10 проблем которые могут возникнуть при взятии ипотеки.
1. Отсутствие денег на первый взнос. Банки требуют что бы вы сначала внесли свои деньги, а только потом брали ипотеку. Убедитесь, что у вас есть минимум 25% от стоимости первой квартиры или 50% от последующих. Стоимость квартиры определяется оценкой оценщика или ценой в договоре, что дешевле. Важно! В #дира_бэанаха необходимы 10%, минимум 100.000 или 60.000 шекелей если квартира на переферии и существует «подарок переферии». Если цена договора превышает 1.5М максимальная ипотека 1.35М. Свыше 1.8М — 25%. Максимальная ипотека это 75% от оценки или 50% для улучшающих жильё (70% для тех кто обязуется продать первую квартиру в течении полутора лет).
2. Отсутствие подтверждённых доходов. Максимальные выплаты по ипотеке не могут превышать 1/3 от ЧИСТЫХ доходов. Из зарплат и доходов с бизнеса ПОСЛЕ выплаты налогов вычитаются обязательства на срок выше 3х лет: ссуды, алименты итд Если есть расхождения между платежными ведомостями (тлуши) и распечатками с банковского счёта банк может не засчитать доходы. Если зарплата «глобальные», а не почасовые это вызывает вопросы у банка. Особенно если сумма каждый месяц одинаковая.
3. Плохой кредитный рейтинг. При взятии ипотеки банк проверяет ваш кредитный рейтинг по общей базе, которая действует с апреля 2019. Если у вас есть вернувшиеся чеки или автоматические платежи, задолженности по кредитным картам, хвосты в государственной коллекторской службе вам могут отказать в ипотеке без объяснения причин. Стоит проверить и почистить кредитный рейтинг до подачи на ипотеку. Свой кредитный рейтинг можно выяснить на captaincredit или в вашем личном кабинете государственных услуг.
4. Объект на который банк не даёт ипотеку. Банк может отказаться выдать ипотеку на объекты на церковных землях, в районах пониженного спроса, с проблемами в регистрации, на территориях за зелёной чертой, на последних или цокольных этажах, с нарушениями в строительстве или с незаконными пристройками или внутренними изменениями (по отчёту оценщика), на новостройках без банковского сопровождения, на объектах на которых была смена назначения например из коммерческой недвижимости в жилую. Во всех этих случаях рекомендуется взять оценщика перед подписанием договора.
5. Структура ипотеки. Стандартные структуры, которые предлагает банк:
— 1/3 прайм, 1/3 постоянный процент и 1/3 переменный «на 5 лет» в привязке к индексу.
— 100% постоянный процент
— 50% постоянный и 50% прайм
Эти структуры наименее выгодны для вас и наиболее рискованна. Они не учитывают кучи необходимых личных параметров: ожидаемые поступления крупных сумм, преждевременного погашения, пересчёта, изменения доходов, изменений ставок, выгодности составляющих структуры и многого другого. Банк хочет продать вам деньги как можно дороже. Необходимо приходить со своей индивидуальной структурой и торговаться. Можете выстроить сами, а можете обратиться к нам.
Банк рассчитывает первый платёж и приблизительный график платежей. В случае инфляции или повышения учетной ставки ваши выплаты могут значительно вырасти. Так же ипотека рассчитывается по система Шпицера при которой основные выплаты процентов делаются в начале а тела ссуды в конце.
6. Дополнительные кредиты и ссуды, которые берут люди для первого взноса в привязке к прайму (учетной ставке) значительно увеличивают ежемесячные выплаты.
7. Разница между ежемесячными выплатами ипотеки на «свою квартиру» и арендой такой же. Если разница превышает 20% это гарантированно плохая инвестиция. И стоит крепко подумать прежде чем брать такую квартиру для жилья. Возможно лучше продолжать снимать квартиру и вложить деньги в более доходную недвижимость.
8. Время на взятия ипотеки. Суммы, которые необходимо платить четко прописаны в договоре а взятие ипотеки может затянуться из-за праздников и возникающих проблем. Нужно минимум 30-45 рабочих дней. Учитывайте это при составлении договора о покупке.
9. Ипотека берётся на всех людей которые записаны в договоре. Банк не согласится с тем чтобы фигурирующие в качестве собственника не был в ипотеке. И к берущим ипотеку могут возникнуть вопросы и ограничения: возраст, состояние здоровья, страна нахождения итд. Кроме этого если у кого-то из собственников возникают финансовые проблемы аресты накладываются на всю квартиру.
10. Оставаться с одной ипотекой на всю жизнь. Каждые несколько лет нужно проверять не улучшились ли условия, брать предложения в других банках и не бояться пересчитывать ипотеку.
Автор (с) Micha Nesher профессионал по полному сопровождению покупки недвижимости «от а до я». Консультации, проверка, переговоры, ипотека, мехир ле миштакен, инвестиции в недвижимость.
Если необходима помощь в покупке квартиры напишите в личку.
_____________
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле