Дело было не в арендаторах. Дело было в слове «свои». В прошлом году я сопровождал Давиду покупку трёшки в Бат-Яме. Инженер, история цен, переговоры, сбили 110 тысяч, машканта с нормальной долей фикса. Всё чисто. А потом он сдал квартиру сам и год жил как на вулкане.
«Мы же свои, зачем бумажки»
Арендаторов нашёл через знакомых. Русскоязычная пара, приятные люди, общие друзья в Хайфе. Давид растаял. Договор подписали, но какой: один чек в залог, никаких аревим, никакой банковской гарантии. Арнону на них не перевели — «потом сделаем». Шо там проверять, все свои.
Четыре месяца платили. На пятый тишина. На шестой: «Давид, ну ты же понимаешь, сейчас тяжело». Давид понимал. Ещё два месяца понимал.
Гевалт по полной программе
Когда до него дошло, мы сели и посчитали:
- 9 месяцев без аренды по 5 400 — 48 600 шекелей
- Арнона, которая так и висела на Давиде — около 6 000
- Адвокат и иск о выселении — 14 000
- Ремонт после выезда — 22 000
Итого больше 90 тысяч. Залоговый чек? Вернулся из банка — денег на счету не было. А машканта тем временем списывалась каждый месяц как часы. Ускоренная процедура выселения в Израиле есть, но и она с апелляциями растянулась почти на полгода.
Фраер — это не тот кто доверяет. Фраер — это тот кто доверяет без бумаги.
Шо делает нормальный инвестор
Я не риэлтор и квартиры не сдаю. Но когда на этапе подготовки считаю клиенту доходность, я закладываю не только аренду, а и риск что её не будет. И проговариваю минимум:
- Два арева с проверяемым доходом, подписи заверены
- Банковская гарантия или депозит — закон о справедливой аренде даёт брать до трёх месяцев аренды, берите по максимуму
- Арнона, вода и электричество переводятся на арендатора в первую неделю
- Чеки на весь срок, а не «буду переводить»
- Проверка что счёт арендатора не мугбаль — пять минут на сайте Банка Израиля
Национальность тут ни при чём
Я вас умоляю, не делайте из этой истории вывод «не сдавайте своим». Израильтянин без гарантий подставит точно так же. Проблема в том что со «своими» мы расслабляемся. Неудобно просить аревим у человека, с которым пил кофе. А потом очень удобно ходить по судам.
Давид сейчас сдаёт ту же квартиру. С аревим и банковской гарантией. Таки научился. Но урок стоил как хорошая машина.
Покупаете квартиру под сдачу? Напишите мне в WhatsApp — посчитаем реальную доходность с учётом рисков, машканты и налогов ещё до того, как вы подпишете договор.