Писал в 2021 | Миха Нешер

Писал в 2021. До сих пор актуально. Вечнозелёное.

Видели рекламу «Последние 5/7/9 участков в Хедере/ Пардес Хане/ Од Ашароне за 119/ 129 / 149 тыс. шекелей. Не упустите возможность!» Давайте расскажу как это работает (кровь, кишки и рок-н-ролл в комментариях)

Все начинается с простого объявления на yad2. «Продаются 40 дунамов сельскохозяйственной земли.» Возбужденное воображение предпринимателя уже рисует коттеджи, виллы, цимеры и цифры потенциальной прибыли. Сельхоз земля стоит дёшево от 10.000 шекелей за дунам. Покупай, да возделывай. Но покупают землю, а продают мечту. Главное красиво упаковать. Итак берутся:

1. Именитая адвокатская контора, которая составляет длинный договор на 5-20 страницах, в котором, несколько раз черным по белому написано, что земля сельскохозяйственная, разрешений на строительство и разделения на участки пока нет и что девелопер не несёт никакой ответственности за изменение целевого назначения земли. Но кто же эти договора читает?

2. Именитое архитекторское бюро. Которое рисует город-сад с визуализациями парков и коттеджей, трёхмерная съёмка с воздуха, карта на которой флажком отмечают месторасположение участка и пишут «300 метров от уже построенных вилл».

3. Лидогенерация ФБ, гугл итд 10$ один из 100 подписывает.

4. Мальчики и девочки в ебенях, которые по 8 часов в день за 300$ в месяц обзванивают лиды и приглашают на встречу в офис.

5. Презентационный офис где-нибудь в Азриели с видом на город в котором мальчики и девочки в белых рубашках за 7.000 шкл. в месяц + бонусы с продаж показывают созданную архитекторами визуализацию и подписывают на длинный договор дошедшие до офиса лиды. Конечно же додавливают говорят, что участки последние, не нужно своих денег, можно взять ссуду, смешно платить адвокату 6.000 за сделку, утверждают, что выкупа обратно, звонят по 150 раз итд.

Что происходит дальше? В большинстве случаев ничего. Через 3-5 лет на девелопера начинают сыпаться иски, он благополучно закрывает компанию и открывает её под другим именем покупает следующие 40 дунамов и тем же методом продолжает свое нелегкое но прибыльное дело — покупать дунам земли за 10.000 шекелей, продавать 1/4 дунама за 119/129/149 тысяч.

В очень редких случаях девелоперы начинают процесс смены назначения сельхоз. земли на жилую. Этот процесс занимает от 5 до 50 лет :). До 60% от земли уходят на общее назначение. Парки, дороги, «желтые» территории итд. На участке можно строить до 60% от площади и за коммуникации нужно платить + планирование, стройка, налоги. Так, что не удивляйтесь если на месте вашего участка построят парк или детский садик, или если через 25 лет вам предъявят счёт на «итель ашбаха + подведение коммуникаций» на несколько сот тысяч шекелей, дальше вам предстоит стройка и прочие развлечения. Ну или если очень повезет продадите участок после окончания всех процессов в 5-10 раз дороже.

В пятницу проведу мастер-класс «Как купить землю под застройку?». Запись на рассылку по земельным участкам и мастер-класс по ссылке в комментариях.