Как правильно просчитывать доходность недвижимости.
Основная прелесть недвижимости в возможности брать ипотеку. С 30-50% своих денег вы можете получить не достающее от банка. Если вы не берете ссуды ваша доходность существенно уменьшается а риски растут. Если банк или кредитная организация не дают денег на конкретный объект вы отсекаете 90% покупателей у вас возникнут проблемы с продажей.
Самая большая прибыль с недвижимости это с ее продажи. Входя в инвестицию изначально планируйте выход. Когда вы собираетесь ее продавать.
Формула доходность проста и считается на вложенные вами деньги БЕЗ кредитного плеча. Цена продажи (Sell) минус цена покупки (Buy) + доход с Аренды (Rent) — все расходы (Exp.) = Прибыль (Profit)
ROI (Return on Investment) рассчитывается по следующей формуле:
ROI = (Прибыль / Инвестиции) * 100
Для расчета ROI вам понадобятся два значения: прибыль, полученная от инвестиций, и сумма сделанных инвестиций.
1. Рассчитайте прибыль, полученную от инвестиции. Доход с продажи и аренды.
2. Определите сумму сделанных инвестиций. Включите все расходы, связанные с инвестициями. Обратите внимание, что включать следует только прямые затраты, связанные именно с этой инвестицией.
3. Подставьте значения в формулу ROI. Разделите прибыль на инвестиции и умножьте результат на 100, чтобы получить процентное значение ROI.
Пример:
Предположим, что вы купили квартиру за 100К$ в Тбилиси с целью продать ее через два года, чтобы не платить налога на прибыль за 125К$. Доход с продажи 25К$. Своих 50К$, ипотека 50K$ на 10 лет под 7% годовых. Выплата 500$ в месяц. За год 3.5К$ проценты (это расход) 2.5К$ тело ссуды (это инвестиция). Умножаем на два года.
Прибыль с аренды за два года составит 900$*12*2=21.6K$
Оформление и полеты 1K$
Содержание квартиры 1.6K$
Риэлтор на продаже 6К$
Итого:
125K$ (Sell) — 100K$(Buy) + 21.6K$(Rent) — 15.6K(Exp.) = 31K$(Profit)
ROI = (31K / 55K) * 100/ = 56,4% или 28.2% годовых
Если вы знаете где ещё в недвижимости можно делать ~30% годовых расскажите мне об этом. Даже если доходы составят половину это все равно ~15% годовых в три раза больше чем вам может предложить любой израильский банк.
Поделитесь этим постом. Он полезный.
P.S.: Кстати у нас остались две новых, меблированных двухкомнатных и одна трёхкомнатная в Тбилиси на продажу. Математика сходится. Хотите съездить прикупить? Напишите в личку.