Объявление на Yad2 — это не описание квартиры. Это маркетинг, написанный человеком которому надо продать. Марина прислала мне ссылку в час ночи: «Миха, смотри какая красота, 3 комнаты в Рамат-Гане, цена ниже рынка на 200 тысяч». Я посмотрел фото, посмотрел адрес, и написал ей: там дом без ваад байт уже четыре года и лифта нет, а квартира на четвёртом. Отсюда и цена ниже рынка. Не бывает подарков на Yad2, бывают невнимательные читатели.
Словарь продавца — переводим на русский
За двадцать лет я выучил этот язык лучше чем иврит в ульпане. Вот честный перевод:
- «Требует косметического ремонта» — готовьте от 80 до 150 тысяч. Косметика в Израиле начинается там где у вас заканчивается бюджет.
- «Возможность расширения» — иногда таки правда, а иногда сосед уже расширился без разрешения и вам оставили сюрприз в стене.
- «Тихая улица» — зайдите на сайт ирии и посмотрите план застройки. Тишина имеет свойство заканчиваться.
- «Гибкий по цене» — висит третий месяц, и продавец уже нервничает больше вас.
- «Инвестиционная возможность» — сдаётся плохо или вообще пустует.
И моё любимое: «без посредников». Это не значит что вам дешевле. Это значит что торговаться будет сам хозяин, а он уверен что его квартира золотая.
Что в объявлении не пишут никогда
Ни одно объявление не расскажет вам главное. Сколько реально стоили похожие сделки в этом же доме за последний год. Есть ли утверждённый проект в двухсот метрах. Что скажет шамай банка. Не появится ли пристройка соседа в отчёте инженера.
Давид полгода назад нашёл квартиру сам, влюбился в вид на море из салона. Всё чисто, адвокаты подписали, табу без вопросов. А через год напротив начали строить восемь этажей по проекту утверждённому за два года до сделки. Вид ушёл. Цена ушла вместе с видом. Гевалт был не в юридике — юридика была идеальная.
Адвокат скажет вам что квартира чистая. Он не скажет что вы за неё переплатили сто пятьдесят тысяч. Это два разных вопроса и второй стоит дороже.
Как я читаю Yad2 на самом деле
Первым делом смотрю не текст, а дату публикации и историю цены. Висит долго и цену уже снижали? Цимес, есть с чем работать. Потом сравнимые сделки в том же доме и на той же улице. Потом фотографии — на них видно окна, влажность, соседний дом в отражении. Потом иду смотреть живьём в разное время суток.
С Мариной так и вышло. Ту красоту мы не взяли, взяли соседний дом на два месяца позже. Я поднял реальные сделки, добавил находки инженера по трубам, и продавец опустился на 130 тысяч от объявления. Плюс собрали машканту с нормальной долей фикса, чтобы через год не было нервов.
Так что не делайте мне нервы фразой «я сам нашёл на Yad2». Найти — это пятнадцать процентов работы. Напишите мне в WhatsApp, скиньте ссылку — я скажу что в этом объявлении не написано.