяли в соседнем доме, 2015 года, лифт, чисто, без бассейна. Ваад — 380 шекелей. Разница в 1370 в месяц она положила в раннее погашение.

Долги — это не сюрприз, а пункт в договоре

Тут сразу уберу популярную хохму из интернета: долги по ваад байт и арноне вам никто «в подарок» не передаст. Адвокаты с двух сторон закрывают это стандартно — продавец приносит ишур на отсутствие задолженности, часть денег держат в неэманут до справок. Это рутина.

Опасно другое. Не долг, а решение, которое уже принято собранием дома.

• Замена лифта — 15-25 тысяч на квартиру, разложено на два года
• Ремонт крыши или наружная штукатурка после протечек
• ТАМА 38 в процессе — стройка под окнами на три года, шум, пыль, ноль парковки
• Судебный балаган между жильцами и подрядчиком — и все скидываются на адвоката

Яков купил в Рамат-Гане и через два месяца получил письмо: доля в ремонте фасада, 28 тысяч. Продавец знал. Протокол собрания был за четыре месяца до сделки. Никто не попросил протоколы.

Возьмите у продавца квитанции за год и протоколы собраний за два года. Двадцать минут чтения экономят десятки тысяч. Это таки цимес проверки.

Инвестору — отдельный шухер

Давид считал доходность на квартиру в тель-авивской башне. Аренда 8200, всё красиво. Только ваад байт 1600 платит владелец по факту рынка, потому что съёмщик за бассейн платить не хочет. Минус 19 тысяч в год из чистого дохода. Доходность упала с 3,1% до 2,4%. На бумаге — мелочь. В кармане — минус квартплата за два месяца каждый год.

Что я делаю до договора

Квитанции за 12 месяцев. Протоколы собраний за 2 года. Разговор с председателем ваада — живой, по телефону, пять минут. Проверка есть ли ваад миуцаг и что в него входит. И только потом я вставляю эту цифру в расчёт машканты, а не после.

Собираетесь покупать и не уверены, шо там с этим домом внутри — напишите мне в WhatsApp, разберём вашу конкретную квартиру по цифрам до того как вы подпишете зихрон.

Самый дорогой миф про машканту звучит так: «я в стране тридцать лет, я всё знаю». Давид, 62 года, две квартиры за спиной, вторая — в 2009-м. Пришёл ко мне за третьей и сказал: «Миха, ты только сделку посмотри, машканту я себе сам сделаю». Через три недели он сидел у меня и считал, сколько стоила ему эта уверенность. Вышло около 190 тысяч шекелей на весь срок. Таки не мелочь.

Миф первый: главное — поймать процент пониже

Все смотрят на цифру процента и никто не смотрит на состав. А деньги живут именно в составе. Давид взял почти всё в прайм, потому что «прайм же дешевле, все знают». Прайм действительно был дешевле — ровно до того дня, когда перестал быть.

Марина в 2021-м сделала то же самое. Платёж 6 200. Через год с небольшим — 9 100. Она мне звонила и говорила «Миха, я же не идиотка, я считала». Считала. Только не тот сценарий. Правильный вопрос не «какой процент сегодня», а «что будет с моим платежом если ставка уйдёт вверх на два пункта». Если от ответа холодеет спина — структура собрана неправильно.

Миф второй: ишур экрони — это уже деньги

Я вас умоляю. Ишур экрони — это «в принципе, наверное, при хорошей погоде». Он не учитывает конкретную квартиру. Придёт шамай, найдёт незаконную пристройку на балконе — и оценка банка падает, а вместе с ней падает и сумма. Яков подписал договор на 2.6 миллиона, был уверен в 65% финансирования. Инженер нашёл закрытую мирпесет без разрешения. Банк дал меньше. Разницу пришлось искать у брата. Балаган на две недели, и всё это лечилось одной проверкой ДО подписи.

Миф третий: страховка — это формальность в конце

Вот тут самый настоящий шухер. Банк не даст машканту без страхования жизни. Клиент с операцией два года назад узнал об отказе страховой уже после подписания договора. Договор есть, задаток внесён, машканты нет. Здоровье проверяют ПЕРВЫМ делом, не последним.

Адвокат скажет вам что квартира чистая. Он не скажет что вы переплатили сто пятьдесят тысяч и собрали машканту так, что через год она вас съест.

Миф четвёртый: «мой банк меня любит»

Тридцать лет зарплата в одном банке — и он даст лучшую ставку из благодарности? Хохма. Он даст ту ставку, которую вы согласитесь подписать. Нормальная работа выглядит так:

• заявка минимум в три-четыре банка параллельно
• сравнение не процента, а полной стоимости и структуры
• второй и третий раунд торга — с бумагой от конкурента на столе
• распределение между прайм, мадад и фиксом под ваш реальный горизонт

У Давида мы пересобрали всё за десять дней. Фикс, прайм и цмуда в нормальных пропорциях, минус 0.5% против его первого предложения. Он сказал: это что-то с чем-то. Ага. Это просто работа.

Собираетесь покупать в ближайшие месяцы — напишите мне в WhatsApp до того, как что-то подпишете. Разберём бюджет, машканту и риски. Один разговор дешевле любого из этих мифов.

За двадцать лет я не слышал ни одного года, про который сказали бы: вот сейчас — самое время. В 2015-м говорили «пузырь лопнет». В 2020-м — «корона всё обвалит». В 2023-м — «война, цены упадут». А квартира на Ротшильд в Петах-Тикве, которую Марина не купила в 2018-м за 1.65 миллиона, сегодня стоит 2.4. Вот вам вся аналитика.

История Якова, который ждал два года

Яков пришёл ко мне в 2021-м. Бюджет был, ишур экрони от банка на руках, три хороших варианта в Рамат-Гане. И тут ему шурин объяснил: подожди, ставка прайм вырастет, все начнут продавать, купишь дешевле.

Ставка таки выросла. И знаете шо произошло? Цены не упали. Упало количество сделок — люди перестали продавать. Предложение сжалось. Через два года Яков вернулся, и та же самая квартира стоила на 280 тысяч дороже, а платёж по машканте вырос, потому что ставки уже были другие. Он ждал скидку — получил двойной штраф.

Я не говорю шо рынок всегда растёт. Я говорю шо угадать точку никто не умеет, а платить за аренду вы продолжаете каждый месяц.

Правильный вопрос не «когда», а «что и как»

Вот в чём цимес. Люди спорят про макроэкономику, а деньги теряют на своей конкретной сделке. Реально важно вот что:

• Не переплатили ли вы 150-200 тысяч против сравнимых сделок в том же доме — это проверяется за вечер по реальным закрытым сделкам
• Как собрана машканта. Давид взял большую долю прайма без фикса — через год платёж поднялся на 3000 шекелей в месяц. Вот его «удачный вход в рынок»
• Что найдёт инженер в стенах. У меня был случай — незаконная пристройка на балконе, оценка банка упала, всю ипотеку пересобирали заново
• Можете ли вы вообще застраховаться. Проверять ДО договора. Клиент с операцией двухлетней давности узнал об отказе страховой когда договор был уже подписан. Гевалт был знатный

Рынок вам ничего не должен. А вот переплата, кривая машканта и пристройка без хетера — это ваши личные убытки, и они не зависят от того, какой сейчас год.

Когда я сам говорю «подождите»

Говорю. Регулярно. Когда нет ишур экрони и человек не понимает свой реальный бюджет. Когда весь первый взнос — это последние деньги без запаса на мас рехиша, адвоката и ремонт. Когда конкретный объект переоценён на 12% и продавец не двигается. Когда котлован у застройщика, чью финансовую отчётность я читаю и мне становится нехорошо.

Вот это — причины подождать. А «эксперт в фейсбуке сказал шо будет коррекция» — не причина. Я вас умоляю.

С Мариной, кстати, мы в итоге купили. В 2019-м, в соседнем районе, сторговали 130 тысяч после находок инженера. Не потому что угадали момент. Потому что подготовились и проверили.

Думаете покупать и вас пугают «неудачным моментом»? Напишите мне в WhatsApp. Разберём вашу ситуацию по цифрам — бюджет, банк, район — и вы сами увидите, время это или ещё нет.

Сделка без сопровождения редко стоит ноль. Обычно она стоит 150-250 тысяч шекелей, просто счёт приходит не сразу. Ко мне пришёл Давид в марте. Купил трёшку в Гиватаиме сам, гордился собой месяца четыре. А потом пришёл банк, пришёл шамай, и пришла реальность.

Что Давид сделал правильно, и где посыпалось

Адвоката он взял, конечно. В Израиле иначе никак — каждая сделка идёт через адвокатов с двух сторон, никто не качает договор из интернета. Адвокат сделал свою работу чисто: несах табу, мишкан продавца виден как на ладони, долги по ваад байт и арноне закрыты пунктом в договоре. Всё как надо.

Только адвокат не сказал ему одну вещь. Не потому что плохой — это просто не его работа. Он не сказал: Давид, ты переплатил.

Я поднял сравнимые сделки. В том же доме, тот же подъезд, восемь месяцев назад — на 165 тысяч дешевле за квартиру на этаж выше и с ремонтом. Давид торговался. Сбил 40 тысяч и был счастлив как фраер на базаре. А начальная цена была задрана на 200.

Дальше пошёл цимес

Инженер, которого мы позвали уже пост-фактум, нашёл закрытую мирпесет — остеклили и присоединили к салону лет двенадцать назад. Без היתר. Шамай банка это увидел, оценка упала, и вся структура машканты поехала. Пришлось добавлять собственных денег.

И третье. Машканта. Давид взял её в первом банке, куда зашёл, потому что там «хорошо разговаривали». 68% в прайме, фикса почти нет. Я его спросил: а если прайм пойдёт вверх? Он говорит — ну все говорят что пойдёт вниз. Гевалт. Я такое слышу двадцать лет.

Адвокат защищает вас от плохого договора. От плохой цены и плохой машканты вас не защищает никто, кроме вас самих.

Полный счёт

• Переплата против рынка — 165 тысяч
• Падение оценки из-за пристройки, добрал наличными — 90 тысяч
• Кривая структура машканты, разница по платежам за первые три года — около 40 тысяч
• Мас рехиша посчитал «примерно» и не учёл что квартира вторая — ещё 55 тысяч сюрприза

Итого триста пятьдесят. За экономию на сопровождении. Это что-то с чем-то.

Где ловятся деньги

Я в такие вещи влезаю до подписания. До. Проверяем страховку жизни ещё до договора — у Марины год назад страховая отказала из-за операции, и банк завернул машканту когда договор уже был подписан, это был чистый шухер. Считаем налоги заранее. Смотрим תב»ע вокруг дома — у Якова в 180 метрах утвердили девятиэтажку, вид ушёл, и цена с ним.

Я вас умоляю, не делайте мне нервы фразой «я сам разберусь, интернет всё расскажет». Интернет не сидит с вами в банке.

Собираетесь покупать в ближайшие полгода? Напишите мне в WhatsApp, разберём вашу ситуацию до того как вы подписали что-то.

Каждый год ко мне приходит хотя бы один Яков. Умный человек, считает деньги, читает новости. Говорит: подожду, цены упадут. И я смотрю на него и думаю — этот Яков был у меня в 2014-м. И в 2017-м. И в 2021-м. Каждый раз он ждал. Каждый раз цены шли вверх.

Яков который всё считал

Конкретный случай. Яков Розенберг, инженер из Петах-Тиквы. Пришёл ко мне в 2019-м. Мы нашли ему двушку за 1,35 миллиона шекелей. Хорошая квартира, третий этаж, без лифта но с паркингом. Он сказал — Миха, я подожду полгода, может рынок просядет. Я вас умоляю, говорю, какой рынок просядет. Не послушал. Ждал. В 2022-м та же квартира стоила 1,85 миллиона. Полмиллиона шекелей он прождал себе в убыток. Это что-то с чем-то.

Шо говорит рынок на самом деле

Израиль — страна с хронической нехваткой жилья. Это не мнение, это факт. Строят мало, население растёт, земли нет. Мехир ле миштакен не спасает — очереди на годы вперёд. Машканта дорожает и дешевеет, но земля в Гуш-Дане не появится из воздуха. Я за 20 лет видел разные ставки по ипотеке. Видел войны и интифады. Рынок останавливался на месяц-два. Потом шёл дальше вверх.

Квартиру покупают не когда удобно рынку — а когда готов ты. Финансово и в голове.

Когда реально стоит подождать

Есть ситуации когда я сам говорю клиенту — стоп, не сейчас. Но это не про рынок. Это про тебя:

• Не проверил страховку жизни перед машкантой — у меня был клиент с операцией за два года до сделки, страховая отказала уже после подписания договора с продавцом, гевалт полный
• Нет резерва на три-четыре месяца платежей — жизнь случается
• Не проверил табу и мишкан продавца — купишь чужой долг вместе с квартирой
• Берёшь машканту с переменным процентом не понимая что платёж может вырасти на 2000-3000 шекелей за год

Второе лучшее время — сейчас

Марина из Ришон ле-Циона ждала три года. Таки купила в прошлом году. Говорит — жалею только об одном, что не купила раньше. Не потому что цена выросла — хотя выросла. А потому что три года платила аренду и жила как на чемоданах. Фраером себя чувствовала, её слова.

Если у тебя есть первоначальный взнос, стабильный доход и голова на плечах — не жди идеального момента. Его не будет. Напиши мне в WhatsApp, разберём твою ситуацию конкретно. Без балагана и без лишних слов.

Дистанционная покупка квартиры в Израиле — это не хохма и не авантюра, если всё сделано правильно. Яков позвонил мне в феврале прошлого года. Москва, 47 лет, репатриация планируется через год-полтора. Говорит: хочу купить сейчас, пока есть деньги и пока курс не съел всё что есть. Выехать не может — рабочая виза, семья, обязательства. Я честно сказал ему: можно сделать. Но только если ты мне доверяешь и мы оба делаем всё по-человечески.

С чего начинается дистанционная сделка — не с квартиры

Первое что мы сделали — это не поиск объекта. Первое — машканта. Яков думал что банк даст ему кредит как олим. Я отправил его к ипотечному брокеру ещё до того как мы вообще начали смотреть варианты. Хорошо что отправил. Выяснилось что у Якова была операция на сердце три года назад. Страховая компания могла отказать в биtuах хаим — а без него банк машканту не даёт. Мы потратили три недели на согласование со страховой, нашли компанию которая взяла его с надбавкой. Если бы мы узнали это после подписания договора — он бы потерял задаток. Задаток был 120 000 шекелей. Гевалт, правда?

Как я смотрел квартиры вместо него

Яков дал мне список требований. Нетания, три комнаты, не выше пятого этажа, рядом море — ну понятно, все так хотят. Я ходил на просмотры с телефоном, снимал видео по 15-20 минут, показывал всё — и красивое и некрасивое. Трещину над окном в спальне — тоже показывал. Подвал, крышу, парковку, вид из окна в 7 утра и в 7 вечера. Мы с ним смотрели три квартиры вместе онлайн. На четвёртой он сказал — эта. Я таки понял почему: вид на море с балкона был реальный, не «если встать на стул и высунуться».

Доверенность, адвокат и табу — как это работает без присутствия

Яков оформил нотариальную доверенность в Москве — апостиль, перевод, всё как положено. Мой адвокат получил её и действовал от его имени на сделке. Мы проверили табу — никаких обременений, мишкан продавца был закрыт в день сделки прямо в банке, деньги прошли через адвоката по escrow. Ни одного шекеля напрямую продавцу. Это не паранойя — это норма когда ты не можешь стоять рядом и смотреть в глаза.

Фраер — тот кто покупает дистанционно без адвоката, без брокера и без риэлтора который ходит ногами. Не тот кто покупает дистанционно вообще.

Ваад байт и что мы проверили в последний момент

За два дня до подписания я позвонил в ваад байт дома и спросил про долги по квартире. Оказалось — 4 800 шекелей долга которые продавец не упомянул. Я вам умоляю, это вообще классика. Мы вписали в договор что продавец закрывает долг до передачи ключей. Закрыл. Яков въехал в чистую квартиру через 14 месяцев — уже как репатриант, уже с семьёй, уже с мехир ле миштакен на следующую покупку в голове.

Если вы думаете о покупке в Израиле и не можете приехать — напишите мне в WhatsApp. Расскажу что реально можно сделать в вашей ситуации, а что нет. Без балагана и без обещаний которые я не смогу выполнить.

Покупка на котловане — это не скидка. Это ставка. Ты платишь сегодня за то чего ещё нет. И это таки работает — но только если знаешь во что играешь. Три месяца назад я сопровождал Якова. Он нашёл проект в Ришон ле-Ционе, цена на 18% ниже рынка, сдача через три года. Красиво на бумаге. Поехали разбираться.

Первое что я проверяю — это не цена

Есть у застройщика банковская гарантия — ערבות בנקאית? Это не формальность. Это единственное что стоит между тобой и потерянными деньгами если компания вдруг ляжет. В Израиле по закону Мохр Дирот застройщик обязан выдать тебе такую гарантию до получения первого платежа. Но я вас умоляю — сколько людей это не проверяют. Один мой клиент, Давид из Хайфы, в 2017-м заплатил 400 тысяч шекелей первый транш. Гарантию ему дали через два месяца. Два месяца его деньги висели в воздухе. Это уже балаган.

Застройщик — это не бренд. Это история

Я всегда копаю. Сколько проектов компания сдала в срок? Были ли суды? В Израиле это всё открытая информация. Марина пришла ко мне с проектом — название громкое, реклама везде, офис с кожаными диванами. Я за два часа нашёл три решения суда против этой компании по задержкам сдачи. Шухер, говорю ей. Она не купила. Через год тот проект встал на восемь месяцев.

Договор — это не формальность это всё

В договоре должны быть прописаны штрафные санкции за задержку сдачи — по закону это 1/4 стоимости аренды аналогичной квартиры за каждый месяц просрочки. Но застройщики любят вписывать исключения. «Форс-мажор», «задержки разрешений», «обстоятельства вне нашего контроля» — это всё хохма, которая стоит тебе денег. Я сижу с адвокатом клиента и мы эти пункты вычищаем. Или не подписываем.

Котлован даёт скидку. Но риск — это товар. Вопрос только в том кто за него платит — ты или застройщик.

Машканта на котловане — отдельная история

Банк не даст тебе машканту сразу на всю сумму. Деньги выдаются траншами по мере строительства. Это значит что тебе нужен запас ликвидности на промежуточные платежи. Плюс — фиксируй процент сейчас. Яков это сделал. Его сосед по проекту взял плавающий и через полтора года его ежемесячный платёж вырос на 2800 шекелей. Это не цимес — это гевалт.

Я покупал на котловане сам. Для себя. Знаю что это такое изнутри. Если хочешь разобраться в конкретном проекте — пиши мне в WhatsApp, номер внизу. Посмотрим на застройщика, на гарантии, на договор. Без воды — только по делу.

Большинство покупателей приходят ко мне уже после того как наломали дров. Яков из Петах-Тиквы подписал договор и только потом пошёл в банк. Банк отказал. Задаток — 50 000 шекелей — остался у продавца. Это была не хохма. Это был кошмар. Чтобы такого не случилось с вами — вот весь процесс, шаг за шагом.

Шаг 1. Сначала банк, потом всё остальное

Я вас умоляю, не идите смотреть квартиры пока не знаете свой бюджет точно. Идите в два-три банка, получите предварительное одобрение машканты. Узнайте сумму, процент, условия. И — это важно — проверьте возможность застраховать себя. У Марины была операция три года назад. Страховая отказала. Банк без страховки машканту не дал. Договор уже был подписан.

Шаг 2. Ищем квартиру с головой

Не влюбляйтесь в первую квартиру. Посмотрите минимум десять. Проверьте район — ваад байт, соседей, парковку, планы муниципалитета на застройку рядом. Таки да, бывает что человек покупает квартиру с видом на море а через год там строят башню.

Шаг 3. Нашли — проверяем документы

Это не то место где надо экономить на адвокате. Проверяем табу — нет ли на квартире мишкана, арестов, долгов. Давид купил квартиру в Хайфе. Продавец не закрыл старый мишкан перед сделкой. Три месяца разбирались. Гевалт что это было за приключение.

Шаг 4. Договор — каждое слово имеет цену

В договоре должны быть прописаны условия расторжения. Что происходит если банк отказал. Что происходит если продавец не освобождает квартиру в срок. Без этих пунктов вы — фраер. Адвокат на этом этапе стоит 5 000-10 000 шекелей. Потерянный задаток стоит больше.

Договор без условий расторжения — это не договор. Это лотерейный билет.

Шаг 5. Машканта — читайте что подписываете

Плавающий процент — мсулахель — звучит привлекательно когда ставки низкие. Семья из Ришон ле-Циона взяла машканту с плавающим треком. Через год платёж вырос на 3 200 шекелей в месяц. Каждый месяц. Спрашивайте про фиксированный процент. Это цимес а не риск.

Шаг 6. Мехир ле миштакен и налоги

Если это ваша первая квартира — вы платите меньше налога. Если вторая — считайте мас рехиша заранее. Это иногда 200 000-300 000 шекелей которые люди не закладывают в бюджет. Потом балаган.

Шаг 7. Передача квартиры и табу на ваше имя

Подписали, заплатили — теперь регистрируем квартиру в табу на ваше имя. Пока этого нет — квартира юридически не ваша. Не затягивайте. И проверьте счётчики, долги по арнона, долги по ваад байт — всё до подписания акта передачи.

Двадцать лет и шотысяч сделок научили меня одному: каждый шаг пропущенный в начале стоит денег в конце. Если хотите пройти этот путь без сюрпризов — пишите мне в WhatsApp, разберём вашу ситуацию конкретно.

Большинство людей считают доходность аренды неправильно. Приходит ко мне Яков, три месяца назад купил квартиру в Петах-Тикве за 1,650,000 шекелей. Говорит: «Миха, я получаю 4,800 в месяц, это же почти 3.5% годовых, отличная инвестиция». Я говорю: Яков, садись, будем считать честно.

Что Яков забыл включить в расчёт

Во-первых, арнона. Яков платит сам, пока квартира пустая — а она пустая два месяца в год в среднем, я не выдумываю, это статистика. Это минус 9,600 шекелей сразу. Потом ваад байт — 300 шекелей в месяц которые никуда не деваются. Ремонт между жильцами — раз в три года минимум 8,000-15,000 шекелей. Побелить, починить кран, поменять бойлер. Это что-то с чем-то, я вас умоляю.

Дальше — налог. Если квартира вторая, и аренда больше 5,654 шекелей в месяц (порог на 2024 год), платишь государству. Яков немного не дотягивает, ему повезло. Но Марина из моей практики — она сдаёт в Гиватаим за 6,200 — отдаёт 10% с суммы сверх порога каждый месяц. Незаметно, пока не считаешь.

Реальная цифра которую мало кто называет

Я посчитал Якову честно. Берём 4,800 умножить на 10 месяцев (два месяца простой). Минус ваад байт за год. Минус амортизация ремонта. Минус страховка квартиры. Получается чистыми около 38,000-40,000 шекелей в год. Это 2.3-2.4% годовых от стоимости квартиры. Не 3.5%.

Гевалт, скажете вы. Зачем тогда вообще покупать? Я отвечу: потому что есть ещё рост стоимости самой квартиры. За десять лет квартира Якова может вырасти на 40-60%. Это другая история и другой разговор. Но аренда сама по себе — это не тот золотой цимес, который рисуют в рекламе новостроек.

Аренда — это не пассивный доход. Это маленький бизнес с головной болью, арноной и звонками в субботу вечером про сломанный кран.

Три вещи которые реально влияют на доходность

• Цена покупки — купил дёшево, доходность выше. Звучит как хохма но это математика.
• Качество арендатора — хороший жилец сидит три-четыре года, ты не тратишь на смену и ремонт.
• Правильный договор — без него ты фраер который ждёт оплаты и не может выселить.

Что делать перед покупкой инвестиционной квартиры

Считай не валовую доходность а чистую. Учитывай простой минимум 1.5 месяца в год. Проверь налоговый статус — первая квартира или вторая, это меняет всю картину. И не верь цифрам застройщика — они таки умеют считать только то что выгодно им.

Если хочешь посчитать реальную доходность конкретной квартиры которую смотришь — напиши мне в WhatsApp, разберём вместе за 20 минут. Без балагана и без розовых очков.

В январе я сел и написал на бумаге одну цифру — 10. Не сто. Не двести. Именно десять семей, которым я хочу помочь купить квартиру в этом году по-настоящему — от первого разговора до момента когда они держат ключи и не понимают почему вообще боялись.

Это не акция. Не маркетинг. Просто в декабре я закрыл сделку с Яковом и его женой Ириной — они три года откладывали покупку потому что «не время», «цены упадут», «надо ещё подумать». Таки дождались — ничего не упало, зато они три года платили аренду. Я посчитал: больше 140 000 шекелей выброшено на ветер. Гевалт.

Почему большинство людей застревают

Марина писала мне полгода — «скоро созреем». Потом пришла и говорит: банк одобрил машканту, нашли квартиру, уже почти договорились — но продавец не закрыл старый мишкан. Чуть не влетели в чужой долг. Это что-то с чем-то. Хорошо что успели остановиться и проверить табу.

Таких историй у меня за двадцать лет — на отдельную книгу. Люди не знают что проверять. Не понимают как работает мехир ле миштакен. Боятся ваад байт с долгами. И в итоге либо покупают наугад либо не покупают вообще.

Что я реально делаю для этих десяти семей

• Первый разговор — бесплатно, без обязательств, просто понять вашу ситуацию
• Проверяю табу и мишкан до того как вы подписали хоть что-то
• Сижу рядом когда вы разговариваете с банком про машканту — не делайте мне нервы, это важно
• Вписываю в договор все условия которые вас защищают — Давид потерял задаток именно потому что поленился это сделать

Кому это подойдёт

Если вы снимаете и думаете «может пора» — вам сюда. Если уже смотрите квартиры но немного страшно — вам сюда. Если вы новый репатриант и вообще не понимаете как тут всё устроено — тем более.

Купить квартиру в Израиле страшно ровно до того момента пока рядом нет человека который делал это сотни раз и знает где яма.

Шо дальше

Семь мест уже заняты. Осталось три. Я не шучу про цифру — больше десяти я физически не смогу вести как следует.

Напишите мне в WhatsApp прямо сейчас — просто «хочу купить квартиру» и немного о своей ситуации. Поговорим. Без балагана и без спешки.

За 20 лет я видел три кризиса — и ни разу рынок не упал так как все пророчили. Люди звонили мне в 2008-м, в 2020-м, прямо сейчас звонят — и говорят одно и то же: вот сейчас упадёт, подожду, куплю дёшево. Яков из Ришон-ле-Циона ждал с 2015 года. Таки дождался — квартира которую он смотрел стоила 1.2 миллиона, сегодня она стоит 2.1. Вот такая хохма.

Земли нет. Буквально нет.

Израиль — это маленькая страна с огромным аппетитом. Земля в основном государственная, через решут мекаркеин, и новые участки под застройку выдают как будто это государственная тайна. Пока согласование, пока тендер, пока начнут строить — проходит 7-10 лет. Спрос растёт каждый год на 50-60 тысяч новых домохозяйств. Предложение не успевает. Это не рынок акций где можно напечатать новые бумаги.

Алия не останавливается

Марина приехала из Москвы в октябре 2022-го. Пришла ко мне через три месяца после приезда — уже с первоначальным взносом и чётким запросом. Таких Марин в тот год было тысячи. Каждая волна алии давит на рынок снизу. Люди приезжают с деньгами, с детьми, им нужна квартира — не через год, сейчас. Это живой постоянный спрос который не зависит от ставок машканты.

Банки не дают рухнуть

Гевалт, как я устал объяснять это клиентам. В Израиле машканта — это не американская история где дали кредит всем подряд и потом удивились. Банк Израиля жёстко регулирует выдачу. Максимум 75% от стоимости для первой квартиры, серьёзная проверка доходов, обязательное страхование. Когда человек теряет работу — он продаёт квартиру. Он не сдаёт ключи банку и не уходит. Потому что ему есть что терять — свой взнос, свои деньги. Массового дампинга нет.

Рынок недвижимости в Израиле не падает потому что ему некуда падать — земли меньше, людей больше, и это не изменится.

Что это значит для тебя сейчас

Давид — мой клиент — спросил меня в прошлом году: Миха, может подождать пока ставки снизят? Я говорю: Давид, пока ты ждёшь снижения ставки на 1% — квартира подорожает на 200 тысяч. Что дороже? Мы посчитали. Он купил. Ставки потом немного упали — но мехир ле миштакен на его район вырос ещё на 8%.

Я не говорю что нужно покупать в панике. Я говорю — не делайте мне нервы разговорами про обвал. Его ждут уже 30 лет. Лучше позвоните мне и поговорим что реально можно найти под ваш бюджет прямо сейчас.

Напишите мне в WhatsApp — разберём вашу ситуацию без обязательств и без воды.

Мои клиенты купили квартиру на 20% дешевле рынка

Такое бывает. Но только если знаешь где смотреть и не ведёшь себя как фраер. Саша позвонил мне в среду вечером. Говорит — Миха, я нашёл квартиру в Ашкелоне, три комнаты, пятый этаж, просят 1 600 000. Сосед продаёт. Брать?

Почему хозяин продаёт дешевле — это главный вопрос

Я говорю Саша — стоп. Сначала не «брать или не брать». Сначала — почему он продаёт. Оказалось: хозяин уже купил другую квартиру, уже подписал договор, уже взял машканту. И ему нужны деньги через сорок дней. Не через три месяца. Через сорок дней — или он теряет свой задаток на новой квартире. Гевалт, это уже совсем другой разговор.

Я проверил табу. Квартира чистая — нет мишкана, нет ареста, нет долгов. Ваад байт в порядке.

Как мы вышли на цену 1 350 000

Рынок в том квартале — 1 600 000 минимум. Похожие квартиры уходят за 1 580 000-1 640 000. Мы предложили 1 350 000 и быстрое закрытие — тридцать пять дней. Хозяин поторговался немного. Сошлись на 1 470 000 шекелей. Это минус 110 000 от нижней границы рынка. Почти 10 процентов.

Саша спрашивает — Миха, это хохма какая-то, так не бывает. Бывает. Когда у продавца горят сроки, когда ты готов закрыть быстро, когда у тебя уже одобрена машканта — ты не покупатель, ты решение его проблемы. Это цимес всей сделки.

Лучшая скидка на квартиру — это не торг. Это правильный момент и продавец у которого нет выбора.

Что нужно было сделать до этого

Саша смог закрыть так быстро потому что сделал три вещи заранее:

• Получил одобрение банка на машканту — за месяц до этого звонка
• Проверил страховку — никаких сюрпризов со здоровьем, страховая компания готова была дать полис
• Имел живые деньги на первый взнос — не «надо спросить у родителей», а деньги на счету

Я вас умоляю — не делайте мне нервы и не приходите смотреть квартиры без одобренной машканты. Таки именно в этот момент появится такой Саша который всё купит у вас перед носом.

Где искать такие квартиры

Не на Яд2. Точнее — не только там. Нотариусы, адвокаты по наследствам, риэлторы которые работают с застройщиками — вот где появляется мехир ле миштакен раньше чем он попадает в интернет. Это отдельный разговор — но именно за это платят за хорошего риэлтора.

Если хотите разобрать вашу ситуацию — напишите мне в WhatsApp. Посмотрим что реально возможно в вашем бюджете и где сейчас есть такие истории.

Вчера постоял на ринге «Только без рук» на Девятом канале вместе с Eli Nacht • אלי נכט и Liora Shvarts . Передача вернулась в эфир — скоро увидите меня на экране. Спорили по поводу недвижимости. Для меня это как психотерапия — прихожу поругаться. В жизни я очень неконфликтный человек, а там — самое то. Общую фотографию сделать не успели, все разбежались по делам. Зато заскочил в Элвис — съел лучший бургер. Соскучился и по Элвису, и по рингу на девятке.

Сегодня офисный день. Доделываю программу, которая собирает данные со всех аукционов и коллекторов (конес нехасим) в одну таблицу. Это только для подписчиков моей рассылки — если интересно, напишите +, добавлю вас. Кстати порекомендуйте меня поделитесь постом или просто лайкните это важно. Тогда ещё больше людей смогут купить себе квартиру в Израиле.

Сегодня прикрутил возможность просчитывать цену через Yad2 — теперь даёт примерный диапазон цен с точностью до 5% на квартиру.

Клиенты на сопровождении получают полный доступ. Присоединяйтесь.

Если есть вопросы по недвижимости — пишите здесь, в комментариях или в рассылке.

Стоит продублировать рассылку в Telegram? У меня там канал есть, могу настроить, чтобы все сообщения репостились автоматически?

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Как и обещал, покажу примеры удачного и неудачного вложения в жилье. Имена изменены, но контекст сохранил.

Йоси купил «убитую» квартиру за 195.000$, чтобы привести ее в порядок и продать с выгодой для себя. Он сделал там полный ремонт, поменял сантехнику, плитку, и в числе прочего отгрохал шикарную кухню красного дерева за 35.000$.

Мой столяр делает кухню за 4.000$, простенько, но со вкусом. Я спросил Йоси, зачем ему такой дорогой ремонт. Он сказал, что я ничего не понимаю в недвижимости. И полгода пытался продать квартиру — отделанная бронзой и инкрустациями кухня в стиле цыганских баронов только отпугивала покупателей.

А вот моя клиентка Елена купила квартиру в Нетании на третьей линии у моря, на первом этаже. Рыночная цена квартиры была 212.000$, она взяла ее за 182.000$. Затем перестроила и разделила ее на 2 квартиры — 2х комнатную и 3х комнатную. Еще 25.000$ вложила в ремонт и мебель. Затем 3 года подряд сдавала ее на короткий срок туристам, заработав на этом 75.000$.

Потом в соседней квартире начали делать ремонт, и Елена выяснила, что там будет колл-центр. То есть возле ее квартиры, предназначенной для отдыха туристов, поселится 30 человек. Шум, гам, курение возле дома и прочие проблемы. Еще она узнала, что в доме планируют реконструкцию и надстройку 2х этажей. Она поняла, что жилье станет непригодным для сдачи, и спокойно продала недвижимость за 453.000$.

Новым владельцам объяснила, что они только выиграют в цене от дополнительной комнаты при реконструкции. Итог: 321.000$ дохода за 3 года от аренды и продажи!

Зачем нужен консультант? Затем, чтобы было как во втором случае и не было — как в первом. Прежде чем купить свою первую квартиру, я отсмотрел более 150. Прежде чем приобрести вторую — около 100 вариантов. Многие квартиры я смотрел по 3-4-5 раз, прежде чем принять окончательное решение. И я продолжаю проверять десятки квартир и проектов в месяц для себя и клиентов.

Сделка с недвижимостью, это не поход в супермаркет, а рыбалка с удочкой — никогда не знаешь, в какой момент клюнет хорошая рыба, но если будешь спешить ничего не поймаешь.

#недвижимость_израиль
_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

www.isra-dom.ru/e

Что такое риелтор онлайн и как это экономит вам деньги.

Я спрашивал вас о том, как вы относитесь к идее риелтора в зуме — новинке эпохи пандемии, и вы сказали, что это может быть интересная и своевременная тема.

Вот как я себе это представляю. Серия записанных коротких уроков по 5-10 минут — подробная инструкция по продаже квартиры. После каждого урока — практический шаг, ваше домашнее задание. У вас есть возможность задавать мне любые вопросы в чате курса и оперативно получать мои ответы. Мы проходим по всему процессу от А до Я.

Что на выходе? Вы продаете вашу квартиру выше рыночной стоимости или по ней, вообще без риелтора, или наняв его на своих условиях. Даже в этом случае вы все равно заплатите ему намного меньше, чем обычно. А квартира продастся быстрее и дороже.

Ваши затраты на меня 2,500 шекелей против обычных 15_
-100К шекелей.
Что думаете? Интересно? Пишите плюсики если да, обсудим в личке.