Математика инвестиций в израильские новостройки.
Предложили новостройку в Нагарии на котловане. 3 комнаты 1.6М, окончание строительства через 3 года.
Математика того кто живёт на съеме, покупает для себя 25% своих и 75% ипотеки и собирается жить все 25 лет в этой квартире.
400К своих
10К адвокату (да в случае новостройки свой адвокат нужен)
1.2М ипотеки с выплатой 6К в месяц. Общая переплата 600К
Строительный индекс в среднем 2.5% на 3 года строительства ~90К
Аренда квартиры там же на время строительства 3.500*36 = 126К
Выплаты по ипотеке в процессе строительства: 6 платежей по 200К от банка. Если тело ссуды + % то ~100К. Если только проценты то ~40К но это коту по хвост
Итого чтобы зайти в сделку нужно 410К своих
и миниму ~250-310К на сопутствующие выплаты в течении 3х лет.
Если первая квартира берется на инвестицию математика такая же ибо жить где-то нужно.
Предположим что ещё 2 года после окончания строительства сдавали за 3.500 и продали через 5 лет за 2М (хотя чета мне не верится что трешка в Нагарии будет стоит 2 млн.) Все равно ваша аренда 3.500 и аренда квартиры 3.500 баш на баш. Итого дополнительные 6.000 выплаты ипотеки на 24 месяца это ещё ~90К.
Итого ~750К за 5 лет вложенно. Из них ~120К на тело ссуды, 400К на первый взнос и ~230К сопутствующих. 2М — 750К = 1.25М при том что остаток по ипотеке составит ~1М. Итого 250К прибыли за 5 лет. Но если продается за 1.8М, что скорее то прибыль 50К. И это без учёта расходов на продажу: адвокат, риэлтор, а если меньше чем 1.5 года после окончания строительства то налог на прибыль 25%🤦 Фиговая математика получается
* Это минимальные выплаты. Некоторые выплаты предсказать невозможно например строительный индекс в 2022 был 7.8%. Лучше закладываться на больше.
*на каждые 100К ссуды на 7 лет ~1650 в месяц возврата. Итого переплата ~40К
* Совсем другая картина получилась бы если квартира была куплена по государственной программе за 800К
Возможно я каких-то расходов недосчитался, поэтому прибыльность будет ещё ниже.
Завтра напишу раскладку по инвестициям в квартиры в Тбилиси.
Если вы хотите, чтоб я помог вам просчитать ваш расклад напишите в комментариях и назначим консультацию.
P.S.: Поделитесь постом, он полезный.
__________
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле