Сделка без сопровождения редко стоит ноль. Обычно она стоит 150-250 тысяч шекелей, просто счёт приходит не сразу. Ко мне пришёл Давид в марте. Купил трёшку в Гиватаиме сам, гордился собой месяца четыре. А потом пришёл банк, пришёл шамай, и пришла реальность.
Что Давид сделал правильно, и где посыпалось
Адвоката он взял, конечно. В Израиле иначе никак — каждая сделка идёт через адвокатов с двух сторон, никто не качает договор из интернета. Адвокат сделал свою работу чисто: несах табу, мишкан продавца виден как на ладони, долги по ваад байт и арноне закрыты пунктом в договоре. Всё как надо.
Только адвокат не сказал ему одну вещь. Не потому что плохой — это просто не его работа. Он не сказал: Давид, ты переплатил.
Я поднял сравнимые сделки. В том же доме, тот же подъезд, восемь месяцев назад — на 165 тысяч дешевле за квартиру на этаж выше и с ремонтом. Давид торговался. Сбил 40 тысяч и был счастлив как фраер на базаре. А начальная цена была задрана на 200.
Дальше пошёл цимес
Инженер, которого мы позвали уже пост-фактум, нашёл закрытую мирпесет — остеклили и присоединили к салону лет двенадцать назад. Без היתר. Шамай банка это увидел, оценка упала, и вся структура машканты поехала. Пришлось добавлять собственных денег.
И третье. Машканта. Давид взял её в первом банке, куда зашёл, потому что там «хорошо разговаривали». 68% в прайме, фикса почти нет. Я его спросил: а если прайм пойдёт вверх? Он говорит — ну все говорят что пойдёт вниз. Гевалт. Я такое слышу двадцать лет.
Адвокат защищает вас от плохого договора. От плохой цены и плохой машканты вас не защищает никто, кроме вас самих.
Полный счёт
- Переплата против рынка — 165 тысяч
- Падение оценки из-за пристройки, добрал наличными — 90 тысяч
- Кривая структура машканты, разница по платежам за первые три года — около 40 тысяч
- Мас рехиша посчитал «примерно» и не учёл что квартира вторая — ещё 55 тысяч сюрприза
Итого триста пятьдесят. За экономию на сопровождении. Это что-то с чем-то.
Где ловятся деньги
Я в такие вещи влезаю до подписания. До. Проверяем страховку жизни ещё до договора — у Марины год назад страховая отказала из-за операции, и банк завернул машканту когда договор уже был подписан, это был чистый шухер. Считаем налоги заранее. Смотрим תב»ע вокруг дома — у Якова в 180 метрах утвердили девятиэтажку, вид ушёл, и цена с ним.
Я вас умоляю, не делайте мне нервы фразой «я сам разберусь, интернет всё расскажет». Интернет не сидит с вами в банке.
Собираетесь покупать в ближайшие полгода? Напишите мне в WhatsApp, разберём вашу ситуацию до того как вы подписали что-то.