Люди месяц торгуются за 20 тысяч в цене квартиры и не спрашивают сколько стоит ваад байт. А потом платят 1800 шекелей в месяц. Это 21 600 в год. За десять лет — 216 тысяч. Тот самый торг, только наизнанку и в минус. Я вас умоляю, спросите цифру до подписания.
Как Марина познакомилась с башней
Марина искала трёхкомнатную в новой башне в Гиватаиме. Красиво, лобби с консьержем, бассейн, тренажёрка. Влюбилась. Цену мы сбили нормально, тут вопросов нет. А потом я попросил у продавца квитанции за ваад байт за последний год. Продавец замялся. Пришли бумажки: 1750 шекелей в месяц, и это без арноны.
Считаем. Машканта у неё выходила около 7400. Плюс ваад, плюс арнона, плюс ваад миуцаг на лифты — и её «комфортный» платёж превратился в почти 10 тысяч. Банк тоже считает: hachnasa pnuya падает, и вместо запрошенной суммы дают меньше. Гевалт на этапе аушара — это самый неприятный гевалт.
Мы не отказались от башни. Мы отказались от этой башни и взяли в соседнем доме, 2015 года, лифт, чисто, без бассейна. Ваад — 380 шекелей. Разница в 1370 в месяц она положила в раннее погашение.
Долги — это не сюрприз, а пункт в договоре
Тут сразу уберу популярную хохму из интернета: долги по ваад байт и арноне вам никто «в подарок» не передаст. Адвокаты с двух сторон закрывают это стандартно — продавец приносит ишур на отсутствие задолженности, часть денег держат в неэманут до справок. Это рутина.
Опасно другое. Не долг, а решение, которое уже принято собранием дома.
- Замена лифта — 15-25 тысяч на квартиру, разложено на два года
- Ремонт крыши или наружная штукатурка после протечек
- ТАМА 38 в процессе — стройка под окнами на три года, шум, пыль, ноль парковки
- Судебный балаган между жильцами и подрядчиком — и все скидываются на адвоката
Яков купил в Рамат-Гане и через два месяца получил письмо: доля в ремонте фасада, 28 тысяч. Продавец знал. Протокол собрания был за четыре месяца до сделки. Никто не попросил протоколы.
Возьмите у продавца квитанции за год и протоколы собраний за два года. Двадцать минут чтения экономят десятки тысяч. Это таки цимес проверки.
Инвестору — отдельный шухер
Давид считал доходность на квартиру в тель-авивской башне. Аренда 8200, всё красиво. Только ваад байт 1600 платит владелец по факту рынка, потому что съёмщик за бассейн платить не хочет. Минус 19 тысяч в год из чистого дохода. Доходность упала с 3,1% до 2,4%. На бумаге — мелочь. В кармане — минус квартплата за два месяца каждый год.
Что я делаю до договора
Квитанции за 12 месяцев. Протоколы собраний за 2 года. Разговор с председателем ваада — живой, по телефону, пять минут. Проверка есть ли ваад миуцаг и что в него входит. И только потом я вставляю эту цифру в расчёт машканты, а не после.
Собираетесь покупать и не уверены, шо там с этим домом внутри — напишите мне в WhatsApp, разберём вашу конкретную квартиру по цифрам до того как вы подпишете зихрон.