Автор: micha

Государственные лотереи перенесли на 26 апреля. Причина — уточнение критериев для резервистов. Теперь 50% квартир во всех локациях резервируется для них. Для нельготных категорий шансы выиграть становятся всё меньше.

Плюсы программы всё ещё есть:

Цена ниже рынка — на 300–400 тысяч на периферии и на 700–800 тысяч в центре.

Ипотека до 90% от стоимости, если квартира дешевле 2,1 млн шекелей — то есть первоначальный взнос из своих денег минимальный.

Но есть и серьёзные минусы.

Шанс выиграть — низкий. А если повезёт — 2–4 года уйдёт на получение разрешений по проекту, ещё 3 года на строительство. Итого 5–7 лет ожидания квартиры.

За это время можно провести несколько сделок, заработать и купить квартиру своей мечты с гораздо меньшими усилиями.

Что я имею в виду. Если у вас есть 300–400 тысяч шекелей, мы поможем купить вторичку, квартиру от коллекторов, на пресейле или объект под снос и реконструкцию. Варианты есть всегда.

Мы все верим в выигрыш в лотерею и а чудо. Может, случится, может, нет. Но если вы серьёзно настроены купить квартиру — действуйте сейчас, пока цены не пошли вверх после войны.

Кстати, специально для этого мы создали рассылку в Ватсапе, в которую посылаем все интересные возможности. Поставьте +, если хотите присоединиться к рассылке. Пошлю ссылку в личку.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

За вчерашний день и ночь благодаря вам проанализировал 56 ипотек. Это в дополнение к тем 30, которые в тестовом режиме прогонял через анализатор. Сказать, что это подвиг — ничего не сказать. Вытащить 56 ипотек, проверить и выслать 56 развернутых отчетов руками 9-15 рабочих часов. А в автоматическом режиме реальная фантастика.

Все отчеты прошли через анализатор. Когда у него не получалось что-то проанализировать, файл оставался. В любом другом случае файл стирается автоматически.

Спасибо всем, кто присылал свои ипотеки, справки от врачей и об отсутствии судимости, разные документы для тестирования системы. Хорошо, что ввел ограничения на величину файлов.

Все файлы, которые мне прислали, аккуратно проанализировались. Если было что-то полезное добавлял к списку. Например, послали разрешение от банка Оцар Ахаяль и я добавил его в список документов, которые могу анализировать. Также нашел принципиальное разрешение на ипотеку и тут же сделал анализатор принципиальных разрешений, который показывает, хорошая ли ипотека или плохая.

Сделал анализатор сканов — некоторые банки присылают свои таблички в отсканированном состоянии, поэтому продолжайте их присылать. Инструмент становится всё лучше.

Добавил инструкцию, как скачать отчет об остатках из банка. Добавил дисклаймер о том, что все файлы стираются автоматически, без меня. Я даже не вижу файлы, которые приходят. Поэтому не беспокойтесь о своих данных.

Отчет приходит в виде HTML-ссылки на WhatsApp.

Примерно в 2/3 случаях ипотеки нужно пересчитывать — возможная экономия получилась от 50 тысяч шекелей до миллиона. Особенно тем, у кого вышли большие суммы, нужно пересчитывать срочно. Если у вас есть составляющие, привязанные к индексу, проходите через анализатор, поймете, что с этим делать.

У меня для вас конкурс и вопрос — как бы вы назвали этого анализатора? Я пока называл его ипотечным хирургом Мики Рурком.

Если вам интересна ссылочка на анализатор, поставьте плюс в комментариях, я вам её вышлю. Успехов, задавайте вопросы. Да и поделись ссылочкой с другими. Полезная.

Живем в деревне, на земле. Ступенек нет, даже негде деньги посчитать. Но ничего, зато сделки завершаются и всё движется.

Кроме простых офисных задач, делать особенно нечего. Все выборы квартир по государственным лотереям отменились. Все физические встречи в банках тоже. Слава Богу, что есть возможность подписывать ипотеки виртуально. Не надо никуда ходить, банкирша сидит дома, работает через Zoom и подписывает клиентов на ипотеки. Надеюсь, что завтра закончим две и тогда война станет более продуктивной.

У нас тревог практически нет. Зато есть тревоги у тёщи. На время войны она к нам переехала и она тревожная, тревожится при каждой тревоге. Но это дело проходящее, не тёща, в смысле, а тревоги. Поэтому ждём, пока всё закончится и будет результат.

Пока что продолжаю усовершенствовать платформу для инвесторов. Система реально помогает находить хорошие возможности в израильской недвижимости.

Мучает меня вопрос, что с ней делать, дать открытый доступ всем тем, кто у меня на сопровождении, либо только для персональных целей пользоваться и помогать другим. Пока что пользуюсь сам, потому что хорошо заточный скальпель в руках неопытного человека может нанести только ущерб.

Земля, присейлы, пинуй бинуй, гостендеры, лотереи. А что бы вы ещё добавили к подобной системе? Что вам интересно в израильских инвестициях?

P.S.: На карикатуре иллюстрация фразы «деньги считают на ступеньках», а не то что вы подумали.

Четверг как-то вяло прошёл. Помог взять ипотеку, и одну ссуду запустили. Зашла ещё одна ссудо-ипотека — там все совсем весело, прямо жесть. Есть вещи, о которых просто рассказывать нельзя.

Зато поработал над своей платформой Dashboard для инвесторов в израильскую недвижимость. Создал ежедневно обновляемую базу всех квартир с конес нехасим, прикрутил пинуй бинуй и земельные участки. Осталось доделать новые проекты на котловане и #дира_бэанаха

Теперь вся информация полностью перед глазами у меня для тех, кто у меня на сопровождении. Это реально крутой инструмент, который позволяет купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле.

Записывайтесь на рассылочку с возможностями в недвижимости будем там размещать лучшее . ‘+’?

IsraDom

Чем выгоден пинуй-бинуй?

Снос и строительство — хорошая инвестиционная тема, но только при одном условии: нужно понимать где это реально произойдёт, а главное когда.

Очень часто продавцы говорят:
«Здесь будет снос и строительство, это обязательно произойдёт». Это правда лишь частично. Ключевой вопрос — не “будет ли”, а “когда”.

Реальность сроков

На практике проекты могут тянуться годами.

У меня есть три квартиры в старых домах. В одном доме процесс длится 11 лет, конца и края пока не видно. Во втором — 9 лет, и там уже есть чёткие и понятные сроки, ожидаемый снос и строительство в ближайшие годы. В третьем доме (квартиру в котором я купил в декабре от конес нехасим), через два года точно начнется.

Когда есть понимание сроков, никто никуда не спешит и не продаёт.

Что происходит с ценами?

Пока нет ясности — квартиры продаются по обычной цене. Как только появляется чёткое понимание, что проект стартует через 1–2 года, цены нем растут на 30–40%.

В домах с утверждённым пинуй-бинуй люди либо не продают вообще, либо выставляют цену так, будто дом уже построен.

Текущая реальность рынка

На сегодняшний день в центре страны
(от Нетании до Ришона) 3-комнатных квартир в новостройках НЕ по гос. лотерее дешевле 2 млн не существует. Если вы найдёте новостройку «на бумаге» дешевле — скажите, я куплю.

Где работает математика?

Если мы берём квартиру в доме, где в ближайшие 2–3 года будут получены все разрешения, строительство займёт ещё 3 года, общий горизонт — 5–7 лет, то математика работает идеально.

Почему именно Нетания?

Нетания мой родной город. Я знаю его и с 2005 года сделал в нем 21 сделку. У меня есть информация от девелопера (именно девелопера, не застройщика). Понятно где именно будет пинуй-бинуй, понятно когда он реально состоится, понятно, что завершение — в горизонте 5–7 лет.

Сейчас наша задача — находить квартиры именно в этих домах.
Этим мы с Yuri Avro и занимаемся.

Цены входа и потенциал

Текущие цены в этих домах: от 1.3 млн до 1.75 млн (в зависимости от улицы и метража). Даже без роста рынка ожидаемая разница — 700 тыс – 1.5 млн на квартиру.

Финансовая модель.

Собственные средства: 25–30%
(примерно 450–600 тыс). Остальное — ипотека. Квартира: сдана, приносит арендный доход, частично закрывает ипотеку.

Через 5–7 лет: новая квартира, капитал в 2–3 раза больше, консервативно. Сомневаюсь, что будет меньше.
Чтобы цены в Нетании упали, должно произойти что-то экстраординарное.

Как мы работаем?

Раньше я просто делился этой информацией с теми кто у меня на сопровождении… И они с этим ничего не делали. Сейчас формат другой. Мы находим квартиру в нужных домах. Мы сопровождаем процесс полностью: поиск, проверка, переговоры, ипотека, адвокат, оценщик. Сделка от начала до конца.

Как вы можете получить информацию о квартирах?

Есть закрытая рассылка в WhatsApp с ограниченным количеством участников. Если хотите подключиться — напишите, я добавлю, и вы будете получать такие предложения напрямую. Кстати эти квартиры очень быстро продаются.

P.S. Если вы писали раньше и не получили сегодня сообщение которое на экране поставьте ‘+’ и я пошлю вам ссылку на рассылку в личку. Технические проблемы.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Миллионер из дома напротив.

Живу в хорошей деревеньке, которая находится посередине между Тель-авивом и Хайфой. В деревне все друг друга знают

Сосед напротив, назовём его Цадик. Хороший мужик. Да, я знаю его истории с тестем, который уже умер, и с тёщей, которая тоже была не очень. Тяжёлое поколение первопроходцев, создавали страну. А Цадик пришёл, казалось бы, уже на готовое. Но тоже не промах.

Он все делает сам несмотря на преклонный возраст: коровники строит, убирает, пашет с утра до вечера. Если нужна помощь — помогает. В деревне нет условностей: если можешь помочь — помогай, если нужна помощь — проси.

Но история не об этом.

Он постепенно, постепенно рос.
У него на территории 2000 метров под жильё — постройки, домики, квартиры в аренду. И ещё 20 000 метров под сельское хозяйство — коровники, поля.

Он занимается разведением коров. Сначала были коровы под молоко, потом в кооперативе всё переиграли, и он ушёл в мясо: коровы и быки. Плюс разводит телят, снимает площади и держит там своё поголовье.

Зажиточный капиталист. Всё в дом.

Он был одним из первых, кто по государственным субсидиям поставил солнечные батареи. Говорит: смотри, государство платит мне за то, что я даю им энергию. Почему я должен от этого отказываться?

Он поставил панели на дома, коровники, склады — на всё, что у него есть. Говорит, я сейчас могу энергию давать где-то трети деревни. Когда разрешат частное производство и продажу солнечной энергии не через электрическую компанию, а напрямую, я буду одним из первых. У меня электричества на всех хватит.

Взял ссуду в банке, и благодаря солнечным батареям всё это вернулось за 3–4 года. Сейчас это чистая прибыль. Плюс государство давало беспроцентную ссуду под этот проект.

Сейчас он строит комнату безопасности. Все делают по 9 метров, а Цадик фигачит 25. Говорит, стоит это 250 тысяч шекелей, но это квартира, которую можно спокойно сдавать.

Он вообще не мелочится. Трёхкомнатную пристройку он сдаёт за 10 тысяч. Эту будет сдавать за 5,5–6 тысяч. 25 метров, туалет, кухонька — всё есть. Комната безопасности, которая будет работать как арендная квартира и давать два съёма.

Подхожу к нему и говорю: слушай, у меня в Грузии есть интересный проект, связанный с землёй 400.000 долларов не хватает, для полного счастья. Я еду.
Он говорит: давай, поеду с тобой, посмотрю, что там у тебя интересного. Я тут упустил возможность купить домик за 6 миллионов шекелей у нас в деревне. Может, в Грузии что-нибудь прикуплю.

Вот такие они, простые сельские миллионеры.

А у вас как?

Год хорошо начался.

С начала января мы уже закрыли два договора по покупке квартиры, ещё несколько переговоров в процессе. По ипотекам с десяток в работе команды включая мою. Государственные лотереи временно на паузе, только выбор квартир и договора для уже выигравших . Почти все пересчёты закончились в декабре.

А значит, у меня сейчас есть ресурс и время, чтобы плотно и качественно заниматься вашими сделками в Израиле и в Грузии. Поэтому напомню, чем именно я могу быть вам полезен.

Первое — полное сопровождение покупки квартиры от А до Я. Подготовка, поиск, проверка объекта, переговоры. Чёткий, отработанный процесс по авторской модели 4П, без хаоса и лишних рисков.

Второе — консультации по вашим ситуациям в недвижимости. С этим постом я отдаю три бесплатные консультации для тех, кто ещё ни разу у меня не консультировался. Формат — 15 минут, чтобы разобрать вашу ситуацию и понять, куда двигаться. Платная консультация — 30 минут с составлением подробного, понятного плана действий именно под вас.

Третье — ипотеки. Взятие ипотеки, суд, пересчёт существующих ипотек. Это наша ежедневная работа. Мы знаем, как добиваться лучших условий и как проходить сложные кейсы.

Четвёртое — государственные лотереи. Следующая ожидается примерно в марте. Если вас уже приглашают на выбор квартиры, я полностью в вашем распоряжении. Выбор квартиры, договор, ипотека — лучше проходить эти этапы с сопровождением, а не в одиночку.

Пятое — присейлы, конес нехасим, тама 38, пинуй-бинуй и другие форматы. Там, где особенно важно понимать, что вы делаете и зачем. Мой опыт вам в помощь.

Если у вас есть задача в недвижимости — напишите мне. Разберём вашу ситуацию и найдём правильное решение.

Краткое руководство, как купить квартиру в 2026 году

Это руководство для инвесторов, но подойдёт и тем, кто покупает квартиру для себя.

Первое. Чтобы найти квартиру — её нужно искать. Это означает просмотр как минимум 50, а лучше 100 квартир. Смотреть можно самостоятельно или с риэлторами — главное, смотреть. Простая дисциплина: 10 квартир в неделю — и вы решите задачу за 5 недель. Даже 5 квартир в неделю — и через 10 недель у вас будет решение. Это одна квартира в день — вполне реально.

Второе. Чтобы купить квартиру, нужны деньги. Желательно хотя бы немного своих. Минимум, с которого имеет смысл начинать поиск — около 100 тысяч своих. Остальное можно добрать ссудой или другими источниками.

Третье. Основную сумму можно получить из банка или внебанковского финансирования. Квартиру необязательно покупать только на свои — можно и на чужие деньги.

Четвёртое. Ищите квартиру, которая хотя бы окупает себя, а лучше — приносит прибыль. Чтобы аренда покрывала ипотеку и оставалось немного. Лучше искать первую квартиру как инвестиционную, а не «для себя».

Пятое. Доходность в Израиле невысокая, поэтому подумайте и о зарубежной недвижимости. Но если у вас есть хотя бы 200 тыс. шекелей — первая квартира всё же должна быть в Израиле. Если 100 тыс. — участвуйте в государственных лотереях. Гарантий нет, но это шанс.

Шестое. После того как нашли квартиру — жёстко торгуйтесь. Лучше воспользуйтесь третьей стороной, которая умеет вести переговоры. Но даже сами вы научитесь — просто потренируйтесь на нескольких десятках квартир. Сбивайте цену до нужного уровня, старайтесь получить отсрочку по платежам.

Седьмое. Старайтесь покупать дешевле рынка: через коллекторские квартиры, аукционы, новостройки на пресейле и другие инструменты.

Восьмое. После этого — берите ипотеку и покупайте то, что вам действительно подходит.

Девятое. Помните, что в квартире главное месторасположение.

Десятое. Не делайте всего этого сами. Воспользуйтесь услугами профессионалов.

Хорошего года, друзья!

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Как понять, какие сделки стоят внимания

Каждый день — звонки. И каждый требует времени. Но не каждый — того стоит.

Звонит коллега:
«Есть интересная сделка, давай встретимся в Тель Авиве с адвокатом. Обсудим».
Я: «Сначала поговорим по телефону. Если и этого нельзя — значит, не такая уж интересная сделка».
Хорошие сделки можно обсуждать и по телефону. Не будем тратить по 4 часа жизни просто так.

Звонит потенциальный клиент:
«Давай встретимся, посидим, расскажешь, куда двигаться».
Я: «Давай начнём с 15-минутной телефонной консультации. Поймём, есть ли смысл идти дальше».

Звонит партнёр:
«Есть отличная сделка, надо срочно ехать! Риелтор бьёт копытом».
Я: «Класс, скинь материалы. Посмотрю: подходит ли она, куда её можно пристроить, есть ли интерес».
Без понимания — не двигаюсь. Никуда не рвусь, не скачу.

Звонит женщина:
«Нужно сыну купить квартиру».
Я: «Если нужно сыну — пусть он и позвонит».
Это важно. Кто принимает решения — тот и должен быть на связи. Иначе — пустая трата времени.

Когда есть система — первичная консультация, документы, анализ, только потом встреча и движение — всё идёт проще и надёжнее.
Сегодня подписали сделку с Rami Krupnik : на присейле в Йеуде 2 комнаты 56 м², 8 этаж, 1.935.000. Отличная цена примерно на 250.000 дешевле рыночной платежи 20/80 . Остались ещё несколько подобных квартир. Я очень верю в этот проект.

Физические встречи предназначены для подписания договоров. В этом моя личная эффективность. Кстати подписание ипотеки с банками уже перешло на зум. Что вы предпочитаете длинные встречи и разговоры ни о чём для эффективны коммуникация по телефону и зуму?

Прикупил квартирку с Божьей и партнёрской помощью.

Все началось с оценки квартиры от коллектора в Натании, которую мне прислал партнёр Yuri Avro . Адрес хороший, а в Натании я сделал 21 из 23 своих сделок — немного понимаю.

Моя задача была посмотреть квартиру и понять, кому из клиентов она может подойти. Пришёл, осмотрел: три комнаты, первый этаж, четыре ступеньки от земли. Район тот же, где живёт моя тёща. У неё намечается снос дома — логично перевезти её. У мамы тоже снос. Возникла идея поселить их вместе или хотя бы временно. Так квартира обрела дополнительную ценность.

Покупка — через коллекторов. Для пожилых женщин это идеальный вариант, без мытарств по съёмным квартирам. На аукцион я пошёл сам.

Перед аукционом были сентябрьские праздники. Я пожертвовал 1800 шекелей: 900 шекелей — Хаббаду, 900 — армейским.

В день после пожертвования — аукцион. Пришло 15 человек. Шансы на победу казались небольшими. Оценил квартиру в 2 млн, готов был дойти до 1.8 млн.
Торговался один соперник. Шаг — 25,000. Я начал с 1.450, потом 1.500, 1.600, 1.700. Соперник — 1.750. Я — 1.775. Он не продолжил. Следующий шаг — 1.800 было моей предельной ценой. Всё. Победа.

Квартира была завещана двум организациям: больнице «Лениадо» и армейской благотворительной. Те, кому и пожертвовал. Символично.

Дом под снос и новое строительство через несколько лет. Потенциал — хороший заработок в будущем. Застройщика знаю лично. Договор подписали с помощью адвоката Rami Krupnik за 15 минут после трёхмесячных согласований с двумя адвокатами «наследия».

Осталось взять ипотеку с איש משכנתא в банках нас прямо заждались.

Советовался с равом — считается ли это цдакой. Ответ: как минимум, это хорошее дело. А вы как думаете?

P.S.: Кстати, если есть желание приобрести квартиру через аукцион напишите мне. Мы сопровождаем покупку всей бригадой.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Когда Миха на сделке необходим…

В среду мы с адвокатом Rami Krupnik пришли на подписание договора. Обычно я просто проверяю, что всё идёт по плану, и спокойно туплю в телефон. Но в этот раз без моего вмешательства сделка могла бы сорваться.

Все условия между сторонами и адвокатами были согласованы заранее. У наших клиентов была опция въехать в квартиру, по договору об аренде, если суд задержит решение по продаже из-за наследство. Так как им нужно было освободить арендуемую. Первый взнос 30% заходил на счёт продавцов, остальное — через ипотеку.

Но прямо на сделке адвокат продавца изменила позицию: потребовала новые условия по съёму, внесение гарантий и добавила отмену сделки, если в течение месяца не получится взять ипотеку. Это поставило под угрозу всё — от уплаченных комиссий до нервов сторон.

Мне пришлось вмешаться. В результате удалось:
• снизить требуемую гарантию с 50,000 до 20,000 ₪
• увеличить срок с 1 до 3 месяцев
• сохранить условия съёма и предусмотреть возможность продления

Скорее всего, проблема с ипотекой не возникнет. Но именно ради таких случаев я хожу на сделки лично. Чтобы не потерять всё из-за глупости.

Может вам тоже пора купить квартиру?

P.S.: Всё это было бы невозможно если бы не Крупник который допинал адвокатесу до подписания.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Писал в 2021. До сих пор актуально. Вечнозелёное.

Видели рекламу «Последние 5/7/9 участков в Хедере/ Пардес Хане/ Од Ашароне за 119/ 129 / 149 тыс. шекелей. Не упустите возможность!» Давайте расскажу как это работает (кровь, кишки и рок-н-ролл в комментариях)

Все начинается с простого объявления на yad2. «Продаются 40 дунамов сельскохозяйственной земли.» Возбужденное воображение предпринимателя уже рисует коттеджи, виллы, цимеры и цифры потенциальной прибыли. Сельхоз земля стоит дёшево от 10.000 шекелей за дунам. Покупай, да возделывай. Но покупают землю, а продают мечту. Главное красиво упаковать. Итак берутся:

1. Именитая адвокатская контора, которая составляет длинный договор на 5-20 страницах, в котором, несколько раз черным по белому написано, что земля сельскохозяйственная, разрешений на строительство и разделения на участки пока нет и что девелопер не несёт никакой ответственности за изменение целевого назначения земли. Но кто же эти договора читает?

2. Именитое архитекторское бюро. Которое рисует город-сад с визуализациями парков и коттеджей, трёхмерная съёмка с воздуха, карта на которой флажком отмечают месторасположение участка и пишут «300 метров от уже построенных вилл».

3. Лидогенерация ФБ, гугл итд 10$ один из 100 подписывает.

4. Мальчики и девочки в ебенях, которые по 8 часов в день за 300$ в месяц обзванивают лиды и приглашают на встречу в офис.

5. Презентационный офис где-нибудь в Азриели с видом на город в котором мальчики и девочки в белых рубашках за 7.000 шкл. в месяц + бонусы с продаж показывают созданную архитекторами визуализацию и подписывают на длинный договор дошедшие до офиса лиды. Конечно же додавливают говорят, что участки последние, не нужно своих денег, можно взять ссуду, смешно платить адвокату 6.000 за сделку, утверждают, что выкупа обратно, звонят по 150 раз итд.

Что происходит дальше? В большинстве случаев ничего. Через 3-5 лет на девелопера начинают сыпаться иски, он благополучно закрывает компанию и открывает её под другим именем покупает следующие 40 дунамов и тем же методом продолжает свое нелегкое но прибыльное дело — покупать дунам земли за 10.000 шекелей, продавать 1/4 дунама за 119/129/149 тысяч.

В очень редких случаях девелоперы начинают процесс смены назначения сельхоз. земли на жилую. Этот процесс занимает от 5 до 50 лет :). До 60% от земли уходят на общее назначение. Парки, дороги, «желтые» территории итд. На участке можно строить до 60% от площади и за коммуникации нужно платить + планирование, стройка, налоги. Так, что не удивляйтесь если на месте вашего участка построят парк или детский садик, или если через 25 лет вам предъявят счёт на «итель ашбаха + подведение коммуникаций» на несколько сот тысяч шекелей, дальше вам предстоит стройка и прочие развлечения. Ну или если очень повезет продадите участок после окончания всех процессов в 5-10 раз дороже.

В пятницу проведу мастер-класс «Как купить землю под застройку?». Запись на рассылку по земельным участкам и мастер-класс по ссылке в комментариях.

_______________
©Миха Нешер. Помогаю купить недвижимость на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Когда хочется кричать 🤦

Во время оформления ипотеки на покупку квартиры мы узнали, что пара помогает родителям с выплатами по их ипотеке. Запросили отчёт по остатку ипотеки родителей и сразу сказали: «Это срочно нужно рефинансировать!»

— Ипотека на 915,000 шекелей была взята 3.5 года назад, а остаток долга… около 920,000. (Да, после 40 месяцев выплат сумма практически не уменьшилась.)

— Ежемесячный платёж вырос с ~4,000 до ~5,300 шекелей и продолжает расти
— Более 50% кредита привязано к индексу цен (на долгие сроки)
— Жесткие условия: Прайм +2, фиксированная неиндексируемая 5.12%, фиксированная индексируемая 4.6%

После коротких переговоров с банком мы добились рефинансирования под неиндексируемые ставки около 4.5% — отличные условия, сравнимые с новыми успешными ипотеками.

Результат:
— Прогноз экономии — почти 800,000 ₪
— Стабильный и даже немного сниженный ежемесячный платёж
— Небольшое сокращение срока ипотеки
— Подписание документов без выхода из дома

Согласно расчётам, ежемесячная экономия — 2,780 ₪
Пересчет окупается за пару месяцев.

Может и вам пора?

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

«Что брать Миха», — спрашивает Sergey Oirik на выборе квартиры в #дира_бэанаха в центре Реховоте, «5 комнат или 4?»

Инвестиция или жилье? На жильё берите то, что вам подходит и то, что вы себе можете позволить. Если на инвестицию то чем меньше, тем лучше. По заработку, что там, что там выйдет лям. В процентном отношении прибыль больше, продать/сдать легче, своих денег/ипотеки нужно меньше.

По итогу взяли 4 комнаты за 𝟭.𝟴𝟴𝟳.𝟬𝟬𝟬 четвертый этаж, вид на парк, одна стоянка.

Но это было вчера. А сегодня:

9:00 сопровождение покупки Нагария
10:00 сопровождение присейла Йеуд
11:00 встреча по покупке в Тбилиси
11:30 встреча по #дира_бэнаха ПТ
12:30 сопровождение покупки Ариэль

По дороге переговоры в Хайфе, Ришоне, Кирьят Моцкин и 7 ипотек на разных этапах.

Хорошая неделька выдалась. Шабат шалом на вас.

Irina Oculus калькуляция? Пожалуйста при ипотеке 50/50 на 10 лет. Аренда покрывает ипотеку. Если продали за ту же цену 10% годовых. Но цена квартир растет на 5-7% в год. Мы это видим по оценкам на преподаваемые квартиры. Так что доходность больше.

Давайте на конкретном примере разберём чтобы было понятно.

Двушка 100К$ сдаётся за 650$ после всех расходов (риэлтор и управляющая компания) остаётся 550$ в месяц это покрывает ипотеку в 50K$ за 10 лет. Итого 10% годовых. Но есть ещё прирост цены. Всё Что поднимется за 10 лет в плюс. А это самый центр Тбилиси.

Кстати у нас осталось последняя квартира такая с видом на старый город. Так что велком ждём вас. Я в Тбилиси с 16.11 по 23.11. Видео подобной квартиры поставлю в комментариях.

Праздники закончились и мы вернулись к нашим банковским путешествиям. Если бы вчера вот этими глазами не увидел бы 4.4% на постоянном проценте и 4.5% на переменном не поверил бы. Естественно без привязки к индексу. Ставки пошли вниз.

Завершили сложную ипотеку, которая длилась полгода. Развод, адвокаты все дела. Проценты порадовали.

Очень активно ищем присейлы. Уже, наверное периферию тоже готовы рассматривать, а то цены в центре уже совсем взлетели. И ещё появилось много конесов. Люди не тянут.

Результаты лотереи #дира_бэанаха будут через две недели. Кстати все, что связано с ипотеками и пересчётами ближе к концу года прям готовьтесь к ещё лучшим условиям.

Сопровождение покупки квартир продолжается. Продавцов в этой ситуации я не совсем понимаю. Если жмет надо скидывать по цене, ан нет. Ломаются.

Есть вопросы по израильской недвижимости? Пишите здесь. На всё отвечу.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Вернулся из Румынии. Это была первая семейная поездка с начала войны. В Израиле на праздниках и Кипуре мне делать нечего — банки закрыты, сделки стоят, квартиры не смотрятся, от военных обязанностей освободили.

Пока я «отдыхал» с тремя детьми, Rami Krupnik подписал очень важный договор в сделке, которая «варилась» три месяца. А теперь — параллель между румынским сервисом и израильской недвижимостью.

Румыния. Сервисные люди там почти не улыбаются. Любая услуга — морда кирпичом и попытка вытянуть побольше денег.

— В Термах нам всучили абонемент на весь день при том, что 3х часов хватало реально выше крыши и мы их об этом просили, «но вышла ошибка» которую потом было естественно исправить нельзя. Кстати лучше их посещать перед отлётом они прямо возле аэропорта.

— Все раздражающие апсейлы выяснялись по мере посещения музеев и прочих мест развлечений. Ну когда вход рубль, а выход два.

— Об официантах и кассирах я вообще молчу. Совковый сервис на лице и это при том, что я не привередливый.

В большинстве мест инвалидная карта даёт право не только на бесплатный/со скидкой проход инвалида, но и бесплатный проход сопровождающего. Правда за это приходится повоевать. Особенно за идею двух аутистов с двумя сопровождающими.

Были и приятные исключения:

— аренда машины в Klass Wagen,

— батутный парк CyberJump,

— Dinopark и Edenland.

Все детские развлечения: картинги, лошади, лодочки, катки и крепости — Дракула, Пелеш и прочее — чистой воды механизмы по выкачиванию денег.

Airbnb. Из четырёх квартир:

— одна в Брашове — совсем стрёмная: пыль, затхлость, аллергия и «винтаж»;

— 2 в Бухаресте, одна в Синае нормальные, но со странностями: то три кофемашины и ни одного чайника, то посуда на высоте два метра, то мансардные этажи с «ходящими» полами.

Перед Кипуром вернулись в Бухарест. На общей парковке возле дома встретили два улыбчивых алкаша. Помогли нам припарковаться, пытались сбить 100 лей «за сутки», получили 20 за смекалку. Схема «дядя, купи кирпич» ещё работает — только лучше деньгами, чем временем.

Так вот о сложной сделке в Израиле. Тель Авив. Риэлтор продавцов, риэлтор покупателей и я с покупателями. 2.15М и клиенты прямо очень хотят. И это видно. Ажиотаж на просмотре. Риэлтор такой: «В дополнение к нашим 2% + ндс нужно заплатить риэлтору продавца ещё 0.5%».

Как я орал. Предложил 2.04М, но покупателям очень хотелось — в итоге закрыли на 2.12М с комиссией 2.5% + НДС. Дальше была длинная история с документами от наследников — кровь из ушей. Но всех победили и подписали.

Вывод: И в путешествиях, и в сделках с недвижимостью — всегда найдётся «апсейл». Вопрос лишь в том, насколько он законный и как его отстоять.

Приходите к нам — с нами весело.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Вчера прошёл весь процесс квартиры с разными клиентами 😂:

К — консультация объяснил человеку в чём разница подхода инвестора и покупателя жилья для себя. Хотите занимательную задачку? Стоит ли покупать квартиру в государственной программе на если её цена близка ко вторичке рыночной.

П — подготовка к выбору квартиры #дира_бэанаха сегодня в Ноф Агалиль. Там, кстати, масса нюансов. И ещё подготовка договоров по конес нехасим.

П — поиск. Помог поискать квартиру в базе клиенту. У меня все кто на сопровождение получают доступ к базе собственников по всем городам. Самое ценное что там есть это архив.

П — переговоры. Параллельно идут несколько. В Хайфе риэлтор не ломается. В Ариэле клиенты ломаются. В Ришоне удалось скинуть 90К хочу ещё хотя бы 20К добить

П — подписание договора в Хайфе. Уже писал об этом, сторговал 60К и закрыл сделку.

П — проверил присейл на котловане в Офакиме 15/85 ещё расскажу и есть ещё один в центре. И ещё две квартиры в Хайфе посмотрел для клиентов. Хотя на час застрял из-за протестов

Ипотека и пересчёты — в рабочих чатах 12 на выполнении. Вчера закрывали две сложные

Г. — гамбургер с Рамом. Когда есть возможность вожу детей с собой на переговоры и в банки.

Может вам тоже пора прикупить квартирку?

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

📉 Рынок недвижимости Израиля: небольшое понижение.

🏠 По данным CBS (июнь 2025):

✨ Цены на квартиры

Снижение на 0,5 % во II квартале.

С начала года уже –1,1 %.

📍 В Тель-Авиве падение самое заметное: –3,6 % (≈ –115,000 ₪ с квартиры за 3,2 млн).

Хайфа, наоборот: +2,2 %.

📊 Продажи

Июнь: всего 5 844 сделок → минимум за 20 лет.

На 29 % меньше, чем год назад.

У застройщиков: –50 % продаж.

💰 Ипотеки

Средний платёж по ипотеке: 10,242 ₪ (40 % дохода семьи).

В Тель-Авиве рост платежей на 42 % с 2022 года (с 5,218 ₪ до 7,412 ₪).

Банк Израиля ограничил схему «80/20» → меньше продаж «на бумаге».

⚠️ Риски

Растёт доля «тяжёлых» ипотек (платёж 30–40 % дохода).

Просрочки выросли на 50 % за год.

🔮 Что дальше?

Эксперты считают: это не временный сбой, а начало новой тенденции.
Высокие ставки, снижение ликвидности и осторожность покупателей → рынок входит в фазу долгосрочного охлаждения.

— Миха, мне вас порекомендовала подруга. У нас сегодня в 14:30 выбор квартиры. А я как-то совсем растерялась. Сможете подъехать?
— Да конечно буду. Давайте я вам задам несколько вопросов пока еду… Денег на первый взнос впритык? Ага, поможем. Зарплаты низкие? Решим! Сомневаетесь между трёхкомнатной и четырёхкомнатной? Ещё не решили на инвестицию или для жилья?

Долетел. Говорю:

Давайте планировки посмотрим. О какой квартире вы думали? К2? Там балкон в колодец смотрит.Н2 там все балконы смотрят на север а комнаты на восток. Этот дом отменяется в нём вообще трёшек с нормальной планировкой нет.

Короче 3 комнаты 80 м², балкон, парковка, склад. 800,122 шкл. Ашкелон. Выбрали ту квартиру о которой клиенты даже не думали из-за парка под окнами.

На мой взгляд присутствие понимающего и опытного человека в жизни надо необходимо на четырёхтапах государственных лотерей.

Запись на лотереи, выбор квартиры, подписание договора, получение ипотеки. Убедитесь что человек который вам в этом помогает разбирается в этих этапах.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

«Зачем тебе работать, ты же богатый?»
— подкалывает меня Igor Lupinskiy .

Я не работаю. Я помогаю людям покупать недвижимость. Моя цель чтобы у каждого еврея была своя квартира. Ответ на вопрос «для чего я здесь» получил давно. Вот для этого.

Самое смешное — Игорь тоже вджобывает не по-детски. Единственный раз, когда отвлёкся от телефона во время узбекский шашлык и плов — это чтобы сделать фото. Он тоже помогает людям. Только с деньгами.

Yuri Avro — помогает с квартирами с аукционов, пресейлами, пересчётами ипотек.

Знакомый адвокат грозился в 50 лет положить ручку на стол и больше никуда не ходить. Хорошо, что я с ним на коньяк поспорил. До сих пор жду.

Я уже вернулся и ближайший месяц — в вашем распоряжении по недвижимости.

✔ Консультации
✔ Сопровождение покупки
✔ Государственные программы
✔ Переговоры
✔ Ипотека

Обращайтесь.

А в чём вы помогаете людям?

Сотрудники мне обычно запрещают хвастаться. Но сегодня можно.

Две сложные сделки — в один день.

✔ Первая — с Крупником.
Переговоры шли до последней строчки. Парковку за 6,000 шекелей сторговали буквально на ступеньках перед сделкой. Было жарко — в прямом и переносном смысле.

✔ Вторая — по государственной программе. У клиентов — ни денег на первый взнос, ни подходящих доходов для ипотеки. Но мы нашли решение. Договор подписан.

На обеих сделках сегодня — подписи.
Ощущение — как после марафона.
Только вместо медали — довольные клиенты. Осталась ипотека.

Может, и вам пора? Напишите

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Выступил дедом морозом.

Ответ на вопрос: «Зачем ты Миха?» я давно знаю. Чтобы помогать людям покупать недвижимость. У меня теперь новый вопрос каждый день: «Зачем ты Миха сегодня?» Бывают дни, когда я прям особенно нужен.

Сегодня выбирали квартиру по государственной программе #мехир_лемиштакен в Ашкелоне. Клиентам о выборе квартиры сообщили за 2 недели, а они на все лето уехали за границу. Муж в день выбора в одной стране, жена в другой и начинается свистопляска.

Сначала хотели сделать доверенность на выбор и покупку квартиры на меня. Но на третье лицо нужна нотариальная доверенность, ну или за границей консульская. На покупку только консульская неважно на кого. Две страны — два консульства. За неделю ни малейшего шанса успеть учитывая, что оно должно ещё долететь до Израиля подписанное в оригинале.

В итоге один из супругов приехал, на второго подписали удалённую доверенность по зуму. Клиентка подписала на меня доверенность на покупку, а мужу все равно придётся подъехать в консульство но на это есть 30 дней.

Приехал на выбор квартиры. Уже по телефону в лифте слышу клиентка нервничает. А тут я, такой, весь в белом, вернее в чёрном и небритый, но улыбаюсь. Клиентка на всех доступных языках объясняет женщине от министерства строительства всю произведённую операцию и нашу правоту. Женщина упорно не понимает чего от неё хотят. Ааа кардибалет сломался. Ровно за 2 минуты все разрулил.

Женщина пошла общаться с начальством, мы пить колу с круасонами. Первый раунд закончился ничьей. Оказалось, что теудат зеут второго супруга тоже должен был быть в оригинале. А у нас не доку́мента ни супруга. Чтобы не было обидно за бесцельно прожитые годы начинаю ссылаться на «конвенцию» о том, что заверения адвоката хватает на то, чтобы создать экономическое чудо в отдельно взятой еврейской семье. Но кони нам попались привередливые.

Мы правда были готовы ехать в банковскую ячейку для того чтобы вытащить счастливо оставленный там теудат зеут. Но пронесло. После третьего подхода таможня дала добро.

Квартиры с клиенткой подготовили вчера. Так как квартира была инвестиционная остановились на трёхкомнатных за 830К вместо 1.7М рыночной цены. Этаж 4/7, парковка, все дела. Выбрали за 5 оставшихся минут. На месте сменили выбор, потому что посмотрели на месторасположение зданий и была более удачная квартира.

Слава Б-гу у клиентки выдержка железная. На выходе обняла, говорит что без меня этой сделки бы на случилось.

Может вам тоже пора?

IsraDom помогаю с недвижкой. На фото Нешер двухголовый. Чтобы помнили.

Почему мы «грабим» банки? Потому что они первыми начали. На самом деле мы только наполовину Робин Гуды: забираем деньги у банков — возвращаем их вам.

В пятницу с Yuri Avro в прямом эфире разобрали 4 ипотеки и сэкономили клиентам 1.5 млн шекелей на пересчётах. Ссылку на эфир добавим ниже.

Что происходит на рынке недвижимости в Израиле?

Рынок замедлился. Основные возможности мы сейчас видим в:

— вторичке на периферии — под улучшение,

— пресейлах,

— государственных программах — надеемся, они скоро возобновятся.

Кстати, мы добавили к нашим сервисам аукционы от коллекторов — интересный источник инвестиционных объектов ниже рыночной стоимости.

Важно об ипотеке на ближайшее время:

1. Процентные ставки пока растут.
Если у вас есть возможность взять ипотеку — лучше сделать это сейчас.

2. Ожидаемая инфляция — выше 3%.
Не рекомендуем привязку к индексу.
Если она у вас есть — стоит подумать о пересчёте. Напоминаем: все льготные части ипотек по умолчанию привязаны к индексу.

3. Составляющие, привязанные к прайму, можно будет пересматривать, если ставка прайма опустится до 4.5%.
Сейчас большинство ссуд в Израиле именно праймовые.

4. Каждая ипотека индивидуальна.
Если у вас изменились обстоятельства, выросли платежи или вы брали ипотеку до 2022 года,
— обязательно проконсультируйтесь с нами или пришлите свою ипотеку на следующий разбор.

И да — обязательно посмотрите разбор. Это может сэкономить вам сотни тысяч.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

За вчера я оказал весь спектр своих услуг по сопровождению покупки недвижимости:

1. Провёл 2 бесплатные консультации — помог людям определить направление в недвижимости, исходя из их ситуации.

2. Провёл 1 платную консультацию — составили индивидуальный план действий, нашли решения по ключевым вопросам.

3. Физически проверил 2 квартиры для клиентов — осмотр и анализ рисков.

4. Провёл переговоры по 3 квартирам — по одной уже удалось сбить цену на 130,000 шекелей, продолжаем торг.

5. Помог выбрать квартиру по госпрограмме и подписать договор.

6. Сопроводил подписание договора покупки квартиры, в сделке, которую вёл от А до Я. Вместе с Rami Krupnik

7. Помог подписать ипотеку в банке.

8. Проверил 3 действующие ипотеки на возможность пересчёта. Вместе с Igor Lupinskiy

9. Провёл переговоры с 2 банками по новым ипотекам — в процессе получения более выгодных условий.

10. Провёл презентацию по пресейлу (предварительной продаже) новостройки.

11. Продал квартиру в Грузии инвестору.

Всё от первого вопроса до подписания договора и ипотеки. Полный цикл.

Что из этого может быть интересно вам? В чём могу быть полезен?

P.S.: Завтра проведу разбор ипотек на пересчет в прямом эфире вместе с Yuri Avro

Вчерашняя история прекрасна. На государственном проекте Афридара в Йеуде я уже помог нескольким клиентам и думал что квартиры там закончились. Но позвонили милая семейная пара. Оказалось, что они выиграли из остатков и у них выбор «прямо завтра». Остатки это либо большие и нелеквидные квартиры либо то, от чего другие отказались.

И в этом проекте был полный салат: одна трёхкомнатная квартира на четвёртом этаже, две четырехкомнатных на 1-ом и 2-ом и 5 комнатные.

Я исполнил фокус недоступный многим ипотечным брокерам, помог клиентам расставить приоритеты на выбор квартиры. Когда недвижимостью занимаешься 20 лет, точно знаешь, что квартиру над мусоросборником, клубом жильцов и коммерцей лучше не брать, что юг и восток это жарко, а шахта лифта или мусоропровод впритык к квартире это не очень хорошо, что шум и вид это два самых важных фактора, ну и ещё куча нюансов.

Ипотечным брокерам этого знать не нужно, но для выбора квартиры критично, Брокеры гордо подключаются после подписания договора на ипотеке когда уже все решено, а на самом деле необходимо при планировании, задолго до выигрыша.

Вообще в государственных программах есть четыре этапа на которых присутствие профессионала критично: выигрыш, выбор квартиры, договор, взятие ипотеки. В общем клиентам я помог выбрать, Взяли 5 комнатную, остался договор и ипотека. Вы удивитесь теперь этот район называется Гордей Савьон и и то что мы взяли за 2, 6М сейчас на свободном рынке продаётся за 4,6. Вот, что маркетинг животворящий делает.

Клиенты довольны, говорят, что следят за мной уже 5 лет благодаря мне вписались в государственные лотерии. И ещё общие знакомые рекомендовали,.и им запала моя жизненная миссия: «каждому еврею свою квартиру в Израиле». А я каждый раз растроган когда это озвучиваю. Хотя помог уже более чем 750 клиентам. Если вам нужно пишите тоже помогу.

Завтра расскажу вам еще одну историю с государственного лотереями, так что ждите.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Вчера с адвокатом Rami Krupnik подписали договор с клиентами, а еще оформили три ипотеки в разных банках.

Сегодня снова консультации и переговоры. Всё возвращается в привычный ритм. Даже во время войны сделки продолжались.

Если вы решили купить квартиру в Израиле, главное — правильно выстроить процесс. Для этого я разработал свою модель: 4Пип

1. Подготовка
– Инвестиция или жильё?
– Цель покупки и стратегия выхода
– Район, тип недвижимости
– Бюджет (минимум 30% своих средств. При высоких доходах — до 300K ₪ можно привлечь через ссуды)
– Что покупаете: госквартира, новостройка, вторичка, земля, коммерция?

2. Поиск
– Где, что и как искать? (база объектов и коллекторов)
– 50% сделок идут напрямую от собственников, остальные через посредников.
– Искать нужно не только онлайн

3. Проверка
– Кто собственники?
– В порядке ли документы?
– Как зарегистрирована квартира?
– Есть ли риски, долги, незаконные перепланировки?

4. Переговоры
– Не называйте сразу максимальную цену
– Уточняйте, когда освободится квартира
– Ничего не подписывайте без проверки адвокатом

5. Ипотека
– Выбор банка
– Структура
– Представление документов
– Переговоры по ставкам

На каждом этапе важно сопровождение профессионала. Малейшая ошибка может стоить десятков и сотен тысяч.

Для каждого этапа я подготовил инструкции. Напишите — пришлю анкету и материалы.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Если бы покупка недвижимости была лёгким делом, зачем бы мы были нужны? Сегодня подписание 3х ипотек в оранжевом банке До конца недели ещё 4х в красном. По дороге сирена и дым над Герцлией. Война, войной а все по расписанию.

За эти несколько дней вводные немножко усложнились. Застройщики не работают. Один из продавцов застрял в Лондоне, пришлось подписывать адвоката. Хорошо, что отпуск у всех, но некоторые клиенты приезжают с детьми. Процентные ставки выросли и продолжат расти, хотя, если быстро, победим упадут.

Паралельно идут 5 или 6 переговоров и ещё 3 застрявшие сделки 🤦 и там трэш, угар и рок-н-ролл, в смысле проблемы с объектами, продавцами или покупателями.

С покупателями самый простой рок-н-ролл. Это — наши клиенты. И здесь я умоляю о двух вещах: точная информация и выполнение задач вовремя. Основные проколы в том что люди завышают доходы и занижают расходы, а ещё замалчивают о проблемах со здоровьем и деньгами на первый взнос. Это обычно всплывает после подписания договора, когда нужно брать ипотеку и мы героически всех побеждаем. Конечно мы пытаемся решить до этого, получить кредитный рейтинг, счета, зарплатные ведомости, но иногда приходится выкручиваться.

Самая большая проблема это выполнение задач точно и вовремя. Человеческий фактор. Я честно не знаю как люди справляются с этим самостоятельно, у меня команда поддержки.

О проблемах с объектами и продавцами я расскажу в другом посте. Надо бежать. Работа это для меня это единственный способ оставаться нормальным.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Звонки от «неклиентов».

Сегодня почему то на иврите и начинают сразу с середины истории. Прикинь, звонок от незнакомого человека определяемого как «Хая сваха» мужским голосом с характерным акцентом.

— Ми тут с тобой разговаривали когда-то по ипотеке. У меня здеся пришло предложение от амуты типа они мне 100% ипотеку от стоимости квартиры на любую сумму я им 8% отката сразу и потом по 6.500 каждый месяц. На сколько? На 360. Как платить собираюсь? Ну куплю виллу за 5.5 млн. Поделю её на части, сдам, и как раз покроет ипотеку. Сколько своих? 80. Не 800, 80. Доходы 13.500.

— Нет. Спасибо что потратили 3 минуты моей жизни.

У Rami Krupnik хотя бы Яна естья она фильтрует неклиентов

Улетаю, но обещаю вернуться… В воскресенье.

P.S. Если вы заинтересованы — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле напишите

Вчера был на объекте — проект ТАМА 38 в Хулоне. 4 комнаты, 5-й этаж, 2.27 млн шекелей. Обещают сдать через 2 месяца. Место хорошее, цены примерно на 20% ниже рынка — звучит заманчиво. Но…

Захожу в квартиру. Родительская спальня. Единственное окно — выходит на бойлерную и блок кондиционеров. Из 30 квартир — только 4 нормальные, без «бойлерной» и вида на стенку.

Насчёт «через 2 месяца сдача» — у меня тоже серьёзные вопросы. Когда на всём объекте один, еле красящий китаец, — шансов сдать вовремя почти нет. Скорее всего — минимум полгода. А может и затянется, в зависимости от коммунальных, муниципальных и государственных служб.

И ещё момент — вместо банка гарантию на застройщик даёт какая-то стремная финансовая компания, которая занимается ипотеки. Это не одно и то же. И тут надо быть особенно внимательным.

Долго, примерно 5 минут, думал — стоит или не стоит предлагать это клиентам. Потом решил: не буду предлагать вам того, во что бы сам не полез. Но историю расскажу — может, кому-то будет полезно.

Цена — это важно. Но важнее, чтобы объект можно было сдать или продать, а не зависнуть с ним на годы.

P.S. Я, кстати, продолжаю искать присейлы в центре — от Ашдода до Хайфы. Если у вас есть что-то интересное по теме — пишите.

P.P.S. Фотка с выбора квартиры по в программе #дира_бэанаха в Миндале. Надеюсь разбирательство между министерством финансов и министерства строительства закончится и лотереи скоро возобновят.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Забыл вам рассказать о мероприятии оранжевого банка для ипотечных брокеров. Проходило оно возле моей деревеньки в Эмек Хефере поэтому съездить поесть и послушать людей было самое то.

Три важные вещи:

1. Оранжевые возобновили выдачу беспроцентной ссуды на 100К милуимникам отслужившим больше 90 дней на покупку первой квартиры.

2. Прогнозируют повышение цен и спроса до конца 2025 на 5%. В 2024 абсолютным рекордсменом был Лод с 33.5% роста (а я говорил). Ну и абсолютный рекорд в 120 млрд. шкл. выданных ипотек.

3. Банки рекомендуют брать ипотеку сейчас потому что из-за роста ставки они вынуждены понизить свою маржинальность практически до нуля. То есть мы говорим о 0, 4-0.9% свыше привязок. Если привязки вырастут то ничего не произойдёт вы возьмёте ипотеку с той же маржинальность, а вот если привязки опустятся, что рано или поздно произойдёт, существенно выиграете.

Не благодарите. За консультацией всегда можно обращаться в личку. Шабат шалом на вас.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Что такое покупка квартиры с компаньонами и когда этим можно воспользоваться?

Покупка до 1/3 квартиры не считается первой квартирой. То есть теоретически можно купить несколько третей и при этом:

1. Не платить налог на покупку квартиры если общая стоимость квартиры меньше чем 1.95М шкл.

2. Не терять право на участие в государственных лотереях.

3. Не вкладывать всю сумму необходимую для первого взноса и в ипотеке тоже участвовать только третью, что позволяет брать ипотеку с более низкими зарплатами каждого из партнёров.

Очень важно понимать как провести покупку с компаньонами правильно. Это нетривиальный процесс:

1. Партнёры должны быть надёжными и адекватными. Важно, чтобы понимающий ипотечный специалист проверил их кредитный рейтинг и получил разрешение на ипотеку.

2. Необходим партнёрский договор предусматривающий различные ситуации, которые могут возникнуть. И согласованный медиатор который будет эти вопросы решать.

3. Желательно чтобы было внешнее ответственное лицо которое займётся сопровождением всего процесса: подготовка поиск, проверка, покупка, ипотека, продажа, сдача

Квартира и проект тоже должна быть правильными.

1. Место с высоким потенциалом роста
2. Минимум на 15% дешевле рыночной стоимости.
3. Оплата по модели 20% в начале 80% в конце без привязки к индексу.
4. Различные денежные ништяки от застройщика. Отсутствие оплаты договора, подключение счётчиков
5. Надёжный застройщик предоставляющий банковскую гарантию покупки. Желательно биржевая компания

Только с начала 2025 мы с Yuri Avro провели 5 таких сделок в Израиле для себя и наших клиентов . И в каждой были приключения. Но поверьте оно того стоит. Мы заходим только в те проекты в которых видим потенциал 100% на вложенные в течении 3-5 лет. Это превращает недвижимость в предсказуемый инвестиционный высокодоходный процесс.

Если вам интересна эта модель и у вас есть свободные 150К напишите и мы вышлем анкету. На фотке счастливчики с последней сделки, адвокат и мы.

P.S.: Для тех кто участвует в государственных проектах и хочет продолжать эта схема тоже подходит.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

О состоявшихся и несостоявшихся клиентах. Поехал вчера на выбор квартиры в Ришон Леционе по программе #дирабэанаха. Я всегда приезжаю это важно. С клиентами я ещё в 2005 году играл в Кэшфлоу в Герцелии. Потом помогал купить квартиру их маме, взять ипотеку, пересчитать ипотеку. В общем полный комплект. Выбрали 3 комнаты второй этаж за 1.32М 75м² плюс балкон, склад и парковка.

Приехал, захожу и меня окликают: «Миха, привет, мы тебе писали, ты пропустил сообщение, ответил, что он в спам ушло. Мы обратились к другому консультанту». Отвечаю: «Ну и где он?» … «Сказал, что на выборе он не нужен. А можно вопрос задать? Мы здесь сомневаемся в выборе между трёхкомнатной и пятикомнатной».

А мы за день до этого с моим клиентом час времени в зуме провели выбирая квартиры. Потому как у него такая же дилемма была. А ещё 5 часов документы собирали и проверяли и получали разрешение на ипотеку. Ну я же помню, что моё предназначение помогать людям купить недвижимость. Не могу человеку отказать, даже если он не мой клиент. Задал несостоявшемуся клиенту пару вопросов. Говорю вам тяжко будет пятикомнатную тянуть, берите трёхкомнатную. Там реально слишком много ссуд пришлось бы взять. Удивляюсь что ему об этом коллеги не рассказали.

И здесь у меня явный конфликт интересов. Трёхкомнатных всего четыре, две на первом этаже и две на втором этаже. И мой клиент выбирает следующим за «не моим». По счастье не мой клиент выбрал первый этаж и мы забрали свой законный второй. Возможно если бы там был консультант он посоветовал бы ему не брать первый.

Есть три ключевых момента в государственной программе на которых может пойти что-то не так. Я на них обязательно присутствую. Чего и вам желаю.

Ближайший розыгрыш в апреле. Все слухи о том что программа заморожена пока что без основания. Продолжаем. Обращайтесь помогу.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Не езжайте в Грузию. Там кормят.

Вторник — прилетели, кюшали
Среда — смотрели землю, кюшали, Пурим.
Четверг — показывал квартиры, кюшали, Пурим.
Пятница — показывали обьект, кюшали, обучали недвижимости, караоке.
Суббота — баня, кюшали, показывали землю, смотрели новые объекты
Воскресенье — кюшали, показывали квартиры, СПА. Улетели.

Мне нравится этот бизнес. Тем более, что мои клиенты на нем зарабатывают:

1. Цена недвижимости в Тбилиси за 2024 год выросла на 15% и будет расти ещё. Соседи нашего комплекса в Авлабари Next продают метр черного каркаса на бумаге уже за 2.000$ Сдача через 3 года. Мы почти готовый БЕЛЫЙ каркас продаем за столько же. Сдача через месяц.

2. Все квартиры в прошлых проектах уже давно сданы в аренду. Клиенты получают 8-10% на вложенные деньги.

3. Ставки по ипотеки в евро/доллар понизились до 6.5-7% год.

4. Наши управляющие и ремонтные компания отлажены и функционируют.

5. Если у вас есть деньги заграницей, в крипте или наличкой в Грузии их очень легко превратить в недвижимость без лишних вопросов.

6. Курс шекеля к доллару повысился, курс лари к доллару понизился. Только на этой разнице клиенты заработали 20%

Давайте так. У нас ещё осталось несколько квартир в самом центре Тбилиси в проекте TLV. Однушки начиная с 50К$, двушки с 60К$.

Летим, смотрим, кюшаем, если покупаете, то оформление, СПА и билеты за мой счёт. Напишите что нибудь внятное внизу если интересно.

P.S.: Да, кстати, земельку готовим. Там реально всё хорошо и х2 прибыли в течение полу-года , только сделка непростая нужно защитить инвесторов. Если поищите в ленте видео и напишите в кoмeнтах: «Земля»

Есть ипотеки которыми мы по праву можем гордиться.

За эту мы с איש משכנתא боролись почти 4 месяца, Цена квартиры — 1.55М, оценка — 2.75М. «Мехир лемиштакен»

Супружеская пара. Жена зарабатывает 11 тысяч, муж — начинающий предприниматель, почти без упорядоченных доходов, постоянно в милуиме. То есть доходы есть но для банка их как бы нет.

Мы добавили родителей как поручителей (они зарабатывают вместе 13 тысяч). Хорошо, что были накопления на первый взнос 200К.

Выплата по ипотеке вышла 5,430 в месяц. На последних этапах Ирис пришлось прям орать на банк чтобы разрешили.

Если нужна помощь с ипотекой, государственными программами или сопровождение покупки пишите!

Igor Lupinskiy мой полезный партнёр и соратник по инвестициям проводит 3-ий, особый инвестиционный семинар. Я там буду вещать. Кроме того Лупинский выбил из меня такие условия на наши проекты, о которых никто другой даже мечтать не может🔥

Помните, я вас спрашивал, кто хочет провести Пурим с большой инвестиционной пользой всего в 2х часах от Тель-Авива?
Друзья, я определился с местом.
И это
.
.
.
Тбилиси)
Всего 2,5 часа лета от ТА.
Шикарная кухня, правильные люди, большие инвестиционные возможности.
А если серьезно, то зову вас в инвест-тур с 12 по 16 марта.
Приглашаю всех — даже если вы ничего не смыслите в инвестициях, за 3 дня вы получите мой 10-летний опыт работы с инвесторами.
Будет немного теории, много практики и крутой нетворкинг.
Расскажу, как я сам рассчитываю риски и доходность различных проектов.
Покажу вам эти проекты и познакомлю с правильными людьми.
И научу самостоятельно рассчитывать инвестиционную привлекательность проектов.
Проекты разные: стартапы, бизнесы, кредиты.
И недвижимость, куда без нее)

Кстати, меня тут недавно спрашивали, что там с инвесторами, которые решились вложиться в квартиры на Алексидзе? Выгоден ли проект?
Все хорошо с инвесторами.
а) Все 30 квартир уже сданы и приносят доход
б) Те, кто со мной инвестируют (и туда в том числе), продолжают инвестировать. Я каждому подбираю свое.
А насколько выгодным оказался проект, смотрите сами:

май 2024 года — я покупаю квартиру за 47000$. Личных вложений было 18550$, остальное ипотека.
октябрь 2024 — мою квартиру сдала управляющая компания за 380$ в месяц.
март 2025 — я продаю эту квартиру за 50000$.
Итого вложил в квартиру — 18550+3050 (ипотека, страховка, проценты по ипотеке)=21600$
Итого получил от квартиры — 1670 (аренда за вычетом накладных расходов) + 23000 (продажа минус остаток ипотеки) = 24670$.
Доходность — ((24670-21600)/21600)*(10/12)=>17% годовых. Вуаля.

Разумеется, я впрыгиваю не в каждый проект.
Многие игнорирую. Но есть и те, в которых участвую и советую)
В инвест-туре как раз расскажу и покажу на конкретных примерах, по каким параметрам я определяю перспективный проект.

Я еду в любом случае — прямо сейчас беру билеты.
Кто со мной?

Плюсуйте, кину программу.