Скидка в 300 тысяч в Хайфе — это не подарок, а вопрос, на который надо ответить до подписания. Прошлой осенью мне позвонил Давид. Четырёхкомнатная в Неве Шаанан, просили 2,15 миллиона, через два месяца продавец опустил до 1,85. Давид уже видел себя хозяином и спрашивал одно: «Миха, брать сегодня или завтра?»
Шо значит «подешевело»
Я вас умоляю, сначала надо понять от чего считать. Объявление — это мечта продавца, а не цена. Мы подняли реальные сделки в том же доме и на соседних улицах за два года. Закрывались по 1,95-2,05 миллиона. То есть 2,15 никто и не платил. Реальная скидка оказалась около 150 тысяч, а не 300. Половина «подарка» — таки воздух.
Хайфа после года сирен действительно стоит на паузе. Люди из центра боятся ехать на север. Продавцы, которым надо закрыть сделку, нервничают. Это временная часть скидки. Но бывает и постоянная. Её надо отделить.
Что нашёл инженер
Тут начинается интересное. Инженер прошёл квартиру за два часа и выдал:
- в доме нет мамада и в этой квартире тоже
- крыша течёт, ваад байт собирает по 40 тысяч с квартиры на ремонт
- закрытый балкон без разрешения — шамай его в оценку не включит
- трубы родные, семидесятых годов
Вот это уже не временная скидка. Дом без мамада в Хайфе после этого года будет стоить дешевле и через пять лет. Это структурное. Платить за такой дом «как раньше» — быть фраером.
Как мы сторговались
Я пришёл к продавцу не с эмоциями, а с папкой. Сделки дома, отчёт инженера, смета на крышу. Сказал прямо: ваша цена учитывает войну, но не учитывает дом. Сошлись на 1,76 миллиона. Плюс продавец оплачивает свою долю за крышу до передачи ключей — адвокаты прописали это в договоре.
Ещё одно. Мы посмотрели городское планирование. Квартал попадает в зону, где обсуждают пинуй-бинуй. Обсуждают, а не утвердили. Я Давиду так и сказал: это лотерейный билет, а не причина переплачивать.
Скидка бывает от страха и бывает от дома. От страха — покупайте. От дома — торгуйтесь, пока она не станет честной.
И машканта, куда без неё
Давид хотел взять побольше прайма, «ставка же упадёт». Гевалт. Мы собрали треть в фиксе без привязки к мададу, треть в прайме, треть плавающую с изменением раз в пять лет. Сравнили три банка — разница в платеже вышла 900 шекелей в месяц. И ещё до договора проверили страховку жизни. У Давида давление, сюрпризы были возможны. Прошло.
Итог: минус 390 тысяч от первого объявления. И главное — Давид точно знает, за что именно он платит меньше.
Смотрите квартиру в Хайфе со «скидкой»? Пришлите ссылку мне в WhatsApp. Скажу сколько там воздуха, а сколько настоящей цены, и что проверить до того как адвокат сядет за договор.