Сделку нельзя спасти после подписи. Только до. Давид и Марина позвонили мне в среду вечером. В четверг в десять утра подписание у адвоката, задаток готов, продавец торопит. Они хотели услышать «молодцы, всё отлично». Я сказал другое.
Квартира мечты в Рамат-Гане
Пять комнат, последний этаж, комната на гаге с выходом на крышу. Просили 2 850 000. Сторговались сами до 2 800 000 и были очень довольны собой. Адвокат проверил несах табу. Там всё чисто, мишканов нет, долги по арноне и ваад байт закрываются в договоре. Всё как положено. Юридически к квартире претензий не было.
А я спросил одну вещь: сколько комнат в разрешении на строительство? Пауза. Никто не знал.
Что нашли за один вечер
Я сразу дёрнул знакомого инженера и шамая. Утром у меня было вот что:
- Комната на гаге построена без разрешения. По документам это четырёхкомнатная квартира.
- Под свежей покраской в той самой комнате сырость от крыши. Гидроизоляция минимум 40 тысяч.
- Реальные сделки по четырёхкомнатным в этом доме за год — от 2 550 000 до 2 620 000.
- Банк оценит квартиру без незаконной комнаты. А машканта считается от оценки, а не от цены в договоре.
Посчитали. Первая квартира, банк даёт до 75%. От 2 800 000 это 2 100 000. От реальной оценки в 2 600 000 только 1 950 000. Дыра в 150 тысяч наличными, которых у них не было. А задаток к тому моменту уже ушёл бы продавцу.
Адвокат скажет, чистая ли квартира. Но он не скажет, сколько она стоит и даст ли под неё банк.
Гевалт, а продавец?
Продавец таки обиделся. «Все так покупают, комната стоит двадцать лет». Я вас умоляю. Двадцать лет стоит и двадцать лет незаконная. Я положил на стол бумаги: сделки соседей, заключение инженера, расчёт шамая. Без крика. Просто цифры.
Через неделю подписали на 2 590 000. Плюс продавец до передачи ключей делает гидроизоляцию за свой счёт. Итого минус 210 тысяч от их «отличной сделки» и ни одного шекеля из своего кармана на крышу.
Почему все торопятся
Продавец торопит, потому что у него есть другой покупатель. Всегда есть другой покупатель. Покупатель торопится, потому что боится упустить. А в итоге выходит фраером на двести тысяч.
Один день проверки стоил Давиду и Марине меньше месячного платежа по машканте. А сэкономили они больше, чем откладывали три года.
Если у вас подписание на следующей неделе — напишите мне в WhatsApp сегодня. Не после. Посмотрю цену, документы и план машканты, пока ещё можно что-то поменять.