Чем выгоден пинуй-бинуй?
Снос и строительство — хорошая инвестиционная тема, но только при одном условии: нужно понимать где это реально произойдёт, а главное когда.
Очень часто продавцы говорят:
«Здесь будет снос и строительство, это обязательно произойдёт». Это правда лишь частично. Ключевой вопрос — не “будет ли”, а “когда”.
Реальность сроков
На практике проекты могут тянуться годами.
У меня есть три квартиры в старых домах. В одном доме процесс длится 11 лет, конца и края пока не видно. Во втором — 9 лет, и там уже есть чёткие и понятные сроки, ожидаемый снос и строительство в ближайшие годы. В третьем доме (квартиру в котором я купил в декабре от конес нехасим), через два года точно начнется.
Когда есть понимание сроков, никто никуда не спешит и не продаёт.
Что происходит с ценами?
Пока нет ясности — квартиры продаются по обычной цене. Как только появляется чёткое понимание, что проект стартует через 1–2 года, цены нем растут на 30–40%.
В домах с утверждённым пинуй-бинуй люди либо не продают вообще, либо выставляют цену так, будто дом уже построен.
Текущая реальность рынка
На сегодняшний день в центре страны
(от Нетании до Ришона) 3-комнатных квартир в новостройках НЕ по гос. лотерее дешевле 2 млн не существует. Если вы найдёте новостройку «на бумаге» дешевле — скажите, я куплю.
Где работает математика?
Если мы берём квартиру в доме, где в ближайшие 2–3 года будут получены все разрешения, строительство займёт ещё 3 года, общий горизонт — 5–7 лет, то математика работает идеально.
Почему именно Нетания?
Нетания мой родной город. Я знаю его и с 2005 года сделал в нем 21 сделку. У меня есть информация от девелопера (именно девелопера, не застройщика). Понятно где именно будет пинуй-бинуй, понятно когда он реально состоится, понятно, что завершение — в горизонте 5–7 лет.
Сейчас наша задача — находить квартиры именно в этих домах.
Этим мы с Yuri Avro и занимаемся.
Цены входа и потенциал
Текущие цены в этих домах: от 1.3 млн до 1.75 млн (в зависимости от улицы и метража). Даже без роста рынка ожидаемая разница — 700 тыс – 1.5 млн на квартиру.
Финансовая модель.
Собственные средства: 25–30%
(примерно 450–600 тыс). Остальное — ипотека. Квартира: сдана, приносит арендный доход, частично закрывает ипотеку.
Через 5–7 лет: новая квартира, капитал в 2–3 раза больше, консервативно. Сомневаюсь, что будет меньше.
Чтобы цены в Нетании упали, должно произойти что-то экстраординарное.
Как мы работаем?
Раньше я просто делился этой информацией с теми кто у меня на сопровождении… И они с этим ничего не делали. Сейчас формат другой. Мы находим квартиру в нужных домах. Мы сопровождаем процесс полностью: поиск, проверка, переговоры, ипотека, адвокат, оценщик. Сделка от начала до конца.
Как вы можете получить информацию о квартирах?
Есть закрытая рассылка в WhatsApp с ограниченным количеством участников. Если хотите подключиться — напишите, я добавлю, и вы будете получать такие предложения напрямую. Кстати эти квартиры очень быстро продаются.
P.S. Если вы писали раньше и не получили сегодня сообщение которое на экране поставьте ‘+’ и я пошлю вам ссылку на рассылку в личку. Технические проблемы.
IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле