Практически каждую неделю проверяю земли под строительство жилья или офисов. В 95% случаев ответ сразу нет.
Давайте разберём конкретный кейс:
Это офисы в Пардес Хане. Можно конечно было разобрать на примере 100м², но давайте на 200м²
917К за 200м² + ещё 6% (40К) налога. Читайте маленькие буквы.
4.800 за метр земли. Из них примерно 30-40% уйдет на общественные нужды, дороги и прочее. Давай посчитаем 70% …. Получается 967К/200*0.7=6.835 за м²
Приходит застройщик и говорит я хочу коэффициент 1:3 (это скромно) треть земля, треть строительство, треть прибыль. За сколько планируешь продать эту землю чтоб получить прибыль? Предположим 8.000, 1.200 прибыли 😂 ну там ещё налоги, риэлтору нужно заплатить, адвокату. Продаешь то ты 140 м² Останется у тебя 153К — риэлтор 2% и адвокат 0.5-1% = ~120К из них 25% налог на прибыль 90К. Итого 10% в лучшем случае за 5 лет 🤢
Если не начали копать пока построят пройдет 5 лет и надо проверить не забирают ли 30-40% . Если начали копать котлован тогда 3 года. Надо посмотреть глазами. Инфраструктуру могут построить и оставаться с построенными годами.
Даже если не забирают 30% — 4.800 за м² цена покупки х3 для каблана это 12-15К уже максимум цена по которой продаются готовые офисы сегодня. Смысл? А знаешь почему застройщик не купит землю за 8К м²?
Все у меня в телеге IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле