За 20 лет я видел три кризиса — и ни разу рынок не упал так как все пророчили. Люди звонили мне в 2008-м, в 2020-м, прямо сейчас звонят — и говорят одно и то же: вот сейчас упадёт, подожду, куплю дёшево. Яков из Ришон-ле-Циона ждал с 2015 года. Таки дождался — квартира которую он смотрел стоила 1.2 миллиона, сегодня она стоит 2.1. Вот такая хохма.
Земли нет. Буквально нет.
Израиль — это маленькая страна с огромным аппетитом. Земля в основном государственная, через решут мекаркеин, и новые участки под застройку выдают как будто это государственная тайна. Пока согласование, пока тендер, пока начнут строить — проходит 7-10 лет. Спрос растёт каждый год на 50-60 тысяч новых домохозяйств. Предложение не успевает. Это не рынок акций где можно напечатать новые бумаги.
Алия не останавливается
Марина приехала из Москвы в октябре 2022-го. Пришла ко мне через три месяца после приезда — уже с первоначальным взносом и чётким запросом. Таких Марин в тот год было тысячи. Каждая волна алии давит на рынок снизу. Люди приезжают с деньгами, с детьми, им нужна квартира — не через год, сейчас. Это живой постоянный спрос который не зависит от ставок машканты.
Банки не дают рухнуть
Гевалт, как я устал объяснять это клиентам. В Израиле машканта — это не американская история где дали кредит всем подряд и потом удивились. Банк Израиля жёстко регулирует выдачу. Максимум 75% от стоимости для первой квартиры, серьёзная проверка доходов, обязательное страхование. Когда человек теряет работу — он продаёт квартиру. Он не сдаёт ключи банку и не уходит. Потому что ему есть что терять — свой взнос, свои деньги. Массового дампинга нет.
Рынок недвижимости в Израиле не падает потому что ему некуда падать — земли меньше, людей больше, и это не изменится.
Что это значит для тебя сейчас
Давид — мой клиент — спросил меня в прошлом году: Миха, может подождать пока ставки снизят? Я говорю: Давид, пока ты ждёшь снижения ставки на 1% — квартира подорожает на 200 тысяч. Что дороже? Мы посчитали. Он купил. Ставки потом немного упали — но мехир ле миштакен на его район вырос ещё на 8%.
Я не говорю что нужно покупать в панике. Я говорю — не делайте мне нервы разговорами про обвал. Его ждут уже 30 лет. Лучше позвоните мне и поговорим что реально можно найти под ваш бюджет прямо сейчас.
Напишите мне в WhatsApp — разберём вашу ситуацию без обязательств и без воды.