Всю сделку в Тбилиси мы закрыли, не купив ни одного билета в Батуми-Тбилиси. Клиент — Давид, инженер из Петах-Тиквы, 52 года. Пришёл ко мне с вопросом: есть 320 тысяч шекелей, в Израиле на них я не куплю даже махсан с ханаей, шо делать. Через четыре месяца у него была двушка в Сабуртало с арендатором внутри.
Сначала посчитали, а не полетели смотреть
Давид хотел сразу лететь «посмотреть глазами». Я говорю: Давид, не делайте мне нервы. Сначала цифры. В Израиле квартира за 2 миллиона шекелей даёт аренду 4800-5200 в месяц. Это грубо 3% годовых брутто, до арноны, ваад байта и ремонта. В Тбилиси за 85 тысяч долларов мы смотрели ремонтированную двушку с мебелью, аренда 600-650 долларов в месяц. Это другая математика. Не золотые горы, но честные 7-8% брутто.
И главное — там нет машканты в нашем понимании, нет банка который завернёт сделку, нет мас рехиша который съест первые десятки тысяч. Зато есть свои грабли, и их тоже надо знать.
Как выглядела проверка на расстоянии
Первое — местный адвокат. Не «знакомый риэлтор Гиви», а лицензированный юрист в Тбилиси, которого я знаю по прошлым сделкам. Дальше по списку:
- Выписка из публичного реестра: кто собственник, есть ли залог, аресты, споры. Всё онлайн, за день.
- Год постройки и конструкция дома. Старый фонд в центре красивый, но за красотой бывают перекрытия, на которые я бы не поставил ни доллара.
- Живой видеообход — адвокат с телефоном ходит по квартире и по подъезду, я смотрю с ноутбука и говорю куда повернуть камеру. Влажные углы, окна, вид из окна, что строят напротив.
- Реальные цены сделок в этом же квартале за последний год, а не хотелки объявлений.
На видеообходе и вылез цимес: в 80 метрах стройка на 16 этажей. Вид, который продавец показывал на фото, через два года был бы видом в чужой балкон. Я эту квартиру снял с рассмотрения. Давид расстроился. Через три недели сказал спасибо.
Удалённая покупка не значит покупка вслепую. Это значит, что вместо ваших глаз работают чужие руки — но по вашему списку вопросов.
Торг и подпись
Просили 92 тысячи. Я показал продавцу три закрытые сделки в соседних домах и фото сырого угла в спальне. Сошлись на 85 с мебелью. Давид подписал доверенность у нотариуса в Израиле, апостиль, перевод — и адвокат оформил регистрацию в Доме юстиции. Деньги шли через банк, не наличкой в чемодане, я вас умоляю.
Дальше управляющая компания: 10% от аренды, они ищут жильца, собирают деньги, чинят кран. Первый арендатор въехал через 5 недель. Давид в Тбилиси прилетел только через год. Как турист.
Кому это вообще подходит
Не всем. Если у вас 300 тысяч шекелей и это последние деньги на чёрный день — не лезьте. Если это часть портфеля и вы готовы к тому, что рынок там живее и резче нашего — можно говорить. Только не покупайте по картинкам из инстаграма застройщика, шо вы как фраер.
Думаете про Грузию и не знаете с чего начать — напишите мне в WhatsApp. Посчитаем вашу реальную доходность до того, как вы влюбитесь в фотографию с видом на Мтацминду.