Коллеги написали чудесную историю о том как помогли клиенту купить квартиру без денег на первый взнос со средним процентом по ипотеке в районе 2.5% при том, что средний процент по рынку сейчас ~5%.
Давайте я расскажу как это делается. Банки по регуляциям не могут дать больше 75% ипотеки. Кроме банков есть ещё страховые компании, которые тоже дают ипотеку. Они могут давать до 85%, но как правило ставка у страховых компаний значительно выше.
На первый взнос можно добрать ссудами если делать это правильно и доходы позволяют. То есть договориться с банком о том что 15% платите вы, потом банк даёт 75% ипотеки, потом вы платите 10%, которые берете ссудой. Ссуды как правило до 10 лет и привязаны к прайму (сейчас 6%), и скорее всего это будет прайм+. Сколько плюс это зависит от фантазии кредитной организации или банка. Понятно чем плюс больше тем будете больше платить ежемесячно и переплатите в итоге.
Теоретически можно взять ссуду и на первые 15%. Это могут быть деньги родственников, инвесторов, внебанковский кредит или даже банковская ссуда если вам позволяют доходы и возможность возврата — треть от чистых доходов, за вычетом обязательств больше чем на полтора года (ссуды, кредиты, алименты и прочие долгосрочные платежи). На эти деньги тоже есть проценты. Ну разве что это беспроцентные деньги родственников и хасидских амутот. И все равно их нужно возвращать.
Секрет ипотеки под средние ~2.5% годовых прост. Это ипотека полностью привязанная к индексу цен. Учитывая что прогнозируемая инфляция в среднем 3% мы выходим на те же 5.5% годовых. Проблема в том что эти проценты прибавляются к телу ссуды.
Давайте посчитаем математику квартиры за миллион шекелей. За меньше это не квартира, а хлам, в которую ещё в ремонт нужно вкладывать.
Минимальные
150.000 — беспроцентная ссуда на 100 месяцев = 1.500 в месяц.
750.000 — при средней ставке в 2.5% + индекс на 30 лет — 3.951 в месяц. Это очень оптимистично. Прям очень, на грани фантастики. И не учитывает скачков инфляция. Как это было в прошлом году. Опять же можно взять на меньшее количество лет и тогда месячные выплаты вырастут или на два года взять только выплату процентов (грейс). Все равно на грани фантастики.
100.000 — 1.350 шкл. в месяц на 10 лет (это под чистый прайм)
О максимальных выплатах мне реально страшно даже подумать.
За сколько можно сдавать квартиру купленную за миллион? Я б сказал за 4.000. А платить только за ипотеку 4.000. Если цель продать эту квартиру через 1.5-2 года и заработать на разнице в продаже, то никто не может вам гарантировать, что вы сможете продать дороже чем купили. То, что последние 15 лет было так, ничего о будущем не говорит.
Кстати где дополнительные расходы? Адвокат? Оценщик? Переезд? Ипотечный брокер? Совсем по бедному это 15.000. Я уже молчу о риэлторе и ремонте. Опять ссуды?
Не делайте такого сами. Калькулятор машкантамена. Лень было в программу лезть.
©IsraDom — Купите квартиру в Израиле на 10-50% дешевле