Через пять лет выигрывает не тот кто угадал тип объекта, а тот кто правильно посчитал расходы по дороге. В 2019-м ко мне пришли двое с почти одинаковыми деньгами — 600 тысяч своих плюс машканта. Марина взяла котлован в Кирьят-Оно. Давид вторичку в Гиватаиме. Сегодня разница в их итоге — примерно 280 тысяч шекелей. И не в ту сторону, о которой все думают.
Что было у Марины
Четыре комнаты на котловане, 1 940 000, график 20/80, ключи обещали через 40 месяцев. Дали ханаю со скидкой и кухню. Мы додавили ещё махсан. По цене застройщик не двинулся ни на шекель — зато двинулся по графику, а это те же деньги, только сбоку.
Дальше начинается то, о чём на выставках недвижимости не рассказывают. Договор индексируется по мадад тшумот бния. За те годы набежало около 90 тысяч сверху. Заселение сдвинулось на 11 месяцев — это нормально, но Марина всё это время платила съём 6200 в месяц. Ещё 68 тысяч. И машканта пошла только с последнего платежа, то есть накопления в квартире почти не шло.
Итог: квартира сегодня стоит 2 620 000. Красиво. Но если посчитать индексацию, съём и то что деньги три года лежали мёртво — реальный прирост тоньше, чем выглядит в объявлении соседнего проекта.
Что было у Давида
Дом 1978 года, четыре комнаты, просили 2 150 000. Мы взяли инженера — трещина в несущей, влага в мамаде, и незаконная пристройка на балконе прошлых хозяев. Гевалт, сказал Давид. Я сказал — цимес, а не гевалт. Поднял три реальные сделки в том же доме, показал что сосед закрыл на 8% ниже объявления, добавил отчёт инженера. Сбили 130 тысяч.
Купил за 2 020 000. Заехал через два месяца. Съём не платил вообще. Через год дом пошёл на тама 38/1 — укрепление плюс лифт и мамады. Сегодня оценка 2 540 000, и у него на руках квартира, в которой он уже пять лет живёт.
Котлован продаёт вам будущее, а платите вы в настоящем. Вторичка продаёт настоящее — и торговаться в ней можно, потому что напротив живой человек, а не отдел продаж с прайсом.
Где таки теряют деньги
- Не считают мадад тшумот бния — а это 4-6% к цене за срок стройки
- Забывают про съём на весь период стройки. Это не мелочь, это десятки тысяч
- Не смотрят на застройщика. Слабый застройщик — это не скидка, это шухер
- На вторичке не берут инженера и переплачивают против рынка 150-200 тысяч
- Не проверяют возможность застраховаться ДО договора. Отказ страховой роняет всю машканту
Я не против котлована. В правильном районе, у сильного застройщика, с графиком 20/80 — это что-то с чем-то. Но не делайте мне нервы фразой «на котловане всегда дешевле». Не всегда. Считать надо до подписи, а не после.
Хотите, сядем и посчитаем ваш конкретный вариант — котлован против вторички, с цифрами, налогами и структурой машканты. Напишите мне в WhatsApp, разберём за одну встречу.