Переговоры | Миха Нешер

Как надо сдавать квартиру

Как надо сдавать квартиру?

В четверг получил квартиру в Натании — купил у коллекторов. Нужно было сдать её на год, пока у тёщи идёт подготовка сноса и строительства,

Сначала закинул в риэлторские группы — думаю, дам коллегам подзаработать. Никто не пошевелился.

Выставил на Яд2 — сначала по 4300, потом по 4500. Народ ломится, но большинство неадекваты. Каждый показ — час жизни: дорога туда, парковка, показ, дорога обратно. Поэтому фильтровал сразу.

На звонки почти не отвечал — писал: «WhatsApp, я на встрече» — и сразу отправлял условия: 3,5 комнаты, нулевой этаж, без мебели, без комнаты безопасности, два платежа вперёд, автоматический платёж + послать кредитный рейтинг и один гарант сделки обязательны.

Рейтинг — это не блажь, это тест. Не можешь прислать картинку из приложения — как будешь выполнять обязательства? Из десяти желающих прислал только один. Остальные ещё и возмущались. Особенно радовали требования сдать на полгода, сделать скидку по телефону или мебилировать квартиру.

Всем назначил два временных слота. Написал заранее по ватсапу. Пришли трое из десяти. Русскоязычные женщины 35+ — по опыту самые надёжные арендаторы: платят вовремя, квартиру берегут.

Итог: сдал за 3 дня, чеки получены. Все условия выполнены, всё чисто.

Надеюсь, было полезно. IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Во время войны спрос на недвижимость традиционно падает, а стоит наоборот активизироваться в поисках

Во время войны спрос на недвижимость традиционно падает, а стоит наоборот активизироваться в поисках хороших объектов. Все равно в долгосрочной перспективе падение цен на покупку не намечается.

Надо смотреть на происходящее и понимать, что квартиры в центре, в Гуш-Дане, в Хашароне продолжат расти в цене особенно с комнатами безопасности и те, которые в перспективе попадают под снос и новое строительство.

Из-за экономической ситуации и войны будет выходить очень много квартир от коллекторов. То, что мы сделали, это инструмент, позволяющий видеть и мониторить хорошие возможности, которые появляются на рынке. Обладание данными позволяет использовать разные фильтры и сортировки, находить необходимое и получать оповещения о возникающих возможностях и объектах. А также следить за сносом и новым строительством.

Кстати, новые квартиры от коллекторов тоже выходят, на это тоже нужно обращать внимание. Просто они проходят путь от банального выставления на продажу до ситуации, когда дело действительно доходит до адвокатов и судов. Но это не самая лучшая недвижимость.

Самая лучшая это та, что идет вследствие наследства или отсутствия наследников. Там появляются наиболее интересные варианты. Их тоже нужно рассматривать, проверять, смотреть, торговаться. Это работа, которую мы делаем за вас. Добавляйтесь в рассылку возможностей в ватсапе «+».

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Серьезно ли вы настроены купить недвижимость в Израиле

Серьезно ли вы настроены купить недвижимость в Израиле? Многие люди приходят ко мне с желанием купить квартиру, но без готовности сделать для этого простые действия.

Покупка квартиры в первую очередь требует поиска. Чтобы найти квартиру, нужно смотреть варианты. Есть люди, которые находят свою квартиру после одного-двух просмотров. Есть люди, у которых это занимает намного больше времени. 20-30 просмотров, чтобы найти достойный вариант.

В этом отношении многие просто теряют ориентир, начинают искать квартиры одновременно в разных городах. Я всегда говорю, что нужно искать квартиры в радиусе 15-20 минут от места, в котором вы живете. Самая лучшая квартира, самая лучшая возможность находятся на вашем заднем дворе. Поэтому у меня есть масса примеров, когда мотивация покупки у людей заканчивалась ровно тогда, когда им приходилось ездить куда-то далеко для поиска.

Приведу пример. Одна из клиенток пришла ко мне, посмотрела одну-две квартиры в одном городе, потом через год пришла снова, посмотрела ещё одну-две квартиры в другом. Потом она забеременела и в беременном состоянии посмотрела порядка 40 квартир в своем, пока не выбрала ту, которая действительно подходит. И её купила. Мотивация у неё была создать своё гнездо для выращивания детей. Таких случаев у меня достаточно много.

Второй случай был с моим клиентом в Тель-Авиве, вместе с которым мы посмотрели 18 квартир, были на четырёх переговорах, и в итоге ему удалось купить квартиру на 50 тысяч дешевле, чем он изначально планировал.

Третий пример, это как я искал свою первую квартиру 21 год назад. Я посмотрел больше ста квартир в Нетании, супруга — 20, мы вместе — 30, и на 155-й квартире мы купили двухкомнатную в центре, которую продавали и перепродавали внутри семьи, и до сих пор она у нас. Сейчас дом идёт под снос и строительство, и там будет дополнительный миллион сверху к тем полутора, которые мы на ней уже заработали.

Нужно просто реально искать, смотреть квартиры и делать предложения.

Если вы серьезно настроены купить недвижимость в Израиле в ближайшие полгода заполните анкету по ссылке в комментах и м ы отправим вам всё чеклисты и инструкции по покупке.

Если вы хотите присоединиться к наше рассылки по коллекторским квартирам, присейлам и пинуй бинуй поставьте ‘+’

Я передумал

Я передумал.

Примерно половина сделок недвижимости падают именно из-за этого.

Ключевой вопрос — в какой момент продавец или покупатель передумывают и что с этим можно сделать.

Если передумывает продавец.

Если это происходит до подписания каких-либо бумаг, до начала работы адвоката и до согласования условий сделки — в этом нет ничего особенного. Даже если без причины любой человек имеет право не продавать недвижимость, в том числе не продавать её вам.

Ситуация меняется, если продавец передумывает после того, как уже были предприняты шаги к сделке и покупатель понёс расходы. Если вы вызвали оценщика, адвокат работал, условия сделки были согласованы, а продавец просто не пришёл — это уже основание для суда.

У меня был такой случай. Сделка согласована, присутствуют два риэлтора, два адвоката и покупатели, а продавец просто не пришёл на подписание договора. Ему сразу вкатали судебныей иск и в итоге суд обязал продавца выплатить серьёзную неустойку.

Если передумывает покупатель.

Здесь всё тоже зависит от этапа сделки.

Если не было обмена черновиками между адвокатами, были только устные договорённости и покупатель решил не покупать — официально придраться почти не к чему.

С покупателя в целом гораздо сложнее получить деньги, чем с продавца. Покупатель всегда может сослаться на то, что в договоре есть пункты, которые его не устраивают, и на этом основании отказаться от покупки.

Доказать нежелание вести сделку со стороны покупателя намного сложнее. Особенно если он купил другую квартиру. Передумал покупать эту и купил другую — это нормальная ситуация и вполне рабочая доказательная база в его пользу: просто не сошлись по условиям сделки.

Отдельно про риэлторов.

Если в сделке участвовал риэлтор и вы позже возвращаетесь к этому же продавцу, с риэлтором всё равно придётся рассчитаться. Нет варианта: прийти с риэлтором, передумать, а через время подписать сделку напрямую. Риэлтор в этом случае пойдёт в суд.

Про суд.

Суд — это последнее пристанище. Гораздо правильнее в любых ситуациях договариваться через посредника или через медиаторов. Суд — это долго, и результат не всегда предсказуем и не всегда вас обрадует.

И самый важный фактор — кто ведёт переговоры по квартире.

Если вы ведёте переговоры самостоятельно, вы представляете только себя. Я всегда фиксирую условия сделки письменно и отправляю их второй стороне. Если продавец даёт письменное согласие на условия, представляя покупателя, эти договорённости уже можно подтверждать.

Я выступаю дополнительным звеном и дополнительным свидетелем процесса: да, письменные договорённости были.

А договорённости считаются только письменными. Устные договорённости не работают.

Если вам нужна помощь с переговорами напишите в личку.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

На что стоит обратить внимание при просмотре квартиры: 1

На что стоит обратить внимание при просмотре квартиры:

1. Месторасположение
Город, район, улица, дом. Это центр или периферия? Частный сектор или многоэтажка?

2. Вид из окон
При просмотре сначала на балкон или к окну. Что видно: стройка, развалины, соседние окна или море, лес, горы? Это важно.

3. Шум
Один из самых раздражающих факторов. Влияет на качество жизни. Близость к промышленности, дорогам, железной дороге.

4. Здание и возраст
Есть ли лифт?
До 10 лет — новостройка.
10–20 лет — возможна косметика.
30–40 лет — капитальный ремонт.
50+ лет — капитальный или переделывать уже сделанный.

5. Состояние квартиры
Требуется ли ремонт?
Обратите внимание на окна и стеклопакеты это самое дорогое.
Электрика, инсталляции — капитальность ремонта.
Наличие лифта, комнаты безопасности.

6. Особенности планировки
Пентхаусы, полуподвалы, палисадники, квартиры на крыше — низкая ликвидность.
Цоколи и последние этажи — сложно купить, сдать, продать.

7. Возможности ремонта
Оцените, потянете ли ремонт.
Часто лучше купить готовую квартиру.
Ремонт — затратный и редко окупается, если не умеете делать «дешево и сердито».

8. Физические дефекты :
Плесень, протечки.
Несоответствия документам.
Недостройки, перестройки, перепланировки.

9. Продавцы и жильцы
Когда и куда выезжают?
Если на инвестицию — готовы ли остаться?

Кто живёт — важный фактор.

10. Цель покупки
Для себя или для инвестиций?
Это разные цели и параметры выбора.
Долгосрочная или краткосрочная аренда?

Дополнительно:

У меня есть чек-листы и книга «Торг уместен». Тем, кто на сопровождении или обращается за консультацией, я их предоставляю.

Продолжаю выпуск рассылки по конес нехасим, Пинуй-Бинуй, новостройкам.
Если интересно — напишите «+» или номер телефона в личку. Добавлю вручную.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

В пятницу я опубликовал пост о том, что открываю новую рассылку

В пятницу я опубликовал пост о том, что открываю новую рассылку. В новый год — с новой рассылкой, так сказать.

За два дня присоединилось 30 человек. Часть из них уже на сопровождении, часть — пока нет.

Я решил сделать две рассылки:
– одна для тех, кто на сопровождении,
– вторая — для тех, кто вне сопровождения.

Формат рассылки:

Когда появляется интересный объект от конеса или присейл, я сразу отправляю информацию через рассылку.

Это будет выглядеть, примерно, так:

Четырёхкомнатная квартира в центре Натании от коллекторов, 120 м², вторая линия от моря, балкон, парковка, парк рядом, 4-ый этаж.
Предполагаемая оценка: 2.3-2.4М
Торги 22/01/2026

Или

Присейл центр Нетании 3 комнаты 2.3М сдача в 2029

Если интересно присоединиться к рассылке поставьте +. Объекты кстати реальные. Интересно пишите в личку.

Планируем захват мира с Yuri Avro

Лучшее вложение за 20 лет — это правильные люди Лучшее, что я приобрел за 20 лет работы в недвижимос

Лучшее вложение за 20 лет — это правильные люди

Лучшее, что я приобрел за 20 лет работы в недвижимости — это профессиональные поставщики и партнёры.

Сегодня в Натании встретился с Yuri Avro, моим партнёром по новостройкам и коллекторским квартирам, и с Or Sofer — оценщиком, с которым я давно и успешно сотрудничаю. День сегодня выдался «рекомендательным», поэтому с кем встречаюсь — того и рекомендую.

Сейчас у нас идут совместные сделки по аукционам и коллекторским квартирам. В Натании смотрели ещё одну квартиру c торгов. Там может быть весело, но цена дорогая в районе 2.4М

Что касается рынка — всё стало намного сложнее. Возможно, это сезонное. Зимой продаётся примерно четверть квартир, а в тёплые месяцы — около 75%. Период с апреля по ноябрь — это пиковое время.

Сейчас — как раз лучшее время для покупки. На рынке немного покупателей, и продавцы готовы снижать цену.

Спросил у Ора, как он видит рынок. У нас, например, ноябрь был самым продуктивным месяцем после спада в сентябре и октябре. Закрыли много сделок. И декабрь тоже идёт хорошо. Он подтвердил — рынок оживает, начинается движение.

Я по-прежнему в поиске интересных проектов от застройщиков. Проверяю и центр, и север, и юг. Южная граница — Ашкелон, северная — Хайфа. Всё, что в этих пределах, готов рассматривать, проверять и рекомендовать.

Если у вас есть сделки с застройщиками или вам интересно коллекторские квартиры — напишите. Поможем.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Вы хочите песен, их есть у меня

Вы хочите песен, их есть у меня. Я знаю вам нравятся мои посты об удачных торгах, переговорах и прочих прелестях недвижимости из жизни антириелтора. Проблема в том, что писать о сделке в процессе это очень дурная примета. Обязательно что-нибудь пойдёт не так. А потом я либо разгребаю либо забываю. И хорошие истории пропадают.

Вот сегодня, например, выставил свой Nissan X-Trail 2021 на продажу. Семиместный нам уже не нужен, а нужна Тойота Ярис. Проверил по ценнику сколько стоит (95К) поставил за 89К, чтобы продать. Пишет пипидраст: «Есть скидка?». Нифига себе, «здравствуйте». Вежливо отвечаю: «Будь серьезным, приедь посмотри». Через два дня пишет «60.000». И я долго в чатике яд2 пытался написать ругательство на иврите. Чатик мне не давал. В конце концов я выдал на арабском и заблочил товарища.

А ещё у меня сегодня было продвижение по трём сделкам. Но я это запишу и вам потом расскажу, чтобы не сглазить. А у вас есть интересные истории по переговорам?

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Сегодня Хайфа

Сегодня Хайфа. Подисание сделки по покупке вторички. Клиент С. очень серьёзно подошёл к делу. Отсмотрели с десяток квартир. На одной сделке были близки к закрытию, но риэлторша нас перехитрила. Воспользовалась нашим предложением для того чтобы поднять по цене других клиентов и закрыла с ними ради своей завышенной комиссии.

Оценщик дал ровно по договору. Кстати все истории о том что оценщики занижают — сказки. У меня в 90% дают по цене квартиры. Потому что хорошо торгуюсь. В этом случае сторговал 70К, думаю что могут ещё дожать десятку, но
С. меня остановил.

4.5 комнаты Нэвэ Шаанан, старый фонд, дом 70х, но квартира в нормальном состоянии 105м² без склада, балкона, парковки. Ожидается снос и новое строительство. 1.610.000. Может и вам тоже пора?

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Угораю

Угораю. Прочтите до конца 😂Миха: Основываясь на знаниях обо мне сделай «прожарку» без цензуры и пощады

ChatGPT:

Окей, Миха, держись — вот тебе твоя персональная прожарка, без фильтров и соплей. Всё по-честному, как ты любишь:

—

Миха Нешер. Профи недвижимости с 2005 года.
Кажется, ты начал сопровождать сделки по недвижимости ещё до того, как слово «блог» стало модным. Пока другие учились распознавать мошенников, ты уже уговаривал застройщиков скинуть 5-8% «по-братски». За тебя говорят цифры — сотни сделок, миллионы в управлении… но признайся, каждый раз, когда клиент говорит «а мне знакомый риэлтор предложил дешевле», ты мысленно мечтаешь отправить его в вечный риэлторский бан.

Ты как айфон в мире кнопочных телефонов.
Пока другие гонят клиентов на авось, ты — с телегой, блогом, видео, Инстой и подпиской на аналитику. Весь в цифрах, графиках и конверсии. Но, брат, будь честен — разве тебе не снится иногда, что ты просто кидаешь телефон в море и идёшь продавать шаурму в Нешере?

Ты знаешь цену квадратному метру… и каждому человеческому бреду.
— «Миха, я хочу с видом на море, но чтобы дёшево».
— «Миха, мы подождём, рынок упадёт».
— «Миха, у меня друг купил за полцены».
Сколько раз ты вежливо улыбался, когда хотел кричать: «Ваш друг — миф, как честный риэлтор без откатов!»

А ещё ты инвестор.
Кто-то играет в крипту, а ты вкладываешь в бетон и время. Читаешь планировки как другие читают гороскопы. Если бы недвижимость была женщиной — ты бы давно уже на ней женился. И был бы счастлив. Потому что у неё высокая доходность и нет «женских дней».

Ты как терминатор с ипотечным калькулятором.
Сделка? Не проблема. Переговоры? Уже на месте. А если клиент начинает зарываться — ты достаёшь Excel и сбрасываешь табличкой правды по его мечтам. Хочешь дом за 300 тысяч в Герцлии? Ну удачи, вот тебе ссылка на шалаш в пустыне.

Но главное — ты добиваешься результата.
Клиенты говорят: «с Миха сделка — это уверенность». Потому что ты не просто продаёшь. Ты вжариваешь. Ты делаешь из «я боюсь» — «где подписывать». Но будь честен: иногда ты хочешь просто лечь, выключить всё и не слушать про то, как тётя в Бат-Яме «сама всё оформила» и «потом пожалела».

—

Всё, брат, прожарили, но с уважением. Потому что ты — профи, который не просто продаёт метры, а меняет жизни.
Если и есть кто-то, кому можно доверить сделку на миллионы — это тот, кого даже прожарка не может испугать.

Хочешь добавим про твоих «коллег» или сравним клиентов с сериалами на Netflix? 😏

О безответной любви к маклерам

О безответной любви к маклерам.

«Нет, я не плачу и не страдаю. Я всё прекрасно, всё прекрасно понимаю»©, но третью сделку за этот месяц риэлтор начинает со слов: «Продавцы не скинут ни копейки». Обычно в таких ситуациях я включаю пятую, и с нуля до 120 разгоняюсь за 3.5 секунды: «То есть как это ни копейки, а ты тогда нам зачем? Чтобы дверь с опозданием на пол часа открыть и 2% посчитать? Нет дорогуша, так в этом мире не работает».

Дальше у меня пена изо рта и письменное предложение по четкой стратегии оговоренной с покупателем. Одно, второе, третье. Чем больше у меня времени на переговоры, тем больше сторгую. Бывало ли так что сделки срывались? Да, бывало уходили из под носа, либо снимали с продажи. Но, я вас умоляю, на стандартной квартире в стандартном районе свет клином не сошёлся! Всё что ваше будет ваше и по правильной цене. Даже с бестолковыми риэлторами мне удаётся сторговать 40-50 тысяч а с толковыми, которые правда представляю ваши интересы удавалось намного больше. 1.5 млн. шкл. мой абсолютный рекорд.

Кстати, не делайте этого сами. В играх «плохой-хороший» покупателю лучше и проще оставаться хорошим и меня в любой момент можно «уволить» сказав, что: «Миха превысил свои полномочия …» Миха не гордый и проводит 5-10 (а иногда и больше) переговоров по недвижимости в месяц с 2005

Утреннее наболевшее. Простите.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Как урвать хату подешевле: 10 одесских лайфхаков для удачного торга Брат, если ты вздумал прикупить

Как урвать хату подешевле: 10 одесских лайфхаков для удачного торга

Брат, если ты вздумал прикупить себе хатку, то тут важно не только выбрать подходящую нору, но и выкружить цену пониже. Вот тебе 10 одесских секретов, как сбить бабки и договориться с продавцом:

1. Глазастый мониторинг цен

Перед тем как начинать базар, прошерсти, почём тут похожие хаты толкают. Если твой продавец загнул цену, намекни, что у соседа за углом подешевле.

2. Вычисляем косяки

Пройди по квартире с лупой: трубы ржавые, стены пошли волной, документы мутные? Отличный повод закатить глаза и сказать: «Ну шо вы мне тут продаёте? Давайте скинем цену.»

3. Шо, долго стоит?

Если хатка висит на рынке уже сто лет, значит, продавец уже морально готов торговаться. Узнай, сколько времени её пытаются сплавить, и дави на это.

4. Готовность к молниеносной сделке

Некоторые барыги готовы уступить, если ты всё оформляешь быстро и без танцев с бубном. Намекни, что ты не тянешь кота за хвост, и продавец сам тебе скидку нарисует.

5. Бабки на бочку

Если у тебя наличка и ты не мучаешься с кредитами, это твой козырь. Продавцы любят быстрые деньги – тут можно и цену сбить.

6. Магия оценщика

Если независимый эксперт сказал, что хатка стоит дешевле, чем заявлено, сунь этот отчёт продавцу под нос. Пусть думает, стоит ли ему так задирать цену.

7. Кто за шо платит?

Регистрация, бумажки, налоги – всё это можно скинуть на продавца. Чем меньше возни у тебя, тем приятнее сделка.

8. Мебель и техника – тоже аргумент

Если в хатке остаётся мебель, техника или даже старый сервант бабушки, используй это в торге. Либо пускай оставляют, либо сбавляют цену.

9. Время решает

Зимой, в кризис или когда всем не до жилья – самое время покупать. Продавцы становятся покладистее.

10. У тебя варианты

Покажи, что ты не отчаянный и у тебя есть ещё несколько хат на примете. Тогда продавец сам начнёт думать, как бы тебе уступить.

Торг – это искусство! С правильным подходом можно нехило сэкономить и урвать квартиру по хорошей цене. Главное – держи удар и не ведись на разводы.

* Тестируем AI на одесском жаргоне 🙂

Александр мой давний клиент, партнёр, учитель, я очень многому научился у него с 2001 года в партиза

Александр мой давний клиент, партнёр, учитель, я очень многому научился у него с 2001 года в партизанском маркетинге и личной эффективности. Алекс выпустил новою версию своей книги «Быстрые деньги» в которую вошёл и мой кейс переговорщика по недвижимости.

Многие люди не любят, не хотят или не умеют торговаться. Мне удается сбить 3-15% от стоимости недвижимости благодаря тому что я занимаюсь этим 20 лет и эмоционально не привязан к сделке. Кроме этого часто удается добавить стоянку, склад или метраж к новым квартирам от застройщиков. И улучшить условия сделки для клиентов: мебель, платежи, финансирование, вселение, ремонт. Это всё дополнительные десятки я иногда и сотни тысяч когда мне получается сэкономить клиентам.

Моё вознаграждение исключительно % от той суммы которую мне получается сторговать. Абсолютно в рекордом для меня было сторговать 450К$ и на другой сделке больше 60%. Так сумма в 3.000$ в час написанная Алексом в книге далеко не придел. В комментариях Алекс напишет ссылку на книгу 135 советов которыми можно воспользоваться для повышения доходов от вашего бизнеса прямо сейчас.

P.S. Кстати запишите меня к себе в телефон «Миха Нешер Недвижимость Переговоры» и бесплатно проконсультируйтесь со мной перед покупкой.

P.P.S.: Если я помогу вам в покупке квартиры напишите пожалуйста в комментариях сколько я вам сэкономил. Это поможет многим другим.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле в ФЬ и телеграмме

Главное не навредить

Главное не навредить.

Был вчера с клиентом-партнёром на переговорах по покупке новой квартиры в Хадере на присейле.
Товарищ вспомнил обо мне слишком поздно 6.10 дал письменное предложение на покупку и вчера уже у него должен был быть договор. Мы по типу приехали добивать сделку с надеждой выторговать хоть что-то. Обычно в таких ситуациях в шансов ноль и главное не навредить. Но я всегда пытаюсь 🙂

После полутора часов ковыряния в проекте пришли к главному цене. И тут даже меня, бывалого, продажник удивил. Поиграл со мной в Дэвида Коперфилда. Из 100 квартир на присейле проданы 90. И он такой притащил папочку со всеми продажами говорит:
«Выбирай любую». Прошлись по 3-4 все цены копейка в копейку с ценником. Тут я ручками и развел. Говорю: «А можно вас рекомендовать». «Можно» — отвечает только без указания имени застройщика».

Короче присейл реально хороший и за последние несколько лет впервые у меня сходится по цифрам.

Дальше со слов партнера:

По сути, по плану муниципалитета там сносят не дом, не квартал, а целый район, а эта компания первой закончит свой проект в самом центре нового района со всей инфраструктурой. Разрешение на снос уже получено, разрешение на строительство в первом квартале 2025 года.

Стоимость квартир от 1.700.000, есть 3-4-5 комнатные
каждый этаж +15.000

Суть сделки, и почему она привлекательна:

1) 7% выплата на договоре, 8% на начале строительства, остальные 85% при сдаче объекта в 2030г

То есть квартира, естественным путем выросшая в цене за 5 лет на 25% дает прибыль на вложенные средства 150%, а это 40% в год, причем обеспеченные гарантиями недвижимости. Здесь должно быть написано «если вырастет» но в соседние натании цены уже сейчас на 30%-40% выше

2) Есть возможность продать квартиру досрочно в 2028
за два года до окончания проекта

3) Без привязок к строительному индексу и инфляции и без дополнительных плат.

4) Это продажа на самой ранней стадии, еще до того как открывается реклама проекта, и цены минимальны на входе.

Уже через месяц цена поднимется на 6%, и условия изменятся не в лучшую сторону.

Подробности только в телефонном разговоре пишите в личку, звоните.

— Шалом мы пришли закрывать сделку, у нас к вам есть несколько вопросов по спецификации здания и ква

— Шалом мы пришли закрывать сделку, у нас к вам есть несколько вопросов по спецификации здания и квартиры.

…. (через пол-часа)

— Уточните пожалуйста для нас несколько деталей и давайте поговорим серьезно о цене.
— Не о чем говорить. У нас сейчас сейл и цена окончательная после скидки. Мы публичная компания и не можем скинуть ни копейки.
— Тогда давайте поговорим о графике платежей. Если мы предложим вам вот такой график на сколько вы сможете улучшить цену для нас?

……. (через пол-час согласований с уходом на перекур с клиенткой)

— А ещё давайте уменьшим платеж адвокату застройщика, отвяжем от инфляции и изменим даты платежей и у клиентки муж наполовину таймани, наполовину йеки с ним тоже нужно согласовать. Хорошо, что она его с собой не привела, он бы нервничал.

…. (через пол-часа)

— Вот наше финальное предложение. Там ещё 15К на изменения давались. И да можно ещё здесь и здесь изменить и добавить?

По итогу -194.000 на переговорах не считая уменьшения налогов и прочих ништяков.

Если вы так умеете сами и не боитесь торговаться я вам не нужен. Если не умеете и боитесь нужен, звоните прямо сейчас 🙂

Вчера, впервые за месяц встретились с Крупником в Явне на сделке по недвижимости

Вчера, впервые за месяц встретились с Крупником в Явне на сделке по недвижимости. Он между развозкой солдат, нужного оборудования и сбором средств. Я между патрулями и другими волонтерствами.

Покупка квартир сейчас идет очень тяжело и медленно. Основное время уходит на переговоры. Продавцы ещё не до конца поняли сложность ситуации. В Явне 90 тысяч сторговывал две недели с 1.96М на 1.87 (рыночная цена ~2.05М). Сделки в Бат Яме, Ашкелоне и Нетании застряли. И я продолжаю прессовать продавцов.

Несколько советов по тому как сейчас себя вести с продавцами.

— Смотрите квартиру несколько раз, в разное время суток. Желательно с разными людьми: супруга, ремонтники, проверяющий итд.

— Постарайтесь понять мотивацию продавца. Не спрашивайте в лоб: «Почему вы продаёте?», «Какая ваша последняя цена?», «Сколько вы готовы уступить?»

— Не называйте цену которую вы готовы заплатить, выслушайте продавца и скажите, что вернётесь к нему с ответом через несколько дней.

— Лучше всего сделать письменное предложение в воцапе. Предложите более низкую цену и условия платежей и вселения, которые вам подходят. Объясните почему вы предлагаете меньшую цену.

— Если вы не умеете, не хотите или не любите торговаться возьмите специально обученного переговорщика, который вам поможет скинуть существенную сумму. Даже несколько десятков тысяч шекелей, которые он сторгует — это ваша зарплата, а скорее несколько. К тому же этот человек эмоционально не привязан к сделке и не боится ее потерять.

— Обязательно совершать сделку по недвижимости со своим адвокатом. Сейчас риски сильно выросли. Возьмите например Крупника он правильный и занимается недвижимостью много лет.

Надеюсь был полезен.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

В Тыквенном Латте спросили где купить недвижку до 1

В Тыквенном Латте спросили где купить недвижку до 1.2М Отвечаю:

В центре из вторички до 1.2М практически ничего разве, что Рамле/Лод/Ганей Авив. Нужно внимательно смотреть и проверять. Хайфа и севернее, Ашкелон и южнее.

Сделки моих клиентов за последние несколько месяцев в пределах 1.2М:

Ашкелон 2.5 комнаты 880К
Хайфа 3 комнаты 1.01М
Хайфа 3 комнаты Шпринцак 1.1М
Нешер 3 комнаты 1.2М
Тират Акармель 3 комнаты 1.14
Йокнеам 3 комнаты 1.19М
Нагария 3 комнаты 1.07М
Ганей Авив 3 комнаты 1.14М
Афула 4 комнаты 1.15 дом 2016

Везде кроме Афулы вторичка и старый фонд.

Нешер, Тират акармель, Йокнеам на мой взгляд ещё могут вырасти. То что купили — по хорошей цене и после жестоко торга с моей стороны.

Все остальные это проекты в #мехир_лемиштакен, #дира_бэанаха на которые тоже стоит обратить внимание и записаться: Нагария, Ашкелон, Сдерот, Рош Айн,
Мигдаль трешки до миллиона. Но нужно сначала выиграть, потом дождаться разрешения на строительство, потом три года ожидания стройки. Так что основная проблема государственных проектов во времени. Преимущество — новая недвижимость на 20-50% дешевле рыночной.

По выгодности сдачи Ашкелон, Хайфа и Йокнеам. Вообще выгодность нужно внимательно просчитывать. Для этого сделал калькулятор. В коментариях.

______
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Илья Керпелев Anna Volkova за то, что меня рекомендуете в Тыквенном Латте 🙂

Выдержка из книги, которую написал по недвижимости в 2017

Выдержка из книги, которую написал по недвижимости в 2017. Пора обновить. Кстати давно не проводил физических встреч по недвижимости. Интересно?

Иногда #переговоры_в_недвижимости длятся месяцами, а бывает желаемый результат достигается быстро. Главное помнить цель, мотив и понимать опыт каждой стороны в сделке (продавец, покупатель, посредник)

Цель продавца — продать как можно дороже. Если мотив жадность, то он может продавать годами и не продать. Если мотив решить свою проблему, он будет готов на серьёзные, а иногда очень серьезные уступки.

Цель покупателя — купить то, что нравится. Если он профессиональный инвестор, цель получить максимальную прибыль. Включая эмоции, очень легко заставить покупателя заплатить больше чем он планировал.

Цель риэлтора — закрыть сделку любой ценой. Почему? Деньги очень нужны. Опытный риэлтор будет играться в переговоры ровно до того момента когда поймёт, что сделка может сорваться. Дальше начнётся давление на обе стороны.

При любом раскладе у профессионального, опытного и эмоционально НЕ привязанного к сделке переговорщика результат будет лучше.

Итак цель, мотивация и опыт сторон вот, что решает исход переговоров.

_________
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

ДАВАЙТЕ ПОГОВОРИМ О ВАШЕЙ ВЫГОДЕ Многие, решив купить квартиру не знают с чего начать

ДАВАЙТЕ ПОГОВОРИМ О ВАШЕЙ ВЫГОДЕ

Многие, решив купить квартиру не знают с чего начать. С разговоров с друзьями? С адвоката? С ипотечного брокера? С риэлтора? С просмотра объявлений? С поиска квартир?

НЕ ДЕЛАЙТЕ ЭТОГО!

Вот 10 вех которые вам необходимо пройти. Точно следуйте инструкциям и вы сэкономите очень много денег, времени и нервов.

1. Оценка своих возможностей и постановка целей.

Зачем вы покупаете квартиру для себя или на инвестицию? Какую квартиру стоит покупать, какую вы можете себе позволить, какую выгодно? Какие ресурсы для покупки вам нужны, какие есть и какие появятся? Что с финансами и налогами? Какие основные и дополнительные расходы планируются? Какие доходы ваши и объекты прогнозируется? Какая стратегия выхода?

На этом этапе теряется больше всего времени. У некоторых занимает несколько лет дойти от решения приобрести недвижимость до покупки. А цены растут!

Здесь же люди совершают самые обидные и дорогостоящие ошибки покупая то, что им не нужно на деньги которых у них нет. ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ПЛАНИРУЙТЕ!

2. Рабочий район

Самые лучшие возможности находятся в радиусе 15 км. от вашего местожительства. Неэффективно искать квартиру одновременно в Нагарии и в Эйлате. Правильней сфокусироваться на 3-4 улицах с понятной перспективой развития. Из 1000-3000 квартир в год продаются 100 из них 5 намного ниже рыночной стоимости.

Ошибка в выборе района = потеря времени и денег.

3. Поиск

Многие для поиска пользуются исключительно сайтами недвижимости. Это только один источник рыночных квартир, видимый всем. Кроме него существует ещё с десяток способов найти отличную возможность вне рынка. Самые лучшие — до рынка не доходят.

Поиск — это нахождение подходящего объекта и мотивированного продавца. Необходимо постоянно смотреть и отслеживать статус квартир. Если не уделять этому времени вы не увидите возможностей.

Это 3 вехи на пути покупки недвижимости. Завтра выложу ещё три: Работа с риэлторами, Проверка и Переговоры. И послезавтра ещё 4.

Кстати начали отсылать в личку инструкции по поиску квартиры. Оказалось что там не 11 способов а все 19. Так что если нужно, отмечайтесь.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Картинка сгенерирована AI🤦:

Бизнесмен преодолевает препятствия в покупке недвижимости. В стиле киберпанк

4 завершенных переговоров за неделю Гиват Шмуель 3 комнаты от каблана с 2

4 завершенных переговоров за неделю

Гиват Шмуель 3 комнаты от каблана с 2.71М на 2.67М
Тират Акармель 3 комнаты от каблана с 1.54М на 1.5М
Хайфа 3 комнаты вторичка с 1.1М на 1.01М
Ариэль 4 комнаты вторичка с 1.55М на 1.5М

Остался Хариш 4 комнаты.

Может я вам тоже нужен в качестве переговорщика?

Ну и 5 советов по переговорам при покупке недвижимости от AI:

1. Составьте список своих предпочтений и требований к недвижимости, чтобы иметь представление о том, что вы ищете.

2. Собирайте как можно больше информации о недвижимости, которую вы собираетесь покупать, включая ее характеристики, состояние, историю и т. д.

3. Подготовьтесь к переговорам, поставив цену, которую вы готовы заплатить, и определив, какие условия сделки вам необходимы.

4. Будьте готовы к тому, что переговоры могут занять некоторое время, и будьте гибкими в своих требованиях.

5. Работайте с надежным и опытным риелтором, который может помочь вам в переговорах и подборе недвижимости.

__________
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Фото Ольга Беренштейн

Покупка вторички чаще всего это долгий процесс

Покупка вторички чаще всего это долгий процесс.

Делюсь формулой действий, которая помогла многим моим клиентам купить квартиру для жизни которая была близка к их требованиям.

Сегодня рынок недвижимости — это красивая картинка в объявлении и чаще всего унылая какаха, когда приходите смотреть. Хорошая недвижимость улетает быстро, в таких сделках времени на раздумья нет. Средние квартиры могут зависать долго, и чаще всего там тоже есть что выбрать.

История моей клиентки: крайот, был бюджет до 1 млн. на квартиру с ремонтом. Искала долго, в бюджет не попадали, все 1,5 млн и выше. Далее, все просто: оценили реально свои возможности, рассчитали что нам выгодно по деньгам и купили квартиру с палисадником за 900 тыс. шекелей. Да, это были сложные торги, так как изначально продавец хотел 1,05 млн. Торги вел я. Длились 2 месяца. Клиентка не спешила. Чем больше времени на торг, тем больше сбиваес. Получили ключи, начали делать ремонт. В бюджет ремонта — 200 тыс. уложились. Сейчас квартира выросла в стоимости до 1,45-1,5 млн. Нам по факту она обошлась 1,1 млн. Минус 400 тыс.

Хотите оценить свои возможности по покупке жилья? Пишите.

Запись на лотерею #дира_беанаха будет проходить с 3

Запись на лотерею #дира_беанаха будет проходить с 3.07 по 17.07. Разыгрываются 5.500 квартир в 25 городах скорее всего для безквартирных.

Можно записываться на безграничное количество проектов в 3 городах.

Внимание закаут для тех у кого нет можно вытащить до 7.07. Потом приостоновят до окончания этих лотерей.

Надеюсь, что сегодня в Кнессете успеют провести поправку к закону продажи недвижимости о частичном освобождении проектов в государственных программах от привязки к строительному индексу (мадад тсумот абния). Там выходит 60% скидка только для тех кто подписывает договор после принятия поправки.

По оформлению закаута и участию в лотереях те кто со мной ещё НЕ работает пишите сегодня лучше прямо сейчас. Дальше будет сложнее. Для тех кто с IsraDom и со мной уже работает проведу разбор 3.07! Потом помpогу поставить на правильные лотерии.

Поделитесь пожалуйста постом и скопируйте текст иначе это бесполезно. Если вы кого-то тегаете напишите в одном предложении зачем вы его тегаете например «это твоя единственная возможность купить квартиру на 20-50% дешевле рыночной стоимости».

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Вчера должно было быть три выбора квартиры

Вчера должно было быть три выбора квартиры. Один отменили клиенты — не осталось 4-5 комнатных. На второй, в Лоде я не успел. Авария на 6-ой трассе, 3.5 часа в дороге. Пришлось помогать выбирать по телефону. 3 комнаты 5-ый этаж, балкон 10м, склад 6м с видом на лес Бен Шемен за 781К. Шикун вебинуй.

И ещё одна квартира в Брига #мехир_лемиштакен. Нетания. Вторая линия, вид на море. 3 комнаты, 93 метра, 12 балкон и 12 склад (можно сделать кабинет) 1.69М при рыночной минимум 2.6М. договор подписали в электронном формате! (Только нотариальное заверение лично) Поздравления клиентам.

P.S.: Если вам тоже нужно квартиру по скидке напишите в личку. Ближайшая лотерея #дира_банаха в ИЮНЕ.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Америка прекрасна, как Тель-Авив, пока в неё не приезжаешь

Америка прекрасна, как Тель-Авив, пока в неё не приезжаешь. Дома, в деревне лучше, потому что дома 🙂

Но сегодня история о другом. Очень редко я праздную быстрые сделки. В понедельник перед вылетом закрыл такую. Помог клиентке купить трëшечку в Рамат-Гане. Это единственная квартира которую клиентка, попросила проверить. Любовь с первого взгляда. Знаете, такая, аура старых домов с высокими потолками и планировкой идеальной для деления. И хозяева «ашкеназим метуким».

Выставили 3 недели назад за 2.23М. Это, правда, хорошая цена для Рамат-Гана. Оценщик оценил бы во слько же. Но надо жеж поторговаться. Предложение на 2.1М не приняли, на 2.12М тоже, на 2.135 сказали, что подумают до пятницы, у них день открытых дверей и готовы отдать за 2.17 Этого явно нельзя было допускать, чтоб не ушло, ибо и так очередь. Клиентка была готова дойти до 2.17М но я предложил 2.15М и настоял с продавцами на 2.15, что по итогу и закрыли.

Если вам нужна помощь в торге обращайтесь. Умею, знаю, практикую. От 40К+ экономии.

_________

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

— Здраствуйте — Досвиданья До воскресенья вылетаю в США

— Здраствуйте
— Досвиданья

До воскресенья вылетаю в США. Недвижимость сказала надо, Миха ответил даешь.

8% налога на покупку — это зло.

Инвесторы покупающие вторую квартиру сметают все новостройки не торгуясь, потому что их проще всего купить. И за эти десять дней они успеют купить много.

В момент, что у застройщика покупают квартиры, что он делает? Правильно! Поднимает цены.

В момент что цены на новостройки растут, что происходит? Правильно! Цены на вторичку растут.

Да, возможно, зима (ядерная точно) цены остудит или немножко остановит, но уж точно не обещания тройки построить 500 тысяч квартир за 5 лет. Я прям читал и плакал.

Если вы в это верите вы просто не представляете что такое вывести 5000 тендеров в разных городах, найти на них застройщиков, получить разрешения и, блядь, построить за 0 времени.

То есть чтобы это произошло 100.000 квартир должны быть на столе уже сейчас, чтобы ударными темпами через 2 года начать и через 5 лет закончить! И 100.000 в следующем году. И 100.000 через два А хрен! В среднем строят 65.000 могу поковырятся и найти графики, можете сами. А не хватает 150.000

Следующий вопрос «где эти квартиры». У государства и поданных конфликт интересов. Люди хотят жить в своих домах в центре а им предлагают быть живым барьером в клетушках на переферии. Скидку хочешь? Иди подальше.

И последний вопрос кто будет строить и как? Технологии строительства соответствует уровню рабочих. Завести технологию быстрого капитального строительства у моих партнёров заняло 7 лет, а пока довольствуемся дедушкиными методами.

Это я вам ещё не рассказал о чëртовом согласовании строительства в разных городах.

Ладно. Оставим. Всё кто в ближайшие 9 дней собирается купить квартиру напишите мне. Помогу чем смогу. Остальные тоже можете, лучше когда пена спадёт.

——-
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

Почему я прошу клиентов смотреть квартиру минимум дважды, желательно в разное время суток

Почему я прошу клиентов смотреть квартиру минимум дважды, желательно в разное время суток? И еще раз со мной. Потому что с первого раза «на эмоциях» можно упустить важные детали.

Например вид из окон или отсутствие места для холодильника. Место для холодильника нашли, с видом смирились, с застройщика сторговали 30.000.

Я никогда не знаю чем кончится торг, но всегда готов идти до конца. Чем больше у меня времени и чем спокойней клиенты относятся к покупке, тем больше я собью. Да есть риск «упустить» конкретную квартиру. В этом случае я просто рекомендую продолжать поиски. При покупке своей первой квартиры в 2005 мы с Леной отсмотрели (вернее я смотрел, а она одобряла) более 150 квартир, и были на 11 закрытиях. На последнем купили. На всех торговались, и да часть квартир ушла из под носа. Но по итогам купили лучшую. Всё что ваше, будет ваше.

———————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле. Обращайтесь.

Опять неожиданно встретились с @advocate_krupnik на сделке в Афуле

Опять неожиданно встретились с @advocate_krupnik на сделке в Афуле.

В это трудно поверить, но на четырёх квартирах слова хозяев и риэлторов «у нас есть другие клиенты» оказывались правдой и квартиры уходили из под носа. Правда, по цене, которую мы не были готовы заплатить. И это в Афуле. Рынок горит.

С пятой квартирой интересно получилось. В том же доме, что третья продавалась домком подсказал. Её на рынке не было. Может поэтому и успели. С 980К до 945К сторговал. Начали с письменного предложения на 890К, потом 900К, потом 915К, на 925К уже вмертвую стояли, но продавец с 960К не двигался. Дальше мы по 5К поднимались, а он со скрипом опускался. Йеменский аврэх из Иерусалима. Последние 5К накинули просто чтобы возможность не упустить, потому что хозяин заявил, что у него клиент есть на 945К и мы не стали рисковать.

Восточный базар. Надеюсь, что оценщик в эту цену оценит, хотя у моих клиентов в этой сделке все с первым взносом в порядке и это не критично. Но сам факт такого неожиданного веселья в Афуле конечно настораживает.

По габарям и сразу к адвокатам, чтобы не ушло. Тут-то Рами Крупник и появился.

Для вас работает Миха Нешер.

©Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

P. S. Хотите напишу историю вашей покупки квартиры? Обращайтесь в личку.

Ай, да, Лицман

Ай, да, Лицман. Насколько же он был эффективен для своего электората. Прошли 3 тендера для застройщиков по программе «мехир муфхат» 360 квартир в Цфате, 888 квартир в Тверии и 692 квартиры в Ашдоде. 50% из них будет идти по рыночным ценам, 50% в лотереи по 30-36% скидке от рыночной стоимости. 3 комнаты в Цфате 85м начиная с 591К, в Тверии 85м начиная с 622, в Ашдоде 75м с 977К

И, да, вы тоже можете участвовать в этих лотереях по закауту мехир лемиштакен на инвестицию и для жилья. Просто напишите мне и поговорим. Лотереи выйдут в момент получения застройщиком разрешения на строительство.

И, нет, это не программа Элькина и Либермана «мехир матара». Там максимальная скидка 20% или 300К. И тендер по цене на землю а не по меньшей цене для покупателей, что ухудшит качество строительства. Тендеры по этой программе ещё не вышли.

И, нет, это ни как не повлияет на цены недвижимости. Те кто выиграет в лотерею получат солидную скидку, остальные по рынку. Слишком мало, слишком поздно.

То, что написанно на Деталях не совсем соответствует действительности. Качество не улучшат на порядок. Оно одинаковое для тех кто покупает на свободном рынке и тех кто идет по программе. Цена и отделка отличаются. Ссылка в комментариях.

————————-
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

«Мехир матара»

«Мехир матара». Всë об том же. Меня на радио и ТВ интервьюируют. А вам забыл рассказать 🙂

В чем отличие от мехир лемиштакен?

1. Скидка от оценки ограничена 20% или 300К шекелей.

2. Государство определяет застройщикам цену квартир 🤦‍♂️и они соревнуются за цену земли. Кто даст больше за землю тот и выиграет. Как думаете качество строительства от этого улучшится?

3. Государство определяет спецификацию квартир. 🤦‍♂️

4. Цена в процессе привязана не к строительному индексу, а к индексу цен. И меняется раз в год в соответствии с инфляцией 🤦‍♂️

5. Только покупающие первую квартиру или те кто не владеет квартирой больше 10 лет. Семейные пары и одиночки старше 35 лет. Если вы улучшаете жилищные условия или одиночка от 26 до 35 вытащите закаут СЕЙЧАС.

6. В городах повышенного спроса типа Тлв, Герцлия не будет. Зато будет в Нетании, Ашдоде, Реховот, Ришоне и понятно на периферии. Короче там где цена меньше 22К за метр.

7. К участию в лотереях в центре будут допущены те у кого есть минимум 500К своего капитала, к периферии 100К.

8. Программа начнется через 3 месяца. На самом деле тендеры для застройщиков в лучшем случае пройдут через пол-года, а лотереи выйдут через полтора-два года, когда застройщики получат разрешение на строительство 🤦‍♂. Пока что остальные программы (Мехир лемиштакен) продолжаются.

Конечно же мои самые горячие рекомендации принимать участие во всех программах. 300К это нормальная скидка. Даже если квартиру нельзя продавать 5 лет. Но вы же понимаете, что это программа никак не повлияет на удешевления цен?

Для того чтобы цены сдвинуть вниз нужно построить 50.000 двух комнатных квартир в центре на аренду.

Ну мы продолжим 😂 Ссылочка на первоисточник и мое выступление на программе «Только без рук» с Liora Shvarts в комментариях.

————————-
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Почему недвижимость стоит рассматривать особо пристально

Почему недвижимость стоит рассматривать особо пристально?

Сегодня хочу поделиться с вами свежей историей из своей практики и задать вам вопрос на сообразительность. Демонстрируйте интеллект: читайте историю и выдвигайте свои гипотезы.

Молодая пара покупала частный дом. Хотели, чтобы в доме была отдельная жилплощадь для родителей. Нашли дом через риэлтора. Тот утверждает, что всё чисто, законно, покупайте быстрее, заключайте договор, пока дешево.

Когда я сопровождаю покупку, всегда смотрю лично на недвижимость. Оцениваю, соответствует ли она цене и сбиваю, конечно, цену, торгуюсь. В этот раз сразу вызвала недоумение цена. Просили 2,4 млн шекелей, хотя эта цена не типична для района. Я предположил, что оценщик даст максимум 2,25-2,27 млн шекелей.

Отдельно меня смущал балкон на втором этаже, закрытый деревянным потолком, из которого сделали комнату. Это не выглядело как законная переделка.

По словам риэлтора, внизу можно было достроить отдельную комнату для родителей. Места, мол много, порядка 25 метров. Но, опять же, насколько это законно?

Со всеми этими вопросами в голове я предложил позвать предварительного оценщика. И как думаете, что вместе с оценщиком мы выяснили? Ваши предположения? Я продолжение истории расскажу в следующем посте.

#недвижимость #покупка_квартиры
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Предложений, куда вложить деньги, сейчас много

Предложений, куда вложить деньги, сейчас много. Инвестировать в акции, в новостройки, в драгметаллы, криптовалюты, куда-нибудь ещё… Выбрать есть из чего. И прежде чем выбрать нас, вы, скорее всего, думаете — почему я должен доверять именно вам?

Откуда у вас вообще эти знания? Почему многоквартирные дома в США?

Израильской недвижимостью я занимаюсь с 2005 года. Недвижимостью в США я стал заниматься в конце 2017 года, сделал 18 своих сделок и участвовал более чем в 500 сделках клиентов. Изначально в Штатах я работал по модели: покупка дома на одну семью, ремонт и продажа с выгодой.

Но в частных домах оказалось очень много рисков и возни. Из 4 сделок которые я провел, две были прибыльные, одна нулевая и последняя убыточная. Ошибся с местоположением, буквально на одну улицу и вместо среднего спального района попал практически в трущобы, поменял три ремонтные бригады

Тогда я понял, что надо менять объект инвестиций и нашел партнера, с которым мы решили инвестировать в многоквартирные дома. Мой партнер — Максим Максимов занимается контролем управляющей компании, поиском и проверкой объектов в США. Он нью-йоркский адвокат и знает все входы и выходы в недвижимости, налогообложении и ремонтах.

Я занимаюсь привлечением инвесторов, маркетингом и продвижением проектов. В итоге сейчас у нашей компании есть шесть объектов — 53 квартиры и 7 магазинов — и еще два сейчас на стадии переговоров.
Мы планируем купить еще несколько домов. Наша цель в этом году дойти до 200 квартир и через 5 лет иметь портфолио в 1000 квартир в управлении. Это амбициозная цель, когда я ее озвучиваю, немножко страшно.

Что еще хотите узнать о том, как мы работаем, об инвестициях, о рисках? Готов ответить на любые вопросы, даже каверзные.

#инвестиции #недвижимость
________
© Миха Нешер. Помогаю создать 12% годовых дохода с недвижимости

Красота

Красота! Я считаю, таки, нужно брать. Бляць, ну нельзя же так внаглую! 287 квартир в Бней Браке из 413 + коммерция по 12,150 за метр. Да там старье продается за 25-30.000 шекелей метр и то для своих.

В Тель Авиве по #мехир_ле_миштакен цена- минимум 18,980 за метр 😂 умножьте количество метров в проекте в Бней-Браке на недополученную государством прибыль.

Весь цимес новой программы «уменьшенная цена» #мехир_муфхат Дона нашего Рэбе в одном месте.

Говорил же он — на периферии по существенным скидкам, в центре по тендеру кто больше даст. Нет? Ну ладно!

Никто не может запретить нам участвовать в этой лотерее. Конечно же гоп-компания будет ставить перепоны и делать различные проблемы «неправильным» участникам. Но мы всех победим.

Господа, инвестора, это и вправду хорошая инвестиция как минимум со 100% прибылью а при 10% своего капитал вообще х10 и гарантированными съемщиками. Готов сопроводить любого кто запишется в этот цирк.

Пишите мне, вытащим право на участие в программе и делитесь постом. Делитесь! Общественность должна знать. Ничего личного, только бизнес.

Шалом

Шалом! Снова беседуем о переговорах. Как и обещал, рассказываю, что делать, если хотите дать второй стороне ощущение, что сила на ее стороне.

Дайте оппоненту бороться за мелочи, которые вам не важны. Уступите в том, что для вас несущественно. Пусть продавец почувствует, что победил, выиграл или даже обхитрил вас. Ваша задача держаться за один пункт — цену. А в остальном — идите на компромиссы везде, где это возможно.

Согласитесь, что хозяин освободит жилье через полгода или оплатите ему съем на это время. Разрешите вывезти всю мебель или оставить всю мебель или даже пообещайте приобрести ее. Если вы купили за 200.000$ квартиру, стоящую 250.000$, можно позволить себе переплатить несколько тысяч за шкафы и стулья или подождать месяц-другой со вселением. Поищите другие важные для продавца вещи.

Один мой коллега покупал квартиру у одинокого старика, переезжающего в дом престарелых. Тот назначил очень умеренную цену, но уперся в одну деталь. В молодости он был капитаном, объездил много стран и из каждой привозил пивные кружки. Он соглашался продать квартиру лишь тому, кто сохранит в целости его коллекцию.

Мой коллега обратился к адвокату. И составил договор, в котором отдельным пунктом оговаривалось, что квартира переходит из рук в руки только вместе с коллекцией кружек, и покупатель обязуется беречь и сохранять это сокровище. Счастливый старик уехал на новое место жительства, а коллега потом выгодно перепродал квартиру, сделав коллекцию кружек дизайнерской «фишкой», повышающей цену.

Красивая история, правда? До встречи в следующую пятницу — расскажу еще что-нибудь интересное из своей практики.

#переговоры_в_недвижимости

________
©Миха Нешер. Помогаю сторговать 5-25% от стоимости квартиры на переговорах. 50.000 и больше. Вознаграждение по результату. www.isra-dom.ru/e

Шалом

Шалом! Продолжаем наши пятничные беседы о переговорах.

Поступил вопрос: всегда ли нужно называть свою цену? Рассказываю: нет, не всегда.

Если продавец вам уступил, но этого недостаточно, дайте ему поторговаться с самим собой. Не называйте свою цену. Скажите: «Мне все подходит, что можно сделать с ценой?».

Он скидывает еще на интервал, вы продолжаете спрашивать «А что с ценой?». Многие люди на тот же вопрос дают другой ответ, это свойство человеческой психологии. Он скидывает еще на интервал — вы снова задаете ему тот же вопрос. Продавец начинает раздражаться, а вы — бац — и достаете чековую книжечку и предварительный договор!

Заполняете все данные свои, хозяина и квартиры. Заполняете чек на 1.000$ или кладете их на стол наличкой (под расписку). И только в конце пишите цену после того как все заполнено. На полтора интервала меньше чем последняя цена, озвученная собственником недвижимости.

У продавца шок, он уже чувствует себя виноватым за то, что едва не упустил реального покупателя. И с вероятностью готов согласиться на ваше предложение, даже себе в убыток. Скорее всего он озвучит разницу в интервал ниже его последнего предложения. Вы его продавили, но сделали это красиво и незаметно.

В таких переговорах нужно то, о чем я часто напоминаю — ваша эмоциональная невовлеченность. Иначе колебания и неуверенность покупатель легко считает и рулить торгом начнет уже он, а не вы.

Но порой и из этого можно извлечь пользу. Хотите узнать, как убедить вторую сторону в том, что условия выставляет она? Ждите следующей пятницы. Всё расскажу.

#переговоры_в_недвижимости

________
©Миха Нешер. Помогаю сторговать 5-25% от стоимости квартиры на переговорах. 50.000 и больше. Вознаграждение по результату.

Шалом

Шалом! Снова говорим о переговорах. Сразу продолжу ответом на вопрос, когда же напомнить о себе, если вы ушли, не желая уступать цену.

Если вы не достигли успеха на переговорах, перезвоните через неделю-другую. Возможно вас примут куда лучше. У каждой квартиры есть только один покупатель. Что ваше, то будет ваше. Не соглашайтесь на невыгодные сделки. Ищите следующую возможность. Чем меньше эмоций, тем лучше. Лучше всего поставить между собой и хозяином переговорщика, который не покупает квартиру для себя.

Особенно эффективно этот прием работает на квартирах, которые долго не продаются и не пользуются популярностью при просмотрах. Человек, который в первый раз продает жилье, начинает внутренне паниковать, опасаться, что вообще не найдет покупателей.

Я очень хорошо помню двух весьма габаритных товарищей, которые осадили одну старую румынку и битый час убеждали ее продать хорошую квартиру за 75.000$, при рыночной цене в 115.000$. Они убеждали, что квартира никудышная, место скверное, дом скоро снесут… «Нет и нет» твердила упрямая бабушка и наконец отправила покупателей восвояси.

И тут, как водится, возник я весь в белом. «За 75.000$ не продам» — заявила бабуля. «И не надо. Какая ваша цена?» «80.000$» — ответила румынка. Я приобрел ликвидную недвижимость за весьма приличную цену, а два жадных громилы остались ни с чем. Они сделали за меня работу — мне оставалось только оформить документы.

До встречи в следующую пятницу. Расскажу, как дать продавцу возможность поторговаться с самим собой.

#переговоры_в_недвижимости

Всегда ли можно сэкономить на покупке

Всегда ли можно сэкономить на покупке? Чаще всего да, вы можете что-то сторговать на этапе переговоров. А еще — пересмотреть все документы и убедиться, что не теряете возможности сэкономить.

Турист из России, назовем его Виктор, отдыхал в одной из моих квартир в течении 10 дней и обмолвился о своем желании приобрести новостройку. Я сказал, что помогу ему с переговорами. Виктор позвонил мне через 7 дней и сказал, что переговоры состоятся завтра. Пришлось подстраиваться к обстоятельствам.

С 555.000$. Виктор опустил цену на 540.000$, и тут пришел я весь в белом. С человеком в вагончике мы торговались по-еврейски приходили, уходили, звонили начальнику, просили, ругались. Я рассказывал о том, что у меня еще много клиентов на такие квартиры и что мы будем долго и продуктивно работать вместе.

В итоге Виктор получил отличную 5ти комнатную квартиру с видом на море и парк на 14 этаже за 515.000$. На 35.000$ меньше чем уже был готов заплатить. Более того я спас его от уплаты налога на покупку в размере 8% от стоимости квартиры. Просто рассказав ему, что прежде чем заключать сделку стоит оформить репатриацию.

Так что если вы уже решили, что это всё, нижний порог, меньше не выпросить, убедитесь, что это на 100% так. Можете сделать это сами, а можете — быстрее и эффективнее с моей помощью.

#недвижимость #кейсы

Шалом

Шалом! Пришло время неформальных бесед о переговорах в недвижимости. Тема сегодняшнего дня — торг.

Николай должен был уезжать в Белоруссию и выставил на продажу хорошую квартиру в Петах-Тикве за 215.000$ при рыночной цене в 225.000$. Одним из первых на квартиру пришел очаровательный риелтор. Он сказал, что квартира на самом деле стоит 250.000$ и что он продаст ее за эту цену, а может и больше. Николай согласился подписать договор на эксклюзивную продажу квартиры. Полгода риелтор мариновал его и ничего не продал, время начало поджимать. И тут как всегда пришел я с клиентом Валей.

Сперва Валя скинул цену до с 250.000 до 208.000$, потом я дожал до 197.500$ и закрыл сделку. За две встречи я сэкономил клиенту 27.500$ от рыночной цены и 52.500$ от оценки риелтора.

Как? Просто поставил продавцу жесткий ультиматум — или мы закрываем сделку сейчас, или ты остаешься без реальных покупателей. Так я подписал его на предварительный договор. И все сработало. С нерадивым риелтором за эксклюзив рассчитывался хозяин. Дополнительная прелесть квартиры заключалась в том, что можно было достроить еще 25 метров на крыше, что повышало ее рыночную стоимость на дополнительные 50.000$.

Я считаю, что торговаться можно всегда и всюду, в любой ситуации. Продавец нередко назначает цену «с потолка», ориентируясь на услышанную или увиденную где-то стоимость недвижимости, на свои потребности в деньгах, на фантазии риелторов или жадность жены, на что угодно… Поэтому и торговаться имеет смысл всегда — человек, который хочет продать и не продал быстро, всегда готов хоть немного уступить цену.

Согласны? Не согласны? Давайте обсудим.
А в следующую пятницу расскажу о том, что общего между торгом и рыцарским поединком.

#переговоры_в_недвижимости

Как помочь клиенту не тупить

Как помочь клиенту не тупить. Вспомнил еще один случай из практики.

Я вел сделку Николь, репатриантки из Франции. Она планировала в 11:30 утра подписать договор и была настроена весьма решительно. И вдруг, в 8:30 утра решила отказаться. Я попытался спасти ее от серьезных убытков. Договор мы перенесли на воскресенье, у нас было 48 часов.

Квартиру она подобрала хорошую: 3,5 комнаты, 105 метров, центр Нетании, дом с лифтом. Третья улица от моря. Спокойно делится на две двухкомнатных квартиры, которые сдаются по 900-1.000$ а в месяц каждая на длинный срок или за 50-70$ долларов в сутки с гарантированным годовым доходом свыше 35.000$ в год. Ремонт и меблировка 20-25.000$.

Рыночная цена такой квартиры начинается с 340.000$. Мы ее выторговали за 295.000$ На 55.000$ ниже рынка. Я потратил почти два дня, чтобы успокоить покупательницу и убедить ее не действовать себе во вред. В итоге квартиру она купила, и как я наблюдал впоследствии, удачно ею распорядилась.

Не волнуйтесь и не берите на себя всё. В одиночку легко запутаться в документах и условиях. Соберите себе хорошую команду — и она поможет вам победить!

#недвижимость_израиль
_________

http://bit.ly/3dLrhlq

Как найти толкового риелтора Пишу для вас серию постов о сопровождении сделок при покупке жилья

Как найти толкового риелтора

Пишу для вас серию постов о сопровождении сделок при покупке жилья. Как всегда, буду рад рассказам о вашем опыте и вопросам по теме.

Зачем нужен риелтор? Тут, пожалуй, всё очевидно: он явно знает больше квартир и продавцов, чем найдете вы сами. А может быть, сходу посоветует вам то самое нужное жилье. Риэлтор знает рынок намного лучше вас. И самое главное профессиональный риэлтор знает сделки которых на рынке нет. Иногда у риэлторов есть договоренности о существенных скидках от застройщиков потому что они приносят им много сделок.

Но надо понимать, что риелтор действует в своих интересах и хочет на вас заработать побольше. Ваша задача — договориться с риелтором так, чтобы он показал вам квартиры, которые вам подходят, свел с хозяевами, довел сделку до конца и не снял с вас больше, чем вы готовы ему заплатить.

Как понять, стоит ли иметь дело с риелтором? Спросите его, есть ли у него своя квартира — если человек не заработал на собственное жилье, вряд ли он сможет хорошо продавать чужое. И уточните, сколько лет он на рынке.

Если риелтор на рынке больше пяти лет, он может продавать, иначе бы не удержался на плаву. Ваша задача — убедить его направить свои таланты вам на пользу. Просто учитывайте, что уровень цинизма зашкаливает и его цель больше денег и побыстрей.

Первое впечатление очень важно — постарайтесь подружиться с риелтором. Будьте доброжелательны, угостите его чашечкой кофе, подъедьте на встречу вовремя, говорите коротко. Имейте при себе список с перечнем параметров квартиры — что именно вы хотите, в каком состоянии, в каком районе и за какую цену.

И выбирайте того, с кем вам будет комфортно сотрудничать, кто не давит психологически. Риелторов едва ли не больше, чем выставленных на продажу квартир — пусть ваши деньги получит человек, который хочет их заработать с уважением и пользой для вас.

Дальше расскажу, зачем нужен консультант по недвижимости, если риелтор и так всё знает и покажет. Комментируйте, задавайте вопросы — это лучшая мотивация для меня писать чаще.

#недвижимость_израиль
_________

Что такое опцион на покупку квартиры

Что такое опцион на покупку квартиры?

Оказалось, что на русском «опция» — Опцио́н. Зачем это вам? В чем выгода? Вы получаете возможность купить проверенную квартиру на 10-15% дешевле рыночной стоимости, а самое главное полный процесс сопровождения покупки.

Опцион, что за зверь такой? Для начала дам определение из Википедии. А потом вместо этого кровавого месива из букв разъясню как пятилетнему ребенку. Дочитайте!

Опцион это договор, по которому потенциальный покупатель базового актива получает право, но не обязательство, совершить покупку данного актива по заранее оговоренной цене в определённый договором момент в будущем или на протяжении определённого отрезка времени при условии наступления оговоренного события или без такового; количество платежей и периодичность тоже могут устанавливаться условиями договора. При этом продавец опциона несёт обязательство продать актив покупателю в соответствии с условиями договора.

Это половина из того что написано в Вики, остальное выпилил трехмерной бензопилой. Объясняю для людей.

Покупатель опциона покупает НЕ недвижимость, а право на покупку недвижимости. По нему он может приобрести эту недвижимость самостоятельно на условиях договора или уступить / продать это право другому (инвестору). Например вам.

Зачем покупателю опцион? Он хочет продать инвестору право на покупку базового актива дороже чем купил.

Зачем продавцу опцион? Он хочет быть уверен, что его актив продастся за определенное время по определенной цене или он как минимум получит цену опциона в качестве компенсации.

Зачем это вам, помните? Полный процесс покупки проверенной квартиры, дешевле рыночной стоимости. ВОЗМОЖНОСТЬ.

Законно ли это? Да. В израильской недвижимости законны договора подписанные на бумаге. Устные — не имеют силы.

Я работаю с опционами на недвижимость с 2012 года. И провел несколько десятков сделок по этой системе. Для того чтобы этим заниматься нужно иметь крепкую команду:
— скауты (это не обязательно риэлторы), которые находят хорошие возможности в определенном районе
— адвокат и оценщик который проверяет недвижимость
— переговорщик, выбивающий лучшие условия сделки
— ипотечный брокер
— ремонтная бригада, которая приведет квартиру в порядок и улучшит ее в соответствии с требованиями рынка.

Можно ли все эти функции выполнять самостоятельно? В принципе да, но это требует знаний рынка, соответствующего образования и подготовки. Конвейер из нескольких профессионалов намного эффективней. Такую команду я создал в Хайфе.

Если вам интересны отличные возможность для инвестиции, на 10-15% дешевле рынка ставьте «+» в комментариях и задавайте вопросы. Не стройка, не земля, тем более сельскохозяйственная, а вторичка по модели полного сопровождения покупки «от А до Я». Готовая квартира, которая принадлежит исключительно вам.

________________

Как торговаться, чтобы получилось

Как торговаться, чтобы получилось. История из практики

Моя клиентка Инга однажды покупала магазин. Все варианты были выше 150.000$. Три сделки сорвались по разным причинам, потом она мне позвонила: «Миха, я нашла то, что нужно, магазин за 125.000$».

Инга готова была покупать за эти деньги прямо на месте. Я приехал, посмотрел — все хорошо. Продавала молодая женщина.

Я задал ей один простой вопрос: «Если вы выставили магазин за 125.000$, за сколько вы на самом деле хотели его продать? Будь передо мной старый еврей он бы глазом не моргнул: и сказал бы «за 125.000$». А женщина стушевалась: «за 100.000$».

Как думаете, какая фраза мне помогла закрыть сделку в этот же день на моих условиях? Ответ ждите завтра, а пока — ваши варианты?

#переговоры_в_недвижимости
_________

Как вернуть инициативу при торге на #недвижимость

Как вернуть инициативу при торге на #недвижимость?

Во-первых, смотрите квартиру несколько раз, чем больше, тем лучше. В разное время суток и в разную погоду, с разными людьми: сами, с женой, с другом, с оценщиком, с ремонтниками.

Во-вторых, магическая фраза: «Это именно то, что я искал. Что с ценой?». Не «Мне нравится квартира» или того хуже: «Я влюбился!». Зачем раздувать мнение хозяина. Нейтральное «Это именно то, что я искал», показывает вашу серьезность и заинтересованность.

Несколько раз спросите о цене. 200.000$ — хорошо. А для меня? А если подумать? А какая настоящая цена? А при таких-то условиях? Раз за разом возвращайте продавца к этой теме и смотрите — сколько и как он скидывает. Вопрос: «А можно дешевле?» плохой, он слишком показывает вашу заинтересованность и на него слишком легко ответить «Нет!»

А каких скидок получалось добиться при покупках у вас? Какие методы для этого использовали?

#переговоры_в_недвижимости
_________

Два простых вопроса для начала успешного торга в недвижимости

Два простых вопроса для начала успешного торга в недвижимости.

С чего начинается торг в недвижимости? Продавец называет свою цену. Покупатель называет свою — никакой высшей математики. Но у продавца в голове есть нижний порог цены и проблемы, которые он хочет решить через продажу.

Поймите, в чем проблема продавца и предложите ему то, чего не предложили другие покупатели. Но об истинной причине если задать прямой вопрос: «Почему вам не скажут.

На помощь приходят два простых вопроса:

1. Куда и когда вы собираетесь переезжать?

Если продавец переезжает в другой город/страну или из четырехкомнатной квартиры хочет переселиться в «двушку» с ним будет проще договориться. Если же хозяин улучшает условия, то будет захочет за «двушку» в трущобе столько же, сколько за «трешку» в новостройке. Инвесторы тоже не спешат продавать и могут долго ждать своего покупателя.

2. Когда вы начали продавать свою квартиру?

В среднем продажа занимает от трех месяцев до полугода. Если квартира продается не так долго, продавец, возможно, еще не созрел или не устал достаточно для того чтобы скидывать. Если значительно больше, то проблема которую продавец хотел решить продажей, по-прежнему существует.
Если вы поймете, в чем потребность продавца, сможете контролировать процесс торга. Многие начинают восточный базар и суетливую торговлю за каждый шекель с первых минут — и выторговывают сущие мелочи.

Как поступать правильно? Расскажу дальше. А вы пока ответьте: как вообще относитесь к торгу? Умеете торговаться и договариваться? Если нет, то почему, что мешает?

#переговоры_в_недвижимости
_________

Посмотрел Академию Umbrella 1-ю часть

Посмотрел Академию Umbrella 1-ю часть. Ну что я вам скажу: многоцветные супергерои, перемещения во времени и пространстве, управление голосом, говорящая обезьяна, робоняня , надвигающийся Апокалипсис, рассовая толерантность и над всем этим родительский и внутрисемейный абьюз. Банальный сюжет, шаблоны, штампы в общем всё как полагается.

Вспомнилась мне одна замечательная сделка по недвижимости, которую вместе с адвокатом Dmitri Ordelov помогал сделать для клиентов.

Там было 9 наследников. Вернее 6 наследников и 3-ое наследников наследников. Братья и сестры и соответственно племянники одного из братьев, который умер. Та еще семейка.

Квартира была убитая в хлам, стояла на рынке больше полу-года Торговались мы долго. И после того как сторговали 70.000 начался цирк. Двое из трех племянников ни в какую не соглашались на сделку. Типа «мало, можно продать за больше». Вели себя как двое удолбанных агентов из Амбреллы — зайчег и медведик.

Четыре месяца переговоров, десятки телефонных звонков, общение вместе и по отдельности, 3 отмененных договора, 150 правок, 9 счетов на которые нужно было переводить деньги, потому что никто никому не доверял. Но мы сделали это, ребята.

Знайте, большинство квартир передавемыех по наследству продается через год после передачи. И квартирный вопрос изрядно портит людей. Подумайте как вы можете научить своих потомков инвестировать и вкладывать деньги так, чтобы во втором, третьем или четвертом поколении не просрали нажитое.

Мой ответ пока этому один — портфельная недвижимость, многоквартирные доходные дома, в надëжной стране в аренду.

А что вы оставите в наследство своей семье и как они это будут делить?

#инвестиции #недвижимость_сша
_________

В какую недвижимость сейчас стоит инвестировать и в какую не стоит

В какую недвижимость сейчас стоит инвестировать и в какую не стоит?

Первая часть куда не стоит инвестировать:

1. В туристическую недвижимость — ближайший год пройдет под эгидой короны. Квартиры на короткие сроки, гостиницы, рестораны, магазины в туристических местах почти гарантированно убыточная инвестиция. Так, недавно, владельцы AirBnb признали, что потеряли за время короны все, что заработали в предыдущие годы.

2. В офисную недвижимость — многие компании переходят на удаленку и будут сокращать офисные площади как ненужный расход. По данным СМИ уже к апрелю 12% мировых компаний перешли на удаленку и это число постоянно растет.

3. В квартиру на «инвестицию» по модели «купить — отремонтировать — продать», если цель продать в течение ближайших нескольких лет и вы покупайте её по рыночной стоимости. Не рассчитывайте на прибыль с продажи. Рынок изменился. Новостройки и вторичка сейчас под большим вопросом. За март-апрель во всем Израиле было продано 2100 квартир, из них 1700 в мехир ле миштакен. При обычном раскладе в 10-12 тысяч проданных квартир в месяц.

4. Торговые центры, центры развлечений, коворкинги и прочие места оффлайнового присутствия. Их будут открывать и закрывать, открывать и закрывать пока не выпустят вакцину и не закончат с карантинами. За время пандемии посещаемость ТРЦ упала до 70%, некоторым из них вообще пришлось закрыться. И я не вижу причин, по которым ситуация может измениться.

5. Объекты па периферии. В эти времена наличие работы и надëжность арендаторов становится особенно важным фактором, а при этом предсказать его устойчивость невозможно.

6. В зарубежную недвижимость если вам нужно ею заниматься и управлять если вы не являетесь профессиональным девелоппером. Даже в хорошие времена это достаточно рисково, а в тяжёлые тем более.

Согласны/не согласны? Что думаете?

P. S. Вторая часть. «В какую недвижимость стоит инвестировать» и лайв по #мехир_ле_миштакен завтра в 10:00 в профиле и на страницах.

Самое важное в переговорах по недвижимости — это количество времени которое у вас есть

Самое важное в переговорах по недвижимости — это количество времени которое у вас есть. Чем больше времени на торг, тем больше можно снизить цену. Продавец не просто так выставил недвижимость на продажу. Он решает свои задачи. На первом просмотре владелец будет утверждать, что на его недвижимость стоит очередь из покупателей. Но если объект не продаётся несколько месяцев и у продавца «горит» он становится все более и более уступчивым.

Либо рыночная цена дойдёт до цены продавца, либо продавец опустится до рынка. Ожидание оправдывается. Важно сделать правильное письменное предложение и держать руку на пульсе. Звонить продавцу каждую неделю, подтверждая серьезность намерений покупки. У продавца бывают моменты паники, усталости или ухудшения обстоятельств и если вы поймаете его в такие моменты скидка может быть существенной. У меня одна сделка по новостройке продолжалась девять месяцев и удалось сторговать цену с 4.000.000 шкл. до 3.400.000 шкл. и внести огромное количество изменений и добавок в спецификацию.

Процесс переговоров сильно усложняется наличием риэлтора. Его задача закончить сделку как можно быстрее. И давить он будет на более слабую сторону. Не сдавайтесь! Если вам нужна помощь в переговорах напишите мне и договоримся. Я занимаюсь этим постоянно и сторговываю минимум 5-7% дополнительно к тому что сторгуете вы. Вознаграждение исключительно по результату.

Продолжаю постить в телеграмме #совет_дня ссылка в комментариях

Продолжаю постить в телеграмме #совет_дня ссылка в комментариях.

С чего начинать торг?

Продавец называет свою цену. Покупатель называет свою — никакой высшей математики, казалось бы. Однако у продавца в голове уже есть цена, за которую он готов уступить квартиру в самом крайнем случае. Есть интервал — сумма, на которую он будет двигаться вниз как по ступенькам — пять тысяч долларов, две, тысяча. Есть некие причины и условия, по которым он не готов опускаться ниже. Проблемы, которые он хочет решить через продажу. И так далее — может быть у него этажом выше поселился сумасшедший барабанщик и хозяин надеется поскорее избавиться от соседа… И дешево продаст квартиру сумасшедшему трубачу.

Поняв, в чем проблема продавца, вы сможете предложить ему то, что не смогут дать другие покупатели. И выиграете на цене и условиях сделки. Продавец никогда вам не скажет истинной причины продажи. И вы можете задать ему два простых вопроса:

Куда собирается переезжать? Если продавец переезжает в другой город/страну или ухудшает свои жилищные условия, то есть из четырехкомнатной переезжает в двухкомнатную с ним будет легче договориться. Если наоборот улучшает условия он будет пытаться получить за «двушку» в трущобе столько же, сколько за «трешку» в новостройке. И будет ждать «своего покупателя» пока петух не клюнет. Инвесторы же руководствуются жадностью и хотят получить за свою квартиру как можно больше. Их особо не парит, что квартиру не купят прямо сейчас.

Когда начал продавать свою квартиру? В среднем процесс продажи занимает от трех месяцев до полугода. Если квартира продается меньше этого времени, вполне возможно, что продавец еще не созрел или не устал достаточно для того чтобы скидывать. Если значительно больше, то проблема которую продавец хотел решить продажей, по-прежнему существует.

А как вы ведёте переговоры?

10 заповедей адского переговорщика

Предупреждаю сразу у многих из этих пунктов есть исключения. Я их подробно разбираю в курсе «Жесткие переговоры в недвижимости»

Никогда не принимайте сразу предложение другой стороны, каким бы хорошим оно не было.
Никогда не торгуйтесь с самим собой. Не поднимайте или опускайте цену и не меняйте условий сделки не получив ответной реакции от другой стороны.
Никогда не идите на сделку с кем-то, кто должен «получить одобрение босса (супруга)». Обсуждайте условия сделки только с тем кто имеет право подписи.
Если вы не готовы сказать, 100% да, скажите нет. Просто потому, что сделка может быть сделана, не означает, что она должна быть сделана. Отказаться от невыгодной сделки проще чем терять деньги
Переговоры можно вести по любому поводу. Даже если кажется, что контракт стандартный и выторговать ничего не удастся стоит попробовать
От подготовки к переговорам зависит большая часть успеха. Узнайте максимум информации о другой стороне прежде чем идти на переговоры. Репетируйте, практикуйтесь, продумывайте варианты.
Сделка может состояться, если обе стороны видят свою выгоду в ее осуществление. Ваша задача показать выгоду другой стороне. При этом не обязательно чтобы она была на самом деле.
Всегда давайте другой стороне начинать разговор. Их первое предложение может удивить вас и быть лучше, чем вы предпологали.
Никогда не обсуждайте подробности сделки или своих позиций в публичных местах.
Никто не будет показывать вам свои карты. Вы должны понять, чего действительно хочет другая сторона.

Это всего лишь малая часть материала, который я даю на своем интернет-курсе «Жесткие переговоры в недвижимости». Если вы серьезно заинтересованы сэкономить десятки а возможно и сотни тысяч шекелей при покупке своей квартиры в Израиле, получите курс практически задаром здесь.

P.S.: Если по какой-то причине вы не готовы заниматься переговорами, наймите меня и я вам выторгую от 5 до 8% от суммы сделки