Средние цифры, они такие средние. Понимаю людей покупающих квартиру для себя. Лучше платить банку 30 лет, чем за аренду всю жизнь и главное сделать этот шаг, потом будет легче. Но покупать вторую квартиру на инвестицию становится рискованным и не прибыльным занятием: налоги и дополнительные расходы при таком выхлопе как на картинке уводят доходность в глубокий минус. 2-3.4% годовой доходности? Камон! Инфляция 5.1%. Средняя ставка по ипотекам в районе ~4%, а для тех, кто берет сейчас будет больше.
Давайте расчитаем покупку второй квартиры. Скажем 3х комнатная в Хайфе за 1 млн которая сдается за 2.500. Это 3% годовых.
500К — первый взнос
500К — ипотека
8% налог на покупку 80.000
4-6К адвокат
0-23К риэлтор
10-150К ремонт
5К дополнительные расходы
Итого: 600-750К «своих денег» на которые нулевая доходность. Дай бог, чтоб ежемесячно доплачивать не пришлось за повышение ставок по ипотеке, риски и прочее. И «свои деньги» это в лучшем случае. Люди набирают ссуд под p+0.5-3% а иногда и выше на те деньги которых им не хватает.
Месячные выплаты:
Ипотека 2.500
Страховка 150-500
*Арнона во время простоя 700/мсц + Электричество/вода 100/мсц —
Риски:
— Простой квартиры
— Починки и ремонты
— Проблемные арендаторы (вообще не предсказуемо)
— Повышение ставок по ипотеке и ссудам
Рассчитывать на рост цен конечно можно, но рынка никто предсказать не способен. Поэтому за сколько продадите, а главное когда, это тоже большой вопрос. Дополнительные расходы при продаже тоже будут (адвокат, риэлтор итд) и налог на прибыль на вторую квартиру 25%.
Всегда есть альтернатива:
— Накопительная программа в банке. Сейчас можно найти под +3.5-4.5% в год.
— Фондовый ры́н сейчас просел, но по прежнему есть хорошие возможности
— Купат гемель леашкаа. До конца года можно ввести 70.000 шекелей на каждого члена семьи.
— Коммерческая недвижимость.
Кстати инвестиции в зарубежную недвижимость надо сейчас тоже очень внимательно просчитывать и учитывать валютные и управленческие риски.
Что вы думаете по поводу «квартирных» инвесторов? Какие ещё риски и альтернативы есть?
_________
IsraDom помогаю купить квартиру в Израиле на 10-50% дешевле.