ОСТОРОЖНО | Миха Нешер

ОСТОРОЖНО! Банковский рай.

Новая регуляция по ипотекам от ЦБ зайдёт в 2022 и она как роботоризированный парикмахер стрижёт и бреет всех под одну квадратную форму.

Из хорошего:

1. Принципиальное разрешение от банка можно будет получить в течении нескольких дней в онлайне, а не в течении нескольких недель. Это то, что можно сделать с некоторыми банками и сейчас. Что мы успешно и исполняем.

2. В разрешении будут указаны: приблизительный рост платежей, с учётом индексов и общая сумма переплаты. Это позволит сравнивать яблоки с яблоками. Но опять же это приблизительно. Точных индексов, инфляции и привязок не может предвидеть никто.

Из плохого банки обязывают давать три стандартные структуры ипотеки:

1. Постоянный процент
2. 50% постоянный, 50% прайм
3. 1/3 постоянный, 1/3 постоянный, 1/3 переменный

Ни одной из этих структур я не пользовался с десяток лет потому, что они выгодны для банка и не выгодны для клиента. Они дорогие и опасные.

Вопрос оставят ли банки возможность приходить со своей структурой или только выбирать из стандартных. Если из стандартных, то лучше брать ипотеку до реформы. Если со своей, то в чем смысл реформы?

Основная экономия идёт не на процентах как полагает большинство обывателей, а на структуре, которая учитывает преждевременный возврат, риски повышения ставок и индекса, изменение доходов итд. Структура это очень индивидуальная штука и в момент что дают стандартные три структуры (выгодные для банков) банки конкурируют только за десятые доли процента. Это примерно как ограничение цены на молоко. Оно всегда будет продаваться по высшей цене регулятора. Плюс любое отклонение типа «молока с кальцием» будет продаваться намного дороже.

Для молодой семейной пары и 52 летнего одиночки структуры ипотек совершенно разные. А ЦБ стрижёт всех под один квадрат. Нужен ли будет вам ипотечный брокер? Скорее да, чем нет. Но его функция сведется к торгу за проценты если структуры стандартные и оформлению всего процесса. Если можно приходить с индивидуальной структурой с брокером будет выгодней.

Для меня ипотека это только часть сопровождения покупки квартиры, наиболее трудоёмкая и энергозатратная. И я рад бы стандартизировать этот процесс. Но то как все выглядит сейчас это рай для банков. Быстрое разрешение подразумевает, что банк будет закладывать риски заёмщиков и объектов и давать изначально высокие ставки по изначально невыгодным структурам. Соревнование между банками будет заключаться в разнице в несколько десятых которые с барского плеча скинут с заёмщикам и многие люди захотев сэкономить пятёрку на брокере пойдут в банки самостоятельно. Не делайте этого.

Что вы можете сделать?

1. Поделиться этим постом. Он полезный.

2. Послать мне остатки своей ипотеки, если она есть. Я проверю нужен ли пересчёт

3. Взять ипотеку до новой реформы

4. Задать вопросы в комментариях.