Покупка на котловане — это не скидка. Это ставка. Ты платишь сегодня за то чего ещё нет. И это таки работает — но только если знаешь во что играешь. Три месяца назад я сопровождал Якова. Он нашёл проект в Ришон ле-Ционе, цена на 18% ниже рынка, сдача через три года. Красиво на бумаге. Поехали разбираться.
Первое что я проверяю — это не цена
Есть у застройщика банковская гарантия — ערבות בנקאית? Это не формальность. Это единственное что стоит между тобой и потерянными деньгами если компания вдруг ляжет. В Израиле по закону Мохр Дирот застройщик обязан выдать тебе такую гарантию до получения первого платежа. Но я вас умоляю — сколько людей это не проверяют. Один мой клиент, Давид из Хайфы, в 2017-м заплатил 400 тысяч шекелей первый транш. Гарантию ему дали через два месяца. Два месяца его деньги висели в воздухе. Это уже балаган.
Застройщик — это не бренд. Это история
Я всегда копаю. Сколько проектов компания сдала в срок? Были ли суды? В Израиле это всё открытая информация. Марина пришла ко мне с проектом — название громкое, реклама везде, офис с кожаными диванами. Я за два часа нашёл три решения суда против этой компании по задержкам сдачи. Шухер, говорю ей. Она не купила. Через год тот проект встал на восемь месяцев.
Договор — это не формальность это всё
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции за задержку сдачи — по закону это 1/4 стоимости аренды аналогичной квартиры за каждый месяц просрочки. Но застройщики любят вписывать исключения. «Форс-мажор», «задержки разрешений», «обстоятельства вне нашего контроля» — это всё хохма, которая стоит тебе денег. Я сижу с адвокатом клиента и мы эти пункты вычищаем. Или не подписываем.
Котлован даёт скидку. Но риск — это товар. Вопрос только в том кто за него платит — ты или застройщик.
Машканта на котловане — отдельная история
Банк не даст тебе машканту сразу на всю сумму. Деньги выдаются траншами по мере строительства. Это значит что тебе нужен запас ликвидности на промежуточные платежи. Плюс — фиксируй процент сейчас. Яков это сделал. Его сосед по проекту взял плавающий и через полтора года его ежемесячный платёж вырос на 2800 шекелей. Это не цимес — это гевалт.
Я покупал на котловане сам. Для себя. Знаю что это такое изнутри. Если хочешь разобраться в конкретном проекте — пиши мне в WhatsApp, номер внизу. Посмотрим на застройщика, на гарантии, на договор. Без воды — только по делу.