Сегодня работали над ипотекой достаточно близких людей которые обратились почему-то к другому ипотечному брокеру. Не люблю вмешиваться в чужую работу, но блин нельзя же так. Квартира мехир лемиштакен в Рамат Гане за 2.67М. 6 комнат сдача в октябре 2023. Застройщик разрешил выплатить 50%. На первый взнос добирали ссудой 250К под прайм +3%. Ребята оба хайтеки доходы 30К Коллега принес предложение от двух банков, 2/3 прайм и 30% постоянная без привязки к индексу. И 77К закаута.
Первое p+0.7%, постоянный 5.45% и закаут (постоянный в привязке к индексу) 2.15%. возврат порядка 10К
Второе p+0.5%, постоянный 5.05% и закаут 2.15%. Возврат 9.6К
Естественно ребята выбрали второе предложение и готовы были подписывать. Но вмешались мы. Дальше дам список ошибок коллеги и как мы их всей командой исправляем.
1. Первый взнос. С некоторыми банками можно договориться, оставить 10% на конец. В этом случае уместно брать ссуду после ипотеки. Чем меньше возврат по сравнению с доходами тем лучше проценты.
2. Ссуда под p+3% это дорого. В банке хорошим заёмщикам после взятия ипотеки можно взять 50-75К под 0-0.5% годовых и ещё до 150К под p+0.5-1.5%
3. Структура ипотеки. Учитывая что ребята покупают квартиру на инвестицию и скорее всего продадут ее через 6 лет уместно чуть-чуть рискнуть и взять часть ипотеки под переменный процент в привязке к инфляции для того чтобы значительно уменьшить проценты на остальные составляющие.
4. Коллега не обратился в банк клиентов и в банк застройщика. А пошел в филиалы 2 больших банков. Скорее всего у него там есть знакомые. Но лучшие условия как правило дают банк клиентов или банк застройщика. А условия которые получили ребята реальный ппц.
5. Проценты 🤦. Такие ставки можно получить самостоятельно через мокед без торга и без платы ипотечному брокеру. Да конечно им бы попытались навесить стандартную раскладку 1/3, 1/3, 1/3, но главное знать, что просить и у кого. Скажем так, в том же банке мы на входе получили на 0.5% меньше на все составляющие и ещё не начинали торговаться. Наш банкир посмеялся над ставками, сказал — свинство.
6. Общий расклад. Там нужная ювелирная точность в учёте возможного поднятия прайма, инфляции, строительного индекса, затягивания проекта, ссуд и доходов. Коллега будто топором работал. Раз-два и готово. Всех буратин под одну болванку.
Короче все вырулим и сделаем выгодно. Если вам тоже нужно пишите в личку.
17.08 с Игорь Лупинский в Тель Авиве и зуме проведем мастер класс «Как купить квартиру в Израиле и не попасть?» или «100500 ошибок при покупке квартиры». Ссылку дам в комментариях. Записывайтесь.
___________________
© Миха Нешер. Помогаю купить квартиру на 10-50% дешевле рыночной стоимости.