Застройщик в Батуми продаёт вам не квартиру. Он продаёт цифру 12% годовых. Давид из Ришона купил студию на котловане за $68 000 и показывал мне презентацию как семейный альбом. Через три года реальная доходность оказалась 4,8%. И это ещё повезло.
Котлован без страховки
Давид приходит ко мне уже после покупки. Говорит: Миха, в Израиле квартира стоит два миллиона шекелей, а тут за 250 тысяч я уже владелец. Я спрашиваю: владелец чего? Дом сдали с опозданием на 19 месяцев.
У нас при покупке у застройщика вы получаете банковскую гарантию по закону о продаже квартир. Застройщик обанкротился — банк возвращает деньги. В Грузии такой обязательной защиты, к которой мы привыкли, нет. Вы платите в рассрочку живыми деньгами компании, а в Батуми стоят целые кварталы недостроев. Я не шучу, проедьте по Новому бульвару.
В Израиле вас защищает банк. В Грузии вас защищает только репутация застройщика. Проверяйте её так, как будто от этого зависят ваши деньги. Потому что зависят.
Откуда берутся 12% и куда они деваются
Цифру считают так: летняя цена за ночь умножается на 365 дней. Я вас умоляю. В Батуми сезон четыре месяца, зимой загрузка падает в разы. Вот что съело доходность Давида:
- управляющая компания забирает 25-35% от выручки
- уборка, бельё, мелкий ремонт — отдельно
- простой в межсезонье
- платежи за обслуживание здания
- конкуренция: рядом сдают ещё тысячи таких же студий
Итог: из обещанных $8 000 в год на руки вышло около $3 300. Это что-то с чем-то.
Налоги дома никто не отменял
Вот где израильтяне чаще всего делают себе балаган. Если вы налоговый резидент Израиля, доход от аренды в Грузии надо декларировать здесь. Застройщик об этом не скажет, ему это не интересно. Посчитайте с роэ хешбон ДО покупки, а не когда придёт письмо от мас хахнаса.
Как Марина не стала фраером
Через полгода ко мне пришла Марина с похожим проектом. Мы сделали то, что делаем и в Израиле, только по грузинским правилам:
- подняли предыдущие объекты застройщика — один сдан с опозданием на два года
- сравнили цену за метр с готовыми квартирами рядом — на вторичке было дешевле
- запросили реальные отчёты управляющей компании за прошлый год, а не рекламный расчёт
- наняли независимого местного юриста, не от застройщика
В итоге Марина купила готовую квартиру в Тбилиси, в Ваке, на 11% дешевле первоначального варианта. Без котлована и без сказок. Таки можно.
Грузия — это не плохая идея. Плохая идея — покупать по презентации. Собираетесь вложиться в Батуми или Тбилиси — напишите мне в WhatsApp до того, как переведёте задаток. Разберём проект, цифры и налоги, пока это ещё бесплатно для вашего кошелька.