Самая полезная моя работа — это когда я говорю клиенту «не покупай». Даже если вариант нашёл сам. Даже если все уже мысленно расставили мебель и выбрали цвет стен в салоне. Так было с Мариной и Игалем прошлой весной, и они мне до сих пор за это благодарны.
Квартира была таки хороша
Гиватаим, тихая улица, 3.5 комнаты, четвёртый этаж с лифтом, ремонт свежий, ханая во дворе. Просили 2 480 000. Я нашёл её до того как она вышла на ад. Марина зашла, постояла на закрытой веранде и сказала: всё, я дома. Игаль молчал но глаза светились.
И вот тут начинается моя настоящая работа. Не искать. Проверять.
Шамай и инженер испортили праздник
Отправил своего шамая и инженера. И пошёл балаган:
- Та самая веранда, 12 метров, закрыта без היתר. В тик а-бинъян её нет вообще
- Оценка банка вышла 2 300 000 — на 180 тысяч ниже цены. Банк считает от оценки, а не от того что написано в договоре
- Поднял реальные сделки в том же доме за полтора года: две квартиры закрылись по 2.31 и 2.35. Продавец хотел «как у соседей», только забыл что у соседей было дешевле
- В 150 метрах утверждена тохнит пинуй-бинуй. Четыре года стройки прямо перед окном салона
Считаем на пальцах. Недостача собственного капитала 180 тысяч плюс легализация пристройки или её снос. Плюс четыре года крана под балконом. Гевалт.
Я пошёл торговаться. И упёрся
Пришёл к продавцу с бумагами. Показал сделки в доме, показал заключение инженера, предложил 2 290 000. Он мне: у меня очередь из покупателей, я не спешу. Классический понт, я такое вижу за километр. Подождали три недели — очередь рассосалась, но он двинулся только до 2 430 000. Мало. Сильно мало.
И я сказал Марине то, что клиенты не любят слышать: уходим.
Хороший вариант — это не тот который нравится. Это тот который проходит проверку, оценку банка и переговоры. Всё остальное — романтика за ваши деньги.
Чем закончилось
Через два месяца взяли в соседнем квартале. 4 комнаты, чуть скромнее ремонт, 2 390 000, всё чисто в табу, оценка банка легла ровно, машканту собрали с нормальной долей фиксед. Ремонт они сделали сами за 90 тысяч и получили именно то что хотели.
А та квартира с верандой? Висела ещё полгода. Продалась за 2 280 000. Я вас умоляю, кто был прав.
Если вы сейчас смотрите квартиру и внутри звенит «слишком хорошо» — напишите мне в WhatsApp до того как подпишете зихрон дварим. Проверить стоит копейки. Ошибиться стоит двести тысяч.