Большинство людей считают доходность аренды неправильно. Приходит ко мне Яков, три месяца назад купил квартиру в Петах-Тикве за 1,650,000 шекелей. Говорит: «Миха, я получаю 4,800 в месяц, это же почти 3.5% годовых, отличная инвестиция». Я говорю: Яков, садись, будем считать честно.
Что Яков забыл включить в расчёт
Во-первых, арнона. Яков платит сам, пока квартира пустая — а она пустая два месяца в год в среднем, я не выдумываю, это статистика. Это минус 9,600 шекелей сразу. Потом ваад байт — 300 шекелей в месяц которые никуда не деваются. Ремонт между жильцами — раз в три года минимум 8,000-15,000 шекелей. Побелить, починить кран, поменять бойлер. Это что-то с чем-то, я вас умоляю.
Дальше — налог. Если квартира вторая, и аренда больше 5,654 шекелей в месяц (порог на 2024 год), платишь государству. Яков немного не дотягивает, ему повезло. Но Марина из моей практики — она сдаёт в Гиватаим за 6,200 — отдаёт 10% с суммы сверх порога каждый месяц. Незаметно, пока не считаешь.
Реальная цифра которую мало кто называет
Я посчитал Якову честно. Берём 4,800 умножить на 10 месяцев (два месяца простой). Минус ваад байт за год. Минус амортизация ремонта. Минус страховка квартиры. Получается чистыми около 38,000-40,000 шекелей в год. Это 2.3-2.4% годовых от стоимости квартиры. Не 3.5%.
Гевалт, скажете вы. Зачем тогда вообще покупать? Я отвечу: потому что есть ещё рост стоимости самой квартиры. За десять лет квартира Якова может вырасти на 40-60%. Это другая история и другой разговор. Но аренда сама по себе — это не тот золотой цимес, который рисуют в рекламе новостроек.
Аренда — это не пассивный доход. Это маленький бизнес с головной болью, арноной и звонками в субботу вечером про сломанный кран.
Три вещи которые реально влияют на доходность
- Цена покупки — купил дёшево, доходность выше. Звучит как хохма но это математика.
- Качество арендатора — хороший жилец сидит три-четыре года, ты не тратишь на смену и ремонт.
- Правильный договор — без него ты фраер который ждёт оплаты и не может выселить.
Что делать перед покупкой инвестиционной квартиры
Считай не валовую доходность а чистую. Учитывай простой минимум 1.5 месяца в год. Проверь налоговый статус — первая квартира или вторая, это меняет всю картину. И не верь цифрам застройщика — они таки умеют считать только то что выгодно им.
Если хочешь посчитать реальную доходность конкретной квартиры которую смотришь — напиши мне в WhatsApp, разберём вместе за 20 минут. Без балагана и без розовых очков.