Примерно раз в месяц у меня спрашивают стоит ли покупать землю без разрешений на строительство с опцией заработать в будущем. Знаете все эти предложения за 149, 199, 249 и даже 650 тысяч или 1.2М возле Хедеры, Реховота, Герцлии и прочих прелестных местах. Я стандартно отвечают что в 95% не стоит. Тем более если не вы занимаетесь переводом назначения земли в жилую застройку.
И вот очередной хоррор «Последний участок под Хедерой», в котором мне предложил поучаствовать клиент. Давайте я вам сэконмлю тысячу шекелей которую мне заплатили за консультацию и несколько сотен тысяч которые вы похороните в земельке и расскажу как это работает.
Итак, клиент звонит в 8 вечера называет имя компании которую я уже дважды проверял. «Последний участок в Хедере за 650К и в Герцлии за 1.2М»
Первый вопрос который надо задать: «Откуда пришла информация?» Если с рекламы в тырнете сразу можно вычеркивать. В этом случае клиент стреляный воробей, занимался недвижимостью в России и ему эту компанию друг порекомендовал.
«Высылай документы», — говорю, — «без документов никуда не поеду». Выслал оценки оценщика от компании. Достаточно свежие одну с начала месяца, одну полугодовалый давности.
Посмотрел оценки. Очень много вопросов составил список. Приехал в Рамат Ган на встречу. Предупредил клиента, что меня будут атаковать и показывать что я ничего не понимаю. Пол часа нас промариновали в приемной. Зашли представился, скромно сказал, что в недвижимости с 2005.
Оказалось, что последний кусочек участка в Герцелии за 1.2М вот только что продали… На самом деле лахудра которая нам это впаривала почувствовала, что клиент созрел на Хедеру. И начала историю о великолепии компании и своей семьи которая покупала земли вместе с Ротшильдами. На моих словах «хорошая история, перейдем к делу» взорвалась как прыщ. «Я не буду вам ничего продавать, у меня здесь застройщики с десятками миллионов в очереди стоят, я бустрерит. Ты не понимаешь, что такое бустерит». Пропустив 15 минутный монолог, о том какой я дебил, перешли к вопросам и ответам. Которые сводились к тому, что оценки я не читал, а даже если читал, то не понял что там написано.
Короче вышли оттуда через полтора часа с фиговым листком с которым нужно было идти прямо завтра к адвокату, а то последний участок в Хедере уйдет. Математика клиента покупаем 125 метров за 650К, ждём 3 года разрешения, получаем квартиру, а возможно две, и через 10 лет считаем миллионы. У меня что-то не сходилось. Лахудра утверждала что плотность застройки увеличиться в два раза. Соответственно 125 магическим образом превращаются в 250 и что три года эти 125 метров продавались за 300К, теперь за 650К, а в момент получения разрешения 100 метров (право на квартиру) будут стоить 1.2 млн и ещё 25 метров останется. Бред какой-то.
Но когда вышли и стали с клиентом анализировать, решил я проверить что там и за сколько на самом деле продавалось. Картина маслом. В конце прошлого года участок на два дунама (2000 метров) куплен за 5.5 млн. То есть заветные 125 метров куплены за 343К. Внезапно бизнес тети стал понятен. Покупает за рубль продаёт за два и с этих двух процЕнтов живёт. Потратил на клиента ещё 16 шкл. Вытащил табу, а там ~30 дольщиков у кого-то 55 метров, у кого-то 27, у кого-то 111, у кого-то 222. Частные лица, компании ltd, партнерства итд. Вот такой колхоз. Особенно порадовала компания «Арие и Хамуди овощи и фрукты ЛТД». Прям почувствовал себя частью Палестины.
Вернулись к тете она в очередной раз сказала, что я ничего не понимаю в табу и в сделках по недвижимости и что не будет нам ничего продавать. На вопрос сколько метров из 2000 будет на клиенте записано отвечать отказалась и пошла шушукаться с клиентом. Вишенкой на торте оказался фиговый листок который она дала клиенту для адвоката. Говорит давай 620К запишем, чтоб налог сэкономить. 30К проведём через мою компанию. Ну 15К адвокату и налога 37К итого 705К насчитала. Габиш? Я так понял что бустерит это что-то связанное с наебаловом.
Если у вас в следующий раз возникнет идея прикупить земельки без разрешений можете мне сразу по биту перевести 300 шкл. за пятнадцатиминутную консультацию. Я таки сэкономлю вам намного больше времени, денег и нэрвов.
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле