Можно ли купить дом с двумя цимерами за 2.3М почти без своих денег?
Можно! Если все правильно спланировать и если помогают надежные партнеры: Игорь Лупинский , Рами Крупник и Micha Nesher .
15 лет у клиента заняло ко мне дойти. То есть, он читал, следил, готовился и наконец созрел на сопровождение покупки. Изначальный план был взять участок и строить. Участка клиент ждал больше года, непрерывно звоня землераспорядителю посёлка на Голанах в котором этот участок должен был появится. Дунам земли с разрешением на строительство дома и двух цимеров, видом на горы, в двухчасовой удалённости от цивилизации за символические 300К шекелей манили и прельщали. Но приключение со стройкой не очень.
Поэтому когда участки, таки появились, и мы посчитали математику, время и нервы строительства 375 жилых метров, эту опцию решили держать как запасной вариант
Денег на первый взнос было ноль. Все, как говорится, вложено. Ну, ладно, чуть больше нуля — 30К отложенные на первый взнос за землю. Этого хватало примерно на дополнительные расходы при покупке дома и всë. Зато был доход от иностранной компании в 60К шекелей в месяц и возможность «зачерпнуть», как говорил клиент, у друзей. Кстати доход от иностранной компании для израильских ипотечных банков это скорее минус, чем плюс. Нужно доказывать, что ты не осел.
Наше дело правое, победили левые. В этом же посёлке продавался домик за скромные 2.45М. Те же 375 метров с двумя цимерами, вернее 4-мя потому что очень правильно спланировали. Продавец менял место работы и в августе готов был съезжать. Торг начали с 2.25М сошлись на 2.3М вместе со всем оборудованием для цимеров (я настаивал на 2.27М, но клиент «сдался») . Это выходило примерно баш на баш со стройкой. Только без делания нервов и 1.5-2 лет ожидания.
От участка под строительство клиент отказался, только после того как пожал руки с продавцом дома. Задним числом оказалось, что продавец тот участок и купил. Банковский оценщик оценил дом ровно по договору и по моей просьбе записал на цимеры, которые считаются коммерческой недвижимостью совсем немного — 150К. На «коммерцию» ипотеки не дают. Только на жилье.
Остался несущественный вопрос 700К на первый взнос 😂Хитростью 230К удалось оставить на последний платеж. И начался процесс «зачерпывания». Друзья проявили себя по-разному. Кто удивил, но кто и порадовал. Первые 230К нашлись. Потом клиент с боем и в темпе вальса получал одобрение себя любимого в посёлке и параллельно искал денег. «Зачерпнули» 240К ссуды в банке, аккурат перед ипотекой, чтобы не светить. Под конские 4.5% (не суть важно, потом пересчитаем) . Остаток — «ссуда на ремонт». Ещё одна маленькая хитрость позволила «дожать» два банка на лучшие проценты по ипотеке, так что выбирали тот, который оказался наиболее оперативным и сговорчивым.
Прелесть в том что цимеры это работающий и раскрученный на букинге и аирбнб активчик, который при правильном управлении приносит в среднем 30К в месяц. Ну и бонусом 140К которые вернутся от НДС за покупку «коммерции». Так что вопрос откуда клиент будет возвращать набранное даже не стоит.
Это пожалуй была моя самая красивая сделка с начала этого года. И в сентябре мы собираемся на отдых к довольным клиентам.
Хотите я расскажу историю покупки вашей недвижимости? Обращайтесь. Только тихо, ша, у меня лёгкая рука.
_________
©Миха Нешер. Помогаю купить квартиру в Израиле на 10-15% дешевле.
P. S. Фотки с Цфата. Готовьтесь к земельке.