Миллион шекелей в центре часто покупает статус, а не доход. Давид пришел ко мне с миллионом собственных и твердым планом: только Рамат-Ган, только центр. Через неделю расчетов он купил в Беэр-Шеве. И нет, я его не уговаривал. Его уговорили цифры.
Шо на самом деле покупает миллион
Первая ошибка всех инвесторов: думать что миллион это цена квартиры. Я вас умоляю. Это вторая квартира, значит банк дает максимум 50% машканты. Плюс мас рехиша — 8% с первого шекеля. Плюс адвокат, оценщик, инженер.
Мы сели и посчитали честно. С его миллионом потолок — квартира примерно за 1,7 миллиона. В Рамат-Гане это две комнаты в доме шестидесятых, третий этаж без лифта. Аренда — 4800. Машканта на 850 тысяч — около 4900 в месяц. Плюс ваад байт, плюс ремонт. Давид каждый месяц доплачивал бы из своего кармана за право сказать друзьям «у меня квартира в центре».
А теперь Беэр-Шева
Нашли четыре комнаты рядом с университетом за 1,45 миллиона. Инженер прошел, табу чистое, незаконных пристроек нет. Продавец хотел 1,55 — я поднял сделки по той же улице, показал что соседний подъезд закрылся дешевле. Сбили 100 тысяч.
Сдал студентам по комнатам — 5600 в месяц. Машканта на 725 тысяч — около 4100. Плюс в кармане, и еще осталась подушка на непредвиденное.
Адвокат проверит что квартира чистая. Но он не скажет вам, что вы будете двадцать лет доплачивать за красивый адрес.
Только не делайте из этого религию
Таки периферия — не волшебная таблетка. Марина в прошлом году купила сама «дешево и с доходностью» в районе где никто не хочет жить. Четыре месяца пустая квартира. Это уже не доходность, это гевалт.
В периферии покупают не город, а улицу. Что смотрю я:
- Кто реально снимает — студенты, военные, семьи работников больницы
- Сколько дней квартиры висят в объявлениях на этой улице
- Какие проекты утверждены рядом — и в плюс, и в минус
- Кому вы продадите через десять лет
И центр не всегда плохо. Если у вас запас и горизонт лет пятнадцать, старый дом под пинуй-бинуй в Гиватаиме может дать рост, который Беэр-Шеве и не снился. Но это ставка на рост капитала, а не на денежный поток. Путать одно с другим — вот где фраер теряет деньги.
С чего начать
Не с объявлений на Яд2. С расчета: сколько у вас реально денег после налогов, какую машканту вы потянете если прайм поднимется, и что вам важнее — доход каждый месяц или рост через годы. Ответ на этот вопрос сразу отсекает половину страны.
Есть миллион и сомнения? Напишите мне в WhatsApp — сядем и посчитаем ваш вариант по-настоящему, с налогами и машкантой, до того как вы влюбитесь в квартиру.