Половина людей, которые говорят мне «у меня всё чисто, квартира в табу», в табу никогда не заглядывали. Они видели ишур зхуйот от какой-то конторы, где написано их имя, и решили что это оно самое. А это не оно. И вот тут начинается цимес — потому что от статуса регистрации зависит и машканта, и сроки денег, и таки цена.
Табу, хеврат мешакен и минхаль — это три разные истории
Коротко, без лекции. Права на квартиру в Израиле могут быть записаны в трёх местах. В табу (лишкат ришум мекаркеин) — это классика, есть несах табу, там видно всё: собственник, мишкан, ирвуйот, что цамуд к квартире. Второй вариант — права сидят в хеврат мешакен, потому что дом так и не зарегистрировали как байт мешутаф. Третий — земля у РАМИ, у вас хахира, и при продаже всплывают дмей хаскама или дмей хевитер.
Ни один из вариантов не страшный. Страшно когда покупатель узнаёт об этом за неделю до подписания и весь график платежей летит в балаган.
Марина и квартира в Бат-Яме
Марина нашла три комнаты возле моря. Цена нормальная, продавец приятный, все улыбаются. Достаём документы — а дом 1978 года, ришум байт мешутаф не завершён, права в хеврат мешакен, которая, скажем мягко, работает не быстро.
Адвокат её это увидел бы и сам, он для того и есть. Но адвокат не скажет вам главного: такая квартира стоит на 3-5% дешевле сравнимой в соседнем доме, где табу чистое. Продавец про это молчал. Я поднял реальные сделки по району за девять месяцев, показал разницу, добавил заключение инженера по влаге в мамаде — и мы сбили 118 тысяч шекелей. Плюс переписали график: большая часть денег уходит после того, как хеврат мешакен выдаёт ишур зхуйот и hитхайвут ле-ришум мишкан для банка.
Банк, кстати, такие сделки финансирует спокойно. Просто бумаг больше и времени больше. Кто не заложил это в сроки — тот потом бегает и делает всем нервы.
Отсутствие табу — это не дефект. Это скидка. Вопрос только в том, получите её вы или продавец сделает вид, что её нет.
Ханая, которой нет на бумаге
Давид покупал в Петах-Тикве. Продавец показывает: вот моё место на парковке, вот махсан. Смотрим документы — махсан не цамуд к квартире, он в общей собственности дома, и в несах табу его нет. Я вас умоляю, шо это за подарок такой. Шамай оценил объект без махсана, оценка банка просела, и разговор с продавцом пошёл совсем в другом тоне.
Что я проверяю до того, как кто-то что-то подписал
- Где реально сидят права — табу, хеврат мешакен или РАМИ, и сколько времени займёт переоформление
- Что цамуд к квартире: ханая, махсан, гаг, хацер — и совпадает ли это с тем, что вам показали ногой
- Есть ли расхождение между планом в табу и реальными стенами — привет незаконным пристройкам и просевшей оценке
- Мас рехиша и мас шевах — посчитаны до, а не после
- Страховка жизни под машканту — одобрение получаем ДО договора, а не когда деньги уже назначены
И только потом мы говорим о цене. Потому что торговаться, не зная всего этого — это шухер, а не переговоры.
Собираетесь покупать и не понимаете, что вам показали в документах — напишите мне в WhatsApp. Разберём вашу конкретную квартиру: где сидят права, чем это грозит по срокам и сколько за это можно снять с цены.