Русскоязычный покупатель в Израиле переплачивает в среднем 10-15% — и почти всегда не понимает этого в момент подписания. Ко мне пришла Марина, купила три-комнатную в Хайфе за 1 850 000. Я поднял сделки того же дома за последние восемь месяцев. Сравнимая квартира, тот же подъезд, этажом ниже — 1 620 000. Разница 230 тысяч. Договор уже подписан у адвокатов, всё чисто юридически. И всё равно она потеряла деньги.
Адвокат вам это не скажет. И не должен
В Израиле каждая сделка идёт через адвокатов с двух сторон. Это нормально, это стандарт, никто не качает договор из гугла. Адвокат проверит несах табу, увидит мишкан продавца за минуту, закроет долги по ваад байт и арноне пунктом в договоре. Он сделает свою работу.
Но адвокат не скажет вам: вы переплатили 230 тысяч. Не скажет, что через два квартала утверждена тама 38 которая закроет вам вид. Не скажет, что структура машканты у вас кривая. Это не его работа. А теряют люди именно там.
Три места где утекают деньги
- Цена. Человек смотрит янив и мадлан, видит объявления и думает шо это цены. Объявление — это хотелка продавца. Реальные закрытые сделки бывают на 6-9% ниже. Их надо уметь поднять.
- Состояние. Инженер за 2500 шекелей находит незаконную пристройку или сырость в несущей. У Якова в Бат-Яме была закрытая мирпесет без разрешения — оценка банка упала на 90 тысяч, всю машканту пересобирали заново. Хорошо шо нашли до договора.
- Машканта. Давид взял 70% прайма без фикса, потому что «так дешевле». Через год платёж вырос на 3100 шекелей в месяц. Я вас умоляю, это не экономия, это рулетка.
Юридическая чистота и хорошая сделка — две разные вещи. Можно купить абсолютно чистую квартиру и потерять на ней двести тысяч.
Как выглядит нормальный торг
Вторичка в Гиватаиме. Продавец упёрся: «хочу как у соседей». Хохма в том, что я поднял реальную сделку соседа — он закрыл на 8% ниже своего же объявления. Добавил отчёт инженера с трубами и электрикой. Сбили 130 тысяч. Без криков, без балагана, на цифрах.
На котловане история другая. Застройщик по цене не двигается — зато двигается по графику платежей. Сделали 20/80 вместо 50/50, кухня в подарок, скидка на махсан и ханая. Те же деньги, только сбоку. Это таки цимес.
Что проверить до того как подписали
Ишур экрони от банка. Возможность застраховаться — был случай, страховая отказала из-за операции двухлетней давности, банк завернул машканту при подписанном договоре. Гевалт был на весь Тель-Авив. Плюс мас рехиша и мас шевах посчитать заранее, а не после.
Если вы сейчас на этапе выбора и не уверены шо цена рыночная — напишите мне в WhatsApp. Разберём ваш конкретный вариант до того как вы что-то подпишете. Пятнадцать процентов от квартиры — это слишком дорогая цена за самостоятельность.