Рубрика: Ипотека

50К подарок на покупку вторички от 300К до 600К.

Все никак руки не доходили дописать вторую часть статьи по этой «лотерее». Я понял для чего это нужно Гольдкнопфу. Вернее мне объяснили. Хорошо иметь умную женщину рядом.

С «лотерей» все в порядке. Розыгрыш пройдет абсолютно по закону и будет открыт для всех у кого есть закаут: молодые пары или одиночки 35 лет, без разделения на светских, религиозных, арабов или харедим. Запись откроется 27.08.23 и закроется 10.10.23 на сайте миштакена.

И все, что я писал в предыдущем посте тоже правда: хозяева поднимут цены до 600К, возможно будут договариваться на оплату наличкой «сверху», 2-х, 3-х комнатные трущобы на переферии за ночь скаканут в цене (уже ✓) и 1.000 маленьких квартир на переферии очень ограничено изменят баланс спроса-предложения в центре.

А теперь главное: ответ на вопрос кому это нужно? Предположим есть определенная группа людей, которая знала о том, что эта «лотерея» появится задолго до того как она появились. Знала и скупала мусорные квартирки за 200-500К. Так как суммы достаточно низкие вполне возможно, что частично за наличку, которую нужно легализовать. И …. бум … «Золотой гвоздь» сделал свое дело, совершенно искусственным образом повысил цены и выделил 50 млн. госбюджета. По 50К на 1.000 квартир. У уравнения есть две стороны покупающая и продающая. Те кто продает, заберёт свою чистую, легализованную прибыль и уйдет в закат готовить следующую «лотерею».

Что произойдет?

1. Все, что стоит от 200К до 599К магическим образом вырастет до 600К.

2. Различные посредники и махеры будут предлагать «последнюю квартиру» за существенную добавку наличными к 600К.

3. «Квартирные инвесторы поневоле» встрянут со всем этим дрэком, который им впарят и не смогут его сдать/продать.

4. Продавцы, получив деньги вложат их в нормальную недвижимость в центре. 1000 квартир это конечно немного для рынка, но чуть чуть поднимет спрос.

5. Все записавшиеся не «лотерею 50К» будут ждать 10.10.23 потом месяц результатов, потом ещё полгода если будут близко к выигрышу, что кто-то откажется, потом ещё полгода искать квартиру ниже 600К. Итого год вне рынка и лотерей #дира_бэанаха Ведь цель лотерей не удовлетворить спрос, а отложить его на годы ожидания.

Если вы, таки решите поучаствовать в этом больдерьеро послушайте! Дешёвые квартиры на вторичке это не айс. Их нужно внимательно проверять и брать предварительного оценщика, а возможно инженера. Договор заключать исключительно со своим адвокатом и обязательно брать банковскую ипотеку как дополнительный механизм защиты. А главное не переплачивать!

Просто поставьте напоминалку «позвонить Михе если выиграю и хочу безопасно купить квартиру». Я полностью сопровождаю весь процесс покупки квартиры в Израиле. «От А до Я» и с 2005 участвовал более чем в 500 сделках.

__________
©Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле.

Ашдод, которого давно ждали, таки случился. Что я вам скажу, застройщик Амрам Авраам один из лучших на юге. Вместе с клиентом выбрали 16-ый этаж 3 комнаты с двумя туалетами, 70 метров жилой площади + балкон со стоянкой за 1.032М (цена где-то 2014 года). Это конечно золото. На свободном рынке такие же квартиры они продают за 1.85М на присейле.

Ближайшая лотерея #дира_бэанаха должна быть до праздников. Ждём и записываемся.

Если вы не знаете как начать участвовать в лотереях или уже выиграли напишите нам и мы поможем вам на всех этапах, как уже помогли более чем трёхстам клиентам:

— Регистрация на программу
— Запись на лотереи
— Проверка застройщика и проекта
— Выбор квартиры
— Подписание договора
— Ипотека.

___________
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

У Liora Shvarts на ее новом телеграм канале спросили, что делать если выплаты по ипотеке и ссудам значительно выросли.

1. Если есть какие-то деньги часть ипотеки или ссуд можно погасить. Если нет однозначно пересчитывать. Дальше будет хуже

2. Посмотреть не только ипотеку, но и ссуды. Ссуды обычно краткосрочные 5-10 лет и под прайм +, ипотека скорее под прайм минус. Возможно ссуды нужно пересчитать или закрыть до ипотеки потому что проценты и платежи по ним выросли больше.

3. Посмотреть в ипотеке не только праймовые составляющие но и привязанные к индексу. Там может быть значительный прирост из-за инфляции

4. Праймовые составляющие если выше чем p-0.5% на данный момент стоит пересчитывать в переменный процент (каждые 2-7 лет) без привязки к индексу. Частным лицам банки дают в районе 5% нам удается получить ~4.5%

______
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле.

Ссылочка не телеграм канал Лиоры внизу.

Математика инвестиций в израильские новостройки.

Предложили новостройку в Нагарии на котловане. 3 комнаты 1.6М, окончание строительства через 3 года.

Математика того кто живёт на съеме, покупает для себя 25% своих и 75% ипотеки и собирается жить все 25 лет в этой квартире.

400К своих
10К адвокату (да в случае новостройки свой адвокат нужен)
1.2М ипотеки с выплатой 6К в месяц. Общая переплата 600К
Строительный индекс в среднем 2.5% на 3 года строительства ~90К
Аренда квартиры там же на время строительства 3.500*36 = 126К
Выплаты по ипотеке в процессе строительства: 6 платежей по 200К от банка. Если тело ссуды + % то ~100К. Если только проценты то ~40К но это коту по хвост

Итого чтобы зайти в сделку нужно 410К своих
и миниму ~250-310К на сопутствующие выплаты в течении 3х лет.

Если первая квартира берется на инвестицию математика такая же ибо жить где-то нужно.

Предположим что ещё 2 года после окончания строительства сдавали за 3.500 и продали через 5 лет за 2М (хотя чета мне не верится что трешка в Нагарии будет стоит 2 млн.) Все равно ваша аренда 3.500 и аренда квартиры 3.500 баш на баш. Итого дополнительные 6.000 выплаты ипотеки на 24 месяца это ещё ~90К.

Итого ~750К за 5 лет вложенно. Из них ~120К на тело ссуды, 400К на первый взнос и ~230К сопутствующих. 2М — 750К = 1.25М при том что остаток по ипотеке составит ~1М. Итого 250К прибыли за 5 лет. Но если продается за 1.8М, что скорее то прибыль 50К. И это без учёта расходов на продажу: адвокат, риэлтор, а если меньше чем 1.5 года после окончания строительства то налог на прибыль 25%🤦 Фиговая математика получается

* Это минимальные выплаты. Некоторые выплаты предсказать невозможно например строительный индекс в 2022 был 7.8%. Лучше закладываться на больше.

*на каждые 100К ссуды на 7 лет ~1650 в месяц возврата. Итого переплата ~40К

* Совсем другая картина получилась бы если квартира была куплена по государственной программе за 800К

Возможно я каких-то расходов недосчитался, поэтому прибыльность будет ещё ниже.

Завтра напишу раскладку по инвестициям в квартиры в Тбилиси.

Если вы хотите, чтоб я помог вам просчитать ваш расклад напишите в комментариях и назначим консультацию.

P.S.: Поделитесь постом, он полезный.

__________
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Короче не улетели мы. Так бывает когда билеты на 0:30 — 29.06, а в аэропорт приезжаешь в 22:30 того же дня. Не отпускает меня Грузия 🙂 Всё к лучшему. Вовремя вспомнили, что у нас своя квартира в Тбилиси, вернее три квартиры и благодаря доброте и организованности партнёров тут же вселились.

Есть своя прелесть в том что квартиры полностью меблированы и оборудованы. Заодно протестировали как в них жить. Прекрасно скажу я вам.

Сабуртало это район университетов в 20 минутах от аэропорта и 10 минутах и 5 лари на такси от площади Свободы. Все инфраструктуры для хорошей жизни в наличии: метро, садики, школы, магазины хинкальные, Макдональдсы (фу-фу-фу). На самом деле Маки ставят там, где высокая проходимость. Хотите хорошей недвижимости будьте рядом с Маками.

У нас на данный момент готовы две двушки и одна трешка. Все на высоких этажах. Цена 105К$, 125К$ и 170К$ соответственно метражу. Погостив в них я понял прелесть евро-ремонта. Знаете когда все продумано: встроенные шкафы и электроприборы, туалет с биде и хороший душ, кухня под заказ с вытяжкой и доводками, стиралка-сушилка, огромное количество розеток. Дьявол в мелочах и партнёры на них не экономили, а делали как для себя. Сдавать в лёгкую 10-12% годовых и на продаже через два года ещё минимум столько же. 50% ипотеки в лёгкую, за один день.

В общем я понял для чего остался. Продать и сдать, продать и сдать. Интересно? Скажите хо.

P.S. И сразу пошли смотреть другие объекты. Как вам виды? Видео поставлю в телеграм для инвесторов.

Как правильно просчитывать доходность недвижимости.

Основная прелесть недвижимости в возможности брать ипотеку. С 30-50% своих денег вы можете получить не достающее от банка. Если вы не берете ссуды ваша доходность существенно уменьшается а риски растут. Если банк или кредитная организация не дают денег на конкретный объект вы отсекаете 90% покупателей у вас возникнут проблемы с продажей.

Самая большая прибыль с недвижимости это с ее продажи. Входя в инвестицию изначально планируйте выход. Когда вы собираетесь ее продавать.

Формула доходность проста и считается на вложенные вами деньги БЕЗ кредитного плеча. Цена продажи (Sell) минус цена покупки (Buy) + доход с Аренды (Rent) — все расходы (Exp.) = Прибыль (Profit)

ROI (Return on Investment) рассчитывается по следующей формуле:

ROI = (Прибыль / Инвестиции) * 100

Для расчета ROI вам понадобятся два значения: прибыль, полученная от инвестиций, и сумма сделанных инвестиций.

1. Рассчитайте прибыль, полученную от инвестиции. Доход с продажи и аренды.

2. Определите сумму сделанных инвестиций. Включите все расходы, связанные с инвестициями. Обратите внимание, что включать следует только прямые затраты, связанные именно с этой инвестицией.

3. Подставьте значения в формулу ROI. Разделите прибыль на инвестиции и умножьте результат на 100, чтобы получить процентное значение ROI.

Пример:

Предположим, что вы купили квартиру за 100К$ в Тбилиси с целью продать ее через два года, чтобы не платить налога на прибыль за 125К$. Доход с продажи 25К$. Своих 50К$, ипотека 50K$ на 10 лет под 7% годовых. Выплата 500$ в месяц. За год 3.5К$ проценты (это расход) 2.5К$ тело ссуды (это инвестиция). Умножаем на два года.

Прибыль с аренды за два года составит 900$*12*2=21.6K$

Оформление и полеты 1K$
Содержание квартиры 1.6K$
Риэлтор на продаже 6К$

Итого:
125K$ (Sell) — 100K$(Buy) + 21.6K$(Rent) — 15.6K(Exp.) = 31K$(Profit)

ROI = (31K / 55K) * 100/ = 56,4% или 28.2% годовых

Если вы знаете где ещё в недвижимости можно делать ~30% годовых расскажите мне об этом. Даже если доходы составят половину это все равно ~15% годовых в три раза больше чем вам может предложить любой израильский банк.

Поделитесь этим постом. Он полезный.

P.S.: Кстати у нас остались две новых, меблированных двухкомнатных и одна трёхкомнатная в Тбилиси на продажу. Математика сходится. Хотите съездить прикупить? Напишите в личку.

Примерно раз в месяц у меня спрашивают стоит ли покупать землю без разрешений на строительство с опцией заработать в будущем. Знаете все эти предложения за 149, 199, 249 и даже 650 тысяч или 1.2М возле Хедеры, Реховота, Герцлии и прочих прелестных местах. Я стандартно отвечают что в 95% не стоит. Тем более если не вы занимаетесь переводом назначения земли в жилую застройку.

И вот очередной хоррор «Последний участок под Хедерой», в котором мне предложил поучаствовать клиент. Давайте я вам сэконмлю тысячу шекелей которую мне заплатили за консультацию и несколько сотен тысяч которые вы похороните в земельке и расскажу как это работает.

Итак, клиент звонит в 8 вечера называет имя компании которую я уже дважды проверял. «Последний участок в Хедере за 650К и в Герцлии за 1.2М»

Первый вопрос который надо задать: «Откуда пришла информация?» Если с рекламы в тырнете сразу можно вычеркивать. В этом случае клиент стреляный воробей, занимался недвижимостью в России и ему эту компанию друг порекомендовал.

«Высылай документы», — говорю, — «без документов никуда не поеду». Выслал оценки оценщика от компании. Достаточно свежие одну с начала месяца, одну полугодовалый давности.

Посмотрел оценки. Очень много вопросов составил список. Приехал в Рамат Ган на встречу. Предупредил клиента, что меня будут атаковать и показывать что я ничего не понимаю. Пол часа нас промариновали в приемной. Зашли представился, скромно сказал, что в недвижимости с 2005.

Оказалось, что последний кусочек участка в Герцелии за 1.2М вот только что продали… На самом деле лахудра которая нам это впаривала почувствовала, что клиент созрел на Хедеру. И начала историю о великолепии компании и своей семьи которая покупала земли вместе с Ротшильдами. На моих словах «хорошая история, перейдем к делу» взорвалась как прыщ. «Я не буду вам ничего продавать, у меня здесь застройщики с десятками миллионов в очереди стоят, я бустрерит. Ты не понимаешь, что такое бустерит». Пропустив 15 минутный монолог, о том какой я дебил, перешли к вопросам и ответам. Которые сводились к тому, что оценки я не читал, а даже если читал, то не понял что там написано.

Короче вышли оттуда через полтора часа с фиговым листком с которым нужно было идти прямо завтра к адвокату, а то последний участок в Хедере уйдет. Математика клиента покупаем 125 метров за 650К, ждём 3 года разрешения, получаем квартиру, а возможно две, и через 10 лет считаем миллионы. У меня что-то не сходилось. Лахудра утверждала что плотность застройки увеличиться в два раза. Соответственно 125 магическим образом превращаются в 250 и что три года эти 125 метров продавались за 300К, теперь за 650К, а в момент получения разрешения 100 метров (право на квартиру) будут стоить 1.2 млн и ещё 25 метров останется. Бред какой-то.

Но когда вышли и стали с клиентом анализировать, решил я проверить что там и за сколько на самом деле продавалось. Картина маслом. В конце прошлого года участок на два дунама (2000 метров) куплен за 5.5 млн. То есть заветные 125 метров куплены за 343К. Внезапно бизнес тети стал понятен. Покупает за рубль продаёт за два и с этих двух процЕнтов живёт. Потратил на клиента ещё 16 шкл. Вытащил табу, а там ~30 дольщиков у кого-то 55 метров, у кого-то 27, у кого-то 111, у кого-то 222. Частные лица, компании ltd, партнерства итд. Вот такой колхоз. Особенно порадовала компания «Арие и Хамуди овощи и фрукты ЛТД». Прям почувствовал себя частью Палестины.

Вернулись к тете она в очередной раз сказала, что я ничего не понимаю в табу и в сделках по недвижимости и что не будет нам ничего продавать. На вопрос сколько метров из 2000 будет на клиенте записано отвечать отказалась и пошла шушукаться с клиентом. Вишенкой на торте оказался фиговый листок который она дала клиенту для адвоката. Говорит давай 620К запишем, чтоб налог сэкономить. 30К проведём через мою компанию. Ну 15К адвокату и налога 37К итого 705К насчитала. Габиш? Я так понял что бустерит это что-то связанное с наебаловом.

Если у вас в следующий раз возникнет идея прикупить земельки без разрешений можете мне сразу по биту перевести 300 шкл. за пятнадцатиминутную консультацию. Я таки сэкономлю вам намного больше времени, денег и нэрвов.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Жопа пришла.

Дано: два инженера, четверо детей, зарабатывают тридцатку. Купили квартиру два года назад за 1.65М. В надежде на продажу квартиры там, где её уже нельзя продать, набрали ссуд на первый взнос. Праймовых. Выходит от 7 до 14% годовых. 360 тысяч. Выплата ~7 тысяч. И овердрафт 56К под 19.5% годовых . Ипотека 2/3 под прайм и 1/3 под постоянный в привязке к индексу доросла до выплаты в 8,000 в месяц. Да в 2021 мир выглядел по другому.

Центр банк создал отличную ловушку для простаков. И теперь клиентов надо из этого вытаскивать. Причем быстро ибо уже больно. Не тянут. Вот, что мы для них сделаем:

1. Заменим всю праймовую составляющую ипотеки на переменную без привязки к индексу (малац). Прайм продолжит расти . И даже если в 2024 начнет опускаться, то постепенно, также как и рос. Ближайшие 2-3 года прайм 5%+, к гадалке не ходи. Инфляция судя по всему тоже будет больше 3% . Учитывая, что индекс прибавляется к невыплаченному, брать в привязке к индексу может быть обидно.

У меня сейчас другие клиенты три года выплачивали ипотеку взятую по рекомендации банкира в привязке к индексу. По итогу должны больше чем взяли.

Если вы будете это делать самостоятельно, вы получите от банка предложение на постоянный/переменный без привязки (малац/калац) на 5-5.5% и у вас это займет от месяца до трех. Банки очень не любят отказаться от своих доходов. Мы их выдрессировали до двух-трех недель с момента подачи всех документов. Да, даже синий банк. И получаем 4.5-4.8%.

2. Возьмём на 25 лет дополнительные 45 тысяч выплаченной ипотеки под калац/малац и погасим ими овердрафт. Это меньше 5% вместо 19.5%

3. Объединим 360 тысяч ссуд в другом банке. Постараемся под постоянные 6% процент на 7-10 лет, если не получится прайм +1%.

4. Посмотрим может в фондах ещё что-то есть чтоб частично погасить или улучшить проценты.

Все эти действия уменьшат месячную выплату до 8-9К с 15К.

Вот такая история про жопу которая есть, а слов нет. Вам не обязательно в нее попадать. Вы можете попытаться сами ее предотвратить или решать . Это займет больше времени и по итогу результат будет хуже. В банках нужно понимать с кем и о чем говорить. Они не спешат. Ну или можете написать мне. Помогу.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Напоминаю сегодня 7.05.23 последний день регистрации в лотерее

9,820 квартир для безквартирных.Можно записываться в 3 городах на все проекты вне зависимости от тех лотерей на которые вы ставили в прошлые разы.

Обратите внимание все проекты в которых цена помечена *красным шрифтом со звездочкой это программа мехир матара и окончательная цена за метр будет скидка 20% до 300.000 шекелей. То есть если указанная цена 9.000 — 100 метров = 900.000 — 20% = 720.000. Цена по оценке оценщика на 2021-2022 год, что уже на 10-20% дешевле рыночной и плюс скидка (20% или 300К) и подарочные 40.000 если есть.

Шансы на выигрыш вы можете посчитать разделив количество участников на количество квартир. Бней маком это те кто прожил в городе больше 5 лет и имеют соответствующую пометку в личном кабинете*

Например в этой лотерее наибольшие шансы выиграть у тех кто ставит на Кацрин 3,800 участников на 705 квартир это 5.5:1 а Бней маком вообще меньше чем квартир для них предназначенных.

Тем кто у меня на сопровождении я выслал список городов по приоритетам.

И ещё проверьте не подошла ли ваша очередь в прошлых лотереях, как на картинке. Только за последний месяц у моих 5 клиентов очередь подошла, потому что другие люди отказываются. Это можно сделать в личном кабинете на сайте dira.

אזור אישי -> הגרלות שלי

Важно! Если вам нужна помощь в регистрации на программу, записи на лотерии, выборе квартиры, договоре и ипотеке напишите мне в личку. Помогу вам также как помог более чем двухстам клиентам за 7 лет существования программы.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Коллеги написали чудесную историю о том как помогли клиенту купить квартиру без денег на первый взнос со средним процентом по ипотеке в районе 2.5% при том, что средний процент по рынку сейчас ~5%.

Давайте я расскажу как это делается. Банки по регуляциям не могут дать больше 75% ипотеки. Кроме банков есть ещё страховые компании, которые тоже дают ипотеку. Они могут давать до 85%, но как правило ставка у страховых компаний значительно выше.

На первый взнос можно добрать ссудами если делать это правильно и доходы позволяют. То есть договориться с банком о том что 15% платите вы, потом банк даёт 75% ипотеки, потом вы платите 10%, которые берете ссудой. Ссуды как правило до 10 лет и привязаны к прайму (сейчас 6%), и скорее всего это будет прайм+. Сколько плюс это зависит от фантазии кредитной организации или банка. Понятно чем плюс больше тем будете больше платить ежемесячно и переплатите в итоге.

Теоретически можно взять ссуду и на первые 15%. Это могут быть деньги родственников, инвесторов, внебанковский кредит или даже банковская ссуда если вам позволяют доходы и возможность возврата — треть от чистых доходов, за вычетом обязательств больше чем на полтора года (ссуды, кредиты, алименты и прочие долгосрочные платежи). На эти деньги тоже есть проценты. Ну разве что это беспроцентные деньги родственников и хасидских амутот. И все равно их нужно возвращать.

Секрет ипотеки под средние ~2.5% годовых прост. Это ипотека полностью привязанная к индексу цен. Учитывая что прогнозируемая инфляция в среднем 3% мы выходим на те же 5.5% годовых. Проблема в том что эти проценты прибавляются к телу ссуды.

Давайте посчитаем математику квартиры за миллион шекелей. За меньше это не квартира, а хлам, в которую ещё в ремонт нужно вкладывать.

Минимальные

150.000 — беспроцентная ссуда на 100 месяцев = 1.500 в месяц.

750.000 — при средней ставке в 2.5% + индекс на 30 лет — 3.951 в месяц. Это очень оптимистично. Прям очень, на грани фантастики. И не учитывает скачков инфляция. Как это было в прошлом году. Опять же можно взять на меньшее количество лет и тогда месячные выплаты вырастут или на два года взять только выплату процентов (грейс). Все равно на грани фантастики.

100.000 — 1.350 шкл. в месяц на 10 лет (это под чистый прайм)

О максимальных выплатах мне реально страшно даже подумать.

За сколько можно сдавать квартиру купленную за миллион? Я б сказал за 4.000. А платить только за ипотеку 4.000. Если цель продать эту квартиру через 1.5-2 года и заработать на разнице в продаже, то никто не может вам гарантировать, что вы сможете продать дороже чем купили. То, что последние 15 лет было так, ничего о будущем не говорит.

Кстати где дополнительные расходы? Адвокат? Оценщик? Переезд? Ипотечный брокер? Совсем по бедному это 15.000. Я уже молчу о риэлторе и ремонте. Опять ссуды?

Не делайте такого сами. Калькулятор машкантамена. Лень было в программу лезть.

©IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Спросите у Михи куда его несёт? В Хинкалию. Страну хачапури, хванчкары и прочих чудес. Принимать готовые квартиры и покупать новые. К концу марта у нас запланированы четыре двушки и две однушки в самом центре-центре Тбилиси. Проспект Шота Руставели знаете? Вот там вот. Иеэхъ Гамарджоба генацвале.

— ПослЮшай МЫша,.- звонит мой грузинский партнёр, в четверг, — рЭмонт трех квартир сдЭлали и двушку уже продали и сдали за 1.200$. Одного застройщика дожал и второй тоже согласился на наши условия, . ПриезДжай в пАнедельник, за квартирами.

— Приеду дорогой. В воскресенье вечером … в понедельник днём …о! В понедельник вечером.

— Харошо. Кстати второй застройщик отказался, сказал, что у него есть более выгодное предложение. Надо было вчера закрывать

— Ничего купим у первого. Нам ещё ремонт делать. Все что наше будет наше.

— Второй застройщик АсАзнал свою ошибку и уЖе соглашается. Теперь я не соглашаюсь 😂. Во вторник в 11:00 встретимся в министерстве юстиции.

— Отлично я как раз успею педикюр сделать.

Бэкицер нам опять нужны ваши деньги, больше чем вашему банку. У нас, таки, есть куда пристроить 25-50К под 8-10% годовых в долларах под личные гарантии. А для тех кто решится на покупку квартиры с нами получит 15-20% годовых, полное VIP сопровождение и хинкали в подарок. Нужно 30-40% своих от оценки оценщика остальное ипотекой под 5.7% годовых. Все за один день .

Шекель продолжит падать, израильский рынок недвижимости в стагнации, биржу, ваши пенсии и демократии атакует кризис.

В дополнению к тому экономическому чуду, которое мы вам несём, эти три прискорбных факта лягут как масло, мёд и икра на ваш скромный бутерброд пассивного дохода. Альтернатива этому — ленивое обесценивание ваших денег на банковских счетах и в матрасах и израильская политическая нестабильность, которая не может ничего гарантировать.

Итак у нас есть 3 объекта которые мы будем брать строго в порядке приоритета: 1,2,3. Что успеем, то возьмём.

Для полного счастья нам нужно ~300.000 вечнозелёных американских долларов, а СВОИХ кровных, которых мы вкладываем в первую очередь у нас соточка в дополнение к той которую уже вложили. Пичаль-тоска болотная. Мы конечно можем взять ссуду, но зачем нам делиться с банками, когда можно с вами. Панимаешь?

Лучшее время создать ваше светлое финансовое будущее, и сделать так чтоб ваш гелт работал тяжелее чем вы, реализуя вам безбедную старость — это чичас. Можно начать со скромных 25.000$, но лучше с 50.000$. Там прОценты больше. Время проходит, деньги уходят.

Клацните два раза на моем улыбающееся лицо и напишите в личном сообщении сколько денег вы хотите инвестировать для начала. Ну где вам ещё дадут гарантированные 8-10% годовых? А может вы знаете недвижимость приносящую 15-20% годовых? Поделитесь со мной, я куплю.

А, знаете почему мы заинтересованы платить вас постоянно, долгосрочно и вовремя? Потому что достойно зарабатываем на этом. А, если, сейчас начнём возиться с банком шикарный возможность уйдёт. Мы на контракте неделю. Так что «ин а гройсен мишпуха клювен нихт клац-клац». Жмите на меня и пишите прямо сейчас. Уже можно заносить. Часики тик-так. Выплаты каждый квартал. Бэкицер Go!

P.S.: Дабы не слишком третировать вас своими слюнями и сентенциями по поводу «ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» я открыл закрытую телеграм группу с этим названием и буду изливаться туда. Вход только по приглашению. Напишите сейчас в личку или отметьтесь в коментариях.

Утренне фото. Кто скажет откуда открывается такой шикарный вид получит телефонную консультацию в подарок.

И снова я, и снова там же. Обещаю вас не слишком грузить Грузией, я на день прилетел «данеси бумажку» называется. Оказывается Мича и Миха на грузинском разные имена 😂 пришлось переоформлять квартиру с какого-то Мичи на правильного Миху и опять кюшать хинкали.

Так как тема с Грузией вам пришлась по вкусу не меньше чем мне, мы решили до конца февраля ещё три-четыре квартиры оформить. Прайм локейшен, высокий этаж, полная отделка и мебель, заходи и живи ну или сдадим студию за 900$, двушку за 1200$ и возьмём в долгосрочное управление. Так что записывайтесь.

Цена пока пробная 2.200$ за метр. Дальше будет дороже. Студия ~40 метров. Двушка ~50-60 метров

Если хотите денежную инвестицию 25-50.000$ под 8-10% на год-два под наши гарантии напишите в комментариях 1.

Если прям квартиру хотите пишите 2. Математику сами посчитайте.

Рассылки с информацией выйдут сегодня- завтра на воцап.

Как это делается в Грузии.

9:30 выехали из дома
10:00 посмотрели квартиру и решили что делать. Прайм локейшен. Центр.
11:30 открыли счёт и оформили ипотеку под 5.8% годовых. Деньги можно заводить как угодно наличкой, переводом криптой.
12:30 оформили генеральную доверенность на партнёра
13:30 покюшали и посетили синагогу
14:30 получили гарантию от банка на квартиру вместе с ипотекой
15:00 получили перевод доверенности
15:30 записали квартиру на меня в министерстве юстиции с представителем застройщика.
16:30 переступили порог квартиры с правой ноги
17:00 загнали ремонтников

Оформление стоило 300 лари по убыстреннке. Без адвокатов. Все стандартизировано.

Через месяц у нас 3 квартиры из них не продана студия 30 метров и двушка 50 метров обе с балконами.

Признаться я окуел. Если вы тоже так хотите напишите в личку. 8-10% годовых, 30-50.000$ вход, выход через год или если захотите квартиру оставить себе можно будет брать ипотеку и там выходит больше, намного больше. Ремонт, съемщиков, банки и всю логистику берём на себя. Очень ограниченное количество инвесторов которых готовы принять сейчас. 3-4 не больше

Сказочке два года уж Рами Крупник был соавтором 🙂

Сказка о старце и жене его — овце.

Жил был старик со своим стариком у самого синего моря. Старик ловил неводом мюсли, а второй подрабатывал ишаком на Флорентине. И возжелали деды поменять свои ссаные хоромы барские, те которые по 3, на хоромы царские, те которые по 5.

Долго ли сказка сказывается, дело быстро делается. Купить слона оказалось проще чем продать. То, что по 5, но большое, было в рассрочку куплено. А вот с продажей того, что по 3 проблема возникла немалая. Ибо это вчера оно было по 3, а сегодня нафиг никому не нужно. И платили они за ссуду взятую каждый месяц по десять рубликов.

А надобно сказать, что вместе со стариками жаба жила, и была она больше их обоих. «Как же так, — жаба думала, — все с таким трудом нажитое, своими руками сделанное, достанется басурманам проклятым подешевочке». Год прошёл, второй пошёл тут и покупатель пришёл. Даже у жабы кислород уже начал заканчиваться, но на адвокате решила сэкономить. Взяла Ваньку писца криворукого опцаца. Тот все испортить норовил, но богатырь покупателя его победил и забрал хоромы по цене бросовой.

Старики же, когда съезжали, все вплоть до лампочки забрали и гвозди из стен повыдёргивали. Но и жаба с ними свалила ибо с людьми нормальными ей не ужиться. На этом сказке конец, а кто слушал холодец.

Мораль: Приходите за недвижимостью со своим кузнецом. Ибо какая же без кузнеца любовь.

Средние цифры, они такие средние. Понимаю людей покупающих квартиру для себя. Лучше платить банку 30 лет, чем за аренду всю жизнь и главное сделать этот шаг, потом будет легче. Но покупать вторую квартиру на инвестицию становится рискованным и не прибыльным занятием: налоги и дополнительные расходы при таком выхлопе как на картинке уводят доходность в глубокий минус. 2-3.4% годовой доходности? Камон! Инфляция 5.1%. Средняя ставка по ипотекам в районе ~4%, а для тех, кто берет сейчас будет больше.

Давайте расчитаем покупку второй квартиры. Скажем 3х комнатная в Хайфе за 1 млн которая сдается за 2.500. Это 3% годовых.

500К — первый взнос
500К — ипотека
8% налог на покупку 80.000
4-6К адвокат
0-23К риэлтор
10-150К ремонт
5К дополнительные расходы

Итого: 600-750К «своих денег» на которые нулевая доходность. Дай бог, чтоб ежемесячно доплачивать не пришлось за повышение ставок по ипотеке, риски и прочее. И «свои деньги» это в лучшем случае. Люди набирают ссуд под p+0.5-3% а иногда и выше на те деньги которых им не хватает.

Месячные выплаты:
Ипотека 2.500
Страховка 150-500
*Арнона во время простоя 700/мсц + Электричество/вода 100/мсц —

Риски:
— Простой квартиры
— Починки и ремонты
— Проблемные арендаторы (вообще не предсказуемо)
— Повышение ставок по ипотеке и ссудам

Рассчитывать на рост цен конечно можно, но рынка никто предсказать не способен. Поэтому за сколько продадите, а главное когда, это тоже большой вопрос. Дополнительные расходы при продаже тоже будут (адвокат, риэлтор итд) и налог на прибыль на вторую квартиру 25%.

Всегда есть альтернатива:

— Накопительная программа в банке. Сейчас можно найти под +3.5-4.5% в год.
— Фондовый ры́н сейчас просел, но по прежнему есть хорошие возможности
— Купат гемель леашкаа. До конца года можно ввести 70.000 шекелей на каждого члена семьи.
— Коммерческая недвижимость.

Кстати инвестиции в зарубежную недвижимость надо сейчас тоже очень внимательно просчитывать и учитывать валютные и управленческие риски.

Что вы думаете по поводу «квартирных» инвесторов? Какие ещё риски и альтернативы есть?

_________
IsraDom помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле.

10 проблем которые могут возникнуть при взятии ипотеки.

1. Отсутствие денег на первый взнос. Банки требуют что бы вы сначала внесли свои деньги, а только потом брали ипотеку. Убедитесь, что у вас есть минимум 25% от стоимости первой квартиры или 50% от последующих. Стоимость квартиры определяется оценкой оценщика или ценой в договоре, что дешевле. Важно! В #дира_бэанаха необходимы 10%, минимум 100.000 или 60.000 шекелей если квартира на переферии и существует «подарок переферии». Если цена договора превышает 1.5М максимальная ипотека 1.35М. Свыше 1.8М — 25%. Максимальная ипотека это 75% от оценки или 50% для улучшающих жильё (70% для тех кто обязуется продать первую квартиру в течении полутора лет).

2. Отсутствие подтверждённых доходов. Максимальные выплаты по ипотеке не могут превышать 1/3 от ЧИСТЫХ доходов. Из зарплат и доходов с бизнеса ПОСЛЕ выплаты налогов вычитаются обязательства на срок выше 3х лет: ссуды, алименты итд Если есть расхождения между платежными ведомостями (тлуши) и распечатками с банковского счёта банк может не засчитать доходы. Если зарплата «глобальные», а не почасовые это вызывает вопросы у банка. Особенно если сумма каждый месяц одинаковая.

3. Плохой кредитный рейтинг. При взятии ипотеки банк проверяет ваш кредитный рейтинг по общей базе, которая действует с апреля 2019. Если у вас есть вернувшиеся чеки или автоматические платежи, задолженности по кредитным картам, хвосты в государственной коллекторской службе вам могут отказать в ипотеке без объяснения причин. Стоит проверить и почистить кредитный рейтинг до подачи на ипотеку. Свой кредитный рейтинг можно выяснить на captaincredit или в вашем личном кабинете государственных услуг.

4. Объект на который банк не даёт ипотеку. Банк может отказаться выдать ипотеку на объекты на церковных землях, в районах пониженного спроса, с проблемами в регистрации, на территориях за зелёной чертой, на последних или цокольных этажах, с нарушениями в строительстве или с незаконными пристройками или внутренними изменениями (по отчёту оценщика), на новостройках без банковского сопровождения, на объектах на которых была смена назначения например из коммерческой недвижимости в жилую. Во всех этих случаях рекомендуется взять оценщика перед подписанием договора.

5. Структура ипотеки. Стандартные структуры, которые предлагает банк:

— 1/3 прайм, 1/3 постоянный процент и 1/3 переменный «на 5 лет» в привязке к индексу.
— 100% постоянный процент
— 50% постоянный и 50% прайм

Эти структуры наименее выгодны для вас и наиболее рискованна. Они не учитывают кучи необходимых личных параметров: ожидаемые поступления крупных сумм, преждевременного погашения, пересчёта, изменения доходов, изменений ставок, выгодности составляющих структуры и многого другого. Банк хочет продать вам деньги как можно дороже. Необходимо приходить со своей индивидуальной структурой и торговаться. Можете выстроить сами, а можете обратиться к нам.

Банк рассчитывает первый платёж и приблизительный график платежей. В случае инфляции или повышения учетной ставки ваши выплаты могут значительно вырасти. Так же ипотека рассчитывается по система Шпицера при которой основные выплаты процентов делаются в начале а тела ссуды в конце.

6. Дополнительные кредиты и ссуды, которые берут люди для первого взноса в привязке к прайму (учетной ставке) значительно увеличивают ежемесячные выплаты.

7. Разница между ежемесячными выплатами ипотеки на «свою квартиру» и арендой такой же. Если разница превышает 20% это гарантированно плохая инвестиция. И стоит крепко подумать прежде чем брать такую квартиру для жилья. Возможно лучше продолжать снимать квартиру и вложить деньги в более доходную недвижимость.

8. Время на взятия ипотеки. Суммы, которые необходимо платить четко прописаны в договоре а взятие ипотеки может затянуться из-за праздников и возникающих проблем. Нужно минимум 30-45 рабочих дней. Учитывайте это при составлении договора о покупке.

9. Ипотека берётся на всех людей которые записаны в договоре. Банк не согласится с тем чтобы фигурирующие в качестве собственника не был в ипотеке. И к берущим ипотеку могут возникнуть вопросы и ограничения: возраст, состояние здоровья, страна нахождения итд. Кроме этого если у кого-то из собственников возникают финансовые проблемы аресты накладываются на всю квартиру.

10. Оставаться с одной ипотекой на всю жизнь. Каждые несколько лет нужно проверять не улучшились ли условия, брать предложения в других банках и не бояться пересчитывать ипотеку.

Автор (с) Micha Nesher профессионал по полному сопровождению покупки недвижимости «от а до я». Консультации, проверка, переговоры, ипотека, мехир ле миштакен, инвестиции в недвижимость.

Если необходима помощь в покупке квартиры напишите в личку.

_____________
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Структура ипотеки

Благодаря банковской реформе о стандартизации, банки в разрешении на ипотеку теперь дают три структуры на выбор. Эти структуры стандартные и выгодны только банку.

Профессиональный ипотечный брокер составляет индивидуальную структуру для каждого клиента. Она рассчитывается исходя из:

— финансового положения
— границ месячного возврата
— планируемой продажи объекта
— возможности досрочного пересчёта или погашения
— изменения ставок
— изменения в доходах
— лучших опций финансирования кроме ипотеки

И ещё десятка параметров. Банкир не задаст вам нужных вопросов, а будет продавать, то что выгодно банку.

При взятии ипотеке самое главное — это структура, проценты — вторичны. Изначально нужно выбивать из банка структуру, подходящую вам и потом уже бороться за проценты. Универсального рецепта нет, каждому человеку подходит свое. Напишите в личку, и я помогу вам составить структуру на самых выгодных для вас условиях.

Давайте я вам расскажу одну историю, а вы похлопаете.

Молодая пара долго играла в государственные лотереи и никак не могли выиграть. Отчаявшись, они набрали ссуд на первый взнос и купили полтора года назад 3х комнатную квартиру в новостройке в за 1.45М в Рамле. Квартира была в проекте мехир лемиштакен, но из тех, что продавались на свободном рынке.

После этого они продолжили играть в государственных программах уже в качестве улучшающих жилищные условия и выиграли в Джизер Азарке.

Фу-фу-фу арабская деревня скажите вы. Трёх комнатная квартира 80 метров с палисадником, на первой линии возле Кейсарии, за 710.000 минус 40.000 подарка, сказал я 🙂 А если не построят? Так уже строят. Полтора года осталось. А если не удастся сдать в аренду? За 2.500 которые покроют ипотеку? В лёгкую. Все остальное чистая прибыль

А что с деньгами делать? Вы же помните, клиенты на первую квартиру закредитовались по максиму. Продавать. Ее как раз достроили. А налоги? Налог 25% платят с прибыли. Клиенты конечно молодцы, продали за 1.97М за месяц. Риелторские 1% и всех делов.

Подписали договор на Джизер Азарку и понеслось. Есть ли риски? Высокой прибыли без рисков не бывает. А здесь рыночная цена 1.4-1.5М минимум, а скорее больше. Даже если занимает 5 лет до того как можно продать по программе. Надеюсь, что с клиентами продолжим на следующую сделку.

P.S.: Фото с синего банка. Помните сделку по миштакену в Ришоне 6 комнат за 1.55М? Сегодня подписали ипотеку.

_____

IsraDom. Помогаем купить квартиру на 10-50% дешевле. Обращайтесь.

Ваша ипотека

После объявлений о повышении прайма и роста инфляции, стал часто слышать, что люди начинают откладывать покупку недвижимости. Давайте разбираться, во-первых новые процентные ставки, это наши реалии. Во-вторых, для того чтобы взять оптимальную ипотеку, нужно обращаться к профессионалам. Открытый диалог с банком, это не тогда когда вы принимаете их условия, а тогда когда Вы можете обозначать то, что подходит вам и получать это. Я часто прихожу на помощь там, где ипотека была взята самостоятельно. И мы добиваемся пересчета и более выгодных условий для клиента.

Вот пример последней ипотеки, я сэкономил клиенту более 100 тыс шекелей. Стандартная банковская раскладка 1/3 прайм -0.4%, 1/3 постоянный процент в привязке к индексу 2.7% . 1/3 переменный процент в привязке к индексу 2.6%

750.000 все взято в 2019 на 25 лет. Последний год ипотека несмотря на выплаты только росла из-за инфляции.

Праймовой составляющей трогать не стали. 2/3 переделали на калац (постоянный процент без привязки к индексу) под 4% (было сложно но сторговали) на 20 лет. 100.000 шкл. погасили. Выплаты остались те же ~3600 шекелей в месяц.
Сэконмили 5 лет, больше 100.000 шекелей не считая риска инфляции которая спокойно может эту сумму удвоить.

Если вам необходимо взять новую ипотеку или проверить старую напишите в личку. Поможем.

Октябрьская лотерея 28.10.2022

#дира_беанаха это пожалуй единственная возможность для всех, кто хочет купить квартиру в Израиле с минимальным личным капиталом. Если у вас есть право на участие в лотереях (закаут), даже если вы в активном поиске вторички, всегда играйте в Мехир лемиштакен.

В октябре стартует запись на большую лотерея 3.500 квартир в десятках городов Израиля. Стоит заранее приготовится к участию, пройдя регистрацию на программу, получить предварительное разрешение на ипотеку и проверить ваши финансовые возможности и кредитный рейтинг.

Каждый раз, когда выходят новые лотереи я разбираю их в открытом эфире для всех. А для своих клиентов находящихся на сопровождение, анализирую застройщиков и проекты, и просчитываю наиболее выгодные варианты и лотерии с наибольшими шансами выигрыша .

Если нужна помощь по лотереям , пишите в личку, проверим ваши возможности и зарегистрируемся вместе.

Есть у меня для вас возможность в недвижимости. Решение нужно в течении 3 дней.

С апреля месяца я мониторю конес нехасим и там начали появляться интересные объекты в центре. Вышла коммерция в Рамат Гане 4 магазина и 5 офисов. Частично сданно и приносит 32.500 в месяц. И ещё 3 офиса пустуют так, что 36.500 Соответственно максимальная цена при 10% годовых 3.25М все, что ниже — прибыль. Я закладываю 15% и выше 2.8М на аукционе давать не собираюсь. И сразу в продажу ее по рыночной стоимости. Чем быстрее продадим, тем больше в процентном отношении заработаем. Для того чтобы подать заявку на участие в аукционе нужно 80.000. Для покупки ссуда на 50% в банке и ~2М своих денег (НДС, налог, адвокат) то есть по 200К с 10 заинтересованных, ну или по 100К с 20. На продаже минимум 10% в течении ПОЛУГОДА. По-моему это достойная прибыль, чтобы за нее побороться. Естественно под эту возможность будет создаваться компания.

Таких вариантов сейчас будет появляться много и в коммерции и в жилье. Если вам интересны подобные возможности в недвижимости (минимум 5% годовых со сдачи и 15% ниже рынка) заполните анкету по ссылке в коментариях и я подключу вас к закрытой рассылке в воцапе

Квартиры до мая росли в цене сейчас стопорнулись. Продавцы и риэлторы ещё это не до конца осознали, но покупатели дошли до своей максимальной возможности из-за повышения ставок и отсутсвия денег на первый взнос. Здесь очень важен правильный процесс. Я для этого использую авторскую модель сопровождения 4Пип

Подготовка — понять инвестиция или жилье. Вторичка, новостройка, земля или государственные программы. На жилье нужно 30% от стоимости квартиры. На инвестицию чем меньше тем лучше, главное чтоб была хорошая возможность минимум на 20% ниже рынка, и с минимум 5% годовых на ваши деньги. Дальше нужно понять откуда идёт финансирование: свои ресурсы, фонды, ссуды, ипотека, внебанковское займы.

Поиск — где ищем, что ищем, как ищем. У меня по этому поводу есть инструкция 18 способов поиска самостоятельно + риэлторы. И общеизраильская база в которой квартиры только от собственников.

Проверка — юридическая и физическая. После нахождения объекта нужно проверить его состояние. Есть ли какие-то перепланировки, незаконные достройки, инженерные проблемы, проблемы с собственниками итд.

Переговоры — на переговорах главное не называйте первыми цену которую вы готовы заплатить. В момент что цена озвучена очень трудно спуститься ниже. На переговорах мне удается сторговать 50.000 и больше. Дальше нужно обсудить платежи и условия выселения. Договор делает адвокат. Если нет своего могу порекомендовать хорошего.

Ипотека — выстроить структуру индивидуально подходящую вам. Обратиться в несколько банков торговаться за проценты по этой структуре.

Для того чтобы весь процесс сделать правильно нужна целая команда: риэлтор, инженер, оценщик, адвокат, ипотечный брокер, заводчик денег из-за рубежа, ремонтники, . Важно понимать, что каждый из них помогает только на одном из этапов.

Ну или можно обратиться ко мне за сопровождением от А до Я.

Сегодня работали над ипотекой достаточно близких людей которые обратились почему-то к другому ипотечному брокеру. Не люблю вмешиваться в чужую работу, но блин нельзя же так. Квартира мехир лемиштакен в Рамат Гане за 2.67М. 6 комнат сдача в октябре 2023. Застройщик разрешил выплатить 50%. На первый взнос добирали ссудой 250К под прайм +3%. Ребята оба хайтеки доходы 30К Коллега принес предложение от двух банков, 2/3 прайм и 30% постоянная без привязки к индексу. И 77К закаута.

Первое p+0.7%, постоянный 5.45% и закаут (постоянный в привязке к индексу) 2.15%. возврат порядка 10К

Второе p+0.5%, постоянный 5.05% и закаут 2.15%. Возврат 9.6К

Естественно ребята выбрали второе предложение и готовы были подписывать. Но вмешались мы. Дальше дам список ошибок коллеги и как мы их всей командой исправляем.

1. Первый взнос. С некоторыми банками можно договориться, оставить 10% на конец. В этом случае уместно брать ссуду после ипотеки. Чем меньше возврат по сравнению с доходами тем лучше проценты.

2. Ссуда под p+3% это дорого. В банке хорошим заёмщикам после взятия ипотеки можно взять 50-75К под 0-0.5% годовых и ещё до 150К под p+0.5-1.5%

3. Структура ипотеки. Учитывая что ребята покупают квартиру на инвестицию и скорее всего продадут ее через 6 лет уместно чуть-чуть рискнуть и взять часть ипотеки под переменный процент в привязке к инфляции для того чтобы значительно уменьшить проценты на остальные составляющие.

4. Коллега не обратился в банк клиентов и в банк застройщика. А пошел в филиалы 2 больших банков. Скорее всего у него там есть знакомые. Но лучшие условия как правило дают банк клиентов или банк застройщика. А условия которые получили ребята реальный ппц.

5. Проценты 🤦. Такие ставки можно получить самостоятельно через мокед без торга и без платы ипотечному брокеру. Да конечно им бы попытались навесить стандартную раскладку 1/3, 1/3, 1/3, но главное знать, что просить и у кого. Скажем так, в том же банке мы на входе получили на 0.5% меньше на все составляющие и ещё не начинали торговаться. Наш банкир посмеялся над ставками, сказал — свинство.

6. Общий расклад. Там нужная ювелирная точность в учёте возможного поднятия прайма, инфляции, строительного индекса, затягивания проекта, ссуд и доходов. Коллега будто топором работал. Раз-два и готово. Всех буратин под одну болванку.

Короче все вырулим и сделаем выгодно. Если вам тоже нужно пишите в личку.

17.08 с Игорь Лупинский в Тель Авиве и зуме проведем мастер класс «Как купить квартиру в Израиле и не попасть?» или «100500 ошибок при покупке квартиры». Ссылку дам в комментариях. Записывайтесь.

___________________

© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле рыночной стоимости.

«Привет, у меня для тебя клиенты на сопровождение», — воцапнул в январе мой дорогой партнёр Игорь Лупинский

Сопровождение — это выстроенный «от А до Я» процесс покупки недвижимости. Авторская модель 4Пип: подготовка, поиск, проверка, переговоры, ипотека. Командная работа, которая позволяет купить недвижимость спокойно и безопасно.

Обычно клиенты, приходящие ко мне на сопровождение, ищут жилье для себя. Так чтобы жить хорошо. 400К+ на первый взнос и 18К+ доходов в месяц — точка входа. Врачи, хайтеки, владельцы бизнеса понимают ценность опыта и профессионализма.

Семейная пара, которым меня порекомендовал Лупинский как раз попадали в эту категорию. Программист и маркетолог, доходы 21К, своих накоплений порядка 500К часть в деньгах, часть в фондах, часть в акциях (просели в процессе). Снимали частный дом за зелёной чертой и хотели купить дом для себя.

Я каждый раз пишу, что сделка была сложной. Лёгких сделок в недвижимости не бывает. Всегда есть нюансы. Но эта сделка была, пожалуй, самой сложной за 17 лет. Вернее не сделка, а весь процесс сопровождения.

Совместно отсмотрели 12 домов. На 3 приглашали оценщика, на две инженера. За зелёной чертой все как-то не сросталось. На первый дом оценщик дал 1.65М, хозяин требовал сначала 1.95М, потом 2.15М. Привели второго оценщика, подняли до 1.75М больше никак. 400К разницы не тянули.

Второй дом вообще была детективная история. Хозяина скинули с 1.75М на 1.65М. В эту цену я верил, но дом вызывал опасения своим состоянием: следы протечек, крыша. Вообщем на первый взгляд капитальный ремонт на 200К и все решается. Тем не менее порекомендовал ребятам взять инженера. Продавец уж слишком давил закрыть договор побыстрее. Красные лампочки у меня зажглись, но так как сделку вел наш адвокат представляя и продавца и покупателя, я красные лампочки проигнорировал. А зря. Инженера назначили на следующий день после подписания договора.

Выяснилось, что дом не пригоден для жилья. В течении месяца всем скопом: адвокаты, я и Лупинский вытаскивали ребят из этой сделки. Продавец требовал 10% отступных, проверки другим инженером и всячески не хотел расторгать договор о продаже. От сьемщиков услышали, что хозяин уже продал этот дом кому-то другому и получили телефон покупателя.

Оказалось, что в сентябре 2021 продавец таки продал, без адвоката и записи в реестре и получил большую часть денег. И это, вправду, впервые за мои 17 лет, что одну и ту же недвижимость продают двум разным покупателям. Уголовщина плять. Наехали на продавца и расстались без санкций.

На третьем доме обжегшись на молоке, дули на воду. Домик в Кфар Врадим с начальной ценой в 2.15М (очень хорошая цена) показывал риэлтор. После жестокого торга скинули на 2.025М. Инженер, оценщик (долго удивлялся цене), все как полагается. Клиентам нужно было освободить съёмное жилье до середины августа. 1.07 подписали договор, 17.07 взяли ипотеку на условиях банковских работников. Ребята получили 🏡. Порекомендовал ремонтников, надеюсь уложатся вовремя. Спасибо команде и всем кто участвовал в процессе.

P.S.: 17.08 проведем с Лупинским фронтальную лекцию в ТЛВ «Как купить квартиру за минимум денег и времени». Интересно? Пишите!

P.P.S.: С августа запустил партнёрскую программу для клиентов, которые меня рекомендуют. Малая копейка, лучше большого спасибо.

©Миха Нешер. Помогаю купить свой дом в Израиле на 10-50% дешевле.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Фотография довольной клиентки ©Ольга Беренштейн

Обычно в процессе сделок по покупке недвижимости я спокоен, а тут нервничал всю дорогу. Квартира в Хайфе которую выставили за 1.5М шекелей, в итоге клиентка купила за 1.15М в течении 2 часов после того как увидела. Заключили предварительное соглашение с продавцом Ахмедом. Адвокат продавца, тоже Ахмед, представлял обе стороны и договор подписали только спустя 4 месяца. Покупательница — одиночка старше 55 с относительно низкой зарплатой и соответствующими ограничениями по ипотеке и высокой страховкой.

Все шло через пень колоду. Ипотека продавца была выше чем ипотека покупательницы, и нужно было погасить часть из первого взноса. Остальное продавец решил перевести на другой объект и банк потребовал заморозить дополнительные 5% от суммы. Письмо о намерениях банк выпускал трижды.

Адвокат пропадал и появлялся игнорируя письма, звонки и воцапы и судя по действиям не совсем понимал в недвижимости. Споры с оценщиком по поводу заниженной оценки и отсутствие необходимых бумаг. Все что могло случиться — случилось.

Выстраивание структуры этой ипотеки было высшим искусством. Требовалось учитывать ожидаемые денежные поступления на различные сроки, отсрочку платежа тела ссуды до вселения, возможное предварительное погашение и предсказуемый рост учётной ставки и инфляцию. По процентам получилось прям очень хорошо, последние изменения вносили на подписании с банком.

Вообщем мы сделали это, ребята. Особое спасибо Ирис за терпение и настойчивость.

P.S. На фотографии я с Игорь Лупинский на Лучшем Радио. 17.08 вместе проведем ПЛАТНУЮ лекцию в офисе в ТЛВ «Как купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле». Пишите если интересно.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Начали активно появляться квартиры, дома и земельные участки от коллекторов (оцлапа)
К концу года, к сожалению, будет больше. Людям реально тяжело с платежами из-за поднявшихся ставок.

Ну, что же, мы готовы. Процесс сопровождения покупки через оцлап уже провели с 5 клиентами + 3 собственных сделки. Занимает до полугода и участие в 5 до 15+ торгов. Разница с рынком дешевле на 10-25%.

Как всегда сопровождаем весь процесс от А до Я с гарантией результата.

Мы поможем:
— поставить задачу, проверить возможности и провести всю подготовку к покупке
— отследить подходящие варианты
— проверить недвижимость юридически и физически
— поучаствовать в торгах и остановиться на оптимальной цене.
— согласовать договор
— найти финансирование
— взять ипотеку

Необходимо минимум 30% своих денег и готовность сразу брать ипотеку в короткий срок. Мы умеем вытаскивать ипотеку за полторы-две недели.

На картинке только квартира. Дома, участки и коммерция отдельно там есть два в Кфар Йоне и в Раанане . Не спрашивайте где беру данные, это платная база в которую в ручную собирают объявления со всех источников.

Если интересно пишите прямо сейчас в личку. Побеседуем.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

3 завершенных сопровождения за неделю. 2 из них сложнейшие за 17 лет. Начнем с простого.

Давние знакомые наконец решили купить квартиру. Определились с бюджетом 2.4М — 600К своих и 1.8М ипотеки. Сумасшедший весенний рынок внёс свои коррективы и бюджет вырос до 700К своих (с ссудой) и 2М ипотеки.

На первой квартире упоротый продавец 4-х комнат, 110 метров, с 2.85М не хотел спускаться никак. Ну и фиг с ним. Нашли застройщика с построенным домом, квартира 5 комнат, 125 метров, за 2.75М технично сбили его на 2.7М. И закрыли сделку.

Ипотеку взяли меньше, чем за две недели, несмотря на проблемы со страховкой. Так получилось, что благодаря другому клиенту взяли на условиях банковских работников. Проскочили в последний день до индекса.

Продавцы и риэлторы ещё не осознали, что рынок стопорнулся, а вот банки, таки да. Звонят, просят присылать клиентов. Ну мы работаем. Кстати застройщик сразу после нас поднял цену ещё на 100К.

Об остальных сделках ещё напишу. Там супер интересные кейсы.

Фотография Ольга Беренштейн . Целая серия меня-красавчика.

P.S.: Время на сопровождение покупки квартиры освободилось. Так, что пишите в личку. Помогу.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Ваше время пришло. В июне выходят новые лотерии 5.000 квартир по программе #дира_бэнаха:

— Ашдод
— Ашкелон
— Рамат Ган
— Иерусалим
— Хайфа
— Лод
— Эйлат
— Димона
— Арад
— Бейт Шемеш

По городам — до Эйлата нормально, остальные зависят от ваших обстоятельств. До конца года по программам будут разыграны ещё 20-25.000 квартир.

Нам нужно срочно поговорить если вы хотите купить квартиру в Израиле на 20-50% дешевле рыночной стоимости для жилья или инвестиции. Напишите мне:

— Если вы НЕ знаете о государственной программе и как в ней участвовать.
— Если вы слышали о программе и до сих НЕ зарегистрировались.
— Если зарегестрировались и НЕ знаете как записаться в правильные города.
— Если НЕ в состоянии отслеживать все изменения программы и лотерии.
— Если НЕ знаете как выиграть или выиграли и НЕ знаете как проверить застройщика, проект и выбрать квартиру.
— Если недостаточно владеете ивритом чтобы прочитать договора застройщика и провести весь процесс самостоятельно
— Если не знаете как выбить лучшие условия из банков и откуда взять денег на первый взнос.

Только на сегодня по случаю июньской лотерии ПЕРВЫЕ 10 консультаций бесплатно. Обращайтесь в личку, если мы ещё с вами НЕ разговаривали. Не откладывайте на потом!

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Ее звали Лена-танк.

Вернее, так ее назвал я, когда увидел впервые — длинные ногти, объемный бюст и мощный напор. Маклерша шла на моих клиентов как танк: «да вы не волнуйтесь — отличный дом, все законно, участок большой. И родителям вашим будет место на пристроечку, все как вы хотели…. Несите деньги, заключаем договор, скорей-скорей, пока не началось».

— Миха, хороший же вариант, — обрадовались мои клиенты, ребята-айтишники. Они хотели дом, чтобы устроить там отдельную жилплошадь для пожилых родителей. И вот, кажется, дом нашелся. Подумаешь, там какой-то странный балкон, из которого сделали комнату, но Лена-танк сказала, что все законно.

В год я помогаю заключить около 70 сделок. За год я просматриваю 300-500 объектов. Проблемные дома и квартиры я чувствую…ну, пусть будет спинным мозгом. И этот дом был из таких, чтобы там не говорила Лена-танк.

Мы пригласили оценщика и выяснились интересные вещи — балкон был незаконным, что сразу уменьшило стоимость оценки. А еще площадь участка была максимально использована, и там нельзя было пристроить даже конуру, не говоря уж о квартирке для родителей. Лена-танк ругала меня последними словами, но от этого дома мы отказались.

И вскоре нашли новый. Пусть немного дороже. Сторговал с 2.6М до 2.45М. Пусть со своими проблемами — почти год продавцы переводили его из управления земельными участками в частный реестр.

За время этой бюрократии цены выросли на 150-200К, и продавец тоже захотел накинуть соточку. Но тут я превратился в танк) В результате мы сговорились на скромные плюс 20К, и мои клиенты все равно получили дом по цене ниже рынка. За 2,47М , когда как в том районе подобные объекты стоили уже все 2,6-2,8М.

В результате Лена-танк канифолит мозг другим покупателям. А мои клиенты взяли ипотеку, въехали в дом и перевезли родителей. Как и было задумано, в отдельную единицу жилья.

А вообще я снимаю шляпу перед героями, которые самостоятельно покупают недвижимость в Израиле, особенно впервые.

Хорошо, если они не попадут под Таню-танк «быстрей-быстрей, цена хорошая, надо брать» и не возьмут жилье с незаконной перепланировкой.
Хорошо, если у них получится поторговаться и что-то выторговать.
Хорошо, если оценщик адекватно оценит недвижимость.
Хорошо, если они возьмут ипотеку, на которую рассчитывали.

Ребята, вы реально герои. Я знаю, сколько сил и нервов вы на это потратите. Но сэкономите ли? Не факт. С моим сопровождением ваш дом или квартира все равно обойдется дешевле, чем самостоятельное геройство.

________________

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Если нужен краткий практический ЛИЧНЫЙ курс «Как купить квартиру по государственной программе без своих денег» пишите мне или Игорь Лупинский

Вы получите ответы на вопросы

— Как без особого желания и под жесткое пинание записаться на лотерии и выиграть?
— Как выбрать правильную квартиру?
— Как найти и заключить договор с инвестором?
— Как изменить договор с застройщиком?
— Как отодвинуть и опередить платежи?
— Как создать положительную кредитную историю и показать доходы для банка?
— Как взять ипотеку в праздники за две недели?
— Как сделать чтоб банкир который подписывал сказал, удивившись, что полученные проценты ниже плинтуса?
— Как защитить ставки в ипотеке от повышения?

Это был познавательный процесс. Спасибо партнёр.

За эту неделю больше десятка моих клиентов выиграли квартиру в #дира_беанаха. География поражает: Ашдод, Ашкелон, Офаким, Бат Хефер, Ришон лецион, Ор Йеуда, Эйлат, Лод, Акко. В некоторых города по несколько клиентов.

На мой взгляд это единственная возможность купить квартиру на 20-50% дешевле рыночной стоимости. Пишите дружочки, поможем.

IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

История пяти сыновей и одной вдовы

Жил-был один адвокат, и было у него пять сыновей и жена. А когда он умер, то оставил им в наследство дом. Один на всех)

Когда вдова узнала, что получит наследство поровну с сыновьями от первого брака, то очень разозлилась. Потому что была она адвокату гражданской женой. Была бы умной — заставила бы адвоката жениться. Или хотя бы написать завещание в свою пользу. А так получила одну шестую дома, который вся эта компания наследников решила продать

Месть вдовы была не то чтобы страшна, но неприятна. То оценщика не пустит, то риэлтору дверь не откроет. Ну и под конец на получение ключей бабуля укатила в Эйлат. Мне тоже пришлось поучаствовать в неприятностях — я представлял интересы покупателей, интеллигентной семейной пары.

— А вдруг Миха не сможет для нас ничего сторговать, цена вроде адекватная, куда уж ниже?
— А вдруг Миха пойдет навстречу вдове, она так заламывала руки?
— А вдруг в доме есть какая-то проблема, а мы не заметим?

Клиенты были недоверчивы. Им везде чудился подвох. Но я, как тот кот в сапогах, всегда на стороне клиентов, как бы вдова не сопротивлялась) Не обещаю, что превращу вас в маркизов или помогу жениться на принцессе, но замок выторгую по лучшей цене.

Например, тот дом в Ариэле — наследники просили за него 2 280М, а я сторговал за 2 100М. Всегда исхожу из того, что ваши условия сделки у вас уже есть, а я могу сделать условия еще лучше. Продавцов мы дожимали несколько месяцев, в каждом раунде переговоров сбрасывая по 20-30К. Долгая кровавая сделка, но сейчас уже на 20% дороже.

В результате выигрыш клиентов — 180К и немножко нервов, в то время как мы с коллегами собирали наследников на подписание сделки. Один наследник жил за границей, другой наследник был адвокат, а вдова не горела желанием освобождать свой чудесный дом. Но это уже совсем другая история — как собрать шесть наследников одновременно на подписание договора и взять ипотеку.

Предпочитаете здоровый крепкий сон? Обращайтесь за помощью в сопровождении сделки. Всегда на вашей стороне — получаю для вас лучшие условия и выторговываю квартиры, дома и зАмки)

P.S. Фотка с нашего палисадника. Как я шучу Лена проапгрейдилась и закопала в землю бюджет одного клиента. Зато красиво. Шесики поспели приезжайте собирать 🙂

————————
©Миха Нешер. IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле

Ваша квартира вас дождется

— Миха, давай брать, а то будет как в прошлый раз, — переживал Максим.

Прошлый раз, действительно, было больно. Позапрошлый тоже. Три, а то и четыре квартиры увели у нас из-под носа. Только я начинал торговаться, как приходил новый покупатель и забирал квартиру без торга. Поэтому, когда мы нашли подходящую квартиру в Нешере и начали торг, Максим с женой занервничали: «Миха, мы уже скинули двадцать тысяч, давай брать».

Ребят можно понять. Один из самых сложных моментов в переговорах — выдержать, пока я методично скидываю цену. На 20К, потом еще на 10К, и еще. Кажется, что это небольшие суммы — но из этих небольших сумм сложится ваш будущий ремонт.

Всегда говорю клиентам: все, что ваше — будет ваше. Вы непременно дождетесь своей квартиры, даже если предыдущие три у вас уведут. Просто те квартиры были не ваши. А ваша вас ждет. С балконом или с садиком, с большим салоном или с отдельной кухней, с видом на море или на горы. И с окнами, в которые так легко поймать вечерний бриз.

Поэтому не надо нервничать, переплачивать, сразу соглашаться на цену продавца и прочего фанатизма. Если вы доверили мне сделку, просто отпустите. Дайте сделать свою работу. У меня Лена после 25 лет совместной жизни, когда я торговаться начинаю в сторону уходит. Умею, знаю, практикую.

Даже если продавец говорит 1 210М, и ни копейкой меньше, как у ребят.
Даже если продавец уперся в 1 190М и мамой клянется, что эта цена — последняя.
Даже если продавец клянется мамой две недели и не сходит с места на сантиметр.

10 тысяч за маму, 10 тысяч за папу, и в результате ребята купили квартиру в Нешере за 1 140М, или на 70К дешевле. Что скажете, это хороший дисконт?)

Если вам надо, чтобы кто-то с крепкими нервами поторговался за вас и выжал из продавца все, что тот даже не собирался скидывать, зовите. Рынок знаю, переговоры люблю. Получаю лучшие условия для клиентов.

P.S. Фото с Леуми с подписания ипотеки. Ребята на прошлой неделе закончили.
————————
©Миха Нешер. Как купить квартиру в Израиле в 2 раза дешевле?

Как купить квартиру Израиле, если вы полгода в стране и не разбираетесь в недвижимости?

Таня и Леша были обычными новыми репатриантами, полгода в стране. Иврит на уровне «сафа каша», низкие доходы и веселое непонимание, как все устроено в Израиле. Единственное, что отличало их от сегодняшних репатриантов — они успели до короны и до войны.

Про мехир лемиштакен они услышали от знакомых. Ребята сразу поняли, что это — единственная возможность купить квартиру в Израиле без своих денег и остаться в плюсе. Они даже смогли сами записаться на программу, но запутались в лотереях. Тогда они обратились ко мне, и правильно сделали)

Выбрать подходящую лотерею — один из самых сложных этапов в #дира_бэанаха. Когда клиенты приходят ко мне со своими вариантами, во многих случаях мы выбираем что-то другое. Другой город и другой проект — выгодный и с надежным застройщиком.

За семь лет работы с программой я уже знаю всех застройщиков. Кто получит разрешение на строительство быстро, а кто не факт. Кто построит качественно, а кто будет экономить на материалах. Кто сдаст дом вовремя, а кто завалит сроки…

Вместе с Таней и Лешей мы выбрали Ор Йеуду. Через три месяца они выиграли трешку за 950К в новом спальном районе. Пока ребята ждали выигрыш, они успели съездить в Россию, продать там свою квартиру и завести деньги на счет. Это и был их первоначальный взнос в 100K.

А потом началось веселье. Ребята были меньше года в стране — Таня работала, у Леши был мелкий бизнес. Банк рассматривают доходы бизнеса только после года работы, у Леши было меньше. Пришлось устраивать его на работу и с боем выбивать ипотеку. Вобщем бились как львы и победили.

Потом мы боролись со строительным индексом, потом всплыло что-то еще… Без помощи новые репатрианты вряд ли бы с этим справились. Но непосильных задач не бывает, когда за дело берется Миха и его команда. Так что мы всех забороли и все решили. Ребята живут в своей квартире и платят ипотеку, а не спонсируют чужого дядю на съемном жилье.

Предупреждая вопросы в комментах: «везет, они успели продать квартиру в России, сейчас такой возможности нет, где взять деньги на первоначальный взнос?», отвечу — возможности есть всегда. Когда клиенты видят «3х комнатная квартира в Эйлате за 560К», деньги чудесным образом находятся. Ссуды, друзья, частные инвесторы, наконец. Обращайтесь, все найдем.

Напомню, что запись продлили до 10 апреля. Почему? Чтобы успели записаться те, кто не слышал, не знал или отвлекся на события в мире.

Если вам нужна помощь в регистрации на программу, выборе лотереи или квартиры, проверке застройщика или в оформлении ипотеки — пишите. Все решим.

P. S.: Напоминаю ближайшая лотерея в июне. Пожалуйста зарегистрируйтесь на программе до. Если нужна помощь пишите.

______________
©Миха Нешер. Помогаю Как купить квартиру в Израиле в 2 раза дешевле?

Хамец съели, что не съели то выкинули, что не выкинули то сожгли, что не сожгли то продали. Перед праздником активно зачищал хвосты, что успел, то успел. Парочка ипотек остались на холь амоед. Насыщенный месяц был.

Раз за разом напоминаю себе о своей цели: помочь купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле. По гос. программам это Как купить квартиру в Израиле в 2 раза дешевле?

Самый главный мой враг это спрос, который не собирается уменьшаться, а растет вместе с ценами и процентными ставками банков. Ближайший год нас ждёт очередной рост цен на недвижимость вместе с благословенной алией. Рекомендую покупать сейчас или как минимум зарегистрироваться на программу #дира_банаха до конца года будут разыграны ещё 25.000 новых квартир, повторные

На праздниках запланированы работа над сайтом и переведение всего под бренд IsraDom, уже 7 человек в команде и будем расширяться.

Хаг Песах кашер весамеах.

Шесть комнат в Ришоне за 1.550М и немного нервов

Дина и Борис ждали разрешения на строительство уже два года и немного нервничали.

Ребята выиграли в #дира_бэанаха квартиру в Ришоне в 2019 году. Но прошел год, потом второй, а застройщик все не мог получить разрешение на строительство.

— Миха, может, нам уже стоит отказаться и поискать квартиру на рынке, — волновался Борис. Но я порекомендовал ребятам сидеть на попе ровно, ждать и не дергаться. И на это были причины. Смотрите сами:

Совокупный доход у Дины и Бориса — 25К на семью. Они накопили на первоначальный взнос 250К. С такими доходами и со всеми возможными ссудами их ждет квартира примерно за 1.6М. Будет ли это шестикомнатная квартира в Ришоне? Конечно же, нет. В Ришоне этой суммы им с трудом хватит на трешку.

Застройщик получил разрешение на строительство в конце 2021 года. Шестикомнатная квартира 140 метров за 1.550М — идеально для пары с тремя детьми. Сразу после того, как мы подписали договор, ребята прислали мне флайер от того же застройщика — пятикомнатную квартиру на 120 квадратов предлагалось купить за 3М. В том же Ришоне, в том же проекте. От того же застройщика. На том же этапе строительства. Только по ценам свободного рынка.

Я помог ребятам выбрать квартиру и оформить ипотеку — они взяли 1.3М с начальным платежом 800. Выплаты будут расти в соответствии с платежами застройщику. И в конце они будут платить в районе 5.500. Меньше чем платят за аренду сейча. Процесс пошел, дом строится. В начале 2024 ребята планируют переезд.

Иаков ждал свою Рахиль 14 лет. Дина с Борисом получат свою шестикомнатную квартиру в Ришоне гораздо раньше — через пять лет с момента регистрации на программу. Да, пришлось подождать и немного понервничать, но результат того стоил.

Эта история начиналась в 2019 году. Сейчас большинство лотерей выходят уже с разрешением на строительство. Записаться можно до 10 апреля. Если вам нужна помощь в регистрации на программу, выборе лотереи, оценке застройщика или в оформлении ипотеки — пишите в комментариях. Разберемся.

P. S.: Фото с сегодняшнего подписания ипотеки в Леуми. Это тоже прекрасная #клиентская_история покупки квартиры в Раанане.
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Как купить квартиру в Израиле, если вы живете за границей

— Миха, давай откажемся от сделки. Ипотека еще не одобрена, мы опаздываем на месяц, застройщик не будет нас ждать…

Андрей уже в третий раз пытался отказаться от трешки в Ор Акиве, которую он выиграл по мехир лемиштакен. Квартира была хороша — высокий этаж, вид на море, и всего 850К. Я не мог позволить Андрею отказаться от этой сделки по программе #дира_бэанаха и совершить большую ошибку)

С самого начала я знал, что сделка будет сложной — Андрей с женой жил и учился в Германии. Единственное, что связывало их с Израилем — теудат зеут. У ребят не было официального дохода, который можно показать для ипотеки. Но было горячее желание купить квартиру в Израиле как инвестицию или запасной аэродром.

Структуру сделки пришлось тщательно выверять. Регистрация на программу, выбор квартиры, подписание договора и ипотеки — все должно было идти одно за одним, чтобы Андрей как можно меньше мотался в Израиль во время короны.

Кстати, именно корона нам и помогла. До пандемии зарегистрироваться на мехир лемиштакен можно было только лично — прийти в управляющую компанию, заполнить анкету…. Теперь все можно оформить через мейл. Не важно, где вы сейчас, в Германии или в Штатах, главное — чтобы у вас был теудат зеут, а дальше я помогу.

Андрей прилетал в Израиль два раза. Вначале мы выбрали квартиру и в тот же день подписали договор. Кажется, что Андрею повезло сделать все за один день, но это не везение, а работа — моя и моей команды.

Второй раз Андрей прилетел на подписание ипотеки. С ней тоже пришлось повозиться.

Для ипотеки Андрею нужен был израильский доход, но вы же помните — он живет и учится в Германии. Поэтому я помог ему трудоустроиться в Израиле, чтобы банк был доволен. Это тоже было непросто — мы справились, но из-за банковских проволочек на месяц опоздали с платежом застройщику.

Именно тогда Андрей позвонил мне со словами «все пропало». Но выход есть всегда. Застройщику в госпрограмме невыгодно возвращать квартиру и проще договориться. Да, за месяц задержки мы получили штраф…. в пару сотен шекелей. Как вы понимаете, Андрей это пережил.

Пять месяцев ушло у нас на весь процесс. Трешка в том же доме сейчас продается за 1400К. Андрей купил такую же, но за 850К. По программе мехир лемиштакен. Всего за два визита в Израиль и 100К шкл. своих денег.

Записаться на лотерею можно до 10 апреля. Если вы сейчас не в Израиле, но хотите зарегистрироваться — пишите, помогу. Если в Израиле и хотите купить квартиру в два раза ниже рынка, тоже пишите)

P. S.: На фотке я в Тфахоте помогаю подписать ипотеку, но это уже совсем другая история. Имя героя и город изменены.
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Как мама-одиночка купила квартиру в Ашкелоне.

— Миха, у нас, наверное, ничего не получится — у меня нет денег даже на первоначальный взнос. Ипотеку мне тоже не дадут — я мать-одиночка, зарплата чуть выше минималки. Я, наверное, зря вас беспокою…

Инна жила где-то на юге — получала 7,5К, снимала квартиру и одна растила ребенка. Но даже при этих скромных вводных у нее был шанс на собственную квартиру.

Я помог ей зарегистрироваться на мехир лемиштакен — это единственная возможность купить квартиру в Израиле, даже если у вас нет накоплений и высокооплачиваемой работы в хайтеке. В первый же розыгрыш Инна выиграла квартиру в Ашкелоне. Просторная трешка в хорошем месте за 750К — было понятно, что надо брать.

Первоначальный взнос был 100К, но я не переживал. Я еще не видел ни одного человека, кто отказался от возможности купить квартиру в два раза дешевле рынка и практически без своих денег

Инны не подвела. 20К она таки скопила. Еще 40К заняла у родителей и друзей. А еще 40К был подарок от государства, который шел вместе с ипотекой. Так, с миру по нитке мы внесли первоначальный взнос.

С зарплатой 7,5К шекелей сложно оплачивать ипотечные платежи. Учитывая, что пока квартира строилась, аренду Инне никто не отменял. Поэтому мы взяли максимальную отсрочку и вносили ипотеку в соответствии с платежами застройщика.

В результате, до того, как вселиться в новую квартиру, Инна платила всего по 150 — 400 в месяц. Уже совсем перед въездом это было вполне подъемные даже для матери-одиночки 750 шекелей. А после новоселья она начала платить ипотеку
2,5К — даже ниже, чем была ее предыдущая аренда.

Строительный индекс за 2021 неприятно удивил на 15,600. Эту сумму пришлось выплатить застройщику при вселении. Но предупрежден значит вооружен, Инна за 2.5 года строительства сумела скопить эту сумму. Рыночная цена квартиры на данный момент 1.3М.

Мы вытянули эту сделку копеечка в копеечку. Протащили верблюда в игольное ушко, не задев ни бочка. Так что, даже если вам, как и Инне, кажется, что свое жилье в Израиле невозможно — может, стоит взять лотерейный билет и сыграть в #дира_бэанаха

Кстати, запись на лотерею продлили до 10 апреля. Есть проекты в центре и на периферии от 8 тысяч шекелей за кв.м. — это значит,что за 650 — 750К вы можете купить новую трешку.

Если есть вопросы, пишите. Помогу зарегистрироваться на программу, записаться на правильные лотереи, проверить застройщика, выбрать квартиру и оформить ипотеку.

P.S.: Фотка с позавчерашнего выбора квартиры в Ашкелоне. Но это уже совсем другая #клиентская_история.

______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Шалом Алейхем.

За две недели внутренняя повестка страны полностью сменилась на внешнюю. Мы забыли о короне, палестинцах, Иране. В ленте война, беженцы, гуманитарка (не надо памперсов, лучше адрессно проверенным людям деньгами), картинки, репосты и прочее.

Молча, помогаю чем могу. Не хочу лезть в публичное обсуждение, времени жалко и флаг у меня один — израильский. Поэтому поговорим о том в чем понимаю о израильской недвижимости и влиянии происходящего на нее:

1. Ближайшие несколько месяцев, а возможно и лет спрос и соответственно цены на съем и покупку квартир в Израиле будут расти.

2. С арендной для новоприбывших есть большая проблема у них нет ни чеков, ни гарантий, ни во многих случаях денег и работы. Особенный спрос на меблированные бюджетные квартиры. Со сьемом к сожалению помочь не могу. Пока зима поищите на Airbnb и букинге и договоритесь на длинный срок. Риэлторы уже сейчас отказываются.

3. По поводу покупки. Покупайте сейчас. Не ждите ни секунды. Есть средства — покупайте вторичку. Лучше в центре, хуже на переферии, осторожно с городами со смешанным арабо-еврейским населением. Нет денег — регистрируйтесь на государственные лотерии #мехир_лемиштакен, #мехир_матара, выиграете — разберемся. Не важно первая квартира или вторая. Другой такой возможности купить квартиру на 20-40% дешевле рыночной стоимости не будет. В марте выходят 10.000 квартир в лотерии. До конца года ещё 20.000. Очень много в центре. Просто регистрируйтесь. Не ждите!

4. Цена денег вырастет. Инфляция, прайм и строительный индекс все поднимется. Лучше взять и пересчитать ссуды и ипотеку сейчас. И рассматривать постоянные проценты без привязок.

5. Государство как всегда будет опаздывать. На него не стоит особенно рассчитывать. Вместо того чтобы строить многоквартирные дома в аренду в центре по быстрым технологиям строительства (у нас есть — капитальное с разрешениями при котором каркас можно поднять за две недели и за столько же закончить отделку и подключение) государство будет напихивать новоприбывшими третьесортные гостиницы и ставить караванные городки.

Мы реально сейчас думаем привлечь инвесторов и закупить по максимуму отделки и стройматериалов за границей . Это не пропадет и не испортится и доллар низкий. Проблема другая в отсутствии рабочих рук на всех этапах строительства. Израиль эту дыру ничем не заполнит, нужны тысячи рабочих и желательно не палестинских.

Кстати уже идёт волна отожествления палестинцев с украинцами. Так что не понятно в чьи цвета окрасят Эйфелевую башню в нашей следующей заварушке. Помощи ждать неоткуда. К счастью мы сами можем за себя постоять. Горжусь Израилем. Все равно скажут, что мы помогаем мало, но от этого мы не перестанем помогать.

P. S.: Во вторник в 20:00 в ФБ проведем эфир с Игорь Лупинский «Недвижимость и деньги. Куда бежать?»

P. P. S.: Сделаю то, чего никогда не делал. Если вам нужна помощь с ипотекой, покупкой квартиры, записью на государственные программы — поделитесь постом, отметьтесь в коментариях и напишите в личку свой телефон. Свяжемся и поговорим.

В феврале-марте 2022 года в Израиле разыграют в лотерею право приобрести около 10 300 квартир по сниженной цене. Это число включает квартиры, строящиеся по двум программам доступного жилья –

Проводит лотереи министерство жилищного строительства. Участвовать в них могут молодые люди и семейные пары, не имеющие собственного жилья. Они получат дополнительную льготу: при покупке жилья победители лотереи не должны будут оплачивать услуги адвоката – 5 тысяч шекелей. Также индекс затрат на строительство для них не будет привязан к полной стоимости квартиры.

Квартиры с 20-процентной скидкой будут разыгрывать в 35 городах страны. Больше всего дешевого жилья разыграют в Лоде – 1338 квартир.

В Ашдоде победители лотереи смогут купить 860 квартир со средней скидкой 327 тысяч шекелей. В Ашкелоне – 695 квартир со средней скидкой 233 тысячи шекелей

В Иерусалиме 468 квартир будут выставлены на продажу со скидкой примерно в 453 тысячи шекелей. В Рамат-Гане будет разыграно 349 квартир со скидкой около 490 тысяч шекелей, в Хайфе – 320 квартир со скидкой около 250 тысяч шекелей.

Полный список городов и число квартир, разыгрываемых в лотерею, приводит 12-й канал ИТВ:

Офаким – 521;
Эйлат – 301;
Ор Иегуда – 322;
Эльад – 257;
Ашдод – 860;
Беэр-Шева – 295;
Ашкелон – 695;
Беэр Яаков – 512;
Бейт-Шемеш – 410;
Бней-Брак – 289;
Бат Хефер – 299;
Димона – 680;
Хайфа – 320;
Тверия – 41;
Туран – 178;
Иерусалим – 468;
Кармиэль – 24;
Лод – 1338;
Маале-Эфраим – 21;
Маале-Адумим – 18;
Мицпе-Рамон – 9;
Назарет – 283;
Акко – 448;
Нетивот – 43;
Афула – 169;
Аррабе – 70;
Цфат – 394;
Кирьят-Тивон – 51;
Кирьят-Шмона – 72;
Рамат-Ган – 349;
Рехасим – 296;
Тель-Авив – Яффо – 163.

*Источник: Детали. Ссылка в комментариях

____________________

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

Неделя договоров: 2 мехир лемиштакен, 1 новостройка, 1 вторичка, 2 ипотеки. И история про риэлторшу-пираньку в конце.

Клиенты подписали:

1. Мивасерет 4 комнаты за 1.18М при том, что на рынке продают начиная с 2.6М

2. Ариэль 4 комнаты 105м. за 855К рыночный минимум 1.4М

3. Новостройка в Нетании 5 комнат 140м заселение в апреле — 3.03М сторговали с 3.15М рыночная 3.4М

4. Отремонтированный дуплекс 5 комнат 130м в Кфар-Сабе вторичка 2.52М сторговали с 2.65М.

Ипотеки, пересчёты, переговоры, бесконечные консультации.

Утро пятницы провел с «бесполезными» в ФБ объясняя основы демократии. И зачем мне это? Вместо того чтобы накатать объявление о так необходимых мне продажниках.

Ладно. Время пришло, можно рассказывать истории о риэлторах.

Риэлторша-пиранька.

Клиенты с бюджетом 2.8M искали квартиру активно. Все как мне нравится в сопровождении: смотрели квартиры и приглашали меня на то, что понравилось — торговаться. 2.8М это прям впритык по ипотеке без дополнительных ссуд.

Были с ними на двух сделках:

Первую отменили из-за того, что новостройка с длительным заселением, высокой ценой и риском строительного индекса, который мог повысить цену ещё больше. И застройщик был не самым лучшим.

На вторую привел риэлтор. Вторичка 2010 выставленная на продажу за 3.0М риэлторшой продавца. Две ошибки: мой клиент с порога заявил, что готов заплатить 2.95, пиранька великодушно согласилась на 2.97. И риэлтор который привел моего клиента на квартиру делегировал все переговоры пираньке.

Когда цена оглашена очень сложно торговаться. Но что-то мучали меня смутные подозрения. То ли то, что квартира была выставлена полгода назад за 2.65М и не продалась, то ли то, что хотели 10 месяцев освобождения и ипотеку сразу, то ли, что пиранька требовала ответа «завтра до 12, иначе выставлю на рынок, покажу и продам».

Короче поговорил я с банковским и оценщиками в этом районе. Услышал, что больше чем 2.8-2.85М не дадут и сделали вместе с клиентом письменное предложение на 2.87М с готовностью пошагово подняться до 2.9М. Мой клиент был готов и больше заплатить, но с более ранним выселением и нормальными условиями платежей.

И тут начался террор. Пиранька звонила мне кричала, что «никакого торга не будет и вот-вот она выставит квартиру на рынок и продаст ее», потом бросала трубку, звонила покупательнице и кричала, «Миха ничего не понимают в недвижимости, специально срывает сделку» . Напомни она представляла продавца и никакого отношения к покупателям не имела. Риэлтор который привел моих клиентов самоустранился и покорно ждал комиссии.

Мои клиенты согласились на все условия продавцов и передали сделку адвокату. Да, да 2.97М, 10 мсц. освобождения и кошмарные платежи Но тут возник вопрос ипотеки и они прислушались к моему совету взять предварительного оценщика. «Оценщик? Какой оценщик? Вам не нужен оценщик!» верещала пиранька. И таки добилась своего. Была послана в пешие эротические путешествия.

Потому что клиенты хотят спокойствия, а не вот этого всего. Покупать в кайф, а не террора. Кстати сделки о продажи квартиры я не видел до сих пор. Хотя прошло 4 месяца.

По итогам клиенты купили в другой новостройке за те же деньги, только без головняков и долгого освобождения.

Шабат Шалом на вас.

P. S. Фото с моей новостройки по мехир лемиштакен. Уже достроили. В конце года примем.

_______________
© Миха Нешер помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

А в Вилобаджо продолжается веселье.

Чукча совсем превратился в читателя. Писать нет времени. Фигачим. Эта неделя посвящается #мехир_лемиштакен

Воскресенье — Модеин:

— договор на рош аин 1.53M 6 комнат дират ган. Рыночная цена выше 2.3М сдача в 2023

— Выбор квартиры в Мивасерет. 4 комн 1.18М своих 119К при рыночной цене 2М+

Понедельник — Нагария:

Подписание ипотеки. Важно было успеть взять до 15.01, чтобы не попасть на строительный индекс. Это мой единственный проект в котором каблан не спешил предоставлять платежки и банковское сопровождение. Выдали 15.12.21. И нагло повесили строительный индекс за 4 месяца ожидания на клиентов.

Цена 1.184М. Оценка была 1.36М, не хватало на 10% первого взноса. Выход был — дополнительная ссуда Пришлось уговаривать другого оценщика поднять оценку. Сумел на 1.43М чего хватило на ипотеку 90% включая маанак.

Вторник — Нетивот:

Выбор квартиры в Ариеле. 4 комнаты 850К. 100К своих, в Ариеле нет маанака 🤦 Рынок 1.4-1.5М.

Среда:

— Хайфа подписание договора на квартиру в Ноф Агалиль 4 комнаты 931К, 50К своих. 1.2-1.3М

— Нетивот выбор квартиры в Ашкелоне и сразу подписание договора. 4 комнаты 1.123М. рыночная цена 1.5-1.6М.

Кто сказал, что мехир лемиштакен закончился? Все отлично работает. Теперь в лотерии выходят проекты только с разрешением на строительство. Участвовать могут одиночки старше 35 лет, либо семейные пары. Дальнейшие программы по тому же закаут. Можно покупать для жилья или инвестиции с минимальным количеством своих денег и 90% ипотеки.

Интересно?

________________
©Миха Нешер. Помогаю купить недвижимость на 10-15% дешевле.

Осторожно злые оценщики!

Закончил вчера кровавую сделку. Двух недельная задержка с ипотекой. Как говорится: «ничего не предвещало».  Квартира в Хайфе выставлялась за 1.75М при оценке пол-года назад в 1.7М сторговал на 1.61М. Даже близко подумать не мог что оценщик оценит ниже. Приехал на оценку, поговорил. Бум! 1.55М. И как раз эти 60К разницы были для покупателей критичными и запланированными на ремонт. И сразу в банк послали.

Взяли предыдущего оценщика, ну того, что  пол года назад, оценил в 1.7М. Слава Богу оценил по договору в 1.61. Выше договора это редкость. У мен за 16 лет было всего 4 раза. Вырулил с банком. Неправильную оценку на 1.55М «потеряли».

Та же ситуация в Бат Яме.

С 1.3М сторговал на 1.235М. На оценку послал знакомого по 5 сделкам оценщика. Правда пришла другая девочка из офиса и я был за границей. Бум! 1.02М! Понимаете? На 215К меньше с 75% ипотекой можно застрелиться. Хорошо хоть в банк оценки не послали.

Вернулся из-за границы, звоню оценщикам говорю: «Ребята вы совсем офигели? За 1.02М я готов 5 таких квартир купить». Поднял оценку до 1.2М. Хорошо, что я в ипотеки пришёл из недвижимости, а не наоборот. Понимаю как процессы работают и в 90% дотягиваю оценку до договора. А знаете почему оценщики занижают? Они не верят в рынок! Происходит что-то уж совсем непотребное со спросом и ценами.

Как вы сейчас чувствуете? Продолжим расти?

P. S. : Фотка с Леуми Дигитал, хорошо когда бизнес процессы эффективные.

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Важно! Об изменениях статуса.

Любое своё общение с клиентами я начинаю с нескольких быстрых вопросов позволяющих выяснить не изменился ли у него статус для банков и участия в программе махир ле миштакен. Это серьёзно влияет на вашу возможность получить ипотеку или даже заключить сделку.

Пример N1: клиент выигравший в мехир лемиштакен женился ДО подписания договора на НЕ гражданке Израиля. Закаут отменяется.

Пример N2: клиент подписал договор и уволился с работы до получения ипотеки. Принципиальное разрешение банка на ипотеку отменяется.

Что влияет на ваш статус?

1. Женились, развелись, овдовели?

2. Поменяли работу, уволились, вышли в неоплачиваемый отпуск, вам повысили или понизили ставку, закрыли бизнес, открыли бизнес, вышли на пенсию, сели на битуах леуми, взяли ссуду или кредит?

3. Вернувшиеся чеки, постоянные платежи (ораот кева) , платежи по картам, оцаа ле поаль, заморозки денег на счетах, задержка с оплатой ссуд или ипотеки?

4. Заболели, обнаружились серьёзные проблемы со здоровьем, попали в аварию, были серьёзные проблемы со здоровьем в недалёком прошлом о которых вы не рассказали, начали/бросили курить, занимаетесь экстремальным спортом?

5. Купили другую недвижимость? В недвижимости которую вы покупаете появилось дополнительное обременение, изменился статус владельцев, планируется пинуй-бинуй, тама, достройка, ремонт?

6. Какие-то изменения в финансовом или семейном положении? Денег стало меньше/больше? С вами собираются или не собираются жить ваши родственники? Добавилось/убавилось детей? Заканчивается аренда? Зашли дополнительные деньги или наоборот не зашли планируемые?

Все это изменения статуса, которые могут повлиять на сделку. Пожалуйста сообщайте о них консультанту с которым вы работаете как можно раньше. Хороший консультант может решить многие вопросы и проблемы , за исключением тех о которых не знает.

P. S.: Если чего-то упустил допишите в комментариях.

P. P. S.: Фотография с Ариеля. Ох и веселая сделка была. Расскажу когда закончится.

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Наивный лизинг хотел ограничить меня 20.000 километрами в год. За эту неделю я намотал 960, а завтра ещё Ашдод 🙂 так что могу прочитать лекцию о том как взять новую машину за смешные деньги. И стратегическое решение —  в будущем беру только новую.

Спросите: «Миха чем ты занимался эту неделю?» Ну спросите!

-Бат Ям — две сделки по мехир лемиштакен в Ашкелоне. 
— Нетания — проверка квартиры, подписание договора, пересчёт ипотеки, помощь в вселении, встреча с партнером. 
— Ашдод — сделка в Таме 32, и переговоры по вторичке, встреча с партнёром. 
— Тель Авив проверка двух квартир, переговоры по ещё трем, встреча с партнёрами. 
— Лод — подписание ипотеки. 
— Хайфа — повторный шамаут

В Ариель и Ришон ехать не пришлось — переговоры по телефону. И ещё много чего по телефону  ипотеки, пересчеты, консультации, опять переговоры, работники, клиенты, новые клиенты, хвосты, миштакен, посты, лотерии, инвесторы.

Прям чувствую, что приношу пользу. Помогаю купить квартиру на 10-15%. Второго Михи не хватает 🙂 это при том, что много вещей делегирую.

Как у вас неделя прошла?

Ну, что разберём ошибки клиента из прошлого поста, которые он допустил при покупке квартиры:

1. «100.000$ на счету в России» Хорошо хоть в долларах, а то в конце 2014 рубль к доллару упал в два раза. Перевод денег из России в этом случае занял несколько месяцев. Деньги были заморожены и клиенту пришлось доказывать их происхождение.

2. Ипотека на этот объект не могла быть выше 50%, и только один банк её давал на очень плохих условиях. Ипотеки под 1.5% в природе не существует, там минимум 2-3 составляющие под разные привязки. Доходы клиента пришлось с боем доказывать. И по итогам не удалось.

3. Клиент на тот момент не был гражданином Израиля, налог +8%

4. Цены на двухкомнатные номера в натанийской гостинице «Кармель» были в районе 750К так, что 890К (40К наличкой) + риэлторские были изначально намного выше рынка. И сейчас в 2021 году цены на том же уровне. Это по-моему один из немногих объектов который не выросли в цене. Слишком высокая цена управляющей компании. И непрекращающиеся проблемы.

5. Предварительный договор в этом случае был явно лишним. На договор вам всё равно понадобится адвокат, который

6. Клиент не провёл исследования рынка. В том же году за меньшие деньги я купил 3х комнатную квартиру в центре Нетании сдавал её на короткие сроки а в 2017 продал с 400К прибыли.

7. Ну и вера риэлтору стоила клиенту много денег. Сделку отменили из-за того, что клиент не смог взять ипотеку. Заплатил 10% штрафа — 85.000 шкл. С риэлтором судился за комиссию. Отсудил половину. Налоги вернули через полгода. Хорошо хоть на 40,000 шекелей налички взял расписку с риэлтора. Конечно эти деньги хозяин не увидел. Риэлтор собирался оставить себе «кассу».

Вторую квартиру клиент покупал уже с моим сопровождением. Там всё прошло скучно, без приключений. Потому что мои клиенты не ищут приключений, а ищут недвижимость.

На моём телеграмм канале опубликовал ссылку на руководство  «19 способов найти недвижимость». И еще 6 полезных инструкций: «Где взять деньги на покупку квартиры? «, » Как проверить недвижимость?», «Как торговаться с застройщиком? » итд.

Традиционное «Где я?» с консультацией в 🎁

_______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле

Я молчал про бюджет, «калиционные» деньги, норвежское правительство, массовый слив бабла в арабский сектор, массовую легализацию незаконного строительства и передачу земель арабам. Эту гребанную непрекращающуюся вакханалию в Кнессете.

Но о том что написано внизу молчать не буду. Самый нечестный налог — это налог на покупку квартиры. Этот налог на деньги за которые уже были уплачены все налоги и банковскую ипотеку.

В дополнении к регуляции запрещающей взятие дополнительной ипотеки на имеющуюся недвижимость для покупки следующей это звездец.

И нет цены не упадут, наоборот сделают виточек вверх перед тем как рынок встанет. А вот аренды вырастут. Это уже было.

Я понимаю, что котикам нужны деньги и даже понимаю откуда их берут, но зачем же так искусственно тролить рынок?

#клиентские_истории

Клиент рассказал о своём первом горьком опыте покупки квартиры в Израиле. В 2014 году решил приобрести #недвижимость_в_Израиле. 100.000$ были в России на счету. По рекомендации обратился к нетанийскому маклеру.

Тот сказал, что с этой суммой купить ничего нельзя, пообещал посодействовать со взятием ипотеки «до 75% под 1,5% годовых». И повёл клиента сразу показывать апартаменты в гостинице «Кармель». Мол, можно сдавать на короткие сроки и жить когда приезжаете в Израиль.

Покупателю все понравилось, риэлтор сказал, что 890,000 это последняя цена, торга нет и надо брать пока не ушло. И что хозяин просит 40.000 шекелей наличкой, чтобы сократить налоги. Предложил подписать предварительный договор. Ну и покупатель согласился. Лёгкая сделкая скажете вы? И вот началось ….

Дорогие мои, наверняка вы видите какие ошибки допустил клиент и как его ПОИМЕЛИ. Напишите пожалуйста ЭТО в комментариях. Поучаствуйте! Потом я либо апдейтом, либо отдельным постом напишу, что он натворил.

Вот, что сказал мне клиент, когда я объяснил как все можно было сделать правильно.»Понимаешь? Никто не учил меня покупать недвижимость. И цена которую я заплатил — это цена за опыт».

Если вы хотите избежать такого мерзкого опыта за свой счёт поставьте + в комментариях и я вам скину инструкцию «18 способов найти недвижимость без риэлтора».

В одной из групп задали вопрос «Где лучше всего купить квартиру за 1.5 млн. чтобы с неё побольше заработать». Правильный вопрос это не «где?», а «КАК?»

Решил сделать для вас мини- цикл постов о том «Как купить квартиру на инвестицию и увеличить её доходность на десятки процентов?» Пишу на основании 16 лет опыта в недвижимости, участия в более чем 500 сделках клиентов, 18 своих в Израиле и 6 в США. Пока 5 тем.

1. Цели, риски, время
2. Деньги
3. Место
4. Ликвидность
5. Процесс

«Свою квартиру» тоже можно рассматривать как инвестицию, но там есть нюансы и эмоциональная составляющая. Так что, тем кто покупает квартиру «для себя» цикл постов тоже будет познователен и практичен.

Напишите цифрой в коментарии наиоблее интересную для вас тему. 1, 2, 3, 4, 5 я иду читать.

Ну и традиционное, тот кто угадает откуда фоточка, получит телефонную консультацию по недвижимости в подарок.

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

В воскресенье помог пройти весь процесс сопровождения покупки недвижимости разным клиентам на разных этапах.

1. Четыре консультации. Одна личная, три телефонных.
2. Подписание договора о покупке квартиры в Хайфе.
3. Подписание ипотеки в Лоде.
4. Выбор квартиры по мехир лемиштакен в Ашкелоне.
5. Проверка квартиры вместе с оценщиком в Афуле.
6. Торг по новостройке в Ришоне и вторичке в Бат-Яме и Ришоне.
7. С десяток созвонов с клиентами на сопровождении и пару десятков рабочих переписок в вацапе.

Что я вам скажу, дорогие мои, выстроенный процесс работает. Результаты на лицо.

Сделка в Хайфе была канонической. Клиенты нашли квартиру в апреле. Два риэлтора, странные продавцы. Тëрки-матëрки. Сбил цену с 1.75М на 1.645М. С 1.665М дожимал как зверь. Камнем преткновения оставалось освобождение. Продавцы не нашли квартиру для себя, поэтому требовали 9 месяцев. Сошлись на 6 с подписанием договора в мае. Мои клиенты не рискнули подписывать договор до продажи квартиры в Москве и вернулись с деньгами только в сентябре.

Квартира оставалась непроданной и опять тëрки-матëрки. Предложили купить на тех же условиях, но продавцы утверждали, что у них есть кто-то с лучшим предложением. Сначала изменили освобождение на май, потом добавили ещё 10К, потом ещё 5К, и ещё 5К. Закрыли вечером 1.66М. Попросил у риэлторши подъехать, чтобы убедиться, что все ок. Не подъехала. Утром звонит и трагично сообщает, что продали другим покупателям за ту же цену. Убрали риэлторшу нахер. Я говорил с продавцом, клиент говорил с продавцом. Попытались накинуть ещё десятку. Никак. Не судьба.

Назавтра клиент посмотрел две квартиры в том же доме. На одной хозяйка хотела 1.85М , этаж выше, «дополнительная комната, балкон, дизайнерский ремонт» #вырвиглаз. Зашли с ней в переговоры. Но там вообще говорить было не с кем, она эту квартиру за ту же цену с февраля продавала и на копейку не сдвинулась. Клиент уже был готов заплатить, но оказалось, что хозяйка подписала сдачу в аренду. «Подумаешь, посдаëте годик». Потом начала требовать чек на 50К как залог серьёзности намерений если она откажет арендатору. Клиника. Не судьба

На третьей квартире все прошло как-то легко. Риэлторы выставили за 1.6М, сторговались на 1.55М и скинули НДС с комиссии, адвокаты оказались знакомы друг с другом. Маленькие нестыковки в виде отсутствия записи в табу и неуплаты аванса за балкон, решились. Вселение в феврале. Подписали.

Все что ваше — будет ваше.

Вчера праздновали :). С адвокатом Рами Крупник фотографии нет, хотя вся сделка проходила под его терпеливым сопровождением.

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Можно ли купить дом с двумя цимерами за 2.3М почти без своих денег?

Можно! Если все правильно спланировать и если помогают надежные партнеры: Игорь Лупинский , Рами Крупник и Micha Nesher .

15 лет у клиента заняло ко мне дойти. То есть, он читал, следил, готовился и наконец созрел на сопровождение покупки. Изначальный план был взять участок и строить. Участка клиент ждал больше года, непрерывно звоня землераспорядителю посёлка на Голанах в котором этот участок должен был появится. Дунам земли с разрешением на строительство дома и двух цимеров, видом на горы, в двухчасовой удалённости от цивилизации за символические 300К шекелей манили и прельщали. Но приключение со стройкой не очень.

Поэтому когда участки, таки появились, и мы посчитали математику, время и нервы строительства 375 жилых метров, эту опцию решили держать как запасной вариант

Денег на первый взнос было ноль. Все, как говорится, вложено. Ну, ладно, чуть больше нуля — 30К отложенные на первый взнос за землю. Этого хватало примерно на дополнительные расходы при покупке дома и всë. Зато был доход от иностранной компании в 60К шекелей в месяц и возможность «зачерпнуть», как говорил клиент, у друзей. Кстати доход от иностранной компании для израильских ипотечных банков это скорее минус, чем плюс. Нужно доказывать, что ты не осел.

Наше дело правое, победили левые. В этом же посёлке продавался домик за скромные 2.45М. Те же 375 метров с двумя цимерами, вернее 4-мя потому что очень правильно спланировали. Продавец менял место работы и в августе готов был съезжать. Торг начали с 2.25М сошлись на 2.3М вместе со всем оборудованием для цимеров (я настаивал на 2.27М, но клиент «сдался») . Это выходило примерно баш на баш со стройкой. Только без делания нервов и 1.5-2 лет ожидания.

От участка под строительство клиент отказался, только после того как пожал руки с продавцом дома. Задним числом оказалось, что продавец тот участок и купил. Банковский оценщик оценил дом ровно по договору и по моей просьбе записал на цимеры, которые считаются коммерческой недвижимостью совсем немного — 150К. На «коммерцию» ипотеки не дают. Только на жилье.

Остался несущественный вопрос 700К на первый взнос 😂Хитростью 230К удалось оставить на последний платеж. И начался процесс «зачерпывания». Друзья проявили себя по-разному. Кто удивил, но кто и порадовал. Первые 230К нашлись. Потом клиент с боем и в темпе вальса получал одобрение себя любимого в посёлке и параллельно искал денег. «Зачерпнули» 240К ссуды в банке, аккурат перед ипотекой, чтобы не светить. Под конские 4.5% (не суть важно, потом пересчитаем) . Остаток — «ссуда на ремонт». Ещё одна маленькая хитрость позволила «дожать» два банка на лучшие проценты по ипотеке, так что выбирали тот, который оказался наиболее оперативным и сговорчивым.

Прелесть в том что цимеры это работающий и раскрученный на букинге и аирбнб активчик, который при правильном управлении приносит в среднем 30К в месяц. Ну и бонусом 140К которые вернутся от НДС за покупку «коммерции». Так что вопрос откуда клиент будет возвращать набранное даже не стоит.

Это пожалуй была моя самая красивая сделка с начала этого года. И в сентябре мы собираемся на отдых к довольным клиентам.

Хотите я расскажу историю покупки вашей недвижимости? Обращайтесь. Только тихо, ша, у меня лёгкая рука.
_________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

P. S. Фотки с Цфата. Готовьтесь к земельке.

*Звонок из жопы*

Вчера сделку подписали,  можно рассказывать. В течении 3-х месяцев искали с клиентом квартиру на инвестицию в Бат Яме. Рынок горит. Развалюхи уходят по конскому ценнику. У нас бюджет 1.25М, а предлагают за 1.4-1.45М, последние этажи с видом на Аялон. Сказки про «вот-вот Тама38» мы уже устали слушать. 15-20 просмотров, все не то.

Вдруг, в 9 вечера звонок от клиента. Рассказывает, что у его телефона своя жизнь и он жопой набрал риэлтора — друга детства. Ну спросил его для приличия есть ли что-то интересное. Бинго. 2 комнаты 60 метров на втором  этаже из четырех за 1.27М, на относительно приемлимой улице в центре Бат Яма. Пинуй-бинуй там не грозит, зато есть лифт, который на этаже не останавливается. 🤦‍♂️ Но можно договориться чтоб останавливался. Назавтра уже летел туда на всех парах.

Сторговал до 1.235М. Последнюю десятку вырывал прям с боем. Но клиент мне доверился и таки победили. Риэлтор дал местного адвоката. Через неделю раздался звонок в 9 вечера от клиента: «Подписание завтра в 15:00». И я такой: «Как в 15:00? А условия платежей? А выселение когда? А на кого квартиру записываем?»

Короче, все разрулил: разумная разбивка на платежи с учётом ипотеки, вселение в ноябре с возможностью опережения и оставить арендатора. Квартиру записали на родителей, чтоб была возможность покупки миштакена на клиента. Договора адвокат не успел послать предварительно, так что на подписании пришлось понервничать. Хорошо, что попросил прочитать. В договоре фигурировали клиент, а не родители. В экстренном порядке привезли их. Решили вопрос с первым платежом так как банковского чека вытащить не успели. Выкрутились.

Чтобы вы понимали с клиентом мы познакомились 16 лет назад на игре Кэшфлоу, которую я тогда проводил. И с тех пор у него заняло немножко времени созреть 🙂 Может и вам пора? Хотите напишу историю вашей покупки недвижимости? Пишите в личку.

А как вы используете неожиданные возможности?

P. S.: Кто угадает, точно откуда фотография, консультация в подарок. Отвечайте в комментариях.

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Доброе утро из красного банка.

Иногда, очень редко, мы лажаем. Чаще всего это случается там, где замешаны другие люди: оценщик, банковский работник или застройщики.

На этот раз криво пошло все. Зеленый банк на 3 недели ушёл в молчанку, начальники отделов двух других банках отказались улучшать условия. В родном красном банке клиентов и застройщика в программе мехир лемиштакен оценка квартиры на 30К ниже чем было нужно для 75% ипотеки. При том, что рыночная стоимость минимум на 300К выше.

Решили взять стороннего оценщика, пообещавшего добавить 50К. Две недели ожидания оценки и добавил только 7К.

Банковская служащая которая должна была увеличить сумму ипотеки в соответствии с оценкой, этого не сделала. То есть, сказала, что сделает, а на подписании выяснилось, что нет и ушла в отпуск. Перекинув это на другую служащую. Переделывать открытый тик это еще минимум неделя-две. Которых у нас нет.

В итоге клиентам пришлось прибавить к первому взносу 13К и ипотека вышла на эти 13К меньше. Жалко потраченного месяца за который ничего не смогли изменить и нервов клиентов.

Можно ли было что-то сделать иначе? С нашей стороны взять другого оценщика (не факт, что оценка поменялась бы) и получить от банковской служащей исправленное разрешение, а не верить на слово.

Неважно что происходит, важно как мы на это реагируем. Извинился перед клиентами и постарался максимально убыстрить процессы, чтобы избежать штрафов и пени.

Пока девушки ушли в музей современного искусства в Ницце, а я сижу в машине, сторожу парковку, напишу-ка я вам отчет о том как свалил за границу на пару деньков и о #недвижимости так как в ней немножко разбираюсь.

12-летнюю дочку отправили в деревню под Марселем к подружке месяц назад. Единственный способ вернуть её обратно оказался поехать самим. Решили совместить приятное с полезным и устроить 5 дневный отпуск. Хотели побывать в Греции? Побывали. Во Франции? Побывали. В Италии два дня побудем и обратно. Надо в целях писать «пожить», а не «побывать».

Цена на билеты на самолет ✈ совершенно не важна. Гостиница, машина и прочие расходники намного дороже. Стратегическое решение на следующий раз: Один город, одна гостиница и никаких съемных машин. Количество бумажек по короне просто неимоверное. В каждой стране свой пакет.

И о недвижке:

1. Центр города и море всегда в цене. Парковки, многоквартирные дома и земля в центре всегда в спросе.

2. Не покупайте недвижимости в стране, на языке которой вы не читаете.

3. Сейчас самым важным фактором становится быстрота строительства. У нас есть технология быстрого, капитального строительства частных домов. Дом из бетонная который строится обычно год-полтора мы сдаем за 3-4 месяца.

Очень хочется как у китайцев 48 этажей за неделю. Да, там есть полугодовая подготовка. Но все равно быстрее, качественнее, дешевле. Реально ищу партнерство на такое строитнльство.

4. Насчет зимы я был прав. Цены не изменились. А вот лето 2021 было ударным: цены, количество ипотек, индексы — все выросло, кроме начала строительства и количества рабочей силы. Нет строительства — цены растут.

5. На вторичку и новостройки переговорные навыки сейчас особенно актуальны. То, что происходит сейчас у продавцов в головах я б назвал окончательной потерей берегов. У меня с десяток примеров на которых продавцы подняли цены на 10% и выше по сравнению с апрельскими. Приходится реально жестко торговаться. Успешно.

6. Мехир лемиштакен на инвестицию на данный момент одна из лучших возможностей для тех кто хочет зайти в недвижимость. И да главное зайти. Минимум 60.000 своих (необязательно) и 7.500 доходов. Дальше будет легче. Спросите меня как. Помогу.

Все. Поехал в Венецию.
————————
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.

Соскучились? Ну вы в курсе, я впахиваю. Такого наплыва по покупке недвижимости я не припомню.

Квартиры разлетаются, цены растут, банки завалены, застройщики опаздывают. Весело. Вот несколько вещей которые вам необходимо сделать если вы думаете о покупке квартиры или уже находитесь в процессе:

1. Предварительное разрешение на ипотеку. Без этого не подписывайте договор. Банки с лёгкостью отказывают «плохим» клиентам — тем у кого не хватает денег на первый взнос или доходов на ежемесячные выплаты.

2. Предварительная оценка вторички. Продавцы поднимают цены и оценщики с ними не всегда согласны. Ипотеку выдают по цене в договоре или оценке оценщика, единственное исключение прогоамма мехир лемиштакен. В этой программе по оценке. И в ней оценщики тоже, как не странно, могут оценить ниже чем необходимо для «ипотеки 90%» в периферийных городах.

3. Планируйте заранее. Все процессы с банками стали намного длиннее. Если раньше на ипотеку достаточно было 30-45 дней — сейчас необходимы 60 дней. Каждое назначение встреч занимает 1-2 недели.

4. Подавайте просьбу в несколько банков. Если подаете только в один, условия будут хуже и существенный риск, что не успеете вовремя. Особенно это касается маленьких банков в которых 1-2 банковских служащих и каждый занимается своими клиентами. В банки документы подавать нужно в определённом формате. Если делаются какие-то изменения это переходит в юридический отдел и процедура существенно затягивается.

5. Обратите внимание на платежи. График платежей у вас должен быть перед глазами и забит в календари обоих супругов. Это ваша ответственность платить вовремя. Никто вам напоминать не будет. Застройщик просто добавит к платежу штраф 8-10% годовых, как написано в договоре.

6. Обратите внимание на индексы. Особенно на строительный! С 12.2020 строительный индекс поднялся на 3.7% и будет расти. Материалы, рабочая сила и доставка дорожают. Строительным индексом облагаются все суммы невыплаченные застройщику. То есть если на декабрь 2020 вы должны были застройщику 1М и не платили до июля 2021 вы уже должны ему 1.037. И ипотека этого не покрывает.

7. Запишитесь на мехир лемиштакен. На данный момент это одна из немногих возможностей купить квартиру дешевле рыночной стоимости на 20-40% со своими 60.000+ шекелей. Не рассматривайте это только как жилье, смотрите на это как на инвестицию. Это прекрасная возможность заработать 200-300К шекелей, а может и больше за 5 лет. Поговорите со мной по этому поводу.

8. Не подписывайте договор без понимая откуда вы берете деньги на квартиру. Люди переоценивают свои возможности и попадают в такие ситуации, что мы просто не в силах им помочь. В следующем посте расскажу несколько трагичных историй.

9. Не соглашайтесь на сделку на неподходящих вам условиях. Цена, платежи, передача объекта насчет всего можно торговаться.

Поделитесь этой статьей, возможно она реально спасет кого-то от серьезных проблем при покупке недвижимости.

Напишите в комментариях, что еще нужно добавить и на какие вопросы по недвижимости ответить.

————————-
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле

Четыре ситуации сегодняшнего дня. Примерьте на себя в какой вы находитесь?

1. Мама одиночка 38 лет с двумя детьми. Доход 8.5К

— Миха, я за тобой давно следила, наконец зарегистрировалась на программу #мехир_лемиштакен, записалась на лотерею и выиграла трехкомнатную в Ашкелоне. Денег своих немного, выбор квартиры 4.07.21.

— На первый платеж 60К наскребешь?  Можно занять у друзей, родни, банка, инвесторов.

— Ок

Выбрали 3 комнаты 3-ий этаж, 735К, 80 метров, стоянка, два балкона. 60К «своих», 40 маанак. 2.7К выплаты по ипотеке.

2. Одиночка  26 лет. Доход 11К. В стране год.

— Миха, когда-нибудь обращусь к тебе за покупкой квартиры, а пока нет денег.

— Что 50 тысяч нет? А если найду? Мехир лемиштакен для тебя.

Ушла думать.

3. Семейная пара 12К дохода.6 лет в стране. Он наёмный работник, она ИП, слышит как я рассказываю об одиночке из второй ситуации.

— А нам тоже можно? Сложно будет 50К найти. Надоело на съеме жить.

— Зарегистрируйтесь на программу, потом лотереи или остатки. Есть  цель — найдутся средства.

Пошла регистрироваться.

4. 3-5 телефонных звонков в день.

— Миха, мы за вами давно следим. Но все никак не решается зарегистрироваться на программу.

— Послушайте в июле будут розыгрыши, продолжают выходить остатки и повторные лотереи. Ещё на год полтора точно хватит. Это единственный шанс купить квартиру с 10% своих денег, минимум 60К, на 20-40% ниже рыночной. Подарок от государства. Просто возьмите лотерейный билет.

Возвращаются через несколько месяцев с той же песней… ну или не возвращаются.

На каком этапе вы находитесь? Созрели? Напишите мне в личку!

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

Пост о мерах которые принимает Центрбанк для искусственного снижения спроса на недвижимость органически перерос в срачик на тему как остановить рост цен. Ответ простой:

1. Технологии быстрого капитального строительства позволяют построить 40000 2-3 комнатных квартир в центре на дешевую АРЕНДУ за год.

2. Массовое и обязательный снос старых районов в городах повышенного спроса. Не Тама 38, это явное вредительство. И даже не «пинуй бинуй», который занимает от 7 до 25 лет. А строительство, расселение домов 40-60-х и снос.

3. Привлечение и объединение инвесторов, а не борьба с ними. Если у «квартирных» инвесторов будет альтернатива вложить деньги не в отдельные квартиры, а в многоквартирные дома с управляющими компаниями они с лёгкостью это сделают. Институционные кстати тоже под смешные 3-5% годовых.

3 пункта и хватит. Вы как считаете?

P. S. А пока не началось продолжим со вторичной и #мехир_лемиштакен

————————
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

Ближайшую неделю я сижу шиву дома, так что меня будет много. Тем более, что последний пост с фотографией был наиболее популярным и вызвал всеобщий консенсус.

Смерть близких очень четко расставляет все по своим местам: важное и второстепенное. И вот, что я вам скажу: Важно приносить пользу людям. Важно жить по своему предназначению. Мое — недвижимость. Моя цель, чтобы у каждого еврея был свой дом в Израиле.

Дальше все просто, проверять любое действие на соответствие цели. Соответствует? Выполнять. Не соответствует? Нужное — делегировать, НЕ нужным НЕ заниматься. Live with purpose.

Вчера вместе с консультациями по недвижимости, ипотеками и переговорами по сделкам я занимался организацией похорон. Вместе, а не вместо. Потому что ‘жизнь случается», а жить по предназначению — осознанный выбор. Это то, чему я научился от отца.

Последнюю консультацию вчера закончил в 21:40. Я делаю это не потому что папа мною гордился бы и не потому что дети будут гордиться, а потому что горжусь тем, что делаю. Живу по предназначению. Помогаю людям купить недвижимость. И знаете, чем больше пользы я приношу тем лучше я живу.

Вот что я подумал, коль я уж дома сижу проведу-ка я 18 бесплатных телефонных консультаций. חי хорошее число. Живое. Как народ Израиля. 3 я уже сегодня провёл, осталось 15. На поднятие папиной души.

Отмечайтесь здесь и пишите в личку. Предупреждаю — уйдут быстро.

И, да, друзья, приезжайте пока есть такая возможность.

И опять неожиданно встретились с Рами Крупник 🙂

Эту совместную сделку я назвал No Pasaran

Клиент нашел в Ришоне дуплекс 90 года и был готов покупать его и ремонтировать. Дуплекс — малоликвидный товар, тем более на первом этаже многоэтажного дома. Клиенту подходило. Объявление риэлтора на доме висело четыре месяца и уже пожелтело. Я предложил клиенту обратится к хозяину. Эксклюзив — это проблема продавца.

И я прекрасно знаю как работает одна большая сетевая риэлторская контора. Они изначально обещают несбыточное, поднимая цену до небес, просто для того чтобы взять эксклюзив и потом маринуют хозяина до тех пор пока не скинет или не закончится срок продажи. При этом с лёгкостью перекидывают клиентов пришедших по объявлению на другие объекты.

Клиент решил смотреть через риэлтора. Я настоятельно рекомендовал торговаться за проценты. Но известная риэлторская контора предпочтет не продать, нежели снизить комиссию. И риэлтор с лёгкостью подписал моего клиента на 2% + ндс при этом заявив, что цена 2.45М и «ни копейки меньше».

В игру вступил я, проверил дуплекс, сделки в районе, оценил ремонт и квартиру. Очень важно было поговорить с хозяином. Адекватный дедушка-профессор, похожий на Санта Клауса, собирался переехать по работе на постоянное жительство в Сербию в октябре. 4 месяца? Очень маленький срок для продажи дуплекса. Мотивированный продавец!

Сделали письменное предложение на 2.25М. Переговоры с риэлтором, который по идее должен представлять интересы покупателя. А хрена там. 2.45М и «ни копейки меньше» с боем и кровью поднялись до 2.29М и опустили его до 2.42М.

«Поменяй «кидомет» (начальную цифру) на 2.4 и мы закроем» — говорил риэлтор. «Если я закажу банковского оценщика, согласится ли продавец с его оценкой?» — спросил я, заранее зная ответ. «Банковские оценщики обычно оценивают недвижимость дешевле, чем она стоит». (Это ложь, банковские оценщики оценивают по рынку +/- чуть-чуть, если с ними правильно разговаривать, но очень редко выше договора). Шамаит не подвела, и оценила в 2.3М.

И ещё мы неожиданно узнали, что продавец тоже делал оценку. Риэлтор просто забыл нам об этом рассказать. Да, и не хотел разглашать нам цену указанную в оценке, хотя, якобы, представлял интересы моего клиента.

После того как мы переслали оценку риэлтору, цена ожидаемо упала на 2.35М и опять «ни копейки меньше». Как я на него орал. «Тряпка! Хапуга! Чьи интересы ты представляешь? Что за отсутствие профессионализма? Ты хочешь сломать сделку? Уйди с дороги!» и так далее по тексту. Я умею.

Клиенту все таки очень хотелось эту квартиру. Я снова предложил обратиться к продавцу, точно понимая, что мы торгуемся НЕ с ним, а с риэлтором. А риэлтор торгуется за свою комиссию со стороны продавца.

Но клиент воспользовался опцией, которую я всем даю — «уволить» меня на последнем этапе переговоров и немножко поднять цену. На 2.33М риэлтор «в течении часа уговаривал хозяина» и благосклонно согласился. После этого мы ещё долго обсуждали платежи и дату выселения.

На подписание риэлтор приперся с опозданием, двумя бутылками дешёвого вина и плакатом «ПРОДАНО» своей конторы и настырно предлагал сфотографироваться всем на его фоне, но я пошел с Крупником фотографироваться на фоне Теслы.

Потом клиент сказал мне, что единственное о чем он жалеет, что не послушался меня и не обратился к продавцу напрямую. Вся сделка заняла месяц. Кстати адвокат продавцов была очень профессиональна. Это редкость.

Короче если вам нужны переговоры и сопровождение покупки недвижимости, обращайтесь. Это то что я умею лучше всего.

————————-
©Миха Нешер. Помогаю купить недвижимость на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Ипотека на первую квартиру не может превышать 75% от стоимости в договоре или оценки банковского оценщика (что ниже). В программа мехир лемиштакен это может доходить до 90% (75% от оценки оценщика) с минимальными своими 60.000 на квартиры на периферии.

Величина ипотеки зависит как от объекта так и от заёмщиков. Есть объекты на которую банки дадут меньшую ипотеку или не дадут вообще. «Хорошесть» заëмщика зависит от его кредитной истории и доходов. В первую очередь от кредитной истории.

Можно записать квартиру на 18 летнего и вам идти в качестве дополнительных заемщиков. Вопрос в чем смысл действа? Если уход от налогов, налоговая очень внимательно проверяет такие сделки, источник происхождения денег у 18 летнего и во многих случаях если нет своих доходов признает эту сделку как «семейную ячейку» В банке если у вьюноши нет дохода тоже возникнет много вопросов и проблем. Кроме того молодой человек лишается многих возможных льгот в будущем поэтому еадо внимательно проверитт стоит ли это делать.

И да если это первая квартира лучше воспользоваться сопровождением профессионалов.

_______________
©Миха.Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

У вас может сложиться впечатление, что я только пью и ем. Но в основном я пользу приношу 🙂

Помните, обещал вам историю про бутылку виски за 20.000 шкл. Вчера в Иерусалиме подписали договор, уже можно рассказывать.

Начальная цена квартиры была 1.84М, я спросил у риэлторши во сколько её оценит банковский оценщик. Она ответила в 1.75-1.77М. Я выразил сомнение и мы сделали письменное предложение на 1.67М. Предложение не приняли и сказали что меньше, чем 1.77М не будет. Мы предложили 1.69М, при том, что мой клиент был готов купить и за 1.75М.

Слово за слово, риэлторша сказала, что лучшее, что можно сделать это встретить две стороны и прийти к соглашению. Личная встреча? О, да! Я всегда готов, и правда хорош в переговорах. В тот день у меня был выбор квартиры и подписание договоры в Нагарии. Но для бешеной собаки 100 верст не крюк. И в 20:00 я был в Иерусалиме, предварительно позвонив моему клиенту покупателю, чтобы он захватил с собой бутылку хорошего виски.

Приехали. Я поставил бутылку на стол и сказал, что либо мы её открываем и празднуем сделку, либо я её забираю с собой. 1.75М и выселение в декабре — сказали продавцы. 1.7М ответили мы, и таки, были готовы уйти в закат. Риэлторша взяла ребят покурить наружу. Мы остались в офисе. «Что делать будем?» — спросил клиент «Соглашаться на 1.75М?». Я ответил: «Они предложат 1.73. Мы согласимся, но с освобождением в сентябре».

Продавцы вернулись, согласились и мы открыли 12 летний Glenfiddich ценой в 150 шкл. , за который я сторговал 20.000 шкл. Вчера после договора я спросил клиента: » В чем я тебе был больше всего полезен во всем процессе сопровождения?» Клиент ответил: «Без тебя я бы переплатил минимум 70.000. Ведь логично если выставляют за 1.84М предложить 1.8М». Кстати во сколько оценил оценщик квартиру? Правильно! В 1.73М и покупатели как всегда хайтек 500К своих и 20К доходов.

Адвокат продавцов был по совместительству раввином двинул тост и сказал браху над виски который в этот раз притащили продавцы. А меурав иерушалми я кушал без адвоката Рами Крупник который укатил заряжать Теслу в Азраели. Работать с Рами огромное удовольствие все делается точно и вовремя. Очень рекомендую.

Хорошая история. Приходите. С нами весело.

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле.

1. Записаться на программу можно в одной из 3 управляющих компаний. В онлайне лучше всего попробовать через Амидар там сразу будет видно можно ли записаться в онлайне или нужно идти в офис (для тех кто получает помощь от минстроя)

2. Лотереи выходят примерно раз в месяц. Теперь только на те проекты, на которых есть разрешение на строительство. Это могут быть новые или повторные розыгрыши

3. Есть 3 серии (сидры) участников:
Алеф — те кто записывался до 08.2016
Бет — до 24.09.2017
Гимель — все кто записывался позже

Чем выше серия тем больше шансов выиграть. В случае 3 отказов вы переходите в более низкую серию. Из гимель пока больше переходить некуда. Некоторые лотереи открыты только для «алеф-бет». Подняться по сериям никак не возможно.

Ещё есть улучшающие жилищные условия (мишапрей диур) они могу участвовать в некоторых лотереях
и «миштакен цаир» 25-35 лет выбирать из остатков.

4. Нужно внимательно проверять застройщика, проект и понимать как выбирать квартиру. Договор стандартный но некоторые вещи удавалось менять. За ипотекой нужно обращаться в 3-4 банке и понимать как её правильно структурировать.

5. Есть ещë достаточно новых лотерей которые будут разыгрываться, + повторные + отказы + остатки. После этой программы есть Мехико муфхат там города похуже и цены повыше. Но все равно дешевле рынка. Стоит записаться и участвовать. Все это нужно постоянно мониторить.

——
©Micha Nesher помогаю купить квартиру на 10-15% ниже рынка за 3 месяца.

Ко мне клиенты на сопровождение покупки недвижимости обычно приходят, когда уже нашли квартиру. Для того чтобы я проверил и провёл переговоры (только за последний месяц: с 1.83М на 1.7М в Хулоне, с 1.85М на 1.73 в Иерусалиме, с 2.15М до 1.99М в Рамат-гане, с 2.45М на 2.38М в Ришоне и ещё торгуемся), помог с договором и ипотекой.

Лучше конечно на этапе поиска, тогда я могу помочь с базой данных собственников и спланировать процесс: квартиры от собственников которые не на рынке, квартиры от собственников на рынке, квартиры от риэлторов.

Самые лучшие варианты это не рыночные квартиры от собственников, которые не знают цен или отчаялись продать. Похуже те, которые только вышли на рынок. В них если цена хорошая нужно быть первым или если цена высока терпеливо мариновать продавцов.

Почему квартиры от риэлторов в последнюю очередь? Потому что практически нулевой шанс, что незнакомый риэлтор предложит вам квартиру ниже рыночной стоимости. В первую очередь риэлтор вам будет показывать рыночные квартиры, которые вы можете посмотреть и без него, потом квартиры коллег, потом свои эксклюзивы. Если работает правильно, только свои эксклюзивы и эксклюзивы офиса.

В большинстве случаев «риэлторские» квартиры намного дороже рыночных + комиссия. Таким способом они обеспечивают себе эксклюзив. И нет риэлтор продавца не представляет ваших интересов. В лучшем случае продавца, а скорее свои: «закрыть и забыть». Бесчисленное количество раз я слышал заветные фразы: «у меня очередь стоит на эту квартиру» и «ни копейки меньше». При правильном подходе скидывают и много.

Для примера приведу две сделки которые варятся сейчас. В одной риэлтор предложил 3 похожие стандартные квартиры в новом доме в Нетании за 3.25М при том, что последние сделки в этом же доме на тех же этажах уходили за 2.8-2.9М последние 2 месяца. И даже скинул до 3.2М по доброте душевной. Ошибка показывать сразу 3 квартиры и ещё большая ошибка поднимать цену на 400К. И та же шняга «2% + НДС» и «ни копейки» ниже. Я от этого правда бешусь. Чьи интересы он представляет? Банковский оценщик в жизни во столько не оценит.

Второй пример квартира в Ришоне начальная 2.45М. Я проверил и оценил в 2.25-2.27М. Риэлтор сообщил, что меньше 2.38М не о чем разговаривать. Заказали предварительную оценку. В день когда проплатились оценщику риэлтор сообщил, что продавец тоже взял оценку и не хочет разглашать цифру. И я опять бешусь. Зачем тратить наши деньги и время? Если бы оценка соответствовала желаемой цене её достаточно было бы просто предъявить и мы бы на её основе сделали своё предложение. Нет! Скрывают как партизаны. Риэлтор берёт с покупателя «2% + НДС» и не может ответить на десяток элементарных вопросов которые я ему задал в процессе проверки. Чьи интересы он представляет?

На этих двух сделках я скину сотни тысяч шекелей от первоначальной цены. Чего и вам желаю. Обращайтесь.

P. S. : Очень хочется спросить а как вы покупаете квартиру сами или с профессионалом?

_______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

У вас бывают убойные деньки? Когда встаёшь в 6 утра и фигачишь до 22 с перекусом по дороге. Вот последние две недели у меня такие.

7 выборов квартир в #мехир_лемиштакен, 6 договоров, больше 25 консультаций, 5 подписанных ипотек. Переговоры, проверка вторички, решение клиентских задач, мастер-класс, подготовка контракта на тендер по земельному участку, продавцы, застройщики, риелторы, оценщика, адвокаты, партнёры. Когда в один день выбор квартиры в Нагарии, а вечером переговоры в Иерусалиме, а на следующий день Лод, Ашкелон, Тель-Авив, потом Ришон, Рамат-Ган, Хулон, потом опять Нагария, Кирьят Ям. Все несëтся в чехарде событий.

Как вы замедляетесь, дорогие мои? Потому как я не умею, и к такому графику уже привык и вполне комфортно в нём себя чувствую. Только пишу мало. Помогаю людям купить квартиру.

Кстати у меня есть для вас несколько героических историй с преодолением банковских квестов и перепитиями переговоров. На фотографии с бутылкой виски за 20.000 шекелей, как раз такая история. Расскажу после договора, пока рано.

Из сегодняшних: подписание банковской ипотеки не в банке и переговоры после того как покупатели согласились на цену. Продавцы уже думали, что все согласовали и тут пришёл я весь в белом. Ниче пободаемся ещё.

Прелесть недвижимости в том, что каждый день учишься чему-то новому. И так 16 лет.

О чем в недвижимости вам бы было интересно послушать?

_________________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

28. Не называйте свою цену.
Дайте продавцу поторговаться с самим собой. #недвижимость_лайфхак

Самый первый урок переговоров и человеческой психологит заключается в том, что если раз за разом задавать тот же вопрос, скорее всего вы получите другой ответ.

«Сколько вы хотите за квартиру? Сколько? Ну правда? Сколько вы хотите за квартиру? А если честно? А для нас? А можно дешевле? Сколько вы хотите за квартиру? У нас все деньги в наличии, ипотека не нужна. Так сколько вы хотите за квартиру?».

В эту игру можно долго, не называя цены которую вы готовы предложить. Первый шаг в переговорах понять насколько оппонент способен прогнуться, дать ему поторговаться с собой, понять его интервал — шаг в торге. Иногда вы удивитесь неожиданным предложениям, не спешите соглашаться и не показывайте своего удивления. Возможно удастся сбить ещё.

P. S. 07.05 в пятницу проведу мастер-класс «101 лайфхак при покупке квартиры». Помогу сэкономить время, нервы и сотни тысяч шекелей. Регистрируйтесь в коментах.

P. P. S.: До конца недели каждый день буду давать один лайфхак с мастер-класса
____________________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Эти Брови

Помните кровавую историю с покупкой квартиры у «Эти Брови»? Если нет — ссылочка в комментариях. Сегодня у клиентов был последний этап — взятие ипотеки в синем банке. И знаете, если бы не я у этой сделке было бы гораздо меньше шансов.

1. Сделка зависела от продажм квартиры зарубежом. Без продажи и ввода денег по чётким инструкциям не было бы денег на первый взнос. Даену.

2. Квартиры не было на рынке, и она была найдена через базу собственников к которой я дал доступ. Даену.

3. Первоначальная цена 1.83М, на первом этапе скинул 100К дальше с «Бровями» торговаться было бесполезно. Им очень нужны были деньги на квартиру которую они уже купили. Благодаря предварительной оценке и моему присутствии на ней сбил ещё 30К. Даену.

4. График платежей и вселение. Важно чтоб ипотека была за месяц до, чтобы не платить параллельно ипотеку и съем и чтоб вселение было до 1.09 начала учебного года. 10 дней переговоров. Даену.

5. Совместно с адвокатом Рами Крупник оптимизировать договор, проверить юридическую чистоту сделки и зачистить хвосты в реестре. Даену.

6. Объяснить ипотечному брокеру продавцов как правильно выстроить платежи и перевести ипотеку на новую квартиру. Даену.

7. На первый взнос необходима была ссуда. Под чётким руководством взята под прайм +0.5%. Даену.

8. Выстроить оптимальную структуры ипотеки с учетом регуляции, индексов, возможности выплат и ожидаемых денежных поступлений. Даену.

9. Подать в 4 банка, на торге сбить дополнительные 0.3% от лучшего предложения и 40% от дмей птихат тик. Даену.

10. Чуть не поседеть когда из банка на втором чеке покупателей позвонили и сказали что его разворачивают по техническим причинам потому что ссуда бралась на ремонт и регуляции не позволяют использовать её на первый взнос. Иметь план действий на случай если чек развернут и успокоить покупателей (серьезно спрашивали, что произойдет если из-за чека сделка упадет. Ответ — 200К санкций). Даену.

Вот в чём заключается процесс сопровождения сделки. Можете сами и дороже, можете с нами надежней и безопасней. Обращайтесь.

Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Майя с Галина в ленте обсуждают, что для того чтобы быть хорошим копирайтером нужно много писать. Ви, таки, очень удивитесь, для того чтобы находить хорошие возможности в недвижимости нужно смотреть и проверять большое количество объектов и проектов. 100 это начальный уровень, больше 1000 — уровень понимания, больше 5000 — осознанность. В день мы проверяем в среднем 3-5 объектов, для себя и клиентов + десятки переговоров в месяц: банки, владельцы недвижимости, риэлторы, застройщики. Другого профессионального пути в недвижимости просто нет.

Кстати до 99% предложений которые, мы рассматриваем для своих инвестиций идут в мусорку на том или ином этапе. На 80% мы говорим «нет» в первые 5 минут получения информации. И я до сих пор я не видел ни одного девелопера у которого было бы по другому.

Так, что если вы выберите заниматься недвижимостью профессионально, поиск и проекта это с чего нужно начинать и заниматься каждый день.

Уже в пятницу проведу мастер-класс по земельным участкам. Записывайтесь по ссылке. Первая часть и
рассылка бесплатные.

________________
©Миха Нешер. Помогаю купить недвижимость на 10-15% дешевле.

Кровавый пост в ивритской группе: «200К долгов, как купить первую квартиру, с низким месячным возвратом?» Вот прямо так и написано белыми буквами на красном фоне.

Самый простой ответ «Никак». Но мы не ищем легких путей. Нормальные герои всегда идут в обход. Нет своих — покупай за чужие. Несколько последних сделок в #мехир_лемиштакен проходили под этим девизом.

Трешка в Ашкелоне за 750К, на счету минус, год в «халате», 51 год, одиночка? Решение: отодвинули договор на три месяца, взяли ссуду на 60К, сына в качестве гаранта и контракт об трудоустройстве через два месяца, отсрочка ипотеки и минимизация платежей до введения в эксплуатацию.

Трешка в Нагарии за 780К, семейная пара, проблемы с кредитным рейтингом, у него «эсек патур» с нулевым доходом, у неё минималка. Решение: вычистили кредитный рейтинг, взяли 60К у родственников, подняли доходы бизнеса для банка, платежи и ипотека в соответствии с графиком.

Каноническая сделка в миштакене моего партнера Игорь Лупинский в Кирьят-Гате в которой он привлёк инвестора на первый взнос с возвратом при продаже через 5 лет и заработком 200-300К не считая капитализации ипотеки. И, да, Игорь не потратил ни копейки своих денег.

Я могу привести ещё десяток примеров покупки квартиры без своих денег или с минимальными расходами из своего опыта или опыта клиентов. И даже продажи без покупки. Но помните, что чужие деньги надо отдавать и подобные сделки нужно внимательно просчитывать.

Важно! Особенно в таких сделках вам нужна помощь профессионалов.

P. S.: Внимание! Уже в эту пятницу проведу мастер-класс: «Как купить участок под застройку?» Регистрация по ссылке в комментариях
_____________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

Перевёрнутая ипотека.

Задачки мне иногда ставят нетривиальные.

1. Клиенту понадобились 800.000 для инвестиции в свой работающий 10 лет и прибыльный бизнес. По многим причинам не было возможности брать дополнительную ипотеку на его квартиру и ссуду на бизнес. Деньги нужны были достаточно быстро в течении полутора месяца на критическое расширение производства с понятной моделью возврата и предсказуемым постоянным доходом с существующих клиентов и прогнозируемым ростом.

2. На помощь пришли родители готовые заложить свою квартиру. Все равно наследство. Изначально запустили пробный шар в несколько банков, но в момент, что речь заходила, о том для чего деньги нужны, банки отворачивались. Пришлось зайти с другой стороны и сказать, что «машканта афуха» нужна на жизнь родителей. Весь процесс занял месяц. 50% от стоимости квартиры максимум.

3. При этом удалось сбить начальные проценты банка с 4.6% на 3.9% на квуа цмуда (по регуляциям её нужно минимум треть) и с 5.5% на 4.5% по прайму (p+3%). Учитывая, что расширение бизнеса клиенту приносит минимум в десять раз больше прибыли и открывает дополнительные возможности это нормальные проценты. В течении срока ипотеки клиент платит только проценты. Тело ссуды остаётся неизменным и будет погашено намного раньше.

4. Я не говорю, что это подходит всем. Но если у вас есть спящие деньги, которые можно превратить в активы приносящие намного больше чем те проценты, что вы заплатите воспользуйтесь этим.

→ Напишите мне в комментариях если вам интересно проверить возможность зарабатывать на том, что у вас уже есть.

________________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца

«Эти Габот» высветилось на экране мобильного. Прелести True Caller в том, что всех входящих выдают по тому имени, которое им дал первый человек который их записывал.

Что на этот раз нужно было от меня «Этим Бровями» было понятно. Она хотела убедиться, что я приеду на договор 🙂

Есть моменты в моей профессии за которые я воистину горжусь. Этот один из таких.

Екатерина и Игорь Кокоз точно соответствовали профилю моих клиентов на сопровождение покупки 400К+ своих, 1.3М+ ипотеки, хай-тек, хабадники.

Подписав соглашение о сопровождении со мной Екатерина, за 3 недели обзвонила 70 квартир и отсмотрела 20 и нашла таки квартиру «Габот».

«Эти Брови» хотела за свое счастье 1.83М и продавала её долго это конечно было намного выше рыночной, и у меня возникли сомнения по поводу законности пристройки и дворика. И ещё Брови проговорилась, что когда они брали промежуточную ссуду на вторую квартиру, эту оценили в. 1.6М. Так что предварительный оценщик напрашивался. Оценил в 1.7М. До этого и сторговал. «Брови» пыталась отжать ещё хотябы 30К. Но была послана письменным предложением и согласилась на 1.7М. «Говорящий» продавец находка для шпиона 🙂 Вот зачем ей было мне рассказывать, что муж уже пол-года не работает, и что они опаздывают по платежам на 4 месяца и об оценке на 1.6М? Конечно всем этим я воспользовался для того чтобы её дожать.

Потом была эпопея с платежами, ипотекой и датой выселения. Переговоры, переговоры, переговоры.

Договор подписали вчера вместе с Рами Крупник . Отметили шакшукой, чего и вам желаем.

_______________

©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

В пятницу был синий банк, сегодня оранжевый. Расскажу вам по секрету, я тоже купил квартиру по программе #мехир_лемиштакен в 2019, как улучающий жилье. Так получилось, что на тот момент на мне была только одна квартира я записался на два проекта от двух лучших застройщиков в Нетании Геннадия и Бриги. К счастью выиграл у Геннадия. Проект Бриги до сих пор не получил разрешения а к Гене нас в четверг уже пригласили выбирать отделку. Ну как выбирать, пока я парковался Лена все выбрала :), я пришел и одобрил. Спасибо Milan Avdeyev К чему это я рассказываю?

Спросите у своего сапожника есть ли у него сапоги. В смысле брал ли ваш ипотечный брокер ипотеку для себя или только на вас тренируется. Знает ли он о процессе покупки квартиры в программе мехир лемиштакен понаслышке или на личном опыте. Понимает ли он как помочь вам проверить застройщика, проект, договор и выбрать квартиру или только занимается ипотекой?

Или может вы сами все сами? Могу вам сказать после участия в более чем в 100 сделках по программе мехир лемиштакен, в каждой были свои нюансы с застройщиками, банками, минстроем и остальными.

Работайте с профессионалами.

________________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-15% дешевле за 3 месяца.

#недвижимость #ипотека

Звонит давняя клиентка архитектор Лилах.

— Привет, сколько стоят твои услуги.
— Привет, давай я сначала пойму возьмусь ли вообще. Что собираетесь покупать?

— Срочная сделка — дом в Од Аарон. За 3,5 млн вместе с подругой. Дом можно снести и построить два.
— То есть 1.75 млн. с носа, оценщик был? Нужна помощь с переговорами?

— Оценщика не было. Помощь в переговорах не нужно они не сдвинуться ни на копейку. Там есть ещё много желающих этот дом.
— То есть только ипотека? Что у подруги с доходами? Работает?

— Подруге помощь не нужна, у неё несколько объектов недвижимости и она не работает, она справится сама. Легко возьмёт ипотеку.
— Нет Лилах, так не пойдет. Вы берете одну ипотеку в одном банке. Банки не согласятся на две разные ипотеки на один объект. Для этого должна быть очень уважительная причина. Либо подруга с нами работает дальше и я с ней поговорю, либо без меня. Расходы на меня поделите на двоих. Устраивает?

— Да я поговорю с подругой.
— Кроме этого подруге дадут максимум 50%, ипотеки в соответствии с её доходами, может дотянем до 70% в зависимости от того, что на ней есть. Так что надо все проверить. Расскажи что у тебя с деньгами на покупку?

— Ну у меня 600К есть, 400 моих 200 дают родители.
-Безвозвратно или в виде ссуды?

— Подарок.
— То есть 1.15М ипотеки. Что у вас с доходами?
— 2020 год был тяжелым Мы оба мелкие предприниматели и весь 2020 год протянули на подарках от государства.
— Подарки в качестве дохода не учитываются дорогуша. Для того чтобы взять ипотеку 1.15М с месячным платежом 5000 шекелей нам нужно как минимум 15.000 чистого дохода на семью показать. Вот тебе бумажка для бухгалтера. Сможете показать продолжим, если нет будем совместно решать откуда деньги взять.

— А разве доходы со сдачи дома не учитываются?
— Доходы с первой квартиры учитываются, только если она уже в собственности.

Как почти говорил классик: «Все бедные семьи бедны одинаково, все богатые семьи богатых по-разному»

Мне иногда немножко стыдно брать с людей деньги за консультации которые я им даю. Каждый раз я объясняю им прописные истины. Самая большая проблема заключается в том что многие люди их не знают.

Для тех, кто посмотрел мой ударный мастер-класс по ипотекам на прошлой неделе пару вопросов:

* Скажите, для банка Лилах хороший заемщик или плохой?
* Для банка это хорошая сделка или плохая?
* Что можно сделать чтобы улучшить заемщицу?
* Сколько раз за 16 лет в недвижимости я слышал «они не сдвинуться ни на копейку. Там есть ещё много желающих этот дом».

Мои ответа опубликуют в телеге. Ссыль на мастер класс и телегу в комментариях. #ипотека #недвижимость #покупка_квартиры_израиль

Полезненько?

_____________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Четыре вида недвижимости на торгах. Что там вообще можно найти?

Обычно на торгах вы увидите жилье от четырех видов бывших владельцев:

Неплательщики
Квартиры, которые забрали у неплательщиков, обычно находятся не в лучшем состоянии — с ними лучше не связываться. Это жилье продается как есть, без всяких гарантий. Такое жилье есть смысл брать только на периферии и то, очень внимательно смотреть.

Судебная продажа
Развод, наследники и все, кто не поделил жилье. При продаже этого жилья, как и при торге за жилье неплательщиков, адвокат будет выжимать максимум цены, потому что получает за это свой процент.

Еще два вида недвижимости ждут вас в Телеграм-канале. Найдете по запросу «Недвижимость от М. Нешер» или пишите, что нужна ссылка — я вам выдам.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Три способа узнать о торгах первым

Позвонила мне старая клиентка. У нее умер муж, а двое дочек от первого устроили ей вырванные годы, и затребовали продать квартиру. Оценщик оценил квартиру в 1 млн 420 тысяч. Она готова была уже сама заплатить эти деньги, чтобы спокойно остаться в квартире… Я пришел на торги и мы купили квартиру за 1 млн 207 тысяч.

Но если вас не привел на торги клиент, то как узнать о торгах и получить возможность купить квартиру ниже рынка?

Раз. Самый простой способ — поиск по конкурсным управляющим (конес нехасим). Вбиваете в запрос в гугл и видите самый низкий уровень аукционов, которые доступны всем.

Два. Просмотрите поисковики. То, что выдает обычный поисковик, например, раздел конес нахасим на сайте яд штайм. А есть платные сайты конес нехасим, доступ на которые стоит около 150 шекелей в месяц. Необязательно подписываться на них все. Воспользуйтесь пробным периодом и найдите те, где работать удобно.

Три. Изучайте информацию в СМИ. Прежде чем квартира пойдет с торгов, действует железное правило — должно выйти два объявления в прессе. Так что мониторьте две газеты: «Исраэль хайом» и «Едиот ахронот». На последних страницах мелким шрифтом публикуют эти объявления, там вы найдете их первоисточник.

Следующий пост — о 4 видах недвижимости. Полная версия будет на моем канале в Телеграм, так что подписывайтесь. Найдете по запросу «Недвижимость от М. Нешер» или пишите, что нужна ссылка — я вам выдам.

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.

Как покупать, если написано «сдаю в аренду»?

В одном из предыдущих постов писал о том, что вы можете купить квартиру, даже если она сдаётся в аренду. И получил вопрос: а как так, сдается же, а не продается?

Рассказываю. Если вы уже сняли квартиру, у вас есть контакт с хозяином, будет проще сделать дальнейшие шаги. И получить преимущество по покупке квартиры вне рынка.

Этой тактикой я пользовался для сделок с хозяевами из-за рубежа и и с теми, кто давно в квартире не живет. Этот же метод работает и с владельцами, живущими в другом городе. Они тоже не всегда в курсе рыночных цен и открыты к комфортным предложениям. Можно купить квартиру легко и ниже рынка.

Ведь если квартира пустует пока ее думают сдать, то, получив предложение о покупке, хозяин задумается. Сначала начнет проверять цены, а потом задумается, не стоит ли получить свободные деньги сразу вместо головной боли по контролю за сдающимся жильем.

И даже если на первый взгляд это кажется нелогичным, практика подтверждает: такие хозяева склонны соглашаться. Кстати, как вы думаете, где еще в жизни мы можем применить похожий прием и «сыграть на опережение»?

#недвижимость #покупка_квартиры #ипотека
______________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру за 3 месяца на 10-15% дешевле.