Рубрика: Ипотека

А что там с риэлторами? Дружить или воевать?

Я люблю риэлторов, дружу с ними и вам рекомендую. Даже когда их ругаю и говорю, что они делают не так. Очень много сделок приносили мне риэлторы благодаря тому, что я налаживал с ними отношения.
Что важно помнить:

Риэлтор — не ваш друг, брат или сват. Он не обязан думать о вашей прибыли, поэтому вам надо четко знать, что вы сами хотите. Прибыльную сделку риэлтор, скорее, сосватает кому-то более близкому.
Но вы можете познакомиться с риэлтором, пригласить его на кофе, поспрашивать о районе, в котором он работает. Это хорошо делать, когда вы только знакомитесь с районом.

Не просите их показать вам недвижимость, если вы не знаете района. Вам покажут то, что есть на рынке. Бегать и искать того, чего нет, риэлтор не будет. Но если к нему приходит эксклюзив, вы должны быть в горячем списке людей, которым риэлтор позвонит и предложит сделку. Попасть в этот список — в ваших интересах.

Скорее всего, это будет сделка по рыночной цене или ненамного ниже. Так что к риэлторам лучше приглашать профессионального переговорщика.

Думаю, вы знаете, к кому обращаться, если вам нужен переговорщик, верно?

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Утренний FAQ.

«Можно ли взять ипотеку без первоначального капитала?»

Нет. Деньги банка идут последними. В некоторых случаях можно часть своих заплатить в конце. Например в новостройке. Но все равно нужно 10-15% своих минимум при покупке. И ипотечный банк потребует у вас доказательство платежа.

— На вторичку 25% своих минимум.
— На вторую квартиру 50% или 30% если обязуетесь продать первую в течении полутора лет.
— На мехир ле миштакен 10% до 1.350 ипотеки в 10% может быть включён маанак периферия.
_____________________

«Что такое льготная ипотеку для репатриантов».

У репатриантов есть льготная часть ипотеки — закаут, даётся на первую квартиру, под постоянный процент + индекс, на пол процента ниже рынка. Сумма от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч шекелей в зависимости от семейного положения, службы в армии, братьев сестёр итд. Это закаут от министерства строительства и он оформляется в банке при взятии ипотеки. Дополнительное преимущество, что с закаутом намного сложнее выселить из квартиры за неуплату ипотеки.

За подробной конслуьтацией по вашему случаю обращайтесь в личку или пишите вопросы в группу Недвижимость в Израиле. FAQ по сделкам, ипотеке, мехир ле миштакен. И на страницу Своя квартира в Израиле. Миха Нешер

_________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Если вы покупаете квартиру впервые, хотите обезопасить себя, уберечься от ошибок, потери сотен тысяч шекелей, времени и нервов
предлагаю полное сопровождение процесса «от А до Я»: подготовка, поиск, проверка, переговоры и ипотека.

Как получить доверие продавца?

Если вы хотите, чтобы продавец воспринимал вас серьезно, я рекомендую приносить с собой на просмотр предварительный договор на покупку квартиры. Сам я так и делаю. Документ предварительный, в нем много всяких ограничений, поэтому с юридической точки зрения я ничем не рискую.

Но если другая сторона подписывает, у нее уже есть определенные обязательства. Вместо того, чтобы на словах просить снизить цену, вы просто выкладываете документ на стол — продавец может подписать его или не подписать.

Это выделит вас среди 90% покупателей, которые просто бросаются цифрами. Будьте готовы сделать предложение на цену, которая устроит вас и скорее всего устроит продавца.

А вот как узнать, какая цена устроит и кто может помочь найти недвижимость — мы еще поговорим. Но не сегодня. В следующих постах.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

А можно я сам поторгуюсь?

Вряд ли вы любите торговаться, но если все-таки хотите сделать это сами, то я вам категорически не советую. Потому что вы эмоционально вовлечены в покупку и сами точно не получите оптимальную цену. Я же спокоен и вижу рынок в целом.

Я всегда прошу своих клиентов не называть цену до моего приезда. Знаете, почему? Всё просто: если цена уже озвучена покупателем, то продавец не опустится ниже. Поэтому для правильных переговоров нужно знать не только, что говорить, но и чего не говорить.

Когда я говорю с продавцом о цене, то у меня есть больше профессиональных инструментов, чем у вас. Например, я обычно знаю, какая будет оценка и стараюсь снизить цену до той, которую даст оценщик. А иногда и еще ниже.

Что еще важно помнить при торге, если вы хотите сделать это сами?

В первую очередь торгуйтесь за те объекты, которые вы готовы купить. Если хотите для тренировки поторговаться за то, что взять не готовы, всё равно не забывайте о стратегии и уважении к продавцу. Разбирайтесь, сколько можно сторговать и на сколько реально сбить цену.

А еще учитывайте, что торг — история не только о деньгах. Торговаться можно и по поводу условий заселения, мебели, других моментов. И тут тоже есть свои нюансы, как и во всем процессе торга.
Что еще интересно узнать о торге? Я пока напишу о том, как мониторить нужную недвижимость. Ждите следующий пост.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Всегда ли реально сбить цену, если вы первый покупатель?

Нет, не всегда. Делюсь конкретными примерами: что получилось и что не получилось.

В первом случае мы не были первыми, но успели вторыми. В этой квартире было три риэлтора и каждый тянул одеяло на себя. Был риэлтор, который привел нас, риэлтор хозяина и тот риэлтор, что познакомил между собой двух предыдущих. В итоге после трех месяцев переговоров, мы решили общаться напрямую с хозяином. Когда мы пошли напрямую к хозяину, то купили чудесную двушку в Нетании.

Другая история, в которой мы таки были первыми. Квартиру продавали четыре сестры, которым досталось наследство. Квартира была в ужасном состоянии, а так как мы были первыми, то успели закрыть сделку на своих условиях. За 750 тысяч мы забрали трехкомнатную квартиру площадью 80 метров, довели ее до ума, сделали капремонт и продали уже за миллион двести пятьдесят.

Какими еще кейсами поделиться? Теми, где все получилось, или теми, где не все было так гладко, как ожидалось? У меня есть разные. Что интересно узнать про торг?

Чем больше вопросов от вас, тем больше постов будет от меня

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Как купить квартиру ниже рыночной цены?

У меня для вас есть три проверенных способа. Быть первым, торговаться и изучать рынок. Давайте поговорим подробнее о каждом из них.

Раз. Быть первым. Не бойтесь купить квартиру ниже рыночной цены, если вы увидели такое предложение. Цена ниже — не всегда значит, что жилье хуже. Например, хозяину квартиры срочно нужны деньги или он приехал из-за рубежа и не знает текущих цен, а может быть квартиры нет на рынке или в объявлениях, она доступна только вам. В общем, не бойтесь брать что-то, что дешевле рынка если вы знаете причину низкой стоимости.

Два. Сторговать нужную цену. Если вы внимательно читаете мои посты, то уже знаете, как это можно сделать. В ближайшее время снова расскажу о том, как торговаться. Следите за постами или просто нанимайте меня, я знаю как это сделать.

Три. Мониторить квартиры. Обычно квартиры выставляются на сайты на 30-90 дней, а потом пропадают с сайтов и из риелторской базы. Обстоятельства у продавца тоже могут меняться и со временем он может уступить в цене. Тут важно — дождаться.
Что скажете, удавалось ли вам когда-нибудь сбить цену? Что для этого делали?

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Публикую ответы на хорошие вопросы. Вы тоже можете задать вопрос по недвижимости, отвечу.

1. Риск не будете платить, заберут квартиру, не сразу но заберут. Риск, что индекс или учётная ставка поднимутся и платежи вырастут.

2. В случае смерти одного или обоих супругов, обязательная страховка жизни в которой бенифициар банк покроет ипотеку и второму или наследникам не нужно будет платить

3. Инвалидность и нетрудоспособность эта страховка не покрывает нужно делать отдельную
страховку.

4. Ежемесячные выплаты по мехир лемиштакен можно отодвинуть договорившись с застройщиком (не всегда получается) или с банком на выплаты только процентов или полную отсрочку (это за ваш счёт)

Это зависит от многих факторов. Сколько ссуд вам нужно набрать на покупку вторичку? Сколько продолжится строительство мехир лемиштакен? На сколько лет вы покупаете недвижимость? Учитывайте что каждые 100.000 ссуды на 5 лет это выплата ~2.000 в месяц.

Вам будет легче и дешевле платить ипотеку по ММ чем покупать что-то за 800К и брать 150К ссуды.

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Можно ли отказаться от обязательной страховки при ипотеке?

Нет, банк никогда не согласится это сделать. Более того, если вы отказываетесь от ежемесячной выплаты по страховке, то страховая компания, конечно, отменит полис, но сообщит об этом банку. Что произойдет после этого?

Технически банк может оплачивать вашу страхову из своих средств, но плюсуя эти оплаты в сумму вашего долга по ипотеке. И отказаться от этого вы уже не сможете.

Важно понимать, что в страховке всегда фигурирует «наследник на выплату компенсации по страховому случаю». В случае базового полиса на ипотеку наследником будет банк. И в случае летального исхода компенсацию получит банк, а не семья или ваши прямые наследники.

Что еще стоит рассказать об этом? Пишите вопросы в чат/комментарии, не стесняйтесь.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Лучшая рекомендация по недвижимости в этом году

Если вам нужна лишь одна рекомендация от меня в ближайшее время, то вот она: запишитесь на Мехир лемиштакен. И сделайте это скорее — в феврале будет большая лотерея с новыми тендерами. К этой рекомендации, правда, я добавлю еще несколько полезных советов, без которых она будет не такой однозначной.

1. Определитесь, для чего вы покупаете квартиру: для жизни или для инвестиций

2. Зарегистрируйтесь. Это можно сделать через интернет, по телефону или подъехать в офис управляющей компании и записаться там. По крайней мере, в те периоды, когда нет карантина.

…. Остальные 3 полезных совета в телеге. Ссылка первым комментарием.

Какие есть вопросы по новым лотереям? Давайте ваши вопросы, кейсы. Чем конкретнее, тем лучше! Будем разбираться.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Наши с Максим Максимов планы на будущее. Что будет дальше?

У нас в планах еще несколько объектов. Есть объекты на рассмотрении, объекты на контракте, те, которые мы уже выбрали и готовы с вашей помощью покупать. 12% годовых — это достойные проценты для вас. И каждый из соинвесторов для нас — не возможность побыстрее заработать, а полноправный партнер.

На первом этапе мы не можем привлечь банковское финансирование, потому что объекты нужно приводить в порядок, дозаселять и показывать 90% заселенность банку. Поэтому мы обращаемся к вам, чтобы иметь возможность эти объекты купить. И по результатам у нас есть идёт рефинансирование через 18-24 месяца с возможностью либо вернуть вам деньги либо перевести их на другой объект.

Некоторые коллеги удивляются, что мы даем инвесторам слишком высокий годовой процент. Есть девелоперы, которые вобще ничего не гарантируют. А у нас все подробно расписано. Мы показываем вам, как работаем, какие гарантии даем и почему мы это делаем. Выстраиваем свои активы на очень долгий срок, нам важно, чтобы они были прибыльными и для нас и для вас.

В первую очередь для вас, потому что мы в своей прибыли только подходим, к точке нуля. И то сейчас все идет в инвестиции, в ваши деньги, потом в рефинансирование — и только потом мы с этого что-то получим. У нас долгий пробег, поэтому мы заботимся о том, чтобы вы зарабатывали в первую очередь.

Интересно? Думаю, вы знаете, что делать и кому писать.

#инвестиции #недвижимость
________
© Миха Нешер. Помогаю создать 12% годовых дохода с недвижимости

Готовлю мастер класс с Игорь Лупинский 28.01.2021 с 19:00 до 22:00. «Покупать или не покупать квартиру сейчас?»

Четкий пошаговый алгоритм:

1. Квартира для себя?

— Эмоциональный фактор.
— Сколько планируете оставаться в этой квартире?
— Ожидают ли вас какие-то изменения в семье или на работе?
— Когда выгодней снимать квартиру?
— Сколько денег на самом деле нужно чтобы купить квартиру?
— Какой самый важный фактор при решении о покупке своей квартиры?
— Что нужно учитывать при покупке вторички?
— Что нужно учитывать при покупке новостройки?
— Что нужно учитывать при покупке #мехир_лемиштакен?
— Что нужно учитывать при покупке земли под строительство?

2. #Недвижимость на #инвестиции.

— Первая квартира или вторая?
— Цель ежемесячная прибыль либо заработок на продаже?
— Сколько денег нужно для того чтобы начать инвестировать в недвижимость?
— Какие самые лучшие инвестиции в израильскую недвижимость существуют на данный момент?
— В какую недвижимость ни в коем случае не стоит инвестировать?
— Стоит ли рассматривать инвестиции в недвижимость заграницей? Если да то куда и как?

Бонус 2 новых госпрограммы и изменения в ипотеках.

Отмечайтесь, чтобы мы вас не забыли.

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Какие сложности у нас были в процессе покупки доходных домов в США?

Конечно, они были — я же не рассказываю вам басню об успешном успехе. Пишу, как есть. Например, когда мы покупали один из домов, получили недостаточно информации у продавца. Мы выкупали дом у банка и потребовать все документы, как это происходит в случае с продавцом, было сложнее.

В итоге уже после покупки мы узнали, что у продавца была большая задолженность перед газовой компанией. А так как объект был уже наш, то и долг пришлось покрывать нам.

Кроме того, разгар этой истории пришелся на отопительный сезон — получилось, что мы еще не зарабатывали, но уже тратили. Была идея поменять всю систему газового отопление, чтобы оно было дешевле. Но зимой этого сделать невозможно, потому что люди им активно пользуются… Урок — надо проверять продавца лучше и выяснять все нюансы, у кого бы ни покупали.

Второй вывод — внимательно надо смотреть на деревянные конструкции. В одном из домов мы сняли пару балок на внешней лестнице и поняли, что дешевле все деревянные перекрытия полностью поменять, чем ремонтировать.

Считается, что с банком особо не поторгуешься, но нам это вполне удалось: изначальная цена была 480.000 долларов, а в итоге мы получили объект за 410.000 долларов.

И это еще не конец. Продолжение следует. Как думаете, что ещё мы не учли в самом начале?

#инвестиции #недвижимость
________
© Миха Нешер. Помогаю создать 12% годовых дохода с недвижимости

Как мы инвестируем в недвижимость?

1. Мы не инвестируем и не рекомендуем инвестиции в арабские или пост-социалистические государства. Если вы там не живете и не занимаетесь недвижимостью профессионально это очень рискованно. Особенно издалека.

2. Мы вкладываем в готовые и сданные многоквартирные дома в республиканском Скрентоне, Пенсильвания, США.

3. Наша цель и модель не дальнейшая продажа объектов, а рефинансирование чтобы оставались нам и приносили доход.

4. В наших домах 2-3 комнатные пользующиеся спросом квартиры предназначенные для «синих воротничков», пенсионеров и госпрограмм (по 1/3 на каждую группу) . На данный момент 95% заполняемость 3 квартиры ремонтируем. И на них уже очередь.

5. Основная масса (24 из 27) наших инвесторов это израильтяне. Израиль это наш с Максим Максимов центр жизни. Было бы глупо нарушать законы государства в котором живем.

6. С 2019 мы с инвесторами приобрели 6 домов (53 квартиры, 7 магазинов) ежемесячно или ежеквартально (в зависимости от суммы инвестиции) исправно выплачиваем проценты инвесторам. (12% годовых)

7. На данный момент наш портфель многоквартирных оценивается банком в 1.6М$. В течении полугода рефинансируемся под 3.75-4.25% по этой цене.

8. Наша цель это 1000 единиц в управлении в США за ближайшие 5 лет. Полная прозрачность в отчётности, личный кабинет для инвесторов, трастовый адвокатский счёт, страховка, все гарантии в договоре.

9. В каждый дом который мы покупаем мы вкладываем как минимум 10% своих денег. Это намного больше чем вкладывает средний инвестор.

10. Мы не лезем в стройку, землю, коммерцию, офисы, отдельные квартиры и дома, флипы, холселлинг, краткосрочную аренду, курортную недвижимость, пустые здания, трущобы, капитальные долгосрочные ремонты с выселением, сомнительные партнерства, места где у нас нет структуры (управляющая компания, риэлторы, ремонтники, адвокат).

11. Мы покупаем только дома на 10 квартир и больше с минимумом 70% заполняемости. Приводим их в порядок и сдаем оставшиеся квартиры. На данный момент ещё два таких дома у нас находятся на предварительном контракте и в течении 3х месяцев мы их купим.

До конца января мы понизили минимальный вход для инвесторов с 30.000$ до 15.000$. Это, пожалуй, единственная возможность, которую я знаю, зайти в недвижимость с 15К$ под 12% годовых. Воспользуйтесь низким долларом и присоединяйтесь к нам. Пишите в личку.

Стоит ли инвестировать в периферию Израиля?

Недавно обсуждали с Эли Шавитом, стоит ли израильским инвесторам обратить внимание на частные дома. Сошлись на том, что стоит. Особенно сейчас, в посткарантинный период. Люди наконец-то поняли и увидели, что можно жить не в центре и оценили эту инвестиционную возможность. Поэтому спрос на частные дома будет расти.

Можно хорошо жить в загородном доме: интернет всюду прекрасного качества, все автоматизировано. Можно, не выходя из дома, зарабатывать, так как почти весь бизнес ушел в онлайн, обучать детей онлайн, развлекаться онлайн и заказывать еду из доставки.

Тренд уже был, но корона ускорила его многократно. Люди не хотят платить огромные ссуды за аренду или покупку квартир в том же Тель-Авиве, Москве или Лондоне. Предпочитают более чистый воздух, более спокойную и уютную жизнь, широкие и просторные дома тесным квартирам. И да, этот тренд не только в Израиле, а набирает обороты по всему миру. Порядка 40% обеспеченных людей за время пандемии и погромов покинули Нью-Йорк и не собираются возвращаться

Поэтому я считаю, что в Израиле частные дома на периферии тоже будут востребованы, и покупателям стоит делать ставку не только на большие города. Причем, набирает обороты еще один тренд, когда семья покупает дом себе с отдельным блоком для родителей.

Интересно было бы услышать ваш опыт, случалось ли вам жить за городом? Или хотелось бы? Или ваш выбор, несмотря на ограничения — все же большие города и их преимущества?
___________
Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

Вот как, объясните мне как? Есть больше 150 тендеров в мехир Ле миштакен в которых каблан не выбран. Ну там такие прекрасные места как Тель-Авив, Ашдод и Ор Йеуда например.

А тут в Мехир Муфхат фокус-покус магическим образом и тендер утвердили и провели и кабланов выбрали в кратчайшие так сказать сроки. 5200 квартир.

Учитесь детишки.

Кстати обратите внимание Ришон и Рамат-Ган там конечно меньше в процентном отношении для участвующих в программе чем в Бней Браке и подороже. Но вам же никто не запрещает записываться, когда программу откроют. Более того я вам помогу.

Хотя есть у меня подозрение в какой части Рамат-Гана будут строить по программе Мехир Муфхат.

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле www.isra-dom.ru/e

Как смотреть квартиру

За время осмотра вам нужно принять ровно одно решение — подходит вам эта квартира или нет. Если да — имеет смысл приступать к следующему этапу.

Выяснить, что с документами, почему квартиру продают и как срочно, есть ли шансы сбить цену. Если нет — поблагодарите за уделенное время, извинитесь, и спокойно уходите. Если вы ищете квартиру на инвестицию, вы покупаете не недвижимость, а доходность и проблемы, которые можете решить, поэтому единственное, что вас будет не устраивать это цена.

Что может помешать принять правильное решение?

Жадность.

От возможности купить жилье дешевле дешевого, зашкаливает дыхание, и вы ввязываетесь в сделку, не оценив всех проблем и сложностей.

Влюбленность.

Очаровательный вид из окна, идеальное расположение комнат, уютный маленький садик, симпатичная светлая кухня — в точности как вы хотели… Эмоции не лучший советчик, руководствуясь ими вы рискуете хорошо переплатить или не разглядеть всех недостатков недвижимости.

Страх.

Вы опасаетесь, что более подходящего варианта не встретится, таких дешевых, больших, просторных квартир больше не предложат.

Спешка.

Вы ограничены временем предварительного разрешения по ипотеке, срока аренды и т.д. и не можете тратить на поиски слишком много времени.
Сразу после просмотра сядьте на 5 минут, нарисуйте план квартиры, запишите что вы видели, все плюсы и минусы, настрой хозяев и ваши ощущения. Насколько квартира близка к тому, что вы ищете?

Дома, уберите все эмоции, воспользуйтесь калькулятором и вашими записями.
Укладывается ли квартира в те критерии, которые вы задали?
Подходит ли она вам по соотношению цена\качество?
Можете ли вы позволить себе такую покупку?
Хватит ли средств на ремонт и налоги?

Если по большинству пунктов ответ скорее «нет», чем «да» — ищите другую квартиру. Если проблема только в деньгах, а по остальным пунктам квартира подходит — 100-200.000 реально собрать «с миру по нитке», и правильно проведя процесс существенно сбросить на торге.

В любом случае посоветуйтесь с независимым и беспристрастным профессиональным консультантом. Если вы берете квартиру для себя и семьи — стоит показать квартиру и тем, кто будет в ней жить.

#продам_квартиру
___________
Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

Продолжу о ценном опыте, которому учишься на своих ошибках. Была еще и такая ситуация:

Супруги не могли договориться о продаже общей квартиры и выставили ее на банковские торги. Я пришел на квартиру и сказал: я готов ее купить за 200.000$. Рыночная цена была 250.000$.

Хозяин пришел в восторг. «Ты очень серьезный человек, я больше никого в эту квартиру не пущу» сказал он. Мы пожали руки и вроде бы все решили.

На торги, как оказалось, пришел один я. 50.000$ чистой прибыли уже почти лежали в кармане. Я назначил цену в 200.000$… и тут хозяин объявил, что он передумал и покупает квартиру сам. Он заплатил 100.000$ жене и остался в хорошем плюсе. А я остался ни с чем. Зато получил ценный опыт.

Каких еще кейсов рассказать? Об удачных инвестициях и покупках или о неудачных? Хотите пост о том, чего точно не надо делать, чтобы удачно вложить деньги?

#недвижимость #кейсы

________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Шалом! Снова пятница и снова о переговорах. Обещал рассказать, что объединяет торг и поединок.

Задача торга — понять продавца, поймать момент, надавить на нужные точки и прогнуть настолько, насколько он готов гнуться. Если недожать — цена почти не изменится, если пережать — обозленный хозяин наотрез откажется продавать. То есть вся фишка в том, чтобы найти золотую середину.

Видели когда-нибудь схватку рыцарей? Думаю, все наблюдали в кино, как они стоят на арене и ни один не уступит другому. А если кому-то и удается сдвинуть соперника, то ненадолго.

В торге тоже существует прием сродни рыцарскому поединку — вы обозначили свои позиции и условия, и раз за разом возвращаетесь к ним. Спокойно, без нервов, долбите как дятел.

Да, квартира интересна, метраж хороший, вид чудный. Но больше чем за Х тысяч долларов я ее не куплю. Да, я очень заинтересован, я серьезный покупатель и ипотеку мне дадут. Но Х — моя последняя цена. Да, я понимаю, что покупатели стоят в очередь, тем не менее Х и ни копейки больше. Меньше — пожалуйста! И продавец тоже опускается потихонечку — до той суммы, ниже которой он продавать не готов.

Если переговоры заходят в тупик, вы поворачиваетесь и уходите. Медленно, неторопливо, уверенно — скорее всего вас вернут. Если не возвращают — лучше не возвращаться, по крайней мере сразу. У продавца еще остались иллюзии насчет миллиона покупателей, которые осыплют его деньгами. Дайте ему время, пусть убедится, что остальные покупатели еще жаднее. И вот теперь возвращайтесь. С тем же предложением, да.

Как видите, иногда особых ухищрений и не нужно. Терпеливо ждём.

Как часто напоминать о себе во время ожидания? Расскажу в следующую пятницу. А пока готов слушать ваши варианты ответов. Вы не согласились с ценой и ушли. Когда напомните о себе в следующий раз?

#переговоры_в_недвижимости

________
©Миха Нешер. Помогаю сторговать 5-25% от стоимости квартиры на переговорах. 50.000 и больше. Вознаграждение по результату.

“Здесь явно должен быть подвох. Миха, ты хочешь на мне заработать?”

Вряд ли вы хоть когда-то представляли, как вкладываете деньги в недвижимость в Штатах. Если, конечно, вы не профессиональный инвестор. Инвестиции в недвижимость в другой стране могут казаться вам чем-то эфемерным. Особенно, если вы только-только накопили капитал и начинаете инвестировать.

Вот сейф или наличка под матрасом — это понятно.
Накопительный счет в банке — тоже уже привычно.
Портфель акций — не все разбираются в этом, но многие смотрят в эту сторону.
А тут возьми и отдай свои кровно заработанные за какие-то квартиры, которых ты может и не увидишь никогда. А вернутся ли назад?

Модель такая. Мы находим объект, многоквартирный дом, и привлекаем на его покупку и содержание рефинансирование от банка. Но банк требует отчета за год на коммерческую недвижимость и еще примерно полгода уходит на оформление. В итоге, на получение денег от банка уйдет года полтора, а у нас на подписание документов есть всего месяц. Поэтому мы создаем пул соинвесторов и с его помощью собираем первичный капитал для сделки. Через полтора года, получив деньги от банка, мы можем вернуть вам пай, а можем вложить его в новый объект и продолжить платить проценты.

Мы заинтересованы, как можно быстрее с вами рассчитаться: так как вам мы предлагаем 12% дохода на ваши деньги, а банковские деньги можем получить под 3,5-4.25% годовых. Чем быстрее мы выплатим вам вашу долю, тем быстрее сможем получить более “выгодные” деньги от банка и оставить себе объекты, начав с них зарабатывать.

Есть что-то, что смущает вас в сфере инвестиции? Почему наличка в сейфе, которая не работает — это надежно, а инвестиции в недвижимость — не для всех привычно? Задавайте вопросы, я готов ответить.

#инвестиции_недвижимость

© Миха Нешер. Помогаю создать доход 12% годовых с недвижимости.

Denis Plus задал хороший вопрос о законности деления квартир.

Если не вытаскивать разрешений это незаконно. Но здесь есть нюансы. Первый вопрос города. Скажем в Тель-Авиве с большой вероятностью придут, и вкатают штраф, потребовав вернуть в предыдущее состояние. В Хайфе, Нетании, Бэр шеве с этим полегче. Но от рисков банального стукачества никто не застрахован.

Второй вопрос это внешние изменения. Если например сделаете дополнительную входную дверь снаружи или окно на фасаде гарантированно придут. Если «предбанник» внутри то меньше шансов.

Третий на сколько комнат делить. Если 120 метров на 5 квартир по 20 метров (я такое тоже видел) то опять же гарантированно придут, штраф и возврат к предыдущему состоянию. Если 80 метров на 2 квартиры то меньше шансов.

Четверое: район и дом. Если старые дома без лифта меньше шансов, что придут. В Нетании, Бат Яме 30-40% старого центра поделено. В домах с лифтом и новых районах намного больше риска.

В любом случае деление без разрешения это как пороховая бочка. Не знаешь когда и где рванет. Например при продаже к тебе может прийти налоговая и сказать что ты продаёшь не одну квартиру а две. И соответственно нужно платить налог на прибыль и покупателю дополнительный налог на покупку. Или при взятии ипотеки оценщик укажет о незаконности деления и банк не даст ипотеки, либо даст меньше на сумму которая потребуется на взгляд оценщика для того, чтобы вернуть в предыдущее состояние. Или, та же, налоговая гарантированно потребует налоги за сдачу на короткие сроки. Особенно опасны «деленки» для госслужащих и публичных фигур.

С разрешением если дадут надо делать квартиры по 45 метров и платить итель ашбаха. делением считается наличие больше одной входной дверей, кухонь, электрических счётчиков.

Кстати любой телефонный или интернет техник, электрик, водная или газ компания, оценщик, риэлтор, полицейский, муниципальный работник и адвокат обязан донести о наличии деления так как нарушение закона. Соседи по желанию 🙂 Ключевой вопрос здесь позиция муниципалитета. В некоторых прокатывает, в некоторых могут послать проверяющего, могут внести отметку в табу или красный флаг на продажу в муниципалитете. В общем будьте осторжней.

Адвокаты вас будут отговаривать от покупки таких квартир (и возьмут с вас подписку об отказе от претензий) , риэлторы уговаривать. Я обычно рассказываю о возможностях и предупреждаю о рисках.

P.S.: На картинке квартиры клиентки. Которую она купила в 2015, поделила и сдавала на короткие сроки. Продала в 2018. Из 3х комнат 75 м было сделано две квартирки: 2 комнаты 30 м. И 3 комнаты -45м. Две кухни: «молочная» и «мясная» и сквозная дверь между квартирами подпертая холодильником с одной стороны давали некую отмазку для муниципалов если придут. По факту не пришли и удалось избежать последствий. Когда продавали, в муниципалите была запись о делений квартире в этом доме на том же этаже. Сказали что соседская, что правда. Прокатило.

P. P. S.: Если вы дочитали до сюда и вам интересно как находить квартиры ниже рыночной стоимости готовлю инструкцию : «17 способов найти квартиру не по yad2». Поделитесь постом, отметьтесь в комментариях и я вам вышлю ссылку.

_______

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Купить квартиру в Хайфе: зачем?

Показывали хайфскую квартиру двум потенциальным клиенткам. Говорят “вид из окна во двор, не берем”! И подумал, зачем вообще люди покупают квартиры.

Для меня это всегда инвестиция. Я думаю о том, как, кому и когда я смогу продать ее после. Сколько я заработаю на аренде? Как отреагирует на квартиру рынок? Кому ее можно сдать и за сколько?

Та квартира в Хайфе, которую я предлагаю сейчас, по моему пониманию отлично подходит инвестору. Ее легко можно будет сдать и получать регулярный доход. Потому что для нового репатрианта куда важнее будет общение с адекватным хозяином, свежий ремонт и расположение рядом с ульпаном и хорошей школой, чем вид из окна. В этом доме нормальные соседи и хорошая инфраструктура, а значит, если вы будете нормальным хозяином, то квартира будет отлично сдаваться.

Что такое квартира под сдачу?

Четырехкомнатная квартира в доме с лифтом, в нормальном районе Хайфы пусть и под ремонт, мне кажется для Израиля, это стоящая инвестиция. 5% годовых, не считая капитализации ипотеки и прибыли с продажи. 42.000 шекелей в год входящего дохода с аренды. Цена на 12% ниже рынка. 795.000 вместо 900.000 шкл.

А на что смотрите вы, выбирая квартиру? Первостепенен ли для вас вид из окна?

P. S.: На картинке визуализация ремонта. Сделаем как надо!

_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

#мехир_ле_миштакен

Сколько придется платить по ипотеке в процессе строительства?

3 варианта

1. Платить в соответствии с платежами застройщика и тогда через 3 месяца после подписания договора начинаете с ~500 за каждые 100.000 взятых ипотеки и каждые 3 месяца добавляется еще 500 к платежу. То есть через полгода после договора это 1.000 через 9 мсц. 1500 в месяц итд. Если к концу строительства будет тяжко то можно взять отсрочку до полугода.

2. Взять полную отсрочку и платить по возрастающей. Тогда это ~250 на каждые 100.000 и соответственно через 6 месяцев 500, 9 месяцев 750 итд.

3. Идти с опережением графика застройщика например взяв все постоянные части ипотеки и тогда проценты не изменятся и экономится строительный индекс. Но ежемесячные выплаты идут в соответствии со взятой частью ипотеки. ~500 на каждые 100.000 то есть если вы взяли сразу 400.000 то выплата начнется с 2000 шекелей.

Можно попробовать попросить дополнительную отсрочку у застройщика на платеж ипотеки. Даже если идет небольшая просрочка по платежам застройщики в основном не делают с этим проблем.
_______________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Как правильно инвестировать в недвижимость

Если вы никогда не инвестировали, то первым делом важно не найти деньги, а приучить себя к другому образу мышления.

— Начните с подсчета своего бюджета. И это не только явные источники: накопления и ипотека. А десятки скрытых путей получения денег, о которых вы можете просто не догадываться.

— Возможности важнее всего. Приучите себя мгновенно проверять любую возможность, какой бы хорошей она ни казалась. Всегда найдется кто-то с деньгами, кому ее можно предложить.

— Сформулируйте для себя бизнес-план, модель действий по которой вы будете, покупать, продавать или сдавать недвижимость. Сфокусируйтесь на одном районе. Очень сложно одновременно заниматься недвижимостью в Эйлате, в Нагарии и заграницей. А возможности есть везде.

— Не идите на поводу у СМИ и у разного рода компаний, обещающих вам золотые горы. Проверяйте все досконально, не вкладывайте денег и не подписывайте ни одной бумаги без своего специалиста по недвижимости. Как всегда, лучше десять раз проверить и найти ошибку на этом этапе, чем тогда, когда деньги уже куда-то вложены.

Жду ваших вопросов по теме инвестиций. Чем больше отклик — тем больше мотивации у меня для новых постов и эфиров.

#инвестиции #недвижимость
________________

© Миха Нешер. Помогаю создать доход 12% годовых с недвижимости. http://bit.ly/3noGahE

85 000 шекелей чистой экономии. Вам надо, нет?!

Я нашел квартиру, которую можно купить на 85К шекелей дешевле рынка. Потому что у хозяина есть личные обстоятельства, а я люблю зарабатывать на таких историях.

Поскольку мои деньги сейчас вложены в другое, то я хочу предложить ее вам. Более того, я готов взять на себя полное сопровождение сделки, помочь в организации ремонта, если нужно и т.д. Разумеется, это будет стоить немножко денег. По моим прикидкам ремонт обойдется в сумму от 15 до 70К. Квартиру можно отдать в управление нам же и только зарабатывать

Кому интересны подробности, кратко. Квартира в Хайфе. Три комнаты — 70 м, на Аленби. Есть возможность сделать из них все 4, площадь позволяет, а стоимость аренды вырастет с 3000 до 3500 шекелей. Парковка общая, принадлежит зданию, дом с лифтом.

Такая же соседняя квартира продалась со свистом за 900К, у вас есть шанс приобрести эту за 815К с моим полным сопровождением и сделки, и ипотеки. На вход в сделку вам нужно своих 250К, остальное можно взять в ипотеку.

Ну что, есть ли среди вас люди, которым нужны деньги?))

#инвеcтиции #недвижимость

________________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Вот как выглядит правильная ссуда под керен ишталмут. На 32.000 шкл. выплата только процентов прайм -0.25 = 36 шкл. в месяц.

Порекомендовал клиенту взять на 7 лет и попросить прайм -0.6%. Керен ишталмут меняти в среднем приносит 7-10% годовых.

А теперь представьте, что в керене у вас 250.000. Вы берете ссуду 100.000 шкл. и вкладываете с нами в многоквартирные доходные дома в США под 1% в месяц со всеми гарантиями и помесячными выплатами. То есть платите 100 шкл. в месяц а получаете 1000 шкл.

Итого ваша прибыль составляет в среднем 18-22% годовых. Вот такая занимательная математика. Деньги должны работать. А если есть возможность чтоб работали дважды это браха.

______

© Миха Нешер. Помогаю создать пассивный доход 1% в месяц с многоквартирных домов в США

#Мехир_лемиштакен — ваш вариант если:

Как я уже писал, Мехир лемиштакен — выход, если у вас есть минимальный стартовый капитал в 100.000 шекелей (60.000 шкл. на периферии). При правильном подходе от банка можно добиться до 90% ипотеки.

Но надо разобраться, подходят ли вам условия:

У вас есть средства на выплату ипотеки. Платежи за квартиру начинаются с момента начала строительства и равномерно распределяются по мере продвижения. Пока квартира строится, вам нужно где-то жить, а значит, сюда добавляем еще и платежи за арендованную квартиру. Конечно можно взять частичную или полную отсрочку платежей по ипотеке, но у этого есть своя цена — переплата процентов.

Вы готовы участвовать в лотерее. Вы не сможете выбрать любую квартиру в любом проекте, который понравился. При регистрации вы выбираете город и проект из существующих в программе. Квартиры от застройщиков разыгрываются между всеми записавшимися на конкретный проект . Каждому участнику присваивается порядковый номер. В соответствии с ним вы имеете право выбрать квартиру в этом проекте. Если кто-то из участников отказывается от выигрыша, ваш номер поднимается выше.

Вас устроит малогабаритное жилье. 25% квартир в проекте — это трёхкомнатные квартиры.

Вам подойдет квартира на периферии. Государство дает дополнительную субсидию 40-60 тысяч шекелей при покупке жилья в районах развития. Эти субсидии учитываются как часть стартового капитала, и своих денег надо внести еще меньше.

Вы покупаете квартиру для жилья, или для инвестиций. После окончания стройки квартиру можно сдавать, Важно просчитать выгодность сдачи. До подачи заявки, определитесь, хотите ли вы жить в выбранном городе или покупаете на инвестицию и в соответствии с эти выбирайте размеры квартиры.

Вы покупаете жилье надолго. Важно знать, что вы не можете продать квартиру в течение 7 лет с момента лотереи или 5 лет с окончания строительства. Поэтому такое решение надо принимать, если вы готовы играть в долгую.

Если вы меня читаете и участвуете в лотерее Мехир лемиштакен, ставьте плюс в комментариях. Хочу узнать, сколько вас. Если желающих будет много, подготовлю подробную инструкцию по проекту.
________________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца.

http://amp.gs/XDr3

Как упустить выгодный вариант и не купить квартиру?

История 2010 года. Мариана (имя изменено) за несколько лет упорного труда скопила 100.000 шкл. и решила, что пора обзавестись своим жильем в Хайфе. Она посчитала свою зарплату, посоветовалась с подругой, работающей в банке, и предположила, что сможет получить ипотеку в 75%, а остальное добрать ссудой. После нескольких недель поисков она нашла достойный вариант. Трехкомнатная квартира хороший вид из окон, нормальный ремонт, мебель в придачу, и самое приятное — цена в 700.000 шкл.

Ипотека по подсчетам Марианы перекрывала 525.000 шкл. 100.000 шкл. у нее были отложены. Оставшиеся 75.000 шкл. Мариана рассчитывала взять в потребительский кредит. У квартиры было только два недостатка — последний этаж и срочная продажа — хозяева уезжали за границу и не могли ждать. Мариана подписала предварительное соглашение на две недели, оставила 35.000 шкл. залога и поспешила в банк, чтобы как можно скорее оформить ипотеку. И… получила отказ.

В банке посчитали, что старый дом и последний этаж существенно удешевляют недвижимость, и согласились лишь на 60% ипотеки от стоимости. Пока Мариана лихорадочно искала кредит на 180.000 шкл., вышли сроки, залог пропал, а квартиру тут же перехватили более денежные покупатели.

А теперь небольшая задачка. Какие ошибки допустила Мариана? Что нужно было сделать, чтобы получить-таки квартиру и ипотеку на нее?

#недвижимость #ипотека

_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

Самая важная вещь для заемщика

Мы с вами продолжаем тему ипотеки. И сегодня я хочу спросить вас: что самое важное во время оформления кредита? Нет, не сумма на счету и не родственники, которые могут помочь с деньгами. Важно уметь договариваться.

Ваша задача — получить принципиальное согласие банка на взятие ипотеки. Иногда банк принимает решение по итогам телефонного разговора — сам анализирует ваши счета, кредитную историю, и соглашается или не соглашается дать ипотеку. Но скорее всего вас попросят прийти в филиал банка.

С собой надо взять теудат зеут, зарплатные листы и ведомости, распечатки с банковских счетов и прочие документы, подтверждающие ваше финансовое состояние и возможности. И… да, навыки переговорщика.

Чтобы провести переговоры удачно, попробуйте думать, как другой человек. Встаньте на его сторону. Поймите его интересы и опасения, посмотрите его глазами. Взгляните, как вы выглядите со стороны собеседника.

С вами будет разговаривать клерк, который заинтересован в одном — не потерять деньги банка и продать их подороже. Его задача спрашивать вас и отвечать на ваши вопросы. Не факт, что он принимает решение, но от того впечатления, которое вы произведете, ваша ипотека тоже зависит.

Главное не наговорить глупостей и не сказать лишнего.
Банковский служащий хочет меньше работать и меньше рисковать. И чем меньше времени вы у него отнимете, тем лучше он к вам отнесется.

Возможно, вы почувствуете психологическое давление — это часть работы клерков. Задача банковского служащего заставить вас согласиться на те условия, которые выгодны банку. Если вы возражаете — возражайте! Спокойно, аргументированно, не спеша.

Постарайтесь произвести приятное впечатление, подружиться с банкиром. Не тот этап, на котором нужно торговаться — ваша задача получить разрешение на максимально возможную сумму ипотеки и дать понять, что вы серьезный клиент, которому можно доверять. Если вы умеете говорить комплименты, не скупитесь на них. Если не умеете — возьмите человека, который умеет.

Хотите чек-лист по основным вопросам, которые задают банковские служащие? Поставьте плюс и я пришлю его вам в личных сообщениях.

_________

© Миха Нешер. Помогаю приобрести квартиру в Израиле на 10-15% ниже рыночной стоимости за 3 месяца. http://isra-dom.ru/e

#недвижимость горячая история прямиком из ада веры людям. Сочинение на тему «как вы купили свою первую квартиру».

Молодая пара покупала вторичку на периферии. К риэлтору обратились по рекомендации. Он показал 4 квартиры. Остановились на одной. Риэлтор сказал, что цена квартиры была 880К, но он ее уже сбил на 840К и » ни копейкой меньше». На том же этаже, такая же квартира, продалась за 790K. Риэлтор и хозяйка квартиры утверждали, что это было год назад и соседская квартира была убитая. Договор на вопрос: «Стоит ли привести предварительного оценщика»? Риэлтор и ипотечный брокер в один голос ответили, что не стоит, мол квартира стандартная и так все понятно. Договор подписали на 840К. Адвокату 0,5% +ндс, маклеру 2% +ндс. Оценщик (сюрприз, сюрприз) оценил ее в 790К. Хорошо хоть своих денег хватало на повышенный первый взнос.

Освобождение было назначено на январь (4 месяца) и после окончания ремонта (еще 30К) в феврале (сюрприз, сюрприз) сдать квартиру в течении 3х месяцев не могли, потому что на периферии квартиры зимой сдаются хуже. Итого выплаты ипотеки без получения аренды.

За ремонт солнечного бойлера взяли 2500. Потом оказалось, что на него есть гарантия, но просто не посмотрели в бумагах денег естественно не вернули.

Когда сейчас, через 3 года, выставили квартиру на продажу, просто прибавив к ней сумму расходов оказалось, что цена настолько выше рыночной, что продать квартиру не потеряв невозможно. Квартира соседей продавалась по пиковой цене, а квартира молодой пары далеко за пиковой ценой.

Что по вашему можно было сделать по другому? Расскажите о вашем опыте покупки первой квартиры.

#чтотопошлонетак

Утренние уроки о деньгах.

— Папа, вот вы все время говорите о недвижимости. Миллион шекелей нужно туда, два сюда, земля, квартиры, дома в Америке. Откуда у вас на все это деньги?

— Хороший вопрос. #Недвижимость не обязательно покупать за свои деньги. Можно за чужие. Предположим дом стоит 1 миллион и приносит 10 тысяч шекелей в месяц. Сколько это в год? Правильно! 120.000 шекелей. Или 12% годовых. Под такой дом банк легко одолжит 700.000 шекелей. Это называется ипотекой. Банк хочет заработать, скажем 4% в год это 28.000.

— А где взять остальные 300.000?

— Правильный вопрос не «где?», а «сколько это будет стоить?» Например если у тебя есть 400.000 в фонде образования (керен ишталмут) то за 300.000 ты заплатишь 1-2% в год , если одалживаешь в банке, страховой компании или пенсионном фонде то 5-7% в год, если у частных лиц то 8-10% в год. Здесь главное, чтобы выплаты и расходы по дому не превышали доходы с аренды.

— То есть если я беру 300.000 в керен ишталмут, я заплачу за год 28.000 + 3.000 = 31.000? А заработаю 120.000 шекелей? Прибыль 90.000 шекелей на чужих деньгах? Так просто?

— Тсс … Это — секрет. Никому не говори. Если б было так просто, все б так делали. Но главная прибыль в недвижимости не с этого. Поговорим об этом завтра утром.

P. S.: Кстати 10-12% прибыли с наших многоквартирных домах в Америке это вполне себе реальность. Пишите в личку:) #инвестици

Послушайте, дорогие друзья

Я уже давно говорю о том, что инвестировать нужно. Раз за разом ко мне приходят люди, которые уже оказались в жутком состоянии, потеряв работу. Потеряв здоровье. Потеряв то, что казалось им незыблемым.

И мне хотелось бы им помочь, и я помогаю, но по хорошему им стоило прийти ко мне несколько месяцев или лет назад, чтобы сейчас иметь достойный уровень жизни, несмотря ни на что.

Постоянно возвращая вас к разговору об инвестициях, я может кажусь вам нудником. Но я уверен, что делаю то, что меняет ваши жизни к лучшему. То, что делает их предсказуемыми и более надежными.

Вы смотрите и читаете новости, где то и дело компании объявляют о банкротстве и не знаете, когда ситуация хотя бы стабилизируется, не говоря об улучшениях. Вы не знаете, не окажется ли ваша компания следующей в этом списке. И в этой ситуации нужно и разумно создавать активы, которые будут котироваться и приносить вам доход, чтобы ни произошло. Которые, в конце концов, могут вас прокормить.

Вкладывать в акции в этой ситуации рискованно — тут должна быть надежда, что они вырастут. Но что если нет? В сегодняшнем мире мы не можем это предсказать. Прибыль с продажи это спекуляция.

Вкладывать в драгоценные металлы или товары — опять таки это игра на повышение. Выиграть вы можете только при продаже на подъеме.
И только если вы инвестируете в недвижимость вы получаете доход постоянно, а не при продаже.

И это то, что я пытаюсь объяснить.

Открываю очередные слоты на короткие бесплатные консультации и честно считаю, что предлагаю вам на них лучшее будущее и надежду в подарок. Если у вас есть свободные 100.000 шекелей и мы еще не общались, а вы готовы обсудить тему инвестиций и надежного будущего — пишите в личку или по любым известным вам контактам

В какую недвижимость стоит вкладывать. Часть вторая.

1. Логистические и складские центры. С переходом на заказ продуктов и товаров по Интернету они будут особенно востребованы если находятся в зоне доступности от больших городов и центров проживания.

2. Бюджетные квартиры для жилья — одно-двух-трёхкомнатные квартиры всегда будут востребованы из-за понижения уровня жизни. Главное здесь чтоб прибыль с аренды превышала расходы на содержание и выплат по ипотеке. И давала двухзначную прибыль в процентах на вложенные деньги. То есть 10% и выше ROI. Важно чтобы эта недвижимость была рассчитана на местное население и долгосрочную сдачу, а не на туристов.

3. Земля под строительство частных домов. Наблюдается повышение спроса на участки под застройку за пределами больших городов. Здесь тоже важны центр, доступность и возможность мгновенно начать строительство. Короткие проекты на 8-12 месяцев обречены на успех.

4. Квартиры по различным программам типа #мехир_ле_миштакен которые идут с изначальной 20-40% скидкой от рыночной стоимости. Периферию надо внимательно проверять , а в центре особенно малогабаритные квартиры можно покупать на инвестицию и для жилья практически не задумываясь.

5. Многоквартирные доходные дома. Про это я много пишу и писал на сайте и в блоге. И если вам это актуально, то вы знаете к кому обращаться.

P. S. : 10.07 В 10:00 утра в своем профиле и группах я проведу открытую трансляцию по тому, что еще будет разыгрывать в программе мехир лемиштакен. Присоединяйтесь.

Переговоры по двум сделкам зашли в тупик. Проблема даже не в риэлторах, эти бы рады сдыхаться. Закрыть и забыть. Проблема в продавцах. Они готовы оставаться по пол-года, девять месяцев, году на рынке. Но не хотят снижать цену. Их квартира конечно же уникальная и единственная.

На достойное письменное предложение они гордо отвечают: «НЕТ» или оставляют без ответа. На предложение привести банковского оценщика и закрыть цену по его оценке смеются и утверждают, что оценщик ничего не понимает . Они никуда не спешат, им не нужно срочно переезжать, (это хороший вопрос продавцу «Куда и когда вы собираетесь переезжать».) особых материальных трудностей они не испытывают и в продаваемой недвижимости живут.

Стратегия с такими продавцами — ждать и раз в несколько недель напоминать о себе и своем предложении и продолжать смотреть варианты. Нет это не последняя и не единственная квартира на рынке. Нет, большинство шансов, что она не уйдет. Да, нужно терпеливо ждать пока продавца примет или появится другая сделка.

Для решения покупать выше цены оценщика нужна особая мотивация. В недвижимости на инвестицию — это только то, чего не видит или не знает продавец. В квартире «для себя» — эмоциональная составляющая. Продолжайте ждать пока продавец спустится с высокой пальмы и искать. Если, раньше, рынок очень быстро дорастал до запросов продавца, то теперь такого скорее всего не случится. Особенно на дорогие квартиры.

Кстати, вы удивитесь, больше 80% сделок в которых я сопровождаю покупателей присутствуют риэлторы или продавцы застройщика. И нет, они, не представляют покупателя, в лучшем случае себя, в худшем продавца. Риэлтор с радостью возьмёт с вас комиссию за, то что показал вам квартиру, но не будет убиваться ради того чтобы снизить цену. Наоборот, будет давить на вас «ни копейки меньше», «самая лучшая сделка», «вы потеряете квартиру», » у меня на эту квартиру очередь из». Поверьте, я в этой жизни уже все это слышал по многу раз. Если вам нужен, человек который будет представлять исключительно ваши интересы и проведет весь процесс покупки «от А до Я» вы знаете к кому обращаться. Micha Nesher посодействует.

Дорогие мои друзья из хайтека. Те, кому уже за 40 особенно. Вот и настал тот счастливый момент, когда вам нужно подумать о себе.

Если вы считаете, что ваша высокооплачиваемая работа навечно — статистика против вас. Некоторым из вас предстоит уменьшение зарплат, некоторым увольнение. На ваше место возьмут молодых и дешёвых, а вам предстоят долгие поиски работы. Сначала вы будете требовать больше чем на вашей предыдущей должности, потом будете соглашаться на столько же, потом на худшую должность. Но вас все равно не будут брать из-за переизбытка квалификации.

Если вы думаете, что ваши доходы будут расти или останутся такими же и под это набираете ипотек на 25-30 лет — статистика против вас. Мир изменился и никогда не будет прежним для вас. К пенсии и гарантированно после её наступления ваши доходы будут неуклонно падать.

Если вы думаете, что ваше здоровье навечно — статистика против вас. Только за последние несколько недель от ровесников которых я консультирую по ипотекам и инвестициям слышу о разных неприятных заболеваниях с краткосрочным и долгосрочным лишением трудоспособности, а в некоторых случаях и смертельным исходом близких. И корона-вирус здесь только добавляет. Последствия у переболевших очень неприятные. Пожалуйста не говорите, что с вами этот не может случится.

Если вы думаете, что семья навечно — статистика против вас. Больше 30% разводятся и риск смерти одного из супругов тоже присутствует. Финансовое положение от этого не улучшается.

Если вы думаете, что я преувеличиваю статистика против вас. Все это уже было в 2001, 2008 просто вам тогда было не за 40. Поговорите со своими родителями.

Как увеличить ваши шансы на выживание? Два варианта: бизнес и инвестиции. Чем раньше начнёте, тем больше шансов выжить. И в том и в другом случае не стоит ориентироваться на потенциальный экзит. Он может произойти, а может и нет. И тогда вы потеряете время. Статистика против вас. Стоит смотреть исключительно на долгосрочный, постоянный, предсказуемый доход от бизнеса и инвестиций. И если этого нет — не заходите. Ищите то, что принесет долгосрочный, постоянный, предсказуемый доход.

И ещё раз повторю бизнес или инвестиции с долгосрочным, постоянным и предсказуемым доходом. И желательно, чтобы он поступал вне зависимости от того работаете вы или не.

P. S.: Вы можете инвестировать и создать бизнес сами, взяв все риски на себя. Или инвестировать с нами…

Карантин возвращается. 5 вещей которые вам надо сделать по недвижимости пока не началось:

1. Если вам необходимо продать свою недвижимость сделайте это сейчас. Пока что, ее можно показывать и покупатели отдохнувшие за март-апрель готовы её брать. При карантине это будет сделать намного сложнее.

2. Если вам необходимо взять или пересчитать ипотеку сделайте это сейчас. В марте-апреле банки подняли ставки на 1-1.5% процента и не было физической возможности её подписать. Только один банк работает в онлайне, остальные приглашают в филиалы. На данный момент ставки вернулись на докризисный уровень. Но это может быстро измениться. Очень быстро. Можете послать отчет по остаткам ипотеки мне и я скажу стоит ли вам делать пересчет.

3. Если вы предполагаете что ваши доходы уменьшатся вследствии неоплачиваемого отпуска, увольнения или прекращение работы бизнеса позаботьтесь о альтернативных источниках доходов, уменьшении расходов или взятие суды прямо сейчас. В карантине это будет намного сложнее и дороже сделать. Платежи за съем или ипотеку это самая значительная часть семейного бюджета. Отложите на них деньги, чтобы в карантине не возникло необходимости решать этот вопрос в экстренном порядке.

4. Если вы арендуете бизнес-недвижимость и она в карантин не может быть задействована попытайтесь договорится с арендодателем об уменьшении или отмене платы за месяца карантина или отменить договор. Если вы владеете коммерческой недвижимостью продавайте сейчас. Мир изменился и никогда не будет прежним. Целые индустрии переводят своих работников на удаленку. Если вы планировали инвестировать в коммерческую недвижимость не делайте этого. Лучше вложить в жилую. Спрос на аренду жилья увеличится. Кстати на большие квартиры тоже, людям необходим кабинет для работы.

5. Если вы до сих пор не записались на программу #мехир_ле_миштакен сделайте это прямо сейчас. Программу закрывают и вместо неё будет продажа жилья на периферии. Основная проблема периферии — это отсутствие работы. В кризис центр жизни находится там где есть работа. По программе ещё будет несколько розыгрышей, а те проекты на которые застройщики выиграли тендер. Можете написать мне, и я вам помогу записаться, выбрать квартиру и взять ипотеку.

Сегодня в 10:00 утра я проведу онлайн интервью с Борис Кунин коллегой и профессионалом израильской недвижимости. Поговорим о перспективах рынка ценах и прочем. Присоединяйтесь и задавайте вопросы.

История с клиентом и тремя банками:

Клиент купил квартиру в программе #мехир_ле_миштакен. На первый взнос взял денег у тёщи. Подписали ссуду у адвоката, всё как полагается.

Зеленый банк отказался переводить деньги со счёта тёщи напрямую застройщику. Пришлось перевести деньги на счёт гражданской супруги. Так как супруга гражданская и в договоре о покупке квартиры не записана, фиолетовый банк отказался переводить деньги на счет застройщика и вернул их на счет тещи.

Тёща перевела деньги на счёт в красном банке клиента.В красном банке клиент просидел три дня по два часа, деньги заморозили потом отморозили в общем трэш, угар и рок-н-ролл. Красный банк отказался переводить деньги застройщику, потому что на счете клиента последние три месяца не было активности, и ВНИМАНИЕ! договор между тёщей и клиентом о ссуде его не устраивал и вернул их обратно на счет тёщи.

В оранжевом банке у клиента был бизнес счёт с оборотом 40000 шекелей в месяц. Он показал документы о покупке квартиры, за пять минут открыли личный счёт. В тот же день тёща перевела на него деньги и на следующий день оранжевый банк оплатил застройщику за 2 минуты. Фокус заключается в том что оранжевый банк находится в промзоне и обслуживаются нём в основном бизнес клиенты и является сопровождающим банком на проекте застройщика. Очередей не было.

Каждый перевод с зелёного банка сопровождался предоставлением всех документов сделки и часовым ожидание в очереди на улице с пожилой тещей. Несмотря на то, что зарегистрировались по записи. Потому что находится в центре города и обслуживает огромное количество людей.

Естественно, что во все банки предоставлялся полный пакет документов о покупке квартиры для перевода средств заранее. И все банки однозначно говорили что никакой проблемы перевести деньги нет.

Э = эффективность

В группе ПАССИВНЫЙ ДОХОД спросили о практическом опыте создания активов:

Вот мой топ 3 (позже будет еще)
Олег Пригожин спасибо хороший вопрос

1. Недвижимость в Израиле — вторичка. Аренда. Точка входа в 2005 году была 50.000 шекелей заемных из Керен ишталмут денег. Ежегодная доходность на свои деньги 7-15%. Сдаем на длинные сроки, до этого на короткие в управлении риэлторов и там доходность выше но работы дофига. На продаже зарабатывали 100-400 тысяч. На свои деньги это 100-300% В среднем продавали раз в 2 года. Рынок рос. Новостройки тоже покупали. Своих 18 сделок в Израиле, 7 в США

Сейчас нужно минимум 200.000 своих, доходность низкая скорее убыточная. Да на #мехир_ле_миштакен нужно своих 110.000 но там первые несколько лет ПД нет только расходы.

2. Доходные дома в США. Для инвесторов это 12-15% годовых. Вход 15.000$ (Мы там тоже инвестируем свои деньги минимум 10-20% от проекта). Кроме этого это девелоперство: я привлекаю инвесторов, адвокат Максим Максимов занимается операционной частью. После 18-24 месяцев рефинансирование от банка, рассчитываемся с инвесторами и объекты остаются нам. Там вообще пассивный доход измеряется в сотнях процентов для нас. Но нужно управлять операцией и это бизнес.

3. Фондовый рынок все через фонды : керен ишталмут, пенсия, купот гемель леашкаа. В среднем выходит ~8% годовых и наращивается автоматом за счет ежемесячных отчислений работодателей супруги и моего бизнеса. Это деньги которых мы не трогаем и используем как рычаг для покупки недвижимости.

Самое частое предложение, которое я слышу от инвесторов это «Хотим вложить деньги так, чтобы капало и голова не болела». Знаете, это правильный подход. Иначе инвестирование превращается в работу, бизнес или хуже того в игру или хобби.

Чем из перечисленного инвестиции являются для вас? Только честно, сколько времени вы уделяете управлению своими деньгами и какую прибыль в процентной и абсолютной величине получаете? Больше или меньше чем на основной работе? Какой риск потери вы закладываете? И главное если вы прекратите «работать» или «играть на бирже и с криптовалютами» продолжите ли вы получать прибыль? А может ваши деньги просто лежат в банке и каждый день теряют на инфляции?

Для нас с адвокатом Максим Максимов инвестиции это бизнес. Каждодневная кропотливая работа приносящая прибыль исключительно в долгосрочной перспективе. Многоквартирный дом в США с прибыльностью выше 15% годовых нужно найти, просчитать, посмотреть, сторговать, подписать предварительный контракт, проверить, утвердить смету на ремонт, собрать инвесторов, перепроверить, поторговаться, заключить договор, поставить управляющую компанию, выселить плохих жильцов, отремонтировать, заселить хороших жильцов, контролировать весь процесс.

Что нужно сделать нашим инвесторам для того чтобы получать 12-15% годовых с доходных домов в США?

1. Проверить нас. Как говорится: «Доверяй, и проверяй». У нас больше 30 лет положительного опыта в недвижимости на двоих. И поверьте, кроме хорошего имени и репутации нам есть, что терять. В любой проект первые деньги, которые мы вкладываем это наши. Любой объект перед покупкой мы обязательно проверяем и контролируемых лично весь процесс. Это уже 7-ой подобный проект, который мы запускаем вместе с инвесторами в США. И исправно выплачиваем точно в срок по взятым на себя обязательствам. Инвестируют не в бизнес, а в людей которым доверяют.

2. Проверить и подписать договор. С нами уже 21 инвестора на суммы от 15 до 110 тысяч долларов. Все работает как часы. И мы достаточно гибкие в условиях обеспечивающих безопасность инвестиций.

3. Получать ежеквартальные выплаты и отчёты. Автоматически на счёт. Получить полную сумму инвестиции с дополнительными процентами через 18-24 месяца или реинвестировать их в наши следующие проекты.

Завтра 26.06 в 12:00 мы проведем открытый отчёт в лайв трансляции в ФБ, расскажем о наших текущих проектах и проектах которые рассматриваем сейчас. У нас прибыльных возможностей больше чем мы можем самостоятельно осилить. Мы всегда ищем новых партнёров. Присоединяйтесь.

Мой хороший друг и ментор Лев покупает многоквартирные дома в США. Да, мы с адвокатом **Максим Максимов** тоже покупаем, но Лев делает это **по-другому**. Прочтите внимательно и почувствуйте разницу.

Наши проекты от **100K$ до 500K$.** Его проекты от **1.5М$ и выше.**

Мы покупаем дома** на 6 квартир** и больше. Лев рассматривает дома на **минимум 30 квартир.**

У нас минимальный вход для инвесторов** 15К$.** У Льва **- 100К$**. Нам важно дать людям со **свободными 100.000 шкл.** возможность начать инвестировать.* «Не надо вкладывать всех денег, можно половину*. Только начните.*» (с) Micha Nesher* Лев работает исключительно с теми людьми у которых есть **500.000 шкл**. или возможность их мобилизовать/ одолжить в нужный момент.

Лев берет за вход в сделку **5% developer fee** **НЕ считая расходов на оформление**. Это его заработок за предоставленную инвесторам возможность заработать. Мы берем** 2%,** которые еле покрывают нам оформление, и готовы делиться с партнерами за привлечение инвесторов.

Лев **ничего не гарантирует** инвесторам, Первые** 6% **годовой прибыли идут им, все что сверху делится пополам между ним и инвесторами. Расчет с инвесторами **раз в год** по итогам. Мы выплачиваем **минимум 8% годовых (2% в квартал)** и дополнительные **8-14%** на рефинансировании** через 18-24** месяца в зависимости от суммы вклада.

Мы **берём на себя все риски** связанные с простоем недвижимости во время ремонтов и кризисов и платим инвесторам с первой минуты. Лев подписывает инвесторов на то, что **все неприятности за их счет** и **первые пол-года прибыли с объектов ждать не стоит**.

Лев **совладелец на 50%** компании управляющей объектами и получает ежемесячный доход от содержания объектов, риэлторства (продажи и аренды) , ремонтов и прочего. Мы, во избежание противоречия интересов, все это аутсорсим и жестко контролируем управляющую компанию.

Лев — бывший комбат цанханим, привлекает исключительно армейских. Своих друзей, и друзей их друзей. Мы открыты для всех инвесторов и 80% наших инвесторов это **женщины**. Очень много **хайтекистов**.

Лев **ориентирует сделки на продажу **и делит прибыль с инвесторами пополам (если и когда она есть). Продажа может состоятся через 3-5 лет, а может и через 10. Мы** ориентируем сделки на рефинансирование** в течение 18-24 месяцев. И потом предлагаем инвесторам возврат с 8-14% прибыли, либо переход на другой объект с инвестированием под сложный процент.

Лев **НЕ вкладывает** ни копейки своих денег в приобретаемые объекты. Только инвесторские. На наших проектах все первичные расходы по поиску, проверкам (инспектор, оценщика, адвокат), подписанию договора и как минимум 10-15% от стоимости — «первый взнос»** это наши деньги. **

И модель Льва и наша модель имеют право на жизнь. Только мы рискуем больше и зарабатываем меньше и иногда я думаю, что мы что-то делаем не так. Не будьте Михой Орлом, будьте Львом. Что скажите, дорогие мои?
# **P.S.: Два новых проекта в США на 30% дешевле рыночной стоимости зашли к нам в мае. Инвестируйте минимум 15К$ под 12-15% годовых и «голова болеть не будет». Обращайтесь. **

Любимая группа «Совет другу» отжигает. Отвечаю.

Процесс покупки квартиры следующий:

1. Понять цель покупки. Для жилья или на инвестицию. Это две разные цели. И подход разный.

2. Определиться с бюджетом на покупку. Минимум 100.000 шекелей #мехир_ле_миштакен или 30% на вторичку (25% на первый взнос + 5% на дополнительные расходы) можно все конечно набрать ссудами но вы задолбаетесь выплачивать. Получить предварительное разрешение на ипотеку.

3. Определится с городом, районом. Лучше всего покупать там где знаете.

4. Найти квартиру самому или с риэлторами. Есть большой шанс, что риэлторы вас сделают.

5. Проверить квартиру, если умеете.

6. Провести переговоры и сторговать максимум, если знаете как.

7. Убедить оценщика оценить правильно.

8. Согласовать условия покупки.

9. Проверить договор и подписать.

10.Взять выгодную ипотеку. Банки вас точно сделают.

Вы можете сделать это сами и потерять несколько десятков или сот тысяч шекелей. Или с нами 🙂

Как правильно взять ипотеку на #мехир_ле_миштакен?

В программу можно входить с 10% собственного капитала. Но лучше иметь 40% от оценки оценщика. Тогда банковская ставка на ипотеку существенно дешевле. Первый взнос обычно составляет 7% от стоимости квартиры. Для того чтобы получить ипотеку нужно довести его до минимум 10%.

Цена квартиры привязана к строительному и потребительскому индексу. Отсчет начинается с момента выигрыша тендера застройщиком и продолжается до сдачи проекта. Стандартные платежи каждые 5-6 месяцев 10-14% и последний платёж 10% при сдаче объекта.

Чем раньше вы выплатите всю сумму тем меньше переплатите по индексам. Поэтому если у вас есть какие-либо свои дополнительные средства заплатите их сразу. Инфляция и строительный индекс в этом году могут подпрыгнуть.

Проблема в ипотеке заключается в том, что вы ее начинаете выплачивать через месяц после взятия в соответствии с полученной суммой. То есть на каждые 100.000 шкл. выплата составляет 450-600 в зависимости от количества лет. В идеале если у вас есть возможность выплачивать большие суммы ежемесячно взять всю ипотеку или ее большую часть сразу. Если выплачивать по платежам банковские ставки могут изменится к следующей выплате.

Если положение плохое и у вас нет возможности оплачивать одновременно и ипотеку и съем квартиры можно двигаться по договору в соответствии с платежами и взять отсрочку (грейс) тогда выплата будет порядка 200-300 шекелей в месяц на каждые взятые 100.000 шкл. Проблема отсрочки заключается в том что вы выплачиваете только проценты, а не тело ссуды, которая продолжает накапливать индексы за это время и потом делится на меньшее количество лет.

Предположим ипотека 1 млн. на 25 лет (300 месяцев) под средние 2.5% годовых . Если вы взяли отсрочку на выплату на 36 месяца, каждые 6 месяцев ваш платёж будет расти на ~250 шкл. И по завершению проекта ежемесячная выплата составит >5.000 шкл., вместо ~4.500 шкл. при отсутствии отсрочки. И это не считая привязок к индексу которые набегут на тело ссуды пока она не выплачивается.

Нужно посоветоваться по ипотеке или покупке недвижимости? Обращайтесь!

Всем привет, меня зовут Миха Нешер.

Занимаюсь недвижимостью в Израиле и привлечением инвесторов в доходные дома в США. Пишу вторую книгу по инвестициям в недвижимость и по этому поводу провожу исследование рынка. Несколько вопросов:

— Как вы относитесь к инвестициям в недвижимость?
— Что для вас является инвестицией в недвижимость?
— Инвестируете ли вы в недвижимость?
— Какой годовой процент вас бы устроил? (числом пожалуйста а не «как можно больше)
— Какая прибыль при продаже в процентах вас устроила
— Готовы ли вы заниматься поиском, проверкой, ремонтом и управлением актива или только получать прибыль?
— На что вы обращаете особое внимание при выборе объекта?
— Готовы ли вы рассматривать недвижимость зарубежом или только в стране вашего проживания?
— Какую недвижимость вы рассматриваете в качестве инвестиции? (жилую: квартиры, дома итд, коммерческую: офисы, магазины, доходные дома, итд)

Можно письменно ответить здесь или просто и анонимно поговорить со мной 10 минут. Заранее благодарю за ответы.

Провёл с десяток интервью для книги по инвестициям в недвижимость.

У женщин доходность вторична. Им важны расположение объекта, его красота 😍 и надежность инвестиции. Также женщины склонны инвестировать на более длительные сроки и им интересна жилая недвижимость.

У мужиков главное не место, вид или тип недвижимости, а «сколько я заработаю на продаже?» Модель ежемесячного или ежеквартального дохода им менее интересна.

На продаже иногда зарабатывают в разы больше чем на аренде, но на мой взгляд недвижимость с отрицательной или низкой доходностью — плохая инвестиция. Мы выстраиваем модель при которой доходные дома не продаются, а рефинасируются от банка под более низкий процент а инвестора реинвестируют под сложный процент.

Все интервьюированные были готовы получать до 10% годовых, начинать инвестировать с 15.000$ и НЕ хотели заниматься управлением, поиском или проверкой объектов. Может 12-15% годовых которые мы даём это действительно много? 🧐

А какие у вас предпочтения по инвестициям в недвижимость? Что ищете? на что смотрите? Сколько готовы получать? Сколько времени готовы тратить на процесс? Может опросничек замутим или поговорим?

Как вы купили свою первую квартиру?

В 2005 денег было мало от слова совсем, но прочитанная книга Киойсаки и твёрдое решение поменять бизнес на недвижимость взяли своё. Сфокусировались на центре Нетании там где жили родители и мы. За 9 месяцев я отсмотрел порядка 100 квартир, Лена -20, вместе ещё 30.

Риэлторы, объявления в местном еженедельнике, на досках объявлений и на домах, толковых сайтов тогда почти не существовало. Пять раз были близки к подписанию договора, но не срасталось. Лена проходила мимо знакомых маклеров и увидела как крепят бумажку с описанием свежей квартиры и послала меня. На квартире я был вторым человеком который ее посмотрел. Убитая двушка, но на хорошей и тихой улице в самом центре Нетании. Позвонил Лене и сразу сказал, что берём.

Первый этаж, не нулевой а именно первый. Открытый балкон, один из двух на всей улице, подходящая цена. Риэлторы нас долго мурыжили. Их там было трое — один привёл нас, другой продавца, третий тот кто этих риэлторов между собой познакомил. Переговоры длились три месяца. В определенный момент послали риэлторов и общались напрямую с продавцом. У него сложилось мнение, что мы не серьезные. Купили за 350.000 при рыночной цене в 410.000. Но это было наследство двух братьев. Деньги взяли в фонде образования и ипотеку 95%. Ремонт на 70.000 делали через год когда накопили с аренды. Квартира до сих пор у нас, мы ее между собой несколько раз продавали-покупали. Подросла в цена раза в 4. Теща живет. Фотография сегодняшняя.

В процессе договора участвовали в аукционе на квартиру. Двушку на улице похуже, совсем убитую и на последнем этаже. Не решились Ушла за 100.000 шкл. До сих пор жалеем. С тех пор сделали 18 своих сделок в Израиле, 5 сделок в Америке и я помог в сотнях сделок клиентов. Недвижимость форева.

Расскажите о том как вы покупали свою первую квартиру?

Как изменилась жизнь в карантине⁉️

У нас все дома. Тещу окончательно уматерели пока все не закончится. Судя по количеству часов проведённых в настолке «Катан» мы готовы к любому соревнованию. Перестали питаться в ресторанах и кафешках, зато жрем дома. Оказалось, что я хорошо готовлю. Пешие походы до кладбища и телят спецсредств не требуют, зато выход в супер это операция на несколько часов. Дамы и старики-соседи у меня в группе риска, поэтому в магазин посылают самого ненужного — меня: одеваюсь и всё дезинфицирую. Доставки раз в две недели чёта не хватает.

Покоя не дают 3 застрявшие ипотеки. С остальными успел до карантина. А эти продвигаются с черепашьей скоростью. Банки загружены и то работают то не работают. Некоторые банки новых ипотек в работу не запускают, приходится проталкивать по старым связям. У тех людей, которые берут самостоятельно сейчас очень мало шансов продвинуться. Пересчитывать сейчас нет смысла. Все ставки космически выросли.

В сопровождение по покупке квартиры взял двоих и готов взять ещё троих на условиях описанных на телеграм канале. Эта услуга — сердце моего бизнеса. Людям, которые покупают квартиру впервые страшно, непонятно и рисково. А главное по итогам выйдет намного дороже и дольше. Лучше воспользоваться моей экспертизой сотен сделок. Возможности начинают появляться.

#мехир_ле_миштакен пока стоит и новых лотерей не выходило. Многие отказываются, но вы мои читатели, оставайтесь. Через месяц-два все вернётся на круги свои.

По инвестициям в США мы продолжаем собирать инвесторский пул на 1.5 млн долларов. Модель многоквартирных домов с ликвидными 2-3 комнатными квартирами показала себя как работающая. И судя по тому, что сейчас делается в Америке будет массовый сброс. Для наших инвесторов это 12-15% годовых гарантированных недвижимостью. Сегодня у меня день обзвона инвесторов. Можно со мной поговорить.

Есть идея провести трансляцию мозгового штурм «Как зарабатывать в кризис» с теми, кто зарабатывает. Интересно?

Одна из самых востребованных, полезных и любимых моих услуг это переговоры. Я торгуюсь с банками, хозяевамик, риэлторами, представляя только ваши интересы. Кто заказывает?

1. Те, кто не хочет, не любит или не умеет торговаться. Только главное себе в этом признаться.

2. Те, кто понимают, что в недвижимости это работает по другому.

3. Те, кто понимает, что в тяжелые времена можно выторговать больше.

4. Те, кто понимает, что профессионал может выторговать больше.

5. Те, кто понимает, что эмоциональная привязка к сделке уменьшает шансы на удачный торг.

6. Те, кто готовы заплатить процент за результат, а не за «процесс».

7. Те, кто понимает, что можно улучшить не только цену, но и сопутствующие условия сделки.

8. Те, кому приходится торговаться с родственниками, друзьями или с неприятными людьми

9. Те кому приходится взаимодействовать с риеэлторами

Что я делаю?

Выстраиваю чёткий процесс переговоров, подготавливаю письменные предложения, привлекаю оценщиков, жестко давлю и выбиваю дополнительные «плюшки».

Какой результат?

В среднем я сторговываю 5-8% от стоимости сделки. В #кризис это может быть намного больше. Мой личный рекорд 25% от первоначальной стоимости и 47% от рыночной. Самая большая скидка которую мне удалось выбить — 500.000 шкл.

Если вы НЕ ведёте переговоры на постоянной, каждодневной основе напишите мне и я выбью для вас лучшие условия. Оплата исключительно ПО РЕЗУЛЬТАТУ. Сторговал — заработал, не сторговал не заработал.

Бонус к удачным переговорам безвозмездная помощь во взятии ипотеки. Обращайтесь!

Сегодня 25.03 в 18:00 интервью Авиэль Станкевич с Micha Nesher на тему «Что делать с недвижимостью во время кризиса?»

Миха с 2005 занимается недвижимостью. Провел 18 своих сделок в Израиле, 7 сделок в США и участвовал в сотнях сделок для клиентов. Помогает «от А до Я» во всем процессе покупки недвижимости : консультации, поиск, проверка, переговоры, ипотека, инвестиции.

Поговорим о том:
— Что сейчас делать с выплатами по ипотеке и съёму?
— Что делать предпринимателям с бизнес-недвижимостью?
— Стоит ли пересчитывать или брать ипотеку сейчас?
— Стоит ли переносить выплаты по ипотеке?
— Что произойдёт с рынком недвижимости?
— Куда, как и в какую недвижимость стоит инвестировать во время кризиса?
— Упадут ли цены на недвижимость?
— Как инвестировать в недвижимость не вставая с дивана?

Страницы Своя квартира в Израиле. и Инвестиции в Недвижимость

Что происходит с недвижимостью в эти веселые дни?

Хорошая новость: скорее всего вы выживите. Плохая новость: зима пришла и возможно она будет долгой от нескольких месяцев до года-двух. За первой волной пандемии (да пандемии по определению ВОЗ) придёт вторая и третья, налоги увеличат, инфляция и массовые увольнения будут, проценты на кредиты вырастут.

Если вы вошли в этот кризис неготовым: у вас нет сбережений, вас уволили или отправили в неоплачиваемый отпуск, у вас долги и месячные расходы превышают доходы — ваша задача выжить. Сократите траты, отодвиньте платежи, переезжайте на более дешёвый съем, посчитайте свой бюджет и будьте готовы брать кредит, удлинять и увеличивать ипотеку. Чем раньше вы это сделаете, тем больше у вас шансов не испортить кредитный рейтинг и дождаться пока все нормализуется. Если у вас есть активы приносящие вам деньги, НЕ продавайте их. Посмотрите какие професси и работа оказались жизненно-важными, возможно там вы найдёте своё призвание. Это прекрасный урок того, что просто необходимо создавать активы приносящие постоянный доход, вне зависимости от того работаете вы или нет.

Если ваши доходы не пострадали и у вас есть подушка безопасности НЕ вытаскивайте деньги из фондов и пенсии. Все, что падает рано или поздно поднимется. Надеюсь не слишком поздно. Посчитайте бюджет и уменьшите расходы. НЕ берите кредитов и НЕ переносите выплаты по ипотеке без особой необходимости. Заплатите дороже. Может быть это прекрасная возможность для вас запустить бизнес в онлайне или начать работать удаленно.

Если вы «в деньгах» самое время скупать активы . Есть огромное количество индустрий которые уже поднялись и ещё поднимутся. Все что касается онлайна, фармацевтических компаний, ритейл, логистика, удаленной работы стоит рассматривать. Если вы разбираетесь в бирже, криптовалютах, бизнесе это ваше время. Если нет — проконсультируйтесь со специалистами.

По поводу недвижимости. Не рассчитывайте на индустрию развлечений и туризма. Все связанное с краткосрочным съёмом, хостелы, гостиницы, рестораны, офисы и коммерческая недвижимость, развлекательные центры в ближайшее время подвиснут. Через 3-6 месяцев начнутся распродажи. На рынке жилой недвижимости падение спроса и как следствие падение цен тоже будет. Часть людей не сможет выплачивать ипотеки из-за понизившихся доходов и возросших расходов и ставок по кредитам, часть просто запаникует. Тем не менее покупка одной квартиры за границей на данный момент видится очень рисковой затеей.

Если вам нужно срочно продать недвижимость делайте это сейчас. Не ждите! Через ближайшие несколько месяцев количество предложений увеличится, а спрос и цены снизятся. Если вы готовы покупать, переходите в стадию активного поиска и делайте самые абсурдные и низкие предложения. Помните, на рынке сейчас очень мало серьезных покупателей и если продавцу действительно нужно продать он пойдёт на серьёзные уступки. Можете взять меня в качестве переговорщика.

Сейчас самое надёжная инвестиция — это многоквартирные, доходные дома с ликвидными 2-3 комнатными квартирами, которые СДАНЫ В ДОЛГОСРОЧНУЮ аренду и самый важный параметр — месячная прибыльность. Это та модель по которой мы работаем в США предлагая инвесторам 12-15% годовых гарантированных недвижимостью с четкой точкой выхода через 18-24 месяца. Мы рассматриваем и покупаем объекты исключительно на 20% ниже банковской оценки с 6-20 квартирами, доходностью выше 15% годовых и минимальным ремонтом. Сейчас мы собираем инвесторский пул в 1,5 млн. долларов на приобретение недооценённых объектов соответствующих нашим критериям. Начать инвестировать можно с 15.000$. На данный момент у нас 7 таких объектов и 45 квартир в управлении. Наш план дойти до 100 квартир за этот год. Кризис это время возможностей если иметь долгосрочную стратегию.

Мир изменился и больше не будет прежним. Берегите себя и своих близких. Оставайтесь по возможности дома. Шалом.

Активы нужно покупать когда на улицах льётся кровь 🩸 Ротшильд, Баффет и Micha Nesher

Медведь пришёл. Крипта и биржи обвалились. Коронавирус объявлен пандемией. Что произойдёт и куда бежать?

Хорошие новости, статистически вы выживете. Плохие — веселье займёт от полу-года до года. Надеюсь, что в Израиле пик отболевших будет летом и к осени успеют с вакциной и лекарством иначе наложится на сезонное ОРЗ и будет совсем колбасно.

К #Недвижимость добавилось рисков

1. Отрицательный сантимент ведёт к падению спроса. Падение спроса к падению цен. Учитывая, что доходы населения тоже уменьшатся, а риски невыплаты ипотеки увеличатся предполагаю в течении полу-года просадку цен 5–10%. Так что если нужно продавать делайте это сейчас. С покупкой можно повременить — несерьезные продавцы сольются, а тем кому действительно нужно продать будут спускать цены. За сопровождением покупки и переговорами пишите в личку. Ближайшие несколько месяцев время для хороших возможностей.

2. #Мехир_ле_миштакен на 20-40% ниже рыночной цене по прежнему рекомендован к покупке. На столько недвижимость не упадёт. Кстати сегодня последний день записи на лотерии на севере. На Хайфу и Ноф Агалиль (Нацрат Илит) можно смело записываться на инвестицию и на жильё тем кто там живет. Тивон более проблематичен. Безработица, переферия и низкий спрос на аренду и низкие цены.

3. #Ипотека — берите сейчас (можете воспользоваться моей помощью). Банки уже начали повышать ставки. Дальше будет хуже

4. #Инфляция. Не сомневайтесь, в случае длительного карантина и стопорения рынка инфляция и рост цен на потребительскую корзину будут. Все ипотеки привязанные к мададу в зоне риска. На 2020 вполне возможны 3-5% инфляции. Что существенно поднимет выплаты на любимую схему банков в которой привязка к инфляции может составлять до 2/3 от ипотеки. Вышлите мне свой дох итрот ле силук и я скажу вам нужно пересчитывать или нет.

5. Перебои с поставками строительных материалов и отсутствие строительных рабочих из Китая и с территорий может привести к значительному росту строительного индекса. Обычный прогноз в районе 2% годовых, в нынешних реалиях может дойти до 3-4% годовых. Если ваш объект находитесь в процессе строительства может быть затяжка по времени сдачи от нескольких месяцев до полугода.

6. #Инвестиции:

— биржа подвержена колебаниям и заходить сейчас без знаний и навыков гарантированный рецепт потерять деньги, особенно на «дневной трейдинг». Пенсионные накопления, фонды образования и прочие долгосрочные вложения лучше не трогать. Для тех, кто знает что делать — это отличное время и риск потерять сравним только с возможностью выиграть.

— #Недвижимость_в_Израиле — низкая прибыль (если вообще есть). В других странах к рискам валют добавляется риски вируса и кризиса.

Пена сойдёт быстро, вагончик уже тронулся. Хранить деньги в банке в такое время это плохая идея. Поговорите со мной.

Дорогой инвестор. Ловите ушами моих слов. Волшебная кнопка «Пассивный Доход» существует. 12-15% годовых можно делать на наших проектах многоквартирных домов в США не вставая с тёплого и насиженного. Самое интересное, что из 13 инвесторов вложивших больше 300.000$ в прошлые объекты. Два мы сами, а с 4-мя мы общались, подписывали договора, получали инвестицию и переводили им ренту исключительно в электронном виде. То есть, даже, ни на секунду не встречались.

Что мы делаем?

Находим сданные объекты в Пенсильвании с прибылью выше 15% годовых на 20% ниже рыночной цены. Внимательно их проверяем: посылаем оценщика, инспектора, ремонтников и управляющую компанию.

На гранд-финале приезжаем сами, отбираем лучшие объекты, согласовываем смету ремонта, торгуемся, даём письменное предложение, подписываем договор, даём задок. Весь этот банкет за наш счёт. Кордебалет начинается после. У нас есть примерно месяц для того, чтобы закрыть финансирование.

В этот раз привезли 3 объекта по 6+ квартир. И нет, у нас нет 600.000$ для того чтобы их купить. Своих мы готовы вложить 100.000$. Остальное, казалось бы можно взять в банке. Но банка быстро денег не даёт (минимум 3 месяца), к тому же требует 95% заполнения объекта в течении последних полу-года и все равно максимум 75% от суммы. А ремонт и накладные расходы? Страховка, адвокаты?

Короче, половину мы можем взять у грабителей-заёмщиков (их называют hard money loan) а остальное либо сами, либо с вами. Нам лучше платить вам чем им, потому что вы возможно захотите с нами остаться и получите сложный процент на свои инвестиции.

Нам это зачем?

Через 18-24 месяца ежеквартальных выплат 2% вам, вы получаете свои деньги с прибылью (ну или рефинансируете их в другие наши проекты) а мы получаем объекты с пассивным доходом. Understand?

Что вам делать?

Нажмите на волшебную кнопку чата и таки поговорите со мной. Для этого, даже, не надо вставать с дивана. Минимальные вклады пока начинаются с 15.000$ в середине марта наверное поднимем на 20.000$

Скажите, что вы меня внимательно поняли.

Поговорите со мной об «инвесторах» в недвижимость в Израиле.

Я понимаю покупающих квартиру «для себя», эмоциональный фактор, плюс свободные деньги плюс то, что при хорошем раскладе за ипотеку нужно платить столько же сколько за аренду. Среди моих клиентов таких большинство. Одобряю и поддерживаю.

Я понимаю тех кто покупает квартиру через мехир ле миштакен. 10% или 100.000 шекелей стартового взноса, 20-40% скидки от рыночной цены, новая квартира. Это хорошая сделка. Одобряю и поддерживаю.

Я не понимаю тех, кто покупает вторую квартиру на «инвестицию». Убейте меня!

Давайте возьмём стандартный расклад: квартира за 1.000.000. В случае покупки для себя 250.000 своих, 750.000 ипотеки. Да, ещё есть накладные расходы на покупку-продажу (адвокаты, риэлтор, ипотечный брокер, оформление, косметический ремонт итд) я б закладывал ещё минимум 10% от стоимости квартиры — 100.000.

Выплата по ипотеке составит примерно 3.500 это цена аренды подобной квартиры. Половина из этой выплаты — проценты по ипотеке, половина — выплаты тела ссуды (капитализация). И это в худшем раскладе, когда ипотека взята у банка напрямую без ипотечного брокера (например меня). То есть каждый месяц выплачивается 1.750 шкл. В среднем квартиру для жилья держат 10 лет. Итого 210.000 выплаченного тела ссуды на 350.000 вложенных. Или 60% на 10 лет. 6% годовых.

Даже если вы продали за ту же цену, и ничего не покупаете, при отсутствии форс-мажоров и непредвиденных трат, вы в прибыли. Маленькой но прибыли. Если рынок пошел вверх прибыль увеличилась. Рынок пошел вниз — НЕ ПРОДАЁМ!

В табличке возврат 3.8% потому что добавил страховку — разница в 250 шекелей в месяц между выплатой ипотеки убивает доходность.

Та же математика, только лучше, получается в #мехир_ле_миштакен. 1.000.000 за квартиру, своих 100.000. Накладных расходов 100.000 (адвокат, строительный индекс, ипотечный брокер). 4.500 выплаты по ипотеке (аналогично съему новой подобной квартиры). 3 года строительство. И если продажа через 10 лет капитализация ипотеки за 7 лет составит 2.250 х 18 месяцев = 189.000 шкл. + изначальная разница от рыночной стоимости в мехир ле миштакен. При продаже по рыночной цене (1.200.000-1.400.000, а возможно и больше) прибыль на вложенные 100.000 шекелей вы сами можете посчитать 289.000-489.000 шекелей (41-69% годовых!!!)

Теперь берём вторую квартиру на инвестицию:
На 1.000.000 нужно 500.000 (50%) своих. Засада правда? Конечно можно добрать ссуд в банке, взять дополнительную ипотеку на первую квартиру, но это все ухудшает cashflow (доходность). Каждые 100.000 ссуды на 10 лет — плюс ~ 1.000 шекелей к месячному возврату, каждые 100.000 шекелей ипотеки .

Короче, при тех же тратах как и в первом случае доход составит 1.8% годовых. А ещё 8% налог на покупку. И я не считал простоев, и ремонтов квартиры во время эксплуатации арендаторами. Обычно на это закладывают 1 месяц в год. При продаже вам надо будет заплатить налог 25% на прибыль.

Если сравнить с инвестициями в наши проекты в Америку вложив 100.000 вы получите 15.000 в год, а при сложном проценте реинвестирования каждый два года за 10 лет вы удвоите прибыль и учетверите начальный фонд. Понимаете разницу?

И ещё, «капитализация» это отсроченная прибыль при ПРОДАЖЕ, в то время как прибыльный денежный поток создаёт возможность реинвестировать.

Если интересно поиграться с табличкой и проверить является ли ваша недвижимость инвестицией я дам ссылку в группе Инвестиции в Недвижимость. Там есть несколько допущений но она вполне функциональна для первичных прикидок.

P.S.: Потихоньку буду переводить всю активность связанную с инвестициями в недвижимость на новую страницу. Подпишитесь на неё.

Дорогие друзья, если ваши деньги не работают они нужны нам, больше чем вам. У нас с адв. Максим Максимов, таки, есть куда их пристроить под 12-15% годовых в многоквартирных домах в Пенсельвании США. Доллар сейчас рекордно низкий, израильский рынок недвижимости умирает в стагнациях, биржу атакует коронавирус.

В дополнению к тому экономическому чуду, которое мы вам несём, эти три прискорбных факта лягут как масло, мёд и икра на ваш скромный бутерброд пассивного дохода. Альтернатива этому — ленивое обесценивание ваших денег на банковских счетах и в матрасах и израильская политическая нестабильность, которая гарантированно не может ничего гарантировать.

Итак у нас есть 3 объекта которые мы будем брать строго в порядке приоритета: 1,2,3. Что успеем, то возьмём.

Uno

6 квартирный отремонтированный дом в спальном районе Scranton. Одна квартира не сдана. Пока 210.000$, но торгуемся. При всех сданных квартирах выходит 16% чистыми

Due

3 этажный дом в Downtown Scranton. Хотят 225.000$ На первом — ресторан, два других нужно ремонтировать: 3 месяца + 50К$ наших нэрвов. Будем прессовать как на Привозе. По скромному 54.000$ в год грязными, 32.400$ чистым. Место — козырное.

Tres

6 квартир, 3 этажа в том же Scranton, Пенсильвания, США. Начальная цена 245.000$. Ну, они немножко офигели, хотя из ремонта там только косметика. Если собьём до 215.000$ будут магические 15% годовых. Ура-ура.

Игого ~500.000 вечнозелёных американских долларов, а СВОИХ у нас соточка. Пичаль-тоска болотная. Мы конечно можем одолжить hard money loan, но зачем нам делиться с ними, когда можно с вами. Габиш? И понятно, что СВОИ мы тоже вкладываем.

Лучшее время создать ваше светлое финансовое будущее и сделать так чтоб ваш гелт работал тяжелее чем вы, реализуя вам безбедную старость — это чичас. Можно начать со скромных 20.000$, но лучше с 50.000$. Там прОценты больше. Время проходит, деньги уходят.

Клацните два раза на моем улыбающееся лицо и напишите в личном сообщении сколько денег вы хотите инвестировать для полного счастья. Ну где вам ещё дадут гарантированные 12-15% годовых? Кстати, если вы согласны на 8%, для вас есть особые супер-пупер гарантии.

А, знаете почему мы заинтересованы платить вас постоянно, долгосрочно и вовремя? Потому что начинаем зарабатывать только после того как получили ипотеку в банке через 18-24 месяца и вернули Ваши денежки. А, если, сейчас начнём возиться с банком шикарный возможность уйдёт. Мы на контракте месяц. Так что «ин а гройсен мишпуха клювен нихт клац-клац». Жмите на меня и пишите прямо сейчас. Уже можно заносить. Часики тик-так. Выплаты каждый квартал. Go!

P.S.: Дабы не слишком третировать вас своими слюнями и сентенциями по поводу «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ» я открою ФБ страничку с этим названием и буду изливаться туда. Следите за рекламой.

P.P.S.: И мы с Максом готовим для вас один ошень интересный проект. Готовьтесь.

А стоит ли вам покупать квартиру?

— Вашему бизнесу меньше года?
— Суммарный чистый доход на семью меньше 8.000 шекелей?
— Своих накоплений включая фонды меньше 100.000 шекелей?
— Серьезные проблемы со здоровьем из-за которых могут не сделать страховки?
— Возраст старше 55 лет?
— Нет кого-то из первой линии родственников (родители, братья-сёстры, дети) кто имеет доходы выше 6.000 и свою квартиру и может пойти к вам дополнительным заёмщиком?
— Цена съема ниже той которую вы будете платить по ипотеке?
— Нет никаких дополнительных активов которые приносят доход или можно продать, чтобы получить деньги?
— Вы одиночка с несовершеннолетними детьми?
— У вас за последние 5 лет были проблемы с возвратом чеков, платежей, коллекторами, невыплатой ссуд, банкротством?

Если ответ на один или несколько из этих вопросов «да» вам стоит посоветоваться со мной, ПРЕЖДЕ чем начинать процесс покупки квартиры.

«Вкратце расскажите пожалуйста суть ваших инвестиций в проекты в США»?

Вкратце мы с Максим Максимов инвестируем в многоквартирные дома в США, покупаем по следующим критериям:
— 10 и больше квартир. Сумма сделки от 500К$ до 2М$
— ниже оценки оценщика на 20%
— минимум 15% годовых
— минимум 70% заполняемость
— район с низкой безработицей и постоянным приростом населения
— минимум ремонта и возможность как-то улучшить недвижимость
— наличие нашей структуры в этом районе: управляющая компания, несколько риэлторов,
две ремонтные бригады
— объекты проверяем и отбираем сами. В проверки, договор и первый взнос инвестируем минимум 10% своих денег
— принципиальное разрешение от банка на рефинансирование

У нас есть компания валидатор через которую осуществляются все денежные переводы. Она проверила нас и проверяет все проекты в которые мы привлекаем инвестиции. Инвестиции от 15.000$

На 15К$ -12% годовых
На 30К$ — 14% годовых
Выше 45К$ — 16% годовых

После подписания договора вы переводите деньги в шекелях компании валидатору, а она переводит их нам в США. 2% заходят на счёт ежеквартально. Остальные проценты вместе с инвестицией при получении рефинансирования от американского банка в течении двух лет.

Сказка о старце и жене его — овце.

Жил был старик со своим стариком у самого синего моря. Старик ловил неводом мюсли, а второй подрабатывал ишаком на Флорентине. И возжелали деды поменять свои ссаные хоромы барские, те которые по 3, на хоромы царские, те которые по 5.

Долго ли сказка сказывается, дело быстро делается. Купить слона оказалось проще чем продать. То, что по 5, но большое, было в рассрочку куплено. А вот с продажей того, что по 3 проблема возникла немалая. Ибо это вчера оно было по 3, а сегодня нафиг никому не нужно. И платили они за ссуду взятую каждый месяц по десять рубликов.

А надобно сказать, что вместе со стариками жаба жила, и была она больше их обоих. «Как же так, — жаба думала, — все с таким трудом нажитое, своими руками сделанное, достанется басурманам проклятым подешевочке». Год прошёл, второй пошёл тут и покупатель пришёл. Даже у жабы кислород уже начал заканчиваться, но на адвокате решила сэкономить. Взяла Ваньку писца криворукого опцаца. Тот все испортить норовил, но богатырь покупателя его победил и забрал хоромы по цене бросовой.

Старики же, когда съезжали, все вплоть до лампочки забрали и гвозди из стен повыдёргивали. Но и жаба с ними свалила ибо с людьми нормальными ей не ужиться. На этом сказке конец, а кто слушал холодец.

Мораль: Приходите за недвижимостью со своим кузнецом. Ибо какая же без кузнеца любовь.