За двадцать лет я не слышал ни одного года, про который сказали бы: вот сейчас — самое время. В 2015-м говорили «пузырь лопнет». В 2020-м — «корона всё обвалит». В 2023-м — «война, цены упадут». А квартира на Ротшильд в Петах-Тикве, которую Марина не купила в 2018-м за 1.65 миллиона, сегодня стоит 2.4. Вот вам вся аналитика.
История Якова, который ждал два года
Яков пришёл ко мне в 2021-м. Бюджет был, ишур экрони от банка на руках, три хороших варианта в Рамат-Гане. И тут ему шурин объяснил: подожди, ставка прайм вырастет, все начнут продавать, купишь дешевле.
Ставка таки выросла. И знаете шо произошло? Цены не упали. Упало количество сделок — люди перестали продавать. Предложение сжалось. Через два года Яков вернулся, и та же самая квартира стоила на 280 тысяч дороже, а платёж по машканте вырос, потому что ставки уже были другие. Он ждал скидку — получил двойной штраф.
Я не говорю шо рынок всегда растёт. Я говорю шо угадать точку никто не умеет, а платить за аренду вы продолжаете каждый месяц.
Правильный вопрос не «когда», а «что и как»
Вот в чём цимес. Люди спорят про макроэкономику, а деньги теряют на своей конкретной сделке. Реально важно вот что:
- Не переплатили ли вы 150-200 тысяч против сравнимых сделок в том же доме — это проверяется за вечер по реальным закрытым сделкам
- Как собрана машканта. Давид взял большую долю прайма без фикса — через год платёж поднялся на 3000 шекелей в месяц. Вот его «удачный вход в рынок»
- Что найдёт инженер в стенах. У меня был случай — незаконная пристройка на балконе, оценка банка упала, всю ипотеку пересобирали заново
- Можете ли вы вообще застраховаться. Проверять ДО договора. Клиент с операцией двухлетней давности узнал об отказе страховой когда договор был уже подписан. Гевалт был знатный
Рынок вам ничего не должен. А вот переплата, кривая машканта и пристройка без хетера — это ваши личные убытки, и они не зависят от того, какой сейчас год.
Когда я сам говорю «подождите»
Говорю. Регулярно. Когда нет ишур экрони и человек не понимает свой реальный бюджет. Когда весь первый взнос — это последние деньги без запаса на мас рехиша, адвоката и ремонт. Когда конкретный объект переоценён на 12% и продавец не двигается. Когда котлован у застройщика, чью финансовую отчётность я читаю и мне становится нехорошо.
Вот это — причины подождать. А «эксперт в фейсбуке сказал шо будет коррекция» — не причина. Я вас умоляю.
С Мариной, кстати, мы в итоге купили. В 2019-м, в соседнем районе, сторговали 130 тысяч после находок инженера. Не потому что угадали момент. Потому что подготовились и проверили.
Думаете покупать и вас пугают «неудачным моментом»? Напишите мне в WhatsApp. Разберём вашу ситуацию по цифрам — бюджет, банк, район — и вы сами увидите, время это или ещё нет.