Автор: micha

Есть у меня для вас возможность в недвижимости. Решение нужно в течении 3 дней.

С апреля месяца я мониторю конес нехасим и там начали появляться интересные объекты в центре. Вышла коммерция в Рамат Гане 4 магазина и 5 офисов. Частично сданно и приносит 32.500 в месяц. И ещё 3 офиса пустуют так, что 36.500 Соответственно максимальная цена при 10% годовых 3.25М все, что ниже — прибыль. Я закладываю 15% и выше 2.8М на аукционе давать не собираюсь. И сразу в продажу ее по рыночной стоимости. Чем быстрее продадим, тем больше в процентном отношении заработаем. Для того чтобы подать заявку на участие в аукционе нужно 80.000. Для покупки ссуда на 50% в банке и ~2М своих денег (НДС, налог, адвокат) то есть по 200К с 10 заинтересованных, ну или по 100К с 20. На продаже минимум 10% в течении ПОЛУГОДА. По-моему это достойная прибыль, чтобы за нее побороться. Естественно под эту возможность будет создаваться компания.

Таких вариантов сейчас будет появляться много и в коммерции и в жилье. Если вам интересны подобные возможности в недвижимости (минимум 5% годовых со сдачи и 15% ниже рынка) заполните анкету по ссылке в коментариях и я подключу вас к закрытой рассылке в воцапе

Квартиры до мая росли в цене сейчас стопорнулись. Продавцы и риэлторы ещё это не до конца осознали, но покупатели дошли до своей максимальной возможности из-за повышения ставок и отсутсвия денег на первый взнос. Здесь очень важен правильный процесс. Я для этого использую авторскую модель сопровождения 4Пип

Подготовка — понять инвестиция или жилье. Вторичка, новостройка, земля или государственные программы. На жилье нужно 30% от стоимости квартиры. На инвестицию чем меньше тем лучше, главное чтоб была хорошая возможность минимум на 20% ниже рынка, и с минимум 5% годовых на ваши деньги. Дальше нужно понять откуда идёт финансирование: свои ресурсы, фонды, ссуды, ипотека, внебанковское займы.

Поиск — где ищем, что ищем, как ищем. У меня по этому поводу есть инструкция 18 способов поиска самостоятельно + риэлторы. И общеизраильская база в которой квартиры только от собственников.

Проверка — юридическая и физическая. После нахождения объекта нужно проверить его состояние. Есть ли какие-то перепланировки, незаконные достройки, инженерные проблемы, проблемы с собственниками итд.

Переговоры — на переговорах главное не называйте первыми цену которую вы готовы заплатить. В момент что цена озвучена очень трудно спуститься ниже. На переговорах мне удается сторговать 50.000 и больше. Дальше нужно обсудить платежи и условия выселения. Договор делает адвокат. Если нет своего могу порекомендовать хорошего.

Ипотека — выстроить структуру индивидуально подходящую вам. Обратиться в несколько банков торговаться за проценты по этой структуре.

Для того чтобы весь процесс сделать правильно нужна целая команда: риэлтор, инженер, оценщик, адвокат, ипотечный брокер, заводчик денег из-за рубежа, ремонтники, . Важно понимать, что каждый из них помогает только на одном из этапов.

Ну или можно обратиться ко мне за сопровождением от А до Я.

Сегодня работали над ипотекой достаточно близких людей которые обратились почему-то к другому ипотечному брокеру. Не люблю вмешиваться в чужую работу, но блин нельзя же так. Квартира мехир лемиштакен в Рамат Гане за 2.67М. 6 комнат сдача в октябре 2023. Застройщик разрешил выплатить 50%. На первый взнос добирали ссудой 250К под прайм +3%. Ребята оба хайтеки доходы 30К Коллега принес предложение от двух банков, 2/3 прайм и 30% постоянная без привязки к индексу. И 77К закаута.

Первое p+0.7%, постоянный 5.45% и закаут (постоянный в привязке к индексу) 2.15%. возврат порядка 10К

Второе p+0.5%, постоянный 5.05% и закаут 2.15%. Возврат 9.6К

Естественно ребята выбрали второе предложение и готовы были подписывать. Но вмешались мы. Дальше дам список ошибок коллеги и как мы их всей командой исправляем.

1. Первый взнос. С некоторыми банками можно договориться, оставить 10% на конец. В этом случае уместно брать ссуду после ипотеки. Чем меньше возврат по сравнению с доходами тем лучше проценты.

2. Ссуда под p+3% это дорого. В банке хорошим заёмщикам после взятия ипотеки можно взять 50-75К под 0-0.5% годовых и ещё до 150К под p+0.5-1.5%

3. Структура ипотеки. Учитывая что ребята покупают квартиру на инвестицию и скорее всего продадут ее через 6 лет уместно чуть-чуть рискнуть и взять часть ипотеки под переменный процент в привязке к инфляции для того чтобы значительно уменьшить проценты на остальные составляющие.

4. Коллега не обратился в банк клиентов и в банк застройщика. А пошел в филиалы 2 больших банков. Скорее всего у него там есть знакомые. Но лучшие условия как правило дают банк клиентов или банк застройщика. А условия которые получили ребята реальный ппц.

5. Проценты 🤦. Такие ставки можно получить самостоятельно через мокед без торга и без платы ипотечному брокеру. Да конечно им бы попытались навесить стандартную раскладку 1/3, 1/3, 1/3, но главное знать, что просить и у кого. Скажем так, в том же банке мы на входе получили на 0.5% меньше на все составляющие и ещё не начинали торговаться. Наш банкир посмеялся над ставками, сказал — свинство.

6. Общий расклад. Там нужная ювелирная точность в учёте возможного поднятия прайма, инфляции, строительного индекса, затягивания проекта, ссуд и доходов. Коллега будто топором работал. Раз-два и готово. Всех буратин под одну болванку.

Короче все вырулим и сделаем выгодно. Если вам тоже нужно пишите в личку.

17.08 с Игорь Лупинский в Тель Авиве и зуме проведем мастер класс «Как купить квартиру в Израиле и не попасть?» или «100500 ошибок при покупке квартиры». Ссылку дам в комментариях. Записывайтесь.

___________________

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле рыночной стоимости.

«Привет, у меня для тебя клиенты на сопровождение», — воцапнул в январе мой дорогой партнёр Игорь Лупинский

Сопровождение — это выстроенный «от А до Я» процесс покупки недвижимости. Авторская модель 4Пип: подготовка, поиск, проверка, переговоры, ипотека. Командная работа, которая позволяет купить недвижимость спокойно и безопасно.

Обычно клиенты, приходящие ко мне на сопровождение, ищут жилье для себя. Так чтобы жить хорошо. 400К+ на первый взнос и 18К+ доходов в месяц — точка входа. Врачи, хайтеки, владельцы бизнеса понимают ценность опыта и профессионализма.

Семейная пара, которым меня порекомендовал Лупинский как раз попадали в эту категорию. Программист и маркетолог, доходы 21К, своих накоплений порядка 500К часть в деньгах, часть в фондах, часть в акциях (просели в процессе). Снимали частный дом за зелёной чертой и хотели купить дом для себя.

Я каждый раз пишу, что сделка была сложной. Лёгких сделок в недвижимости не бывает. Всегда есть нюансы. Но эта сделка была, пожалуй, самой сложной за 17 лет. Вернее не сделка, а весь процесс сопровождения.

Совместно отсмотрели 12 домов. На 3 приглашали оценщика, на две инженера. За зелёной чертой все как-то не сросталось. На первый дом оценщик дал 1.65М, хозяин требовал сначала 1.95М, потом 2.15М. Привели второго оценщика, подняли до 1.75М больше никак. 400К разницы не тянули.

Второй дом вообще была детективная история. Хозяина скинули с 1.75М на 1.65М. В эту цену я верил, но дом вызывал опасения своим состоянием: следы протечек, крыша. Вообщем на первый взгляд капитальный ремонт на 200К и все решается. Тем не менее порекомендовал ребятам взять инженера. Продавец уж слишком давил закрыть договор побыстрее. Красные лампочки у меня зажглись, но так как сделку вел наш адвокат представляя и продавца и покупателя, я красные лампочки проигнорировал. А зря. Инженера назначили на следующий день после подписания договора.

Выяснилось, что дом не пригоден для жилья. В течении месяца всем скопом: адвокаты, я и Лупинский вытаскивали ребят из этой сделки. Продавец требовал 10% отступных, проверки другим инженером и всячески не хотел расторгать договор о продаже. От сьемщиков услышали, что хозяин уже продал этот дом кому-то другому и получили телефон покупателя.

Оказалось, что в сентябре 2021 продавец таки продал, без адвоката и записи в реестре и получил большую часть денег. И это, вправду, впервые за мои 17 лет, что одну и ту же недвижимость продают двум разным покупателям. Уголовщина плять. Наехали на продавца и расстались без санкций.

На третьем доме обжегшись на молоке, дули на воду. Домик в Кфар Врадим с начальной ценой в 2.15М (очень хорошая цена) показывал риэлтор. После жестокого торга скинули на 2.025М. Инженер, оценщик (долго удивлялся цене), все как полагается. Клиентам нужно было освободить съёмное жилье до середины августа. 1.07 подписали договор, 17.07 взяли ипотеку на условиях банковских работников. Ребята получили 🏡. Порекомендовал ремонтников, надеюсь уложатся вовремя. Спасибо команде и всем кто участвовал в процессе.

P.S.: 17.08 проведем с Лупинским фронтальную лекцию в ТЛВ «Как купить квартиру за минимум денег и времени». Интересно? Пишите!

P.P.S.: С августа запустил партнёрскую программу для клиентов, которые меня рекомендуют. Малая копейка, лучше большого спасибо.

©Миха Нешер. Помогаю купить свой дом в Израиле на 10-50% дешевле.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Фотография довольной клиентки ©Ольга Беренштейн

Обычно в процессе сделок по покупке недвижимости я спокоен, а тут нервничал всю дорогу. Квартира в Хайфе которую выставили за 1.5М шекелей, в итоге клиентка купила за 1.15М в течении 2 часов после того как увидела. Заключили предварительное соглашение с продавцом Ахмедом. Адвокат продавца, тоже Ахмед, представлял обе стороны и договор подписали только спустя 4 месяца. Покупательница — одиночка старше 55 с относительно низкой зарплатой и соответствующими ограничениями по ипотеке и высокой страховкой.

Все шло через пень колоду. Ипотека продавца была выше чем ипотека покупательницы, и нужно было погасить часть из первого взноса. Остальное продавец решил перевести на другой объект и банк потребовал заморозить дополнительные 5% от суммы. Письмо о намерениях банк выпускал трижды.

Адвокат пропадал и появлялся игнорируя письма, звонки и воцапы и судя по действиям не совсем понимал в недвижимости. Споры с оценщиком по поводу заниженной оценки и отсутствие необходимых бумаг. Все что могло случиться — случилось.

Выстраивание структуры этой ипотеки было высшим искусством. Требовалось учитывать ожидаемые денежные поступления на различные сроки, отсрочку платежа тела ссуды до вселения, возможное предварительное погашение и предсказуемый рост учётной ставки и инфляцию. По процентам получилось прям очень хорошо, последние изменения вносили на подписании с банком.

Вообщем мы сделали это, ребята. Особое спасибо Ирис за терпение и настойчивость.

P.S. На фотографии я с Игорь Лупинский на Лучшем Радио. 17.08 вместе проведем ПЛАТНУЮ лекцию в офисе в ТЛВ «Как купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле». Пишите если интересно.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Начали активно появляться квартиры, дома и земельные участки от коллекторов (оцлапа)
К концу года, к сожалению, будет больше. Людям реально тяжело с платежами из-за поднявшихся ставок.

Ну, что же, мы готовы. Процесс сопровождения покупки через оцлап уже провели с 5 клиентами + 3 собственных сделки. Занимает до полугода и участие в 5 до 15+ торгов. Разница с рынком дешевле на 10-25%.

Как всегда сопровождаем весь процесс от А до Я с гарантией результата.

Мы поможем:
— поставить задачу, проверить возможности и провести всю подготовку к покупке
— отследить подходящие варианты
— проверить недвижимость юридически и физически
— поучаствовать в торгах и остановиться на оптимальной цене.
— согласовать договор
— найти финансирование
— взять ипотеку

Необходимо минимум 30% своих денег и готовность сразу брать ипотеку в короткий срок. Мы умеем вытаскивать ипотеку за полторы-две недели.

На картинке только квартира. Дома, участки и коммерция отдельно там есть два в Кфар Йоне и в Раанане . Не спрашивайте где беру данные, это платная база в которую в ручную собирают объявления со всех источников.

Если интересно пишите прямо сейчас в личку. Побеседуем.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

3 завершенных сопровождения за неделю. 2 из них сложнейшие за 17 лет. Начнем с простого.

Давние знакомые наконец решили купить квартиру. Определились с бюджетом 2.4М — 600К своих и 1.8М ипотеки. Сумасшедший весенний рынок внёс свои коррективы и бюджет вырос до 700К своих (с ссудой) и 2М ипотеки.

На первой квартире упоротый продавец 4-х комнат, 110 метров, с 2.85М не хотел спускаться никак. Ну и фиг с ним. Нашли застройщика с построенным домом, квартира 5 комнат, 125 метров, за 2.75М технично сбили его на 2.7М. И закрыли сделку.

Ипотеку взяли меньше, чем за две недели, несмотря на проблемы со страховкой. Так получилось, что благодаря другому клиенту взяли на условиях банковских работников. Проскочили в последний день до индекса.

Продавцы и риэлторы ещё не осознали, что рынок стопорнулся, а вот банки, таки да. Звонят, просят присылать клиентов. Ну мы работаем. Кстати застройщик сразу после нас поднял цену ещё на 100К.

Об остальных сделках ещё напишу. Там супер интересные кейсы.

Фотография Ольга Беренштейн . Целая серия меня-красавчика.

P.S.: Время на сопровождение покупки квартиры освободилось. Так, что пишите в личку. Помогу.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Ваше время пришло. В июне выходят новые лотерии 5.000 квартир по программе #дира_бэнаха:

— Ашдод
— Ашкелон
— Рамат Ган
— Иерусалим
— Хайфа
— Лод
— Эйлат
— Димона
— Арад
— Бейт Шемеш

По городам — до Эйлата нормально, остальные зависят от ваших обстоятельств. До конца года по программам будут разыграны ещё 20-25.000 квартир.

Нам нужно срочно поговорить если вы хотите купить квартиру в Израиле на 20-50% дешевле рыночной стоимости для жилья или инвестиции. Напишите мне:

— Если вы НЕ знаете о государственной программе и как в ней участвовать.
— Если вы слышали о программе и до сих НЕ зарегистрировались.
— Если зарегестрировались и НЕ знаете как записаться в правильные города.
— Если НЕ в состоянии отслеживать все изменения программы и лотерии.
— Если НЕ знаете как выиграть или выиграли и НЕ знаете как проверить застройщика, проект и выбрать квартиру.
— Если недостаточно владеете ивритом чтобы прочитать договора застройщика и провести весь процесс самостоятельно
— Если не знаете как выбить лучшие условия из банков и откуда взять денег на первый взнос.

Только на сегодня по случаю июньской лотерии ПЕРВЫЕ 10 консультаций бесплатно. Обращайтесь в личку, если мы ещё с вами НЕ разговаривали. Не откладывайте на потом!

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Ее звали Лена-танк.

Вернее, так ее назвал я, когда увидел впервые — длинные ногти, объемный бюст и мощный напор. Маклерша шла на моих клиентов как танк: «да вы не волнуйтесь — отличный дом, все законно, участок большой. И родителям вашим будет место на пристроечку, все как вы хотели…. Несите деньги, заключаем договор, скорей-скорей, пока не началось».

— Миха, хороший же вариант, — обрадовались мои клиенты, ребята-айтишники. Они хотели дом, чтобы устроить там отдельную жилплошадь для пожилых родителей. И вот, кажется, дом нашелся. Подумаешь, там какой-то странный балкон, из которого сделали комнату, но Лена-танк сказала, что все законно.

В год я помогаю заключить около 70 сделок. За год я просматриваю 300-500 объектов. Проблемные дома и квартиры я чувствую…ну, пусть будет спинным мозгом. И этот дом был из таких, чтобы там не говорила Лена-танк.

Мы пригласили оценщика и выяснились интересные вещи — балкон был незаконным, что сразу уменьшило стоимость оценки. А еще площадь участка была максимально использована, и там нельзя было пристроить даже конуру, не говоря уж о квартирке для родителей. Лена-танк ругала меня последними словами, но от этого дома мы отказались.

И вскоре нашли новый. Пусть немного дороже. Сторговал с 2.6М до 2.45М. Пусть со своими проблемами — почти год продавцы переводили его из управления земельными участками в частный реестр.

За время этой бюрократии цены выросли на 150-200К, и продавец тоже захотел накинуть соточку. Но тут я превратился в танк) В результате мы сговорились на скромные плюс 20К, и мои клиенты все равно получили дом по цене ниже рынка. За 2,47М , когда как в том районе подобные объекты стоили уже все 2,6-2,8М.

В результате Лена-танк канифолит мозг другим покупателям. А мои клиенты взяли ипотеку, въехали в дом и перевезли родителей. Как и было задумано, в отдельную единицу жилья.

А вообще я снимаю шляпу перед героями, которые самостоятельно покупают недвижимость в Израиле, особенно впервые.

Хорошо, если они не попадут под Таню-танк «быстрей-быстрей, цена хорошая, надо брать» и не возьмут жилье с незаконной перепланировкой.
Хорошо, если у них получится поторговаться и что-то выторговать.
Хорошо, если оценщик адекватно оценит недвижимость.
Хорошо, если они возьмут ипотеку, на которую рассчитывали.

Ребята, вы реально герои. Я знаю, сколько сил и нервов вы на это потратите. Но сэкономите ли? Не факт. С моим сопровождением ваш дом или квартира все равно обойдется дешевле, чем самостоятельное геройство.

________________

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Если нужен краткий практический ЛИЧНЫЙ курс «Как купить квартиру по государственной программе без своих денег» пишите мне или Игорь Лупинский

Вы получите ответы на вопросы

— Как без особого желания и под жесткое пинание записаться на лотерии и выиграть?
— Как выбрать правильную квартиру?
— Как найти и заключить договор с инвестором?
— Как изменить договор с застройщиком?
— Как отодвинуть и опередить платежи?
— Как создать положительную кредитную историю и показать доходы для банка?
— Как взять ипотеку в праздники за две недели?
— Как сделать чтоб банкир который подписывал сказал, удивившись, что полученные проценты ниже плинтуса?
— Как защитить ставки в ипотеке от повышения?

Это был познавательный процесс. Спасибо партнёр.

За эту неделю больше десятка моих клиентов выиграли квартиру в #дира_беанаха. География поражает: Ашдод, Ашкелон, Офаким, Бат Хефер, Ришон лецион, Ор Йеуда, Эйлат, Лод, Акко. В некоторых города по несколько клиентов.

На мой взгляд это единственная возможность купить квартиру на 20-50% дешевле рыночной стоимости. Пишите дружочки, поможем.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

История пяти сыновей и одной вдовы

Жил-был один адвокат, и было у него пять сыновей и жена. А когда он умер, то оставил им в наследство дом. Один на всех)

Когда вдова узнала, что получит наследство поровну с сыновьями от первого брака, то очень разозлилась. Потому что была она адвокату гражданской женой. Была бы умной — заставила бы адвоката жениться. Или хотя бы написать завещание в свою пользу. А так получила одну шестую дома, который вся эта компания наследников решила продать

Месть вдовы была не то чтобы страшна, но неприятна. То оценщика не пустит, то риэлтору дверь не откроет. Ну и под конец на получение ключей бабуля укатила в Эйлат. Мне тоже пришлось поучаствовать в неприятностях — я представлял интересы покупателей, интеллигентной семейной пары.

— А вдруг Миха не сможет для нас ничего сторговать, цена вроде адекватная, куда уж ниже?
— А вдруг Миха пойдет навстречу вдове, она так заламывала руки?
— А вдруг в доме есть какая-то проблема, а мы не заметим?

Клиенты были недоверчивы. Им везде чудился подвох. Но я, как тот кот в сапогах, всегда на стороне клиентов, как бы вдова не сопротивлялась) Не обещаю, что превращу вас в маркизов или помогу жениться на принцессе, но замок выторгую по лучшей цене.

Например, тот дом в Ариэле — наследники просили за него 2 280М, а я сторговал за 2 100М. Всегда исхожу из того, что ваши условия сделки у вас уже есть, а я могу сделать условия еще лучше. Продавцов мы дожимали несколько месяцев, в каждом раунде переговоров сбрасывая по 20-30К. Долгая кровавая сделка, но сейчас уже на 20% дороже.

В результате выигрыш клиентов — 180К и немножко нервов, в то время как мы с коллегами собирали наследников на подписание сделки. Один наследник жил за границей, другой наследник был адвокат, а вдова не горела желанием освобождать свой чудесный дом. Но это уже совсем другая история — как собрать шесть наследников одновременно на подписание договора и взять ипотеку.

Предпочитаете здоровый крепкий сон? Обращайтесь за помощью в сопровождении сделки. Всегда на вашей стороне — получаю для вас лучшие условия и выторговываю квартиры, дома и зАмки)

P.S. Фотка с нашего палисадника. Как я шучу Лена проапгрейдилась и закопала в землю бюджет одного клиента. Зато красиво. Шесики поспели приезжайте собирать 🙂

————————
©Миха Нешер. IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Ваша квартира вас дождется

— Миха, давай брать, а то будет как в прошлый раз, — переживал Максим.

Прошлый раз, действительно, было больно. Позапрошлый тоже. Три, а то и четыре квартиры увели у нас из-под носа. Только я начинал торговаться, как приходил новый покупатель и забирал квартиру без торга. Поэтому, когда мы нашли подходящую квартиру в Нешере и начали торг, Максим с женой занервничали: «Миха, мы уже скинули двадцать тысяч, давай брать».

Ребят можно понять. Один из самых сложных моментов в переговорах — выдержать, пока я методично скидываю цену. На 20К, потом еще на 10К, и еще. Кажется, что это небольшие суммы — но из этих небольших сумм сложится ваш будущий ремонт.

Всегда говорю клиентам: все, что ваше — будет ваше. Вы непременно дождетесь своей квартиры, даже если предыдущие три у вас уведут. Просто те квартиры были не ваши. А ваша вас ждет. С балконом или с садиком, с большим салоном или с отдельной кухней, с видом на море или на горы. И с окнами, в которые так легко поймать вечерний бриз.

Поэтому не надо нервничать, переплачивать, сразу соглашаться на цену продавца и прочего фанатизма. Если вы доверили мне сделку, просто отпустите. Дайте сделать свою работу. У меня Лена после 25 лет совместной жизни, когда я торговаться начинаю в сторону уходит. Умею, знаю, практикую.

Даже если продавец говорит 1 210М, и ни копейкой меньше, как у ребят.
Даже если продавец уперся в 1 190М и мамой клянется, что эта цена — последняя.
Даже если продавец клянется мамой две недели и не сходит с места на сантиметр.

10 тысяч за маму, 10 тысяч за папу, и в результате ребята купили квартиру в Нешере за 1 140М, или на 70К дешевле. Что скажете, это хороший дисконт?)

Если вам надо, чтобы кто-то с крепкими нервами поторговался за вас и выжал из продавца все, что тот даже не собирался скидывать, зовите. Рынок знаю, переговоры люблю. Получаю лучшие условия для клиентов.

P.S. Фото с Леуми с подписания ипотеки. Ребята на прошлой неделе закончили.
————————
©Миха Нешер. Как купить квартиру в Израиле в 2 раза дешевле?

Как купить квартиру Израиле, если вы полгода в стране и не разбираетесь в недвижимости?

Таня и Леша были обычными новыми репатриантами, полгода в стране. Иврит на уровне «сафа каша», низкие доходы и веселое непонимание, как все устроено в Израиле. Единственное, что отличало их от сегодняшних репатриантов — они успели до короны и до войны.

Про мехир лемиштакен они услышали от знакомых. Ребята сразу поняли, что это — единственная возможность купить квартиру в Израиле без своих денег и остаться в плюсе. Они даже смогли сами записаться на программу, но запутались в лотереях. Тогда они обратились ко мне, и правильно сделали)

Выбрать подходящую лотерею — один из самых сложных этапов в #дира_бэанаха. Когда клиенты приходят ко мне со своими вариантами, во многих случаях мы выбираем что-то другое. Другой город и другой проект — выгодный и с надежным застройщиком.

За семь лет работы с программой я уже знаю всех застройщиков. Кто получит разрешение на строительство быстро, а кто не факт. Кто построит качественно, а кто будет экономить на материалах. Кто сдаст дом вовремя, а кто завалит сроки…

Вместе с Таней и Лешей мы выбрали Ор Йеуду. Через три месяца они выиграли трешку за 950К в новом спальном районе. Пока ребята ждали выигрыш, они успели съездить в Россию, продать там свою квартиру и завести деньги на счет. Это и был их первоначальный взнос в 100K.

А потом началось веселье. Ребята были меньше года в стране — Таня работала, у Леши был мелкий бизнес. Банк рассматривают доходы бизнеса только после года работы, у Леши было меньше. Пришлось устраивать его на работу и с боем выбивать ипотеку. Вобщем бились как львы и победили.

Потом мы боролись со строительным индексом, потом всплыло что-то еще… Без помощи новые репатрианты вряд ли бы с этим справились. Но непосильных задач не бывает, когда за дело берется Миха и его команда. Так что мы всех забороли и все решили. Ребята живут в своей квартире и платят ипотеку, а не спонсируют чужого дядю на съемном жилье.

Предупреждая вопросы в комментах: «везет, они успели продать квартиру в России, сейчас такой возможности нет, где взять деньги на первоначальный взнос?», отвечу — возможности есть всегда. Когда клиенты видят «3х комнатная квартира в Эйлате за 560К», деньги чудесным образом находятся. Ссуды, друзья, частные инвесторы, наконец. Обращайтесь, все найдем.

Напомню, что запись продлили до 10 апреля. Почему? Чтобы успели записаться те, кто не слышал, не знал или отвлекся на события в мире.

Если вам нужна помощь в регистрации на программу, выборе лотереи или квартиры, проверке застройщика или в оформлении ипотеки — пишите. Все решим.

P. S.: Напоминаю ближайшая лотерея в июне. Пожалуйста зарегистрируйтесь на программе до. Если нужна помощь пишите.

______________
©Миха Нешер. Помогаю Как купить квартиру в Израиле в 2 раза дешевле?

Хамец съели, что не съели то выкинули, что не выкинули то сожгли, что не сожгли то продали. Перед праздником активно зачищал хвосты, что успел, то успел. Парочка ипотек остались на холь амоед. Насыщенный месяц был.

Раз за разом напоминаю себе о своей цели: помочь купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле. По гос. программам это Как купить квартиру в Израиле в 2 раза дешевле?

Самый главный мой враг это спрос, который не собирается уменьшаться, а растет вместе с ценами и процентными ставками банков. Ближайший год нас ждёт очередной рост цен на недвижимость вместе с благословенной алией. Рекомендую покупать сейчас или как минимум зарегистрироваться на программу #дира_банаха до конца года будут разыграны ещё 25.000 новых квартир, повторные

На праздниках запланированы работа над сайтом и переведение всего под бренд IsraDom, уже 7 человек в команде и будем расширяться.

Хаг Песах кашер весамеах.

Шесть комнат в Ришоне за 1.550М и немного нервов

Дина и Борис ждали разрешения на строительство уже два года и немного нервничали.

Ребята выиграли в #дира_бэанаха квартиру в Ришоне в 2019 году. Но прошел год, потом второй, а застройщик все не мог получить разрешение на строительство.

— Миха, может, нам уже стоит отказаться и поискать квартиру на рынке, — волновался Борис. Но я порекомендовал ребятам сидеть на попе ровно, ждать и не дергаться. И на это были причины. Смотрите сами:

Совокупный доход у Дины и Бориса — 25К на семью. Они накопили на первоначальный взнос 250К. С такими доходами и со всеми возможными ссудами их ждет квартира примерно за 1.6М. Будет ли это шестикомнатная квартира в Ришоне? Конечно же, нет. В Ришоне этой суммы им с трудом хватит на трешку.

Застройщик получил разрешение на строительство в конце 2021 года. Шестикомнатная квартира 140 метров за 1.550М — идеально для пары с тремя детьми. Сразу после того, как мы подписали договор, ребята прислали мне флайер от того же застройщика — пятикомнатную квартиру на 120 квадратов предлагалось купить за 3М. В том же Ришоне, в том же проекте. От того же застройщика. На том же этапе строительства. Только по ценам свободного рынка.

Я помог ребятам выбрать квартиру и оформить ипотеку — они взяли 1.3М с начальным платежом 800. Выплаты будут расти в соответствии с платежами застройщику. И в конце они будут платить в районе 5.500. Меньше чем платят за аренду сейча. Процесс пошел, дом строится. В начале 2024 ребята планируют переезд.

Иаков ждал свою Рахиль 14 лет. Дина с Борисом получат свою шестикомнатную квартиру в Ришоне гораздо раньше — через пять лет с момента регистрации на программу. Да, пришлось подождать и немного понервничать, но результат того стоил.

Эта история начиналась в 2019 году. Сейчас большинство лотерей выходят уже с разрешением на строительство. Записаться можно до 10 апреля. Если вам нужна помощь в регистрации на программу, выборе лотереи, оценке застройщика или в оформлении ипотеки — пишите в комментариях. Разберемся.

P. S.: Фото с сегодняшнего подписания ипотеки в Леуми. Это тоже прекрасная #клиентская_история покупки квартиры в Раанане.
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Как купить квартиру в Израиле, если вы живете за границей

— Миха, давай откажемся от сделки. Ипотека еще не одобрена, мы опаздываем на месяц, застройщик не будет нас ждать…

Андрей уже в третий раз пытался отказаться от трешки в Ор Акиве, которую он выиграл по мехир лемиштакен. Квартира была хороша — высокий этаж, вид на море, и всего 850К. Я не мог позволить Андрею отказаться от этой сделки по программе #дира_бэанаха и совершить большую ошибку)

С самого начала я знал, что сделка будет сложной — Андрей с женой жил и учился в Германии. Единственное, что связывало их с Израилем — теудат зеут. У ребят не было официального дохода, который можно показать для ипотеки. Но было горячее желание купить квартиру в Израиле как инвестицию или запасной аэродром.

Структуру сделки пришлось тщательно выверять. Регистрация на программу, выбор квартиры, подписание договора и ипотеки — все должно было идти одно за одним, чтобы Андрей как можно меньше мотался в Израиль во время короны.

Кстати, именно корона нам и помогла. До пандемии зарегистрироваться на мехир лемиштакен можно было только лично — прийти в управляющую компанию, заполнить анкету…. Теперь все можно оформить через мейл. Не важно, где вы сейчас, в Германии или в Штатах, главное — чтобы у вас был теудат зеут, а дальше я помогу.

Андрей прилетал в Израиль два раза. Вначале мы выбрали квартиру и в тот же день подписали договор. Кажется, что Андрею повезло сделать все за один день, но это не везение, а работа — моя и моей команды.

Второй раз Андрей прилетел на подписание ипотеки. С ней тоже пришлось повозиться.

Для ипотеки Андрею нужен был израильский доход, но вы же помните — он живет и учится в Германии. Поэтому я помог ему трудоустроиться в Израиле, чтобы банк был доволен. Это тоже было непросто — мы справились, но из-за банковских проволочек на месяц опоздали с платежом застройщику.

Именно тогда Андрей позвонил мне со словами «все пропало». Но выход есть всегда. Застройщику в госпрограмме невыгодно возвращать квартиру и проще договориться. Да, за месяц задержки мы получили штраф…. в пару сотен шекелей. Как вы понимаете, Андрей это пережил.

Пять месяцев ушло у нас на весь процесс. Трешка в том же доме сейчас продается за 1400К. Андрей купил такую же, но за 850К. По программе мехир лемиштакен. Всего за два визита в Израиль и 100К шкл. своих денег.

Записаться на лотерею можно до 10 апреля. Если вы сейчас не в Израиле, но хотите зарегистрироваться — пишите, помогу. Если в Израиле и хотите купить квартиру в два раза ниже рынка, тоже пишите)

P. S.: На фотке я в Тфахоте помогаю подписать ипотеку, но это уже совсем другая история. Имя героя и город изменены.
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Как мама-одиночка купила квартиру в Ашкелоне.

— Миха, у нас, наверное, ничего не получится — у меня нет денег даже на первоначальный взнос. Ипотеку мне тоже не дадут — я мать-одиночка, зарплата чуть выше минималки. Я, наверное, зря вас беспокою…

Инна жила где-то на юге — получала 7,5К, снимала квартиру и одна растила ребенка. Но даже при этих скромных вводных у нее был шанс на собственную квартиру.

Я помог ей зарегистрироваться на мехир лемиштакен — это единственная возможность купить квартиру в Израиле, даже если у вас нет накоплений и высокооплачиваемой работы в хайтеке. В первый же розыгрыш Инна выиграла квартиру в Ашкелоне. Просторная трешка в хорошем месте за 750К — было понятно, что надо брать.

Первоначальный взнос был 100К, но я не переживал. Я еще не видел ни одного человека, кто отказался от возможности купить квартиру в два раза дешевле рынка и практически без своих денег

Инны не подвела. 20К она таки скопила. Еще 40К заняла у родителей и друзей. А еще 40К был подарок от государства, который шел вместе с ипотекой. Так, с миру по нитке мы внесли первоначальный взнос.

С зарплатой 7,5К шекелей сложно оплачивать ипотечные платежи. Учитывая, что пока квартира строилась, аренду Инне никто не отменял. Поэтому мы взяли максимальную отсрочку и вносили ипотеку в соответствии с платежами застройщика.

В результате, до того, как вселиться в новую квартиру, Инна платила всего по 150 — 400 в месяц. Уже совсем перед въездом это было вполне подъемные даже для матери-одиночки 750 шекелей. А после новоселья она начала платить ипотеку
2,5К — даже ниже, чем была ее предыдущая аренда.

Строительный индекс за 2021 неприятно удивил на 15,600. Эту сумму пришлось выплатить застройщику при вселении. Но предупрежден значит вооружен, Инна за 2.5 года строительства сумела скопить эту сумму. Рыночная цена квартиры на данный момент 1.3М.

Мы вытянули эту сделку копеечка в копеечку. Протащили верблюда в игольное ушко, не задев ни бочка. Так что, даже если вам, как и Инне, кажется, что свое жилье в Израиле невозможно — может, стоит взять лотерейный билет и сыграть в #дира_бэанаха

Кстати, запись на лотерею продлили до 10 апреля. Есть проекты в центре и на периферии от 8 тысяч шекелей за кв.м. — это значит,что за 650 — 750К вы можете купить новую трешку.

Если есть вопросы, пишите. Помогу зарегистрироваться на программу, записаться на правильные лотереи, проверить застройщика, выбрать квартиру и оформить ипотеку.

P.S.: Фотка с позавчерашнего выбора квартиры в Ашкелоне. Но это уже совсем другая #клиентская_история.

______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Шалом Алейхем.

За две недели внутренняя повестка страны полностью сменилась на внешнюю. Мы забыли о короне, палестинцах, Иране. В ленте война, беженцы, гуманитарка (не надо памперсов, лучше адрессно проверенным людям деньгами), картинки, репосты и прочее.

Молча, помогаю чем могу. Не хочу лезть в публичное обсуждение, времени жалко и флаг у меня один — израильский. Поэтому поговорим о том в чем понимаю о израильской недвижимости и влиянии происходящего на нее:

1. Ближайшие несколько месяцев, а возможно и лет спрос и соответственно цены на съем и покупку квартир в Израиле будут расти.

2. С арендной для новоприбывших есть большая проблема у них нет ни чеков, ни гарантий, ни во многих случаях денег и работы. Особенный спрос на меблированные бюджетные квартиры. Со сьемом к сожалению помочь не могу. Пока зима поищите на Airbnb и букинге и договоритесь на длинный срок. Риэлторы уже сейчас отказываются.

3. По поводу покупки. Покупайте сейчас. Не ждите ни секунды. Есть средства — покупайте вторичку. Лучше в центре, хуже на переферии, осторожно с городами со смешанным арабо-еврейским населением. Нет денег — регистрируйтесь на государственные лотерии #мехир_лемиштакен, #мехир_матара, выиграете — разберемся. Не важно первая квартира или вторая. Другой такой возможности купить квартиру на 20-40% дешевле рыночной стоимости не будет. В марте выходят 10.000 квартир в лотерии. До конца года ещё 20.000. Очень много в центре. Просто регистрируйтесь. Не ждите!

4. Цена денег вырастет. Инфляция, прайм и строительный индекс все поднимется. Лучше взять и пересчитать ссуды и ипотеку сейчас. И рассматривать постоянные проценты без привязок.

5. Государство как всегда будет опаздывать. На него не стоит особенно рассчитывать. Вместо того чтобы строить многоквартирные дома в аренду в центре по быстрым технологиям строительства (у нас есть — капитальное с разрешениями при котором каркас можно поднять за две недели и за столько же закончить отделку и подключение) государство будет напихивать новоприбывшими третьесортные гостиницы и ставить караванные городки.

Мы реально сейчас думаем привлечь инвесторов и закупить по максимуму отделки и стройматериалов за границей . Это не пропадет и не испортится и доллар низкий. Проблема другая в отсутствии рабочих рук на всех этапах строительства. Израиль эту дыру ничем не заполнит, нужны тысячи рабочих и желательно не палестинских.

Кстати уже идёт волна отожествления палестинцев с украинцами. Так что не понятно в чьи цвета окрасят Эйфелевую башню в нашей следующей заварушке. Помощи ждать неоткуда. К счастью мы сами можем за себя постоять. Горжусь Израилем. Все равно скажут, что мы помогаем мало, но от этого мы не перестанем помогать.

P. S.: Во вторник в 20:00 в ФБ проведем эфир с Игорь Лупинский «Недвижимость и деньги. Куда бежать?»

P. P. S.: Сделаю то, чего никогда не делал. Если вам нужна помощь с ипотекой, покупкой квартиры, записью на государственные программы — поделитесь постом, отметьтесь в коментариях и напишите в личку свой телефон. Свяжемся и поговорим.

В феврале-марте 2022 года в Израиле разыграют в лотерею право приобрести около 10 300 квартир по сниженной цене. Это число включает квартиры, строящиеся по двум программам доступного жилья –

Проводит лотереи министерство жилищного строительства. Участвовать в них могут молодые люди и семейные пары, не имеющие собственного жилья. Они получат дополнительную льготу: при покупке жилья победители лотереи не должны будут оплачивать услуги адвоката – 5 тысяч шекелей. Также индекс затрат на строительство для них не будет привязан к полной стоимости квартиры.

Квартиры с 20-процентной скидкой будут разыгрывать в 35 городах страны. Больше всего дешевого жилья разыграют в Лоде – 1338 квартир.

В Ашдоде победители лотереи смогут купить 860 квартир со средней скидкой 327 тысяч шекелей. В Ашкелоне – 695 квартир со средней скидкой 233 тысячи шекелей

В Иерусалиме 468 квартир будут выставлены на продажу со скидкой примерно в 453 тысячи шекелей. В Рамат-Гане будет разыграно 349 квартир со скидкой около 490 тысяч шекелей, в Хайфе – 320 квартир со скидкой около 250 тысяч шекелей.

Полный список городов и число квартир, разыгрываемых в лотерею, приводит 12-й канал ИТВ:

Офаким – 521;
Эйлат – 301;
Ор Иегуда – 322;
Эльад – 257;
Ашдод – 860;
Беэр-Шева – 295;
Ашкелон – 695;
Беэр Яаков – 512;
Бейт-Шемеш – 410;
Бней-Брак – 289;
Бат Хефер – 299;
Димона – 680;
Хайфа – 320;
Тверия – 41;
Туран – 178;
Иерусалим – 468;
Кармиэль – 24;
Лод – 1338;
Маале-Эфраим – 21;
Маале-Адумим – 18;
Мицпе-Рамон – 9;
Назарет – 283;
Акко – 448;
Нетивот – 43;
Афула – 169;
Аррабе – 70;
Цфат – 394;
Кирьят-Тивон – 51;
Кирьят-Шмона – 72;
Рамат-Ган – 349;
Рехасим – 296;
Тель-Авив – Яффо – 163.

*Источник: Детали. Ссылка в комментариях

____________________

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

Неделя договоров: 2 мехир лемиштакен, 1 новостройка, 1 вторичка, 2 ипотеки. И история про риэлторшу-пираньку в конце.

Клиенты подписали:

1. Мивасерет 4 комнаты за 1.18М при том, что на рынке продают начиная с 2.6М

2. Ариэль 4 комнаты 105м. за 855К рыночный минимум 1.4М

3. Новостройка в Нетании 5 комнат 140м заселение в апреле — 3.03М сторговали с 3.15М рыночная 3.4М

4. Отремонтированный дуплекс 5 комнат 130м в Кфар-Сабе вторичка 2.52М сторговали с 2.65М.

Ипотеки, пересчёты, переговоры, бесконечные консультации.

Утро пятницы провел с «бесполезными» в ФБ объясняя основы демократии. И зачем мне это? Вместо того чтобы накатать объявление о так необходимых мне продажниках.

Ладно. Время пришло, можно рассказывать истории о риэлторах.

Риэлторша-пиранька.

Клиенты с бюджетом 2.8M искали квартиру активно. Все как мне нравится в сопровождении: смотрели квартиры и приглашали меня на то, что понравилось — торговаться. 2.8М это прям впритык по ипотеке без дополнительных ссуд.

Были с ними на двух сделках:

Первую отменили из-за того, что новостройка с длительным заселением, высокой ценой и риском строительного индекса, который мог повысить цену ещё больше. И застройщик был не самым лучшим.

На вторую привел риэлтор. Вторичка 2010 выставленная на продажу за 3.0М риэлторшой продавца. Две ошибки: мой клиент с порога заявил, что готов заплатить 2.95, пиранька великодушно согласилась на 2.97. И риэлтор который привел моего клиента на квартиру делегировал все переговоры пираньке.

Когда цена оглашена очень сложно торговаться. Но что-то мучали меня смутные подозрения. То ли то, что квартира была выставлена полгода назад за 2.65М и не продалась, то ли то, что хотели 10 месяцев освобождения и ипотеку сразу, то ли, что пиранька требовала ответа «завтра до 12, иначе выставлю на рынок, покажу и продам».

Короче поговорил я с банковским и оценщиками в этом районе. Услышал, что больше чем 2.8-2.85М не дадут и сделали вместе с клиентом письменное предложение на 2.87М с готовностью пошагово подняться до 2.9М. Мой клиент был готов и больше заплатить, но с более ранним выселением и нормальными условиями платежей.

И тут начался террор. Пиранька звонила мне кричала, что «никакого торга не будет и вот-вот она выставит квартиру на рынок и продаст ее», потом бросала трубку, звонила покупательнице и кричала, «Миха ничего не понимают в недвижимости, специально срывает сделку» . Напомни она представляла продавца и никакого отношения к покупателям не имела. Риэлтор который привел моих клиентов самоустранился и покорно ждал комиссии.

Мои клиенты согласились на все условия продавцов и передали сделку адвокату. Да, да 2.97М, 10 мсц. освобождения и кошмарные платежи Но тут возник вопрос ипотеки и они прислушались к моему совету взять предварительного оценщика. «Оценщик? Какой оценщик? Вам не нужен оценщик!» верещала пиранька. И таки добилась своего. Была послана в пешие эротические путешествия.

Потому что клиенты хотят спокойствия, а не вот этого всего. Покупать в кайф, а не террора. Кстати сделки о продажи квартиры я не видел до сих пор. Хотя прошло 4 месяца.

По итогам клиенты купили в другой новостройке за те же деньги, только без головняков и долгого освобождения.

Шабат Шалом на вас.

P. S. Фото с моей новостройки по мехир лемиштакен. Уже достроили. В конце года примем.

_______________
© Миха Нешер помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

А в Вилобаджо продолжается веселье.

Чукча совсем превратился в читателя. Писать нет времени. Фигачим. Эта неделя посвящается #мехир_лемиштакен

Воскресенье — Модеин:

— договор на рош аин 1.53M 6 комнат дират ган. Рыночная цена выше 2.3М сдача в 2023

— Выбор квартиры в Мивасерет. 4 комн 1.18М своих 119К при рыночной цене 2М+

Понедельник — Нагария:

Подписание ипотеки. Важно было успеть взять до 15.01, чтобы не попасть на строительный индекс. Это мой единственный проект в котором каблан не спешил предоставлять платежки и банковское сопровождение. Выдали 15.12.21. И нагло повесили строительный индекс за 4 месяца ожидания на клиентов.

Цена 1.184М. Оценка была 1.36М, не хватало на 10% первого взноса. Выход был — дополнительная ссуда Пришлось уговаривать другого оценщика поднять оценку. Сумел на 1.43М чего хватило на ипотеку 90% включая маанак.

Вторник — Нетивот:

Выбор квартиры в Ариеле. 4 комнаты 850К. 100К своих, в Ариеле нет маанака 🤦 Рынок 1.4-1.5М.

Среда:

— Хайфа подписание договора на квартиру в Ноф Агалиль 4 комнаты 931К, 50К своих. 1.2-1.3М

— Нетивот выбор квартиры в Ашкелоне и сразу подписание договора. 4 комнаты 1.123М. рыночная цена 1.5-1.6М.

Кто сказал, что мехир лемиштакен закончился? Все отлично работает. Теперь в лотерии выходят проекты только с разрешением на строительство. Участвовать могут одиночки старше 35 лет, либо семейные пары. Дальнейшие программы по тому же закаут. Можно покупать для жилья или инвестиции с минимальным количеством своих денег и 90% ипотеки.

Интересно?

________________
©Миха Нешер. Помогаю купить недвижимость на 10-15% дешевле.

Осторожно злые оценщики!

Закончил вчера кровавую сделку. Двух недельная задержка с ипотекой. Как говорится: «ничего не предвещало».  Квартира в Хайфе выставлялась за 1.75М при оценке пол-года назад в 1.7М сторговал на 1.61М. Даже близко подумать не мог что оценщик оценит ниже. Приехал на оценку, поговорил. Бум! 1.55М. И как раз эти 60К разницы были для покупателей критичными и запланированными на ремонт. И сразу в банк послали.

Взяли предыдущего оценщика, ну того, что  пол года назад, оценил в 1.7М. Слава Богу оценил по договору в 1.61. Выше договора это редкость. У мен за 16 лет было всего 4 раза. Вырулил с банком. Неправильную оценку на 1.55М «потеряли».

Та же ситуация в Бат Яме.

С 1.3М сторговал на 1.235М. На оценку послал знакомого по 5 сделкам оценщика. Правда пришла другая девочка из офиса и я был за границей. Бум! 1.02М! Понимаете? На 215К меньше с 75% ипотекой можно застрелиться. Хорошо хоть в банк оценки не послали.

Вернулся из-за границы, звоню оценщикам говорю: «Ребята вы совсем офигели? За 1.02М я готов 5 таких квартир купить». Поднял оценку до 1.2М. Хорошо, что я в ипотеки пришёл из недвижимости, а не наоборот. Понимаю как процессы работают и в 90% дотягиваю оценку до договора. А знаете почему оценщики занижают? Они не верят в рынок! Происходит что-то уж совсем непотребное со спросом и ценами.

Как вы сейчас чувствуете? Продолжим расти?

P. S. : Фотка с Леуми Дигитал, хорошо когда бизнес процессы эффективные.

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Важно! Об изменениях статуса.

Любое своё общение с клиентами я начинаю с нескольких быстрых вопросов позволяющих выяснить не изменился ли у него статус для банков и участия в программе махир ле миштакен. Это серьёзно влияет на вашу возможность получить ипотеку или даже заключить сделку.

Пример N1: клиент выигравший в мехир лемиштакен женился ДО подписания договора на НЕ гражданке Израиля. Закаут отменяется.

Пример N2: клиент подписал договор и уволился с работы до получения ипотеки. Принципиальное разрешение банка на ипотеку отменяется.

Что влияет на ваш статус?

1. Женились, развелись, овдовели?

2. Поменяли работу, уволились, вышли в неоплачиваемый отпуск, вам повысили или понизили ставку, закрыли бизнес, открыли бизнес, вышли на пенсию, сели на битуах леуми, взяли ссуду или кредит?

3. Вернувшиеся чеки, постоянные платежи (ораот кева) , платежи по картам, оцаа ле поаль, заморозки денег на счетах, задержка с оплатой ссуд или ипотеки?

4. Заболели, обнаружились серьёзные проблемы со здоровьем, попали в аварию, были серьёзные проблемы со здоровьем в недалёком прошлом о которых вы не рассказали, начали/бросили курить, занимаетесь экстремальным спортом?

5. Купили другую недвижимость? В недвижимости которую вы покупаете появилось дополнительное обременение, изменился статус владельцев, планируется пинуй-бинуй, тама, достройка, ремонт?

6. Какие-то изменения в финансовом или семейном положении? Денег стало меньше/больше? С вами собираются или не собираются жить ваши родственники? Добавилось/убавилось детей? Заканчивается аренда? Зашли дополнительные деньги или наоборот не зашли планируемые?

Все это изменения статуса, которые могут повлиять на сделку. Пожалуйста сообщайте о них консультанту с которым вы работаете как можно раньше. Хороший консультант может решить многие вопросы и проблемы , за исключением тех о которых не знает.

P. S.: Если чего-то упустил допишите в комментариях.

P. P. S.: Фотография с Ариеля. Ох и веселая сделка была. Расскажу когда закончится.

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Наивный лизинг хотел ограничить меня 20.000 километрами в год. За эту неделю я намотал 960, а завтра ещё Ашдод 🙂 так что могу прочитать лекцию о том как взять новую машину за смешные деньги. И стратегическое решение —  в будущем беру только новую.

Спросите: «Миха чем ты занимался эту неделю?» Ну спросите!

-Бат Ям — две сделки по мехир лемиштакен в Ашкелоне. 
— Нетания — проверка квартиры, подписание договора, пересчёт ипотеки, помощь в вселении, встреча с партнером. 
— Ашдод — сделка в Таме 32, и переговоры по вторичке, встреча с партнёром. 
— Тель Авив проверка двух квартир, переговоры по ещё трем, встреча с партнёрами. 
— Лод — подписание ипотеки. 
— Хайфа — повторный шамаут

В Ариель и Ришон ехать не пришлось — переговоры по телефону. И ещё много чего по телефону  ипотеки, пересчеты, консультации, опять переговоры, работники, клиенты, новые клиенты, хвосты, миштакен, посты, лотерии, инвесторы.

Прям чувствую, что приношу пользу. Помогаю купить квартиру на 10-15%. Второго Михи не хватает 🙂 это при том, что много вещей делегирую.

Как у вас неделя прошла?

Ну, что разберём ошибки клиента из прошлого поста, которые он допустил при покупке квартиры:

1. «100.000$ на счету в России» Хорошо хоть в долларах, а то в конце 2014 рубль к доллару упал в два раза. Перевод денег из России в этом случае занял несколько месяцев. Деньги были заморожены и клиенту пришлось доказывать их происхождение.

2. Ипотека на этот объект не могла быть выше 50%, и только один банк её давал на очень плохих условиях. Ипотеки под 1.5% в природе не существует, там минимум 2-3 составляющие под разные привязки. Доходы клиента пришлось с боем доказывать. И по итогам не удалось.

3. Клиент на тот момент не был гражданином Израиля, налог +8%

4. Цены на двухкомнатные номера в натанийской гостинице «Кармель» были в районе 750К так, что 890К (40К наличкой) + риэлторские были изначально намного выше рынка. И сейчас в 2021 году цены на том же уровне. Это по-моему один из немногих объектов который не выросли в цене. Слишком высокая цена управляющей компании. И непрекращающиеся проблемы.

5. Предварительный договор в этом случае был явно лишним. На договор вам всё равно понадобится адвокат, который

6. Клиент не провёл исследования рынка. В том же году за меньшие деньги я купил 3х комнатную квартиру в центре Нетании сдавал её на короткие сроки а в 2017 продал с 400К прибыли.

7. Ну и вера риэлтору стоила клиенту много денег. Сделку отменили из-за того, что клиент не смог взять ипотеку. Заплатил 10% штрафа — 85.000 шкл. С риэлтором судился за комиссию. Отсудил половину. Налоги вернули через полгода. Хорошо хоть на 40,000 шекелей налички взял расписку с риэлтора. Конечно эти деньги хозяин не увидел. Риэлтор собирался оставить себе «кассу».

Вторую квартиру клиент покупал уже с моим сопровождением. Там всё прошло скучно, без приключений. Потому что мои клиенты не ищут приключений, а ищут недвижимость.

На моём телеграмм канале опубликовал ссылку на руководство  «19 способов найти недвижимость». И еще 6 полезных инструкций: «Где взять деньги на покупку квартиры? «, » Как проверить недвижимость?», «Как торговаться с застройщиком? » итд.

Традиционное «Где я?» с консультацией в 🎁

_______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле

Я молчал про бюджет, «калиционные» деньги, норвежское правительство, массовый слив бабла в арабский сектор, массовую легализацию незаконного строительства и передачу земель арабам. Эту гребанную непрекращающуюся вакханалию в Кнессете.

Но о том что написано внизу молчать не буду. Самый нечестный налог — это налог на покупку квартиры. Этот налог на деньги за которые уже были уплачены все налоги и банковскую ипотеку.

В дополнении к регуляции запрещающей взятие дополнительной ипотеки на имеющуюся недвижимость для покупки следующей это звездец.

И нет цены не упадут, наоборот сделают виточек вверх перед тем как рынок встанет. А вот аренды вырастут. Это уже было.

Я понимаю, что котикам нужны деньги и даже понимаю откуда их берут, но зачем же так искусственно тролить рынок?

#клиентские_истории

Клиент рассказал о своём первом горьком опыте покупки квартиры в Израиле. В 2014 году решил приобрести #недвижимость_в_Израиле. 100.000$ были в России на счету. По рекомендации обратился к нетанийскому маклеру.

Тот сказал, что с этой суммой купить ничего нельзя, пообещал посодействовать со взятием ипотеки «до 75% под 1,5% годовых». И повёл клиента сразу показывать апартаменты в гостинице «Кармель». Мол, можно сдавать на короткие сроки и жить когда приезжаете в Израиль.

Покупателю все понравилось, риэлтор сказал, что 890,000 это последняя цена, торга нет и надо брать пока не ушло. И что хозяин просит 40.000 шекелей наличкой, чтобы сократить налоги. Предложил подписать предварительный договор. Ну и покупатель согласился. Лёгкая сделкая скажете вы? И вот началось ….

Дорогие мои, наверняка вы видите какие ошибки допустил клиент и как его ПОИМЕЛИ. Напишите пожалуйста ЭТО в комментариях. Поучаствуйте! Потом я либо апдейтом, либо отдельным постом напишу, что он натворил.

Вот, что сказал мне клиент, когда я объяснил как все можно было сделать правильно.»Понимаешь? Никто не учил меня покупать недвижимость. И цена которую я заплатил — это цена за опыт».

Если вы хотите избежать такого мерзкого опыта за свой счёт поставьте + в комментариях и я вам скину инструкцию «18 способов найти недвижимость без риэлтора».

В одной из групп задали вопрос «Где лучше всего купить квартиру за 1.5 млн. чтобы с неё побольше заработать». Правильный вопрос это не «где?», а «КАК?»

Решил сделать для вас мини- цикл постов о том «Как купить квартиру на инвестицию и увеличить её доходность на десятки процентов?» Пишу на основании 16 лет опыта в недвижимости, участия в более чем 500 сделках клиентов, 18 своих в Израиле и 6 в США. Пока 5 тем.

1. Цели, риски, время
2. Деньги
3. Место
4. Ликвидность
5. Процесс

«Свою квартиру» тоже можно рассматривать как инвестицию, но там есть нюансы и эмоциональная составляющая. Так что, тем кто покупает квартиру «для себя» цикл постов тоже будет познователен и практичен.

Напишите цифрой в коментарии наиоблее интересную для вас тему. 1, 2, 3, 4, 5 я иду читать.

Ну и традиционное, тот кто угадает откуда фоточка, получит телефонную консультацию по недвижимости в подарок.

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

В воскресенье помог пройти весь процесс сопровождения покупки недвижимости разным клиентам на разных этапах.

1. Четыре консультации. Одна личная, три телефонных.
2. Подписание договора о покупке квартиры в Хайфе.
3. Подписание ипотеки в Лоде.
4. Выбор квартиры по мехир лемиштакен в Ашкелоне.
5. Проверка квартиры вместе с оценщиком в Афуле.
6. Торг по новостройке в Ришоне и вторичке в Бат-Яме и Ришоне.
7. С десяток созвонов с клиентами на сопровождении и пару десятков рабочих переписок в вацапе.

Что я вам скажу, дорогие мои, выстроенный процесс работает. Результаты на лицо.

Сделка в Хайфе была канонической. Клиенты нашли квартиру в апреле. Два риэлтора, странные продавцы. Тëрки-матëрки. Сбил цену с 1.75М на 1.645М. С 1.665М дожимал как зверь. Камнем преткновения оставалось освобождение. Продавцы не нашли квартиру для себя, поэтому требовали 9 месяцев. Сошлись на 6 с подписанием договора в мае. Мои клиенты не рискнули подписывать договор до продажи квартиры в Москве и вернулись с деньгами только в сентябре.

Квартира оставалась непроданной и опять тëрки-матëрки. Предложили купить на тех же условиях, но продавцы утверждали, что у них есть кто-то с лучшим предложением. Сначала изменили освобождение на май, потом добавили ещё 10К, потом ещё 5К, и ещё 5К. Закрыли вечером 1.66М. Попросил у риэлторши подъехать, чтобы убедиться, что все ок. Не подъехала. Утром звонит и трагично сообщает, что продали другим покупателям за ту же цену. Убрали риэлторшу нахер. Я говорил с продавцом, клиент говорил с продавцом. Попытались накинуть ещё десятку. Никак. Не судьба.

Назавтра клиент посмотрел две квартиры в том же доме. На одной хозяйка хотела 1.85М , этаж выше, «дополнительная комната, балкон, дизайнерский ремонт» #вырвиглаз. Зашли с ней в переговоры. Но там вообще говорить было не с кем, она эту квартиру за ту же цену с февраля продавала и на копейку не сдвинулась. Клиент уже был готов заплатить, но оказалось, что хозяйка подписала сдачу в аренду. «Подумаешь, посдаëте годик». Потом начала требовать чек на 50К как залог серьёзности намерений если она откажет арендатору. Клиника. Не судьба

На третьей квартире все прошло как-то легко. Риэлторы выставили за 1.6М, сторговались на 1.55М и скинули НДС с комиссии, адвокаты оказались знакомы друг с другом. Маленькие нестыковки в виде отсутствия записи в табу и неуплаты аванса за балкон, решились. Вселение в феврале. Подписали.

Все что ваше — будет ваше.

Вчера праздновали :). С адвокатом Рами Крупник фотографии нет, хотя вся сделка проходила под его терпеливым сопровождением.

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Можно ли купить дом с двумя цимерами за 2.3М почти без своих денег?

Можно! Если все правильно спланировать и если помогают надежные партнеры: Игорь Лупинский , Рами Крупник и Micha Nesher .

15 лет у клиента заняло ко мне дойти. То есть, он читал, следил, готовился и наконец созрел на сопровождение покупки. Изначальный план был взять участок и строить. Участка клиент ждал больше года, непрерывно звоня землераспорядителю посёлка на Голанах в котором этот участок должен был появится. Дунам земли с разрешением на строительство дома и двух цимеров, видом на горы, в двухчасовой удалённости от цивилизации за символические 300К шекелей манили и прельщали. Но приключение со стройкой не очень.

Поэтому когда участки, таки появились, и мы посчитали математику, время и нервы строительства 375 жилых метров, эту опцию решили держать как запасной вариант

Денег на первый взнос было ноль. Все, как говорится, вложено. Ну, ладно, чуть больше нуля — 30К отложенные на первый взнос за землю. Этого хватало примерно на дополнительные расходы при покупке дома и всë. Зато был доход от иностранной компании в 60К шекелей в месяц и возможность «зачерпнуть», как говорил клиент, у друзей. Кстати доход от иностранной компании для израильских ипотечных банков это скорее минус, чем плюс. Нужно доказывать, что ты не осел.

Наше дело правое, победили левые. В этом же посёлке продавался домик за скромные 2.45М. Те же 375 метров с двумя цимерами, вернее 4-мя потому что очень правильно спланировали. Продавец менял место работы и в августе готов был съезжать. Торг начали с 2.25М сошлись на 2.3М вместе со всем оборудованием для цимеров (я настаивал на 2.27М, но клиент «сдался») . Это выходило примерно баш на баш со стройкой. Только без делания нервов и 1.5-2 лет ожидания.

От участка под строительство клиент отказался, только после того как пожал руки с продавцом дома. Задним числом оказалось, что продавец тот участок и купил. Банковский оценщик оценил дом ровно по договору и по моей просьбе записал на цимеры, которые считаются коммерческой недвижимостью совсем немного — 150К. На «коммерцию» ипотеки не дают. Только на жилье.

Остался несущественный вопрос 700К на первый взнос 😂Хитростью 230К удалось оставить на последний платеж. И начался процесс «зачерпывания». Друзья проявили себя по-разному. Кто удивил, но кто и порадовал. Первые 230К нашлись. Потом клиент с боем и в темпе вальса получал одобрение себя любимого в посёлке и параллельно искал денег. «Зачерпнули» 240К ссуды в банке, аккурат перед ипотекой, чтобы не светить. Под конские 4.5% (не суть важно, потом пересчитаем) . Остаток — «ссуда на ремонт». Ещё одна маленькая хитрость позволила «дожать» два банка на лучшие проценты по ипотеке, так что выбирали тот, который оказался наиболее оперативным и сговорчивым.

Прелесть в том что цимеры это работающий и раскрученный на букинге и аирбнб активчик, который при правильном управлении приносит в среднем 30К в месяц. Ну и бонусом 140К которые вернутся от НДС за покупку «коммерции». Так что вопрос откуда клиент будет возвращать набранное даже не стоит.

Это пожалуй была моя самая красивая сделка с начала этого года. И в сентябре мы собираемся на отдых к довольным клиентам.

Хотите я расскажу историю покупки вашей недвижимости? Обращайтесь. Только тихо, ша, у меня лёгкая рука.
_________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

P. S. Фотки с Цфата. Готовьтесь к земельке.

*Звонок из жопы*

Вчера сделку подписали,  можно рассказывать. В течении 3-х месяцев искали с клиентом квартиру на инвестицию в Бат Яме. Рынок горит. Развалюхи уходят по конскому ценнику. У нас бюджет 1.25М, а предлагают за 1.4-1.45М, последние этажи с видом на Аялон. Сказки про «вот-вот Тама38» мы уже устали слушать. 15-20 просмотров, все не то.

Вдруг, в 9 вечера звонок от клиента. Рассказывает, что у его телефона своя жизнь и он жопой набрал риэлтора — друга детства. Ну спросил его для приличия есть ли что-то интересное. Бинго. 2 комнаты 60 метров на втором  этаже из четырех за 1.27М, на относительно приемлимой улице в центре Бат Яма. Пинуй-бинуй там не грозит, зато есть лифт, который на этаже не останавливается. 🤦‍♂️ Но можно договориться чтоб останавливался. Назавтра уже летел туда на всех парах.

Сторговал до 1.235М. Последнюю десятку вырывал прям с боем. Но клиент мне доверился и таки победили. Риэлтор дал местного адвоката. Через неделю раздался звонок в 9 вечера от клиента: «Подписание завтра в 15:00». И я такой: «Как в 15:00? А условия платежей? А выселение когда? А на кого квартиру записываем?»

Короче, все разрулил: разумная разбивка на платежи с учётом ипотеки, вселение в ноябре с возможностью опережения и оставить арендатора. Квартиру записали на родителей, чтоб была возможность покупки миштакена на клиента. Договора адвокат не успел послать предварительно, так что на подписании пришлось понервничать. Хорошо, что попросил прочитать. В договоре фигурировали клиент, а не родители. В экстренном порядке привезли их. Решили вопрос с первым платежом так как банковского чека вытащить не успели. Выкрутились.

Чтобы вы понимали с клиентом мы познакомились 16 лет назад на игре Кэшфлоу, которую я тогда проводил. И с тех пор у него заняло немножко времени созреть 🙂 Может и вам пора? Хотите напишу историю вашей покупки недвижимости? Пишите в личку.

А как вы используете неожиданные возможности?

P. S.: Кто угадает, точно откуда фотография, консультация в подарок. Отвечайте в комментариях.

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Доброе утро из красного банка.

Иногда, очень редко, мы лажаем. Чаще всего это случается там, где замешаны другие люди: оценщик, банковский работник или застройщики.

На этот раз криво пошло все. Зеленый банк на 3 недели ушёл в молчанку, начальники отделов двух других банках отказались улучшать условия. В родном красном банке клиентов и застройщика в программе мехир лемиштакен оценка квартиры на 30К ниже чем было нужно для 75% ипотеки. При том, что рыночная стоимость минимум на 300К выше.

Решили взять стороннего оценщика, пообещавшего добавить 50К. Две недели ожидания оценки и добавил только 7К.

Банковская служащая которая должна была увеличить сумму ипотеки в соответствии с оценкой, этого не сделала. То есть, сказала, что сделает, а на подписании выяснилось, что нет и ушла в отпуск. Перекинув это на другую служащую. Переделывать открытый тик это еще минимум неделя-две. Которых у нас нет.

В итоге клиентам пришлось прибавить к первому взносу 13К и ипотека вышла на эти 13К меньше. Жалко потраченного месяца за который ничего не смогли изменить и нервов клиентов.

Можно ли было что-то сделать иначе? С нашей стороны взять другого оценщика (не факт, что оценка поменялась бы) и получить от банковской служащей исправленное разрешение, а не верить на слово.

Неважно что происходит, важно как мы на это реагируем. Извинился перед клиентами и постарался максимально убыстрить процессы, чтобы избежать штрафов и пени.

Пока девушки ушли в музей современного искусства в Ницце, а я сижу в машине, сторожу парковку, напишу-ка я вам отчет о том как свалил за границу на пару деньков и о #недвижимости так как в ней немножко разбираюсь.

12-летнюю дочку отправили в деревню под Марселем к подружке месяц назад. Единственный способ вернуть её обратно оказался поехать самим. Решили совместить приятное с полезным и устроить 5 дневный отпуск. Хотели побывать в Греции? Побывали. Во Франции? Побывали. В Италии два дня побудем и обратно. Надо в целях писать «пожить», а не «побывать».

Цена на билеты на самолет ✈ совершенно не важна. Гостиница, машина и прочие расходники намного дороже. Стратегическое решение на следующий раз: Один город, одна гостиница и никаких съемных машин. Количество бумажек по короне просто неимоверное. В каждой стране свой пакет.

И о недвижке:

1. Центр города и море всегда в цене. Парковки, многоквартирные дома и земля в центре всегда в спросе.

2. Не покупайте недвижимости в стране, на языке которой вы не читаете.

3. Сейчас самым важным фактором становится быстрота строительства. У нас есть технология быстрого, капитального строительства частных домов. Дом из бетонная который строится обычно год-полтора мы сдаем за 3-4 месяца.

Очень хочется как у китайцев 48 этажей за неделю. Да, там есть полугодовая подготовка. Но все равно быстрее, качественнее, дешевле. Реально ищу партнерство на такое строитнльство.

4. Насчет зимы я был прав. Цены не изменились. А вот лето 2021 было ударным: цены, количество ипотек, индексы — все выросло, кроме начала строительства и количества рабочей силы. Нет строительства — цены растут.

5. На вторичку и новостройки переговорные навыки сейчас особенно актуальны. То, что происходит сейчас у продавцов в головах я б назвал окончательной потерей берегов. У меня с десяток примеров на которых продавцы подняли цены на 10% и выше по сравнению с апрельскими. Приходится реально жестко торговаться. Успешно.

6. Мехир лемиштакен на инвестицию на данный момент одна из лучших возможностей для тех кто хочет зайти в недвижимость. И да главное зайти. Минимум 60.000 своих (необязательно) и 7.500 доходов. Дальше будет легче. Спросите меня как. Помогу.

Все. Поехал в Венецию.
————————
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Соскучились? Ну вы в курсе, я впахиваю. Такого наплыва по покупке недвижимости я не припомню.

Квартиры разлетаются, цены растут, банки завалены, застройщики опаздывают. Весело. Вот несколько вещей которые вам необходимо сделать если вы думаете о покупке квартиры или уже находитесь в процессе:

1. Предварительное разрешение на ипотеку. Без этого не подписывайте договор. Банки с лёгкостью отказывают «плохим» клиентам — тем у кого не хватает денег на первый взнос или доходов на ежемесячные выплаты.

2. Предварительная оценка вторички. Продавцы поднимают цены и оценщики с ними не всегда согласны. Ипотеку выдают по цене в договоре или оценке оценщика, единственное исключение прогоамма мехир лемиштакен. В этой программе по оценке. И в ней оценщики тоже, как не странно, могут оценить ниже чем необходимо для «ипотеки 90%» в периферийных городах.

3. Планируйте заранее. Все процессы с банками стали намного длиннее. Если раньше на ипотеку достаточно было 30-45 дней — сейчас необходимы 60 дней. Каждое назначение встреч занимает 1-2 недели.

4. Подавайте просьбу в несколько банков. Если подаете только в один, условия будут хуже и существенный риск, что не успеете вовремя. Особенно это касается маленьких банков в которых 1-2 банковских служащих и каждый занимается своими клиентами. В банки документы подавать нужно в определённом формате. Если делаются какие-то изменения это переходит в юридический отдел и процедура существенно затягивается.

5. Обратите внимание на платежи. График платежей у вас должен быть перед глазами и забит в календари обоих супругов. Это ваша ответственность платить вовремя. Никто вам напоминать не будет. Застройщик просто добавит к платежу штраф 8-10% годовых, как написано в договоре.

6. Обратите внимание на индексы. Особенно на строительный! С 12.2020 строительный индекс поднялся на 3.7% и будет расти. Материалы, рабочая сила и доставка дорожают. Строительным индексом облагаются все суммы невыплаченные застройщику. То есть если на декабрь 2020 вы должны были застройщику 1М и не платили до июля 2021 вы уже должны ему 1.037. И ипотека этого не покрывает.

7. Запишитесь на мехир лемиштакен. На данный момент это одна из немногих возможностей купить квартиру дешевле рыночной стоимости на 20-40% со своими 60.000+ шекелей. Не рассматривайте это только как жилье, смотрите на это как на инвестицию. Это прекрасная возможность заработать 200-300К шекелей, а может и больше за 5 лет. Поговорите со мной по этому поводу.

8. Не подписывайте договор без понимая откуда вы берете деньги на квартиру. Люди переоценивают свои возможности и попадают в такие ситуации, что мы просто не в силах им помочь. В следующем посте расскажу несколько трагичных историй.

9. Не соглашайтесь на сделку на неподходящих вам условиях. Цена, платежи, передача объекта насчет всего можно торговаться.

Поделитесь этой статьей, возможно она реально спасет кого-то от серьезных проблем при покупке недвижимости.

Напишите в комментариях, что еще нужно добавить и на какие вопросы по недвижимости ответить.

————————-
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле

Четыре ситуации сегодняшнего дня. Примерьте на себя в какой вы находитесь?

1. Мама одиночка 38 лет с двумя детьми. Доход 8.5К

— Миха, я за тобой давно следила, наконец зарегистрировалась на программу #мехир_лемиштакен, записалась на лотерею и выиграла трехкомнатную в Ашкелоне. Денег своих немного, выбор квартиры 4.07.21.

— На первый платеж 60К наскребешь?  Можно занять у друзей, родни, банка, инвесторов.

— Ок

Выбрали 3 комнаты 3-ий этаж, 735К, 80 метров, стоянка, два балкона. 60К «своих», 40 маанак. 2.7К выплаты по ипотеке.

2. Одиночка  26 лет. Доход 11К. В стране год.

— Миха, когда-нибудь обращусь к тебе за покупкой квартиры, а пока нет денег.

— Что 50 тысяч нет? А если найду? Мехир лемиштакен для тебя.

Ушла думать.

3. Семейная пара 12К дохода.6 лет в стране. Он наёмный работник, она ИП, слышит как я рассказываю об одиночке из второй ситуации.

— А нам тоже можно? Сложно будет 50К найти. Надоело на съеме жить.

— Зарегистрируйтесь на программу, потом лотереи или остатки. Есть  цель — найдутся средства.

Пошла регистрироваться.

4. 3-5 телефонных звонков в день.

— Миха, мы за вами давно следим. Но все никак не решается зарегистрироваться на программу.

— Послушайте в июле будут розыгрыши, продолжают выходить остатки и повторные лотереи. Ещё на год полтора точно хватит. Это единственный шанс купить квартиру с 10% своих денег, минимум 60К, на 20-40% ниже рыночной. Подарок от государства. Просто возьмите лотерейный билет.

Возвращаются через несколько месяцев с той же песней… ну или не возвращаются.

На каком этапе вы находитесь? Созрели? Напишите мне в личку!

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

Пост о мерах которые принимает Центрбанк для искусственного снижения спроса на недвижимость органически перерос в срачик на тему как остановить рост цен. Ответ простой:

1. Технологии быстрого капитального строительства позволяют построить 40000 2-3 комнатных квартир в центре на дешевую АРЕНДУ за год.

2. Массовое и обязательный снос старых районов в городах повышенного спроса. Не Тама 38, это явное вредительство. И даже не «пинуй бинуй», который занимает от 7 до 25 лет. А строительство, расселение домов 40-60-х и снос.

3. Привлечение и объединение инвесторов, а не борьба с ними. Если у «квартирных» инвесторов будет альтернатива вложить деньги не в отдельные квартиры, а в многоквартирные дома с управляющими компаниями они с лёгкостью это сделают. Институционные кстати тоже под смешные 3-5% годовых.

3 пункта и хватит. Вы как считаете?

P. S. А пока не началось продолжим со вторичной и #мехир_лемиштакен

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

Ближайшую неделю я сижу шиву дома, так что меня будет много. Тем более, что последний пост с фотографией был наиболее популярным и вызвал всеобщий консенсус.

Смерть близких очень четко расставляет все по своим местам: важное и второстепенное. И вот, что я вам скажу: Важно приносить пользу людям. Важно жить по своему предназначению. Мое — недвижимость. Моя цель, чтобы у каждого еврея был свой дом в Израиле.

Дальше все просто, проверять любое действие на соответствие цели. Соответствует? Выполнять. Не соответствует? Нужное — делегировать, НЕ нужным НЕ заниматься. Live with purpose.

Вчера вместе с консультациями по недвижимости, ипотеками и переговорами по сделкам я занимался организацией похорон. Вместе, а не вместо. Потому что ‘жизнь случается», а жить по предназначению — осознанный выбор. Это то, чему я научился от отца.

Последнюю консультацию вчера закончил в 21:40. Я делаю это не потому что папа мною гордился бы и не потому что дети будут гордиться, а потому что горжусь тем, что делаю. Живу по предназначению. Помогаю людям купить недвижимость. И знаете, чем больше пользы я приношу тем лучше я живу.

Вот что я подумал, коль я уж дома сижу проведу-ка я 18 бесплатных телефонных консультаций. חי хорошее число. Живое. Как народ Израиля. 3 я уже сегодня провёл, осталось 15. На поднятие папиной души.

Отмечайтесь здесь и пишите в личку. Предупреждаю — уйдут быстро.

И, да, друзья, приезжайте пока есть такая возможность.

И опять неожиданно встретились с Рами Крупник 🙂

Эту совместную сделку я назвал No Pasaran

Клиент нашел в Ришоне дуплекс 90 года и был готов покупать его и ремонтировать. Дуплекс — малоликвидный товар, тем более на первом этаже многоэтажного дома. Клиенту подходило. Объявление риэлтора на доме висело четыре месяца и уже пожелтело. Я предложил клиенту обратится к хозяину. Эксклюзив — это проблема продавца.

И я прекрасно знаю как работает одна большая сетевая риэлторская контора. Они изначально обещают несбыточное, поднимая цену до небес, просто для того чтобы взять эксклюзив и потом маринуют хозяина до тех пор пока не скинет или не закончится срок продажи. При этом с лёгкостью перекидывают клиентов пришедших по объявлению на другие объекты.

Клиент решил смотреть через риэлтора. Я настоятельно рекомендовал торговаться за проценты. Но известная риэлторская контора предпочтет не продать, нежели снизить комиссию. И риэлтор с лёгкостью подписал моего клиента на 2% + ндс при этом заявив, что цена 2.45М и «ни копейки меньше».

В игру вступил я, проверил дуплекс, сделки в районе, оценил ремонт и квартиру. Очень важно было поговорить с хозяином. Адекватный дедушка-профессор, похожий на Санта Клауса, собирался переехать по работе на постоянное жительство в Сербию в октябре. 4 месяца? Очень маленький срок для продажи дуплекса. Мотивированный продавец!

Сделали письменное предложение на 2.25М. Переговоры с риэлтором, который по идее должен представлять интересы покупателя. А хрена там. 2.45М и «ни копейки меньше» с боем и кровью поднялись до 2.29М и опустили его до 2.42М.

«Поменяй «кидомет» (начальную цифру) на 2.4 и мы закроем» — говорил риэлтор. «Если я закажу банковского оценщика, согласится ли продавец с его оценкой?» — спросил я, заранее зная ответ. «Банковские оценщики обычно оценивают недвижимость дешевле, чем она стоит». (Это ложь, банковские оценщики оценивают по рынку +/- чуть-чуть, если с ними правильно разговаривать, но очень редко выше договора). Шамаит не подвела, и оценила в 2.3М.

И ещё мы неожиданно узнали, что продавец тоже делал оценку. Риэлтор просто забыл нам об этом рассказать. Да, и не хотел разглашать нам цену указанную в оценке, хотя, якобы, представлял интересы моего клиента.

После того как мы переслали оценку риэлтору, цена ожидаемо упала на 2.35М и опять «ни копейки меньше». Как я на него орал. «Тряпка! Хапуга! Чьи интересы ты представляешь? Что за отсутствие профессионализма? Ты хочешь сломать сделку? Уйди с дороги!» и так далее по тексту. Я умею.

Клиенту все таки очень хотелось эту квартиру. Я снова предложил обратиться к продавцу, точно понимая, что мы торгуемся НЕ с ним, а с риэлтором. А риэлтор торгуется за свою комиссию со стороны продавца.

Но клиент воспользовался опцией, которую я всем даю — «уволить» меня на последнем этапе переговоров и немножко поднять цену. На 2.33М риэлтор «в течении часа уговаривал хозяина» и благосклонно согласился. После этого мы ещё долго обсуждали платежи и дату выселения.

На подписание риэлтор приперся с опозданием, двумя бутылками дешёвого вина и плакатом «ПРОДАНО» своей конторы и настырно предлагал сфотографироваться всем на его фоне, но я пошел с Крупником фотографироваться на фоне Теслы.

Потом клиент сказал мне, что единственное о чем он жалеет, что не послушался меня и не обратился к продавцу напрямую. Вся сделка заняла месяц. Кстати адвокат продавцов была очень профессиональна. Это редкость.

Короче если вам нужны переговоры и сопровождение покупки недвижимости, обращайтесь. Это то что я умею лучше всего.

————————-
©Миха Нешер. Помогаю купить недвижимость на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Ипотека на первую квартиру не может превышать 75% от стоимости в договоре или оценки банковского оценщика (что ниже). В программа мехир лемиштакен это может доходить до 90% (75% от оценки оценщика) с минимальными своими 60.000 на квартиры на периферии.

Величина ипотеки зависит как от объекта так и от заёмщиков. Есть объекты на которую банки дадут меньшую ипотеку или не дадут вообще. «Хорошесть» заëмщика зависит от его кредитной истории и доходов. В первую очередь от кредитной истории.

Можно записать квартиру на 18 летнего и вам идти в качестве дополнительных заемщиков. Вопрос в чем смысл действа? Если уход от налогов, налоговая очень внимательно проверяет такие сделки, источник происхождения денег у 18 летнего и во многих случаях если нет своих доходов признает эту сделку как «семейную ячейку» В банке если у вьюноши нет дохода тоже возникнет много вопросов и проблем. Кроме того молодой человек лишается многих возможных льгот в будущем поэтому еадо внимательно проверитт стоит ли это делать.

И да если это первая квартира лучше воспользоваться сопровождением профессионалов.

_______________
©Миха.Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

У вас может сложиться впечатление, что я только пью и ем. Но в основном я пользу приношу 🙂

Помните, обещал вам историю про бутылку виски за 20.000 шкл. Вчера в Иерусалиме подписали договор, уже можно рассказывать.

Начальная цена квартиры была 1.84М, я спросил у риэлторши во сколько её оценит банковский оценщик. Она ответила в 1.75-1.77М. Я выразил сомнение и мы сделали письменное предложение на 1.67М. Предложение не приняли и сказали что меньше, чем 1.77М не будет. Мы предложили 1.69М, при том, что мой клиент был готов купить и за 1.75М.

Слово за слово, риэлторша сказала, что лучшее, что можно сделать это встретить две стороны и прийти к соглашению. Личная встреча? О, да! Я всегда готов, и правда хорош в переговорах. В тот день у меня был выбор квартиры и подписание договоры в Нагарии. Но для бешеной собаки 100 верст не крюк. И в 20:00 я был в Иерусалиме, предварительно позвонив моему клиенту покупателю, чтобы он захватил с собой бутылку хорошего виски.

Приехали. Я поставил бутылку на стол и сказал, что либо мы её открываем и празднуем сделку, либо я её забираю с собой. 1.75М и выселение в декабре — сказали продавцы. 1.7М ответили мы, и таки, были готовы уйти в закат. Риэлторша взяла ребят покурить наружу. Мы остались в офисе. «Что делать будем?» — спросил клиент «Соглашаться на 1.75М?». Я ответил: «Они предложат 1.73. Мы согласимся, но с освобождением в сентябре».

Продавцы вернулись, согласились и мы открыли 12 летний Glenfiddich ценой в 150 шкл. , за который я сторговал 20.000 шкл. Вчера после договора я спросил клиента: » В чем я тебе был больше всего полезен во всем процессе сопровождения?» Клиент ответил: «Без тебя я бы переплатил минимум 70.000. Ведь логично если выставляют за 1.84М предложить 1.8М». Кстати во сколько оценил оценщик квартиру? Правильно! В 1.73М и покупатели как всегда хайтек 500К своих и 20К доходов.

Адвокат продавцов был по совместительству раввином двинул тост и сказал браху над виски который в этот раз притащили продавцы. А меурав иерушалми я кушал без адвоката Рами Крупник который укатил заряжать Теслу в Азраели. Работать с Рами огромное удовольствие все делается точно и вовремя. Очень рекомендую.

Хорошая история. Приходите. С нами весело.

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

1. Записаться на программу можно в одной из 3 управляющих компаний. В онлайне лучше всего попробовать через Амидар там сразу будет видно можно ли записаться в онлайне или нужно идти в офис (для тех кто получает помощь от минстроя)

2. Лотереи выходят примерно раз в месяц. Теперь только на те проекты, на которых есть разрешение на строительство. Это могут быть новые или повторные розыгрыши

3. Есть 3 серии (сидры) участников:
Алеф — те кто записывался до 08.2016
Бет — до 24.09.2017
Гимель — все кто записывался позже

Чем выше серия тем больше шансов выиграть. В случае 3 отказов вы переходите в более низкую серию. Из гимель пока больше переходить некуда. Некоторые лотереи открыты только для «алеф-бет». Подняться по сериям никак не возможно.

Ещё есть улучшающие жилищные условия (мишапрей диур) они могу участвовать в некоторых лотереях
и «миштакен цаир» 25-35 лет выбирать из остатков.

4. Нужно внимательно проверять застройщика, проект и понимать как выбирать квартиру. Договор стандартный но некоторые вещи удавалось менять. За ипотекой нужно обращаться в 3-4 банке и понимать как её правильно структурировать.

5. Есть ещë достаточно новых лотерей которые будут разыгрываться, + повторные + отказы + остатки. После этой программы есть Мехико муфхат там города похуже и цены повыше. Но все равно дешевле рынка. Стоит записаться и участвовать. Все это нужно постоянно мониторить.

——
©Micha Nesher помогаю купить квартиру на 10-15% ниже рынка за 3 месяца.

Ко мне клиенты на сопровождение покупки недвижимости обычно приходят, когда уже нашли квартиру. Для того чтобы я проверил и провёл переговоры (только за последний месяц: с 1.83М на 1.7М в Хулоне, с 1.85М на 1.73 в Иерусалиме, с 2.15М до 1.99М в Рамат-гане, с 2.45М на 2.38М в Ришоне и ещё торгуемся), помог с договором и ипотекой.

Лучше конечно на этапе поиска, тогда я могу помочь с базой данных собственников и спланировать процесс: квартиры от собственников которые не на рынке, квартиры от собственников на рынке, квартиры от риэлторов.

Самые лучшие варианты это не рыночные квартиры от собственников, которые не знают цен или отчаялись продать. Похуже те, которые только вышли на рынок. В них если цена хорошая нужно быть первым или если цена высока терпеливо мариновать продавцов.

Почему квартиры от риэлторов в последнюю очередь? Потому что практически нулевой шанс, что незнакомый риэлтор предложит вам квартиру ниже рыночной стоимости. В первую очередь риэлтор вам будет показывать рыночные квартиры, которые вы можете посмотреть и без него, потом квартиры коллег, потом свои эксклюзивы. Если работает правильно, только свои эксклюзивы и эксклюзивы офиса.

В большинстве случаев «риэлторские» квартиры намного дороже рыночных + комиссия. Таким способом они обеспечивают себе эксклюзив. И нет риэлтор продавца не представляет ваших интересов. В лучшем случае продавца, а скорее свои: «закрыть и забыть». Бесчисленное количество раз я слышал заветные фразы: «у меня очередь стоит на эту квартиру» и «ни копейки меньше». При правильном подходе скидывают и много.

Для примера приведу две сделки которые варятся сейчас. В одной риэлтор предложил 3 похожие стандартные квартиры в новом доме в Нетании за 3.25М при том, что последние сделки в этом же доме на тех же этажах уходили за 2.8-2.9М последние 2 месяца. И даже скинул до 3.2М по доброте душевной. Ошибка показывать сразу 3 квартиры и ещё большая ошибка поднимать цену на 400К. И та же шняга «2% + НДС» и «ни копейки» ниже. Я от этого правда бешусь. Чьи интересы он представляет? Банковский оценщик в жизни во столько не оценит.

Второй пример квартира в Ришоне начальная 2.45М. Я проверил и оценил в 2.25-2.27М. Риэлтор сообщил, что меньше 2.38М не о чем разговаривать. Заказали предварительную оценку. В день когда проплатились оценщику риэлтор сообщил, что продавец тоже взял оценку и не хочет разглашать цифру. И я опять бешусь. Зачем тратить наши деньги и время? Если бы оценка соответствовала желаемой цене её достаточно было бы просто предъявить и мы бы на её основе сделали своё предложение. Нет! Скрывают как партизаны. Риэлтор берёт с покупателя «2% + НДС» и не может ответить на десяток элементарных вопросов которые я ему задал в процессе проверки. Чьи интересы он представляет?

На этих двух сделках я скину сотни тысяч шекелей от первоначальной цены. Чего и вам желаю. Обращайтесь.

P. S. : Очень хочется спросить а как вы покупаете квартиру сами или с профессионалом?

_______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

У вас бывают убойные деньки? Когда встаёшь в 6 утра и фигачишь до 22 с перекусом по дороге. Вот последние две недели у меня такие.

7 выборов квартир в #мехир_лемиштакен, 6 договоров, больше 25 консультаций, 5 подписанных ипотек. Переговоры, проверка вторички, решение клиентских задач, мастер-класс, подготовка контракта на тендер по земельному участку, продавцы, застройщики, риелторы, оценщика, адвокаты, партнёры. Когда в один день выбор квартиры в Нагарии, а вечером переговоры в Иерусалиме, а на следующий день Лод, Ашкелон, Тель-Авив, потом Ришон, Рамат-Ган, Хулон, потом опять Нагария, Кирьят Ям. Все несëтся в чехарде событий.

Как вы замедляетесь, дорогие мои? Потому как я не умею, и к такому графику уже привык и вполне комфортно в нём себя чувствую. Только пишу мало. Помогаю людям купить квартиру.

Кстати у меня есть для вас несколько героических историй с преодолением банковских квестов и перепитиями переговоров. На фотографии с бутылкой виски за 20.000 шекелей, как раз такая история. Расскажу после договора, пока рано.

Из сегодняшних: подписание банковской ипотеки не в банке и переговоры после того как покупатели согласились на цену. Продавцы уже думали, что все согласовали и тут пришёл я весь в белом. Ниче пободаемся ещё.

Прелесть недвижимости в том, что каждый день учишься чему-то новому. И так 16 лет.

О чем в недвижимости вам бы было интересно послушать?

_________________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

28. Не называйте свою цену.
Дайте продавцу поторговаться с самим собой. #недвижимость_лайфхак

Самый первый урок переговоров и человеческой психологит заключается в том, что если раз за разом задавать тот же вопрос, скорее всего вы получите другой ответ.

«Сколько вы хотите за квартиру? Сколько? Ну правда? Сколько вы хотите за квартиру? А если честно? А для нас? А можно дешевле? Сколько вы хотите за квартиру? У нас все деньги в наличии, ипотека не нужна. Так сколько вы хотите за квартиру?».

В эту игру можно долго, не называя цены которую вы готовы предложить. Первый шаг в переговорах понять насколько оппонент способен прогнуться, дать ему поторговаться с собой, понять его интервал — шаг в торге. Иногда вы удивитесь неожиданным предложениям, не спешите соглашаться и не показывайте своего удивления. Возможно удастся сбить ещё.

P. S. 07.05 в пятницу проведу мастер-класс «101 лайфхак при покупке квартиры». Помогу сэкономить время, нервы и сотни тысяч шекелей. Регистрируйтесь в коментах.

P. P. S.: До конца недели каждый день буду давать один лайфхак с мастер-класса
____________________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Эти Брови

Помните кровавую историю с покупкой квартиры у «Эти Брови»? Если нет — ссылочка в комментариях. Сегодня у клиентов был последний этап — взятие ипотеки в синем банке. И знаете, если бы не я у этой сделке было бы гораздо меньше шансов.

1. Сделка зависела от продажм квартиры зарубежом. Без продажи и ввода денег по чётким инструкциям не было бы денег на первый взнос. Даену.

2. Квартиры не было на рынке, и она была найдена через базу собственников к которой я дал доступ. Даену.

3. Первоначальная цена 1.83М, на первом этапе скинул 100К дальше с «Бровями» торговаться было бесполезно. Им очень нужны были деньги на квартиру которую они уже купили. Благодаря предварительной оценке и моему присутствии на ней сбил ещё 30К. Даену.

4. График платежей и вселение. Важно чтоб ипотека была за месяц до, чтобы не платить параллельно ипотеку и съем и чтоб вселение было до 1.09 начала учебного года. 10 дней переговоров. Даену.

5. Совместно с адвокатом Рами Крупник оптимизировать договор, проверить юридическую чистоту сделки и зачистить хвосты в реестре. Даену.

6. Объяснить ипотечному брокеру продавцов как правильно выстроить платежи и перевести ипотеку на новую квартиру. Даену.

7. На первый взнос необходима была ссуда. Под чётким руководством взята под прайм +0.5%. Даену.

8. Выстроить оптимальную структуры ипотеки с учетом регуляции, индексов, возможности выплат и ожидаемых денежных поступлений. Даену.

9. Подать в 4 банка, на торге сбить дополнительные 0.3% от лучшего предложения и 40% от дмей птихат тик. Даену.

10. Чуть не поседеть когда из банка на втором чеке покупателей позвонили и сказали что его разворачивают по техническим причинам потому что ссуда бралась на ремонт и регуляции не позволяют использовать её на первый взнос. Иметь план действий на случай если чек развернут и успокоить покупателей (серьезно спрашивали, что произойдет если из-за чека сделка упадет. Ответ — 200К санкций). Даену.

Вот в чём заключается процесс сопровождения сделки. Можете сами и дороже, можете с нами надежней и безопасней. Обращайтесь.

Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Майя с Галина в ленте обсуждают, что для того чтобы быть хорошим копирайтером нужно много писать. Ви, таки, очень удивитесь, для того чтобы находить хорошие возможности в недвижимости нужно смотреть и проверять большое количество объектов и проектов. 100 это начальный уровень, больше 1000 — уровень понимания, больше 5000 — осознанность. В день мы проверяем в среднем 3-5 объектов, для себя и клиентов + десятки переговоров в месяц: банки, владельцы недвижимости, риэлторы, застройщики. Другого профессионального пути в недвижимости просто нет.

Кстати до 99% предложений которые, мы рассматриваем для своих инвестиций идут в мусорку на том или ином этапе. На 80% мы говорим «нет» в первые 5 минут получения информации. И я до сих пор я не видел ни одного девелопера у которого было бы по другому.

Так, что если вы выберите заниматься недвижимостью профессионально, поиск и проекта это с чего нужно начинать и заниматься каждый день.

Уже в пятницу проведу мастер-класс по земельным участкам. Записывайтесь по ссылке. Первая часть и
рассылка бесплатные.

________________
©Миха Нешер. Помогаю купить недвижимость на 10-15% дешевле.

Кровавый пост в ивритской группе: «200К долгов, как купить первую квартиру, с низким месячным возвратом?» Вот прямо так и написано белыми буквами на красном фоне.

Самый простой ответ «Никак». Но мы не ищем легких путей. Нормальные герои всегда идут в обход. Нет своих — покупай за чужие. Несколько последних сделок в #мехир_лемиштакен проходили под этим девизом.

Трешка в Ашкелоне за 750К, на счету минус, год в «халате», 51 год, одиночка? Решение: отодвинули договор на три месяца, взяли ссуду на 60К, сына в качестве гаранта и контракт об трудоустройстве через два месяца, отсрочка ипотеки и минимизация платежей до введения в эксплуатацию.

Трешка в Нагарии за 780К, семейная пара, проблемы с кредитным рейтингом, у него «эсек патур» с нулевым доходом, у неё минималка. Решение: вычистили кредитный рейтинг, взяли 60К у родственников, подняли доходы бизнеса для банка, платежи и ипотека в соответствии с графиком.

Каноническая сделка в миштакене моего партнера Игорь Лупинский в Кирьят-Гате в которой он привлёк инвестора на первый взнос с возвратом при продаже через 5 лет и заработком 200-300К не считая капитализации ипотеки. И, да, Игорь не потратил ни копейки своих денег.

Я могу привести ещё десяток примеров покупки квартиры без своих денег или с минимальными расходами из своего опыта или опыта клиентов. И даже продажи без покупки. Но помните, что чужие деньги надо отдавать и подобные сделки нужно внимательно просчитывать.

Важно! Особенно в таких сделках вам нужна помощь профессионалов.

P. S.: Внимание! Уже в эту пятницу проведу мастер-класс: «Как купить участок под застройку?» Регистрация по ссылке в комментариях
_____________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Перевёрнутая ипотека.

Задачки мне иногда ставят нетривиальные.

1. Клиенту понадобились 800.000 для инвестиции в свой работающий 10 лет и прибыльный бизнес. По многим причинам не было возможности брать дополнительную ипотеку на его квартиру и ссуду на бизнес. Деньги нужны были достаточно быстро в течении полутора месяца на критическое расширение производства с понятной моделью возврата и предсказуемым постоянным доходом с существующих клиентов и прогнозируемым ростом.

2. На помощь пришли родители готовые заложить свою квартиру. Все равно наследство. Изначально запустили пробный шар в несколько банков, но в момент, что речь заходила, о том для чего деньги нужны, банки отворачивались. Пришлось зайти с другой стороны и сказать, что «машканта афуха» нужна на жизнь родителей. Весь процесс занял месяц. 50% от стоимости квартиры максимум.

3. При этом удалось сбить начальные проценты банка с 4.6% на 3.9% на квуа цмуда (по регуляциям её нужно минимум треть) и с 5.5% на 4.5% по прайму (p+3%). Учитывая, что расширение бизнеса клиенту приносит минимум в десять раз больше прибыли и открывает дополнительные возможности это нормальные проценты. В течении срока ипотеки клиент платит только проценты. Тело ссуды остаётся неизменным и будет погашено намного раньше.

4. Я не говорю, что это подходит всем. Но если у вас есть спящие деньги, которые можно превратить в активы приносящие намного больше чем те проценты, что вы заплатите воспользуйтесь этим.

→ Напишите мне в комментариях если вам интересно проверить возможность зарабатывать на том, что у вас уже есть.

________________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

«Эти Габот» высветилось на экране мобильного. Прелести True Caller в том, что всех входящих выдают по тому имени, которое им дал первый человек который их записывал.

Что на этот раз нужно было от меня «Этим Бровями» было понятно. Она хотела убедиться, что я приеду на договор 🙂

Есть моменты в моей профессии за которые я воистину горжусь. Этот один из таких.

Екатерина и Игорь Кокоз точно соответствовали профилю моих клиентов на сопровождение покупки 400К+ своих, 1.3М+ ипотеки, хай-тек, хабадники.

Подписав соглашение о сопровождении со мной Екатерина, за 3 недели обзвонила 70 квартир и отсмотрела 20 и нашла таки квартиру «Габот».

«Эти Брови» хотела за свое счастье 1.83М и продавала её долго это конечно было намного выше рыночной, и у меня возникли сомнения по поводу законности пристройки и дворика. И ещё Брови проговорилась, что когда они брали промежуточную ссуду на вторую квартиру, эту оценили в. 1.6М. Так что предварительный оценщик напрашивался. Оценил в 1.7М. До этого и сторговал. «Брови» пыталась отжать ещё хотябы 30К. Но была послана письменным предложением и согласилась на 1.7М. «Говорящий» продавец находка для шпиона 🙂 Вот зачем ей было мне рассказывать, что муж уже пол-года не работает, и что они опаздывают по платежам на 4 месяца и об оценке на 1.6М? Конечно всем этим я воспользовался для того чтобы её дожать.

Потом была эпопея с платежами, ипотекой и датой выселения. Переговоры, переговоры, переговоры.

Договор подписали вчера вместе с Рами Крупник . Отметили шакшукой, чего и вам желаем.

_______________

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

В пятницу был синий банк, сегодня оранжевый. Расскажу вам по секрету, я тоже купил квартиру по программе #мехир_лемиштакен в 2019, как улучающий жилье. Так получилось, что на тот момент на мне была только одна квартира я записался на два проекта от двух лучших застройщиков в Нетании Геннадия и Бриги. К счастью выиграл у Геннадия. Проект Бриги до сих пор не получил разрешения а к Гене нас в четверг уже пригласили выбирать отделку. Ну как выбирать, пока я парковался Лена все выбрала :), я пришел и одобрил. Спасибо Milan Avdeyev К чему это я рассказываю?

Спросите у своего сапожника есть ли у него сапоги. В смысле брал ли ваш ипотечный брокер ипотеку для себя или только на вас тренируется. Знает ли он о процессе покупки квартиры в программе мехир лемиштакен понаслышке или на личном опыте. Понимает ли он как помочь вам проверить застройщика, проект, договор и выбрать квартиру или только занимается ипотекой?

Или может вы сами все сами? Могу вам сказать после участия в более чем в 100 сделках по программе мехир лемиштакен, в каждой были свои нюансы с застройщиками, банками, минстроем и остальными.

Работайте с профессионалами.

________________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

#недвижимость #ипотека

Звонит давняя клиентка архитектор Лилах.

— Привет, сколько стоят твои услуги.
— Привет, давай я сначала пойму возьмусь ли вообще. Что собираетесь покупать?

— Срочная сделка — дом в Од Аарон. За 3,5 млн вместе с подругой. Дом можно снести и построить два.
— То есть 1.75 млн. с носа, оценщик был? Нужна помощь с переговорами?

— Оценщика не было. Помощь в переговорах не нужно они не сдвинуться ни на копейку. Там есть ещё много желающих этот дом.
— То есть только ипотека? Что у подруги с доходами? Работает?

— Подруге помощь не нужна, у неё несколько объектов недвижимости и она не работает, она справится сама. Легко возьмёт ипотеку.
— Нет Лилах, так не пойдет. Вы берете одну ипотеку в одном банке. Банки не согласятся на две разные ипотеки на один объект. Для этого должна быть очень уважительная причина. Либо подруга с нами работает дальше и я с ней поговорю, либо без меня. Расходы на меня поделите на двоих. Устраивает?

— Да я поговорю с подругой.
— Кроме этого подруге дадут максимум 50%, ипотеки в соответствии с её доходами, может дотянем до 70% в зависимости от того, что на ней есть. Так что надо все проверить. Расскажи что у тебя с деньгами на покупку?

— Ну у меня 600К есть, 400 моих 200 дают родители.
-Безвозвратно или в виде ссуды?

— Подарок.
— То есть 1.15М ипотеки. Что у вас с доходами?
— 2020 год был тяжелым Мы оба мелкие предприниматели и весь 2020 год протянули на подарках от государства.
— Подарки в качестве дохода не учитываются дорогуша. Для того чтобы взять ипотеку 1.15М с месячным платежом 5000 шекелей нам нужно как минимум 15.000 чистого дохода на семью показать. Вот тебе бумажка для бухгалтера. Сможете показать продолжим, если нет будем совместно решать откуда деньги взять.

— А разве доходы со сдачи дома не учитываются?
— Доходы с первой квартиры учитываются, только если она уже в собственности.

Как почти говорил классик: «Все бедные семьи бедны одинаково, все богатые семьи богатых по-разному»

Мне иногда немножко стыдно брать с людей деньги за консультации которые я им даю. Каждый раз я объясняю им прописные истины. Самая большая проблема заключается в том что многие люди их не знают.

Для тех, кто посмотрел мой ударный мастер-класс по ипотекам на прошлой неделе пару вопросов:

* Скажите, для банка Лилах хороший заемщик или плохой?
* Для банка это хорошая сделка или плохая?
* Что можно сделать чтобы улучшить заемщицу?
* Сколько раз за 16 лет в недвижимости я слышал «они не сдвинуться ни на копейку. Там есть ещё много желающих этот дом».

Мои ответа опубликуют в телеге. Ссыль на мастер класс и телегу в комментариях. #ипотека #недвижимость #покупка_квартиры_израиль

Полезненько?

_____________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Четыре вида недвижимости на торгах. Что там вообще можно найти?

Обычно на торгах вы увидите жилье от четырех видов бывших владельцев:

Неплательщики
Квартиры, которые забрали у неплательщиков, обычно находятся не в лучшем состоянии — с ними лучше не связываться. Это жилье продается как есть, без всяких гарантий. Такое жилье есть смысл брать только на периферии и то, очень внимательно смотреть.

Судебная продажа
Развод, наследники и все, кто не поделил жилье. При продаже этого жилья, как и при торге за жилье неплательщиков, адвокат будет выжимать максимум цены, потому что получает за это свой процент.

Еще два вида недвижимости ждут вас в Телеграм-канале. Найдете по запросу «Недвижимость от М. Нешер» или пишите, что нужна ссылка — я вам выдам.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Три способа узнать о торгах первым

Позвонила мне старая клиентка. У нее умер муж, а двое дочек от первого устроили ей вырванные годы, и затребовали продать квартиру. Оценщик оценил квартиру в 1 млн 420 тысяч. Она готова была уже сама заплатить эти деньги, чтобы спокойно остаться в квартире… Я пришел на торги и мы купили квартиру за 1 млн 207 тысяч.

Но если вас не привел на торги клиент, то как узнать о торгах и получить возможность купить квартиру ниже рынка?

Раз. Самый простой способ — поиск по конкурсным управляющим (конес нехасим). Вбиваете в запрос в гугл и видите самый низкий уровень аукционов, которые доступны всем.

Два. Просмотрите поисковики. То, что выдает обычный поисковик, например, раздел конес нахасим на сайте яд штайм. А есть платные сайты конес нехасим, доступ на которые стоит около 150 шекелей в месяц. Необязательно подписываться на них все. Воспользуйтесь пробным периодом и найдите те, где работать удобно.

Три. Изучайте информацию в СМИ. Прежде чем квартира пойдет с торгов, действует железное правило — должно выйти два объявления в прессе. Так что мониторьте две газеты: «Исраэль хайом» и «Едиот ахронот». На последних страницах мелким шрифтом публикуют эти объявления, там вы найдете их первоисточник.

Следующий пост — о 4 видах недвижимости. Полная версия будет на моем канале в Телеграм, так что подписывайтесь. Найдете по запросу «Недвижимость от М. Нешер» или пишите, что нужна ссылка — я вам выдам.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Как покупать, если написано «сдаю в аренду»?

В одном из предыдущих постов писал о том, что вы можете купить квартиру, даже если она сдаётся в аренду. И получил вопрос: а как так, сдается же, а не продается?

Рассказываю. Если вы уже сняли квартиру, у вас есть контакт с хозяином, будет проще сделать дальнейшие шаги. И получить преимущество по покупке квартиры вне рынка.

Этой тактикой я пользовался для сделок с хозяевами из-за рубежа и и с теми, кто давно в квартире не живет. Этот же метод работает и с владельцами, живущими в другом городе. Они тоже не всегда в курсе рыночных цен и открыты к комфортным предложениям. Можно купить квартиру легко и ниже рынка.

Ведь если квартира пустует пока ее думают сдать, то, получив предложение о покупке, хозяин задумается. Сначала начнет проверять цены, а потом задумается, не стоит ли получить свободные деньги сразу вместо головной боли по контролю за сдающимся жильем.

И даже если на первый взгляд это кажется нелогичным, практика подтверждает: такие хозяева склонны соглашаться. Кстати, как вы думаете, где еще в жизни мы можем применить похожий прием и «сыграть на опережение»?

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

А что там с риэлторами? Дружить или воевать?

Я люблю риэлторов, дружу с ними и вам рекомендую. Даже когда их ругаю и говорю, что они делают не так. Очень много сделок приносили мне риэлторы благодаря тому, что я налаживал с ними отношения.
Что важно помнить:

Риэлтор — не ваш друг, брат или сват. Он не обязан думать о вашей прибыли, поэтому вам надо четко знать, что вы сами хотите. Прибыльную сделку риэлтор, скорее, сосватает кому-то более близкому.
Но вы можете познакомиться с риэлтором, пригласить его на кофе, поспрашивать о районе, в котором он работает. Это хорошо делать, когда вы только знакомитесь с районом.

Не просите их показать вам недвижимость, если вы не знаете района. Вам покажут то, что есть на рынке. Бегать и искать того, чего нет, риэлтор не будет. Но если к нему приходит эксклюзив, вы должны быть в горячем списке людей, которым риэлтор позвонит и предложит сделку. Попасть в этот список — в ваших интересах.

Скорее всего, это будет сделка по рыночной цене или ненамного ниже. Так что к риэлторам лучше приглашать профессионального переговорщика.

Думаю, вы знаете, к кому обращаться, если вам нужен переговорщик, верно?

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Утренний FAQ.

«Можно ли взять ипотеку без первоначального капитала?»

Нет. Деньги банка идут последними. В некоторых случаях можно часть своих заплатить в конце. Например в новостройке. Но все равно нужно 10-15% своих минимум при покупке. И ипотечный банк потребует у вас доказательство платежа.

— На вторичку 25% своих минимум.
— На вторую квартиру 50% или 30% если обязуетесь продать первую в течении полутора лет.
— На мехир ле миштакен 10% до 1.350 ипотеки в 10% может быть включён маанак периферия.
_____________________

«Что такое льготная ипотеку для репатриантов».

У репатриантов есть льготная часть ипотеки — закаут, даётся на первую квартиру, под постоянный процент + индекс, на пол процента ниже рынка. Сумма от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч шекелей в зависимости от семейного положения, службы в армии, братьев сестёр итд. Это закаут от министерства строительства и он оформляется в банке при взятии ипотеки. Дополнительное преимущество, что с закаутом намного сложнее выселить из квартиры за неуплату ипотеки.

За подробной конслуьтацией по вашему случаю обращайтесь в личку или пишите вопросы в группу Недвижимость в Израиле. FAQ по сделкам, ипотеке, мехир ле миштакен. И на страницу Своя квартира в Израиле. Миха Нешер

_________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Если вы покупаете квартиру впервые, хотите обезопасить себя, уберечься от ошибок, потери сотен тысяч шекелей, времени и нервов
предлагаю полное сопровождение процесса «от А до Я»: подготовка, поиск, проверка, переговоры и ипотека.

Как получить доверие продавца?

Если вы хотите, чтобы продавец воспринимал вас серьезно, я рекомендую приносить с собой на просмотр предварительный договор на покупку квартиры. Сам я так и делаю. Документ предварительный, в нем много всяких ограничений, поэтому с юридической точки зрения я ничем не рискую.

Но если другая сторона подписывает, у нее уже есть определенные обязательства. Вместо того, чтобы на словах просить снизить цену, вы просто выкладываете документ на стол — продавец может подписать его или не подписать.

Это выделит вас среди 90% покупателей, которые просто бросаются цифрами. Будьте готовы сделать предложение на цену, которая устроит вас и скорее всего устроит продавца.

А вот как узнать, какая цена устроит и кто может помочь найти недвижимость — мы еще поговорим. Но не сегодня. В следующих постах.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

А можно я сам поторгуюсь?

Вряд ли вы любите торговаться, но если все-таки хотите сделать это сами, то я вам категорически не советую. Потому что вы эмоционально вовлечены в покупку и сами точно не получите оптимальную цену. Я же спокоен и вижу рынок в целом.

Я всегда прошу своих клиентов не называть цену до моего приезда. Знаете, почему? Всё просто: если цена уже озвучена покупателем, то продавец не опустится ниже. Поэтому для правильных переговоров нужно знать не только, что говорить, но и чего не говорить.

Когда я говорю с продавцом о цене, то у меня есть больше профессиональных инструментов, чем у вас. Например, я обычно знаю, какая будет оценка и стараюсь снизить цену до той, которую даст оценщик. А иногда и еще ниже.

Что еще важно помнить при торге, если вы хотите сделать это сами?

В первую очередь торгуйтесь за те объекты, которые вы готовы купить. Если хотите для тренировки поторговаться за то, что взять не готовы, всё равно не забывайте о стратегии и уважении к продавцу. Разбирайтесь, сколько можно сторговать и на сколько реально сбить цену.

А еще учитывайте, что торг — история не только о деньгах. Торговаться можно и по поводу условий заселения, мебели, других моментов. И тут тоже есть свои нюансы, как и во всем процессе торга.
Что еще интересно узнать о торге? Я пока напишу о том, как мониторить нужную недвижимость. Ждите следующий пост.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Всегда ли реально сбить цену, если вы первый покупатель?

Нет, не всегда. Делюсь конкретными примерами: что получилось и что не получилось.

В первом случае мы не были первыми, но успели вторыми. В этой квартире было три риэлтора и каждый тянул одеяло на себя. Был риэлтор, который привел нас, риэлтор хозяина и тот риэлтор, что познакомил между собой двух предыдущих. В итоге после трех месяцев переговоров, мы решили общаться напрямую с хозяином. Когда мы пошли напрямую к хозяину, то купили чудесную двушку в Нетании.

Другая история, в которой мы таки были первыми. Квартиру продавали четыре сестры, которым досталось наследство. Квартира была в ужасном состоянии, а так как мы были первыми, то успели закрыть сделку на своих условиях. За 750 тысяч мы забрали трехкомнатную квартиру площадью 80 метров, довели ее до ума, сделали капремонт и продали уже за миллион двести пятьдесят.

Какими еще кейсами поделиться? Теми, где все получилось, или теми, где не все было так гладко, как ожидалось? У меня есть разные. Что интересно узнать про торг?

Чем больше вопросов от вас, тем больше постов будет от меня

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Как купить квартиру ниже рыночной цены?

У меня для вас есть три проверенных способа. Быть первым, торговаться и изучать рынок. Давайте поговорим подробнее о каждом из них.

Раз. Быть первым. Не бойтесь купить квартиру ниже рыночной цены, если вы увидели такое предложение. Цена ниже — не всегда значит, что жилье хуже. Например, хозяину квартиры срочно нужны деньги или он приехал из-за рубежа и не знает текущих цен, а может быть квартиры нет на рынке или в объявлениях, она доступна только вам. В общем, не бойтесь брать что-то, что дешевле рынка если вы знаете причину низкой стоимости.

Два. Сторговать нужную цену. Если вы внимательно читаете мои посты, то уже знаете, как это можно сделать. В ближайшее время снова расскажу о том, как торговаться. Следите за постами или просто нанимайте меня, я знаю как это сделать.

Три. Мониторить квартиры. Обычно квартиры выставляются на сайты на 30-90 дней, а потом пропадают с сайтов и из риелторской базы. Обстоятельства у продавца тоже могут меняться и со временем он может уступить в цене. Тут важно — дождаться.
Что скажете, удавалось ли вам когда-нибудь сбить цену? Что для этого делали?

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Публикую ответы на хорошие вопросы. Вы тоже можете задать вопрос по недвижимости, отвечу.

1. Риск не будете платить, заберут квартиру, не сразу но заберут. Риск, что индекс или учётная ставка поднимутся и платежи вырастут.

2. В случае смерти одного или обоих супругов, обязательная страховка жизни в которой бенифициар банк покроет ипотеку и второму или наследникам не нужно будет платить

3. Инвалидность и нетрудоспособность эта страховка не покрывает нужно делать отдельную
страховку.

4. Ежемесячные выплаты по мехир лемиштакен можно отодвинуть договорившись с застройщиком (не всегда получается) или с банком на выплаты только процентов или полную отсрочку (это за ваш счёт)

Это зависит от многих факторов. Сколько ссуд вам нужно набрать на покупку вторичку? Сколько продолжится строительство мехир лемиштакен? На сколько лет вы покупаете недвижимость? Учитывайте что каждые 100.000 ссуды на 5 лет это выплата ~2.000 в месяц.

Вам будет легче и дешевле платить ипотеку по ММ чем покупать что-то за 800К и брать 150К ссуды.

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Можно ли отказаться от обязательной страховки при ипотеке?

Нет, банк никогда не согласится это сделать. Более того, если вы отказываетесь от ежемесячной выплаты по страховке, то страховая компания, конечно, отменит полис, но сообщит об этом банку. Что произойдет после этого?

Технически банк может оплачивать вашу страхову из своих средств, но плюсуя эти оплаты в сумму вашего долга по ипотеке. И отказаться от этого вы уже не сможете.

Важно понимать, что в страховке всегда фигурирует «наследник на выплату компенсации по страховому случаю». В случае базового полиса на ипотеку наследником будет банк. И в случае летального исхода компенсацию получит банк, а не семья или ваши прямые наследники.

Что еще стоит рассказать об этом? Пишите вопросы в чат/комментарии, не стесняйтесь.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Лучшая рекомендация по недвижимости в этом году

Если вам нужна лишь одна рекомендация от меня в ближайшее время, то вот она: запишитесь на Мехир лемиштакен. И сделайте это скорее — в феврале будет большая лотерея с новыми тендерами. К этой рекомендации, правда, я добавлю еще несколько полезных советов, без которых она будет не такой однозначной.

1. Определитесь, для чего вы покупаете квартиру: для жизни или для инвестиций

2. Зарегистрируйтесь. Это можно сделать через интернет, по телефону или подъехать в офис управляющей компании и записаться там. По крайней мере, в те периоды, когда нет карантина.

…. Остальные 3 полезных совета в телеге. Ссылка первым комментарием.

Какие есть вопросы по новым лотереям? Давайте ваши вопросы, кейсы. Чем конкретнее, тем лучше! Будем разбираться.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Наши с Максим Максимов планы на будущее. Что будет дальше?

У нас в планах еще несколько объектов. Есть объекты на рассмотрении, объекты на контракте, те, которые мы уже выбрали и готовы с вашей помощью покупать. 12% годовых — это достойные проценты для вас. И каждый из соинвесторов для нас — не возможность побыстрее заработать, а полноправный партнер.

На первом этапе мы не можем привлечь банковское финансирование, потому что объекты нужно приводить в порядок, дозаселять и показывать 90% заселенность банку. Поэтому мы обращаемся к вам, чтобы иметь возможность эти объекты купить. И по результатам у нас есть идёт рефинансирование через 18-24 месяца с возможностью либо вернуть вам деньги либо перевести их на другой объект.

Некоторые коллеги удивляются, что мы даем инвесторам слишком высокий годовой процент. Есть девелоперы, которые вобще ничего не гарантируют. А у нас все подробно расписано. Мы показываем вам, как работаем, какие гарантии даем и почему мы это делаем. Выстраиваем свои активы на очень долгий срок, нам важно, чтобы они были прибыльными и для нас и для вас.

В первую очередь для вас, потому что мы в своей прибыли только подходим, к точке нуля. И то сейчас все идет в инвестиции, в ваши деньги, потом в рефинансирование — и только потом мы с этого что-то получим. У нас долгий пробег, поэтому мы заботимся о том, чтобы вы зарабатывали в первую очередь.

Интересно? Думаю, вы знаете, что делать и кому писать.

#инвестиции #недвижимость
________
© Миха Нешер. Помогаю создать 12% годовых дохода с недвижимости

Готовлю мастер класс с Игорь Лупинский 28.01.2021 с 19:00 до 22:00. «Покупать или не покупать квартиру сейчас?»

Четкий пошаговый алгоритм:

1. Квартира для себя?

— Эмоциональный фактор.
— Сколько планируете оставаться в этой квартире?
— Ожидают ли вас какие-то изменения в семье или на работе?
— Когда выгодней снимать квартиру?
— Сколько денег на самом деле нужно чтобы купить квартиру?
— Какой самый важный фактор при решении о покупке своей квартиры?
— Что нужно учитывать при покупке вторички?
— Что нужно учитывать при покупке новостройки?
— Что нужно учитывать при покупке #мехир_лемиштакен?
— Что нужно учитывать при покупке земли под строительство?

2. #Недвижимость на #инвестиции.

— Первая квартира или вторая?
— Цель ежемесячная прибыль либо заработок на продаже?
— Сколько денег нужно для того чтобы начать инвестировать в недвижимость?
— Какие самые лучшие инвестиции в израильскую недвижимость существуют на данный момент?
— В какую недвижимость ни в коем случае не стоит инвестировать?
— Стоит ли рассматривать инвестиции в недвижимость заграницей? Если да то куда и как?

Бонус 2 новых госпрограммы и изменения в ипотеках.

Отмечайтесь, чтобы мы вас не забыли.

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Какие сложности у нас были в процессе покупки доходных домов в США?

Конечно, они были — я же не рассказываю вам басню об успешном успехе. Пишу, как есть. Например, когда мы покупали один из домов, получили недостаточно информации у продавца. Мы выкупали дом у банка и потребовать все документы, как это происходит в случае с продавцом, было сложнее.

В итоге уже после покупки мы узнали, что у продавца была большая задолженность перед газовой компанией. А так как объект был уже наш, то и долг пришлось покрывать нам.

Кроме того, разгар этой истории пришелся на отопительный сезон — получилось, что мы еще не зарабатывали, но уже тратили. Была идея поменять всю систему газового отопление, чтобы оно было дешевле. Но зимой этого сделать невозможно, потому что люди им активно пользуются… Урок — надо проверять продавца лучше и выяснять все нюансы, у кого бы ни покупали.

Второй вывод — внимательно надо смотреть на деревянные конструкции. В одном из домов мы сняли пару балок на внешней лестнице и поняли, что дешевле все деревянные перекрытия полностью поменять, чем ремонтировать.

Считается, что с банком особо не поторгуешься, но нам это вполне удалось: изначальная цена была 480.000 долларов, а в итоге мы получили объект за 410.000 долларов.

И это еще не конец. Продолжение следует. Как думаете, что ещё мы не учли в самом начале?

#инвестиции #недвижимость
________
© Миха Нешер. Помогаю создать 12% годовых дохода с недвижимости